Управляющие компании встали на защиту собственников жилья
25 Мая 2015
Владимир Иванович Кудряшов возглавляет Объединение управляющих многоквартирными домами Южного Урала. Вместе легче решать проблемы. А их в жилищной отрасли немало.
Владимир Иванович Кудряшов возглавляет Объединение управляющих многоквартирными домами Южного Урала. Вместе легче решать проблемы. А их в жилищной отрасли немало.
Дополнительные сложности в управлении жилищным фондом создает несовершенное законодательство, есть вопросы и во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями, а также с неплательщиками за ЖКУ. А вот добросовестных плательщиков приходится защищать.
Подменили понятия
— Владимир Иванович, самыми болезненными вопросами в сфере ЖКХ являются плата за общедомовые нужды, капитальный ремонт жилья, а также содержание и обслуживание жилого фонда…
— Оплата за общедомовые нужды — одна из наиболее острых проблем. Давайте называть вещи своими именами. Постановление федерального правительства номер 354 было написано не совсем корректно. В его пункте 40 дается, на наш взгляд, правильное толкование общедомовых нужд: ОДН — это коммунальный ресурс, потраченный на использование общедомового имущества. А в 44-м пункте этого же постановления данное понятие подменили, приняв за общедомовые нужды все общедомовое потребление и общее, и индивидуальное!
Мы сейчас пытаемся это исправить, чтобы восстановить справедливость. В частности, мы предлагаем разграничить понятия общедомового потребления и общедомовых нужд.
Общедомовое потребление — это объем коммунального ресурса, потребленный всем многоквартирным домом, согласно показаниям общедомового прибора учета. Оно складывается из следующего.
Первое — общее потребление собственниками жилья, согласно показаниям индивидуальных приборов учета и, если их нет, нормативов.
Второе — общедомовые нужды, связанные с обслуживанием и эксплуатацией общедомового имущества: промывка инженерных систем (отопление, канализация, мусоропровод), уборка подъездов, заливка катков, полив газонов и т. д.
И третье — т. н. прочее потребление, куда входят хищения ресурса, некорректная передача показаний счетчиков и т. д. И вот с этим третьим нужно бороться совместными усилиями советов домов и управляющих компаний.
— Вы пытаетесь защитить свои интересы?
— В первую очередь мы защищаем интересы добросовестных плательщиков. Могу популярно объяснить. Ресурсоснабжающая организация осуществляет поставку ресурса до границы дома. Как требует 354‑е постановление, управляющая компания этот ресурс принимает и распределяет среди собственников, затем принимает с них его оплату, которую передает ресурсникам. Но что делать с так называемыми «нулевыми» квартирами, где люди живут без прописки и где нет индивидуальных приборов учета. А ведь из 50 тысяч квартир в нашем жилом фонде, «нулевых» — более семи тысяч — почти 15 процентов! Их расход ресурсов нигде не учитывается. Возникает разница между учтенным и потребленным ресурсом. Уже названный 44‑й пункт 354‑го постановления обязывает образовавшуюся эту разницу в потреблении делить на всех с учетом жилой площади. Вот и получается, что неоплаченные затраты «нулевых квартир» распределяются на добросовестных плательщиков.
А есть еще и банальное воровство. Всевозможные приспособления, замедляющие или даже останавливающие работу счетчиков. И всю эту разницу между показаниями общедомового прибора учета и индивидуальными счетчиками делят на всех. И снова добросовестный владелец жилья платит за вороватого соседа.
Обнулили квартиры
— Названные вами примеры, следуя здравому смыслу, это задача правоохранительных органов. Кому как не им бороться с воровством и нарушением правил регистрации.
— Но почему‑то эта обязанность возложена на управляющие компании и, как это ни парадоксально, все регламентирующие это документы направлены на защиту неплательщиков! По 354-му постановлению мы должны прийти с проверкой и составить акт о том, сколько людей фактически проживает в квартире. Но этот акт составлять мы имеем право только вместе с председателем совета дома, которых многие собственники еще просто не выбрали. Более того, о предстоящей проверке управляющая компания должна предупредить собственника за 5 суток до визита! Неудивительно, что к назначенному дню квартиры оказываются свободными.
Вот например, когда мы пошли с проверкой по адресу: Энгельса, 95, то все сделали как предписывает постановление. Там 200 квартир, из которых 35 — нулевые. Нам в них никто не открыл. Мы ходили с советом дома, с его активными жителями, которые говорят — мы знаем, что в этой квартире проживают трое. Собственники возмущаются, почему они добросовестно платят по своему счетчику и еще за эти 35 квартир, за то, что те потребляют. Мы составляем акт по свидетельским показаниям совета дома. Направляем его в полицию, нам отвечают, что полномочий составлять протокол о нарушении на основе такого акта у них нет. Закон «О полиции» такого не предусматривает. В суде наш акт тоже не принимают. Все — тупик. Получается, что контролирующие органы проверяют только правильность наших начислений, а «нулевые» квартиры их не интересуют. Такое абсолютное бесправие приводит к возмущению людей.
А должно быть все просто. Наше предложение такое: советом дома совместно с управляющей компанией составляется акт о фактическом количестве лиц, проживающих в «нулевой» квартире. И этот акт должен иметь всю юридическую силу, как для расчета начислений, так и в суде. Управляющие компании всегда будут в этом вопросе отстаивать интересы добросовестных собственников жилья.
— Недавно суд признал, что начисление платы за воду на ОДН управляющей компанией «Заречье» является незаконным. По сути был создан прецедент по возврату собранных денег. Чем это может обернуться?
— Но ведь деньги, собранные за ОДН «Заречье», не себе на счет положило, а отдало ресурсоснабжающим организациям за потребленный ресурс. Теперь их обязали эти миллионы вернуть, а значит компания будет обанкрочена. Давайте дальше смотреть развитие ситуации. На ее смену придет другая компания. Но при существующем законе она через 2-3 года тоже обанкротится. Можем предполагать, что следом придет УК-однодневка, соберет за полгода-год деньги за ресурсы, оплату на содержание и ремонт жилья, а затем исчезнет, оставив долги. Это может повторяться до тех пор, пока собственники жилья не останутся у разбитого корыта. Их жилье, которое не обслуживается, превратится в ветхо-аварийное. Вот к чему приведет обанкрочивание управляющей компании, а по действующему закону другого сценария нет.
Пора и власть применить
— В борьбе за справедливость вы дошли до Государственной думы. Есть надежды на изменения?
— Мы в управляющей компании досконально изучили тему и в итоге родился наш отзыв по данной проблеме, где внесли свои предложения по ее решению. Эти разработки мы отправили в Минстрой, комитет Госдумы по жилищной политике.
Заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев уведомил нас, что наши предложения будут рассмотрены и направлены в Министерство строительства России. Депутат подчеркнул, что замечания приняты к сведению в ходе работы над совершенствованием законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Думаю, что инициатива Челябинской области найдет свое отражение в поправках к закону. В идеале ресурсоснабжающие организации должны отвечать за качество поставляемых ресурсов до границы дома, управляющая компания — отвечать за содержание внутридомовых сетей и общего имущества, а собственники, получив ресурс необходимого качества и в требуемом количестве, должны его вовремя и стопроцентно оплачивать. В настоящее время добросовестных собственников заставляют отвечать за недобросовестных плательщиков.
— А что делать собственникам, пока вы убеждаете власть в необходимости поправок?
— Добросовестные собственники в первую очередь заинтересованы в гарантированном обслуживании и сохранности жилого фонда. Им, как и нам, нужна справедливая экономическая схема, чтобы поставленный ресурс оплачивался в полном размере. Прийти к этому можно, только объединив наши усилия. Вместе с собственниками, которые придерживаются активной гражданской позиции и поддерживают нас в борьбе с нулевыми квартирами и хищениями ресурсов мы добьемся справедливости.
Для справки. Кудряшов Владимир Иванович – председатель правления ассоциации «Некоммерческое партнерствоСаморегулируемая организация «Объединение управляющих многоквартирными домами Южного Урала».
Дополнительные сложности в управлении жилищным фондом создает несовершенное законодательство, есть вопросы и во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями, а также с неплательщиками за ЖКУ. А вот добросовестных плательщиков приходится защищать.
Подменили понятия
— Владимир Иванович, самыми болезненными вопросами в сфере ЖКХ являются плата за общедомовые нужды, капитальный ремонт жилья, а также содержание и обслуживание жилого фонда…
— Оплата за общедомовые нужды — одна из наиболее острых проблем. Давайте называть вещи своими именами. Постановление федерального правительства номер 354 было написано не совсем корректно. В его пункте 40 дается, на наш взгляд, правильное толкование общедомовых нужд: ОДН — это коммунальный ресурс, потраченный на использование общедомового имущества. А в 44-м пункте этого же постановления данное понятие подменили, приняв за общедомовые нужды все общедомовое потребление и общее, и индивидуальное!
Мы сейчас пытаемся это исправить, чтобы восстановить справедливость. В частности, мы предлагаем разграничить понятия общедомового потребления и общедомовых нужд.
Общедомовое потребление — это объем коммунального ресурса, потребленный всем многоквартирным домом, согласно показаниям общедомового прибора учета. Оно складывается из следующего.
Первое — общее потребление собственниками жилья, согласно показаниям индивидуальных приборов учета и, если их нет, нормативов.
Второе — общедомовые нужды, связанные с обслуживанием и эксплуатацией общедомового имущества: промывка инженерных систем (отопление, канализация, мусоропровод), уборка подъездов, заливка катков, полив газонов и т. д.
И третье — т. н. прочее потребление, куда входят хищения ресурса, некорректная передача показаний счетчиков и т. д. И вот с этим третьим нужно бороться совместными усилиями советов домов и управляющих компаний.
— Вы пытаетесь защитить свои интересы?
— В первую очередь мы защищаем интересы добросовестных плательщиков. Могу популярно объяснить. Ресурсоснабжающая организация осуществляет поставку ресурса до границы дома. Как требует 354‑е постановление, управляющая компания этот ресурс принимает и распределяет среди собственников, затем принимает с них его оплату, которую передает ресурсникам. Но что делать с так называемыми «нулевыми» квартирами, где люди живут без прописки и где нет индивидуальных приборов учета. А ведь из 50 тысяч квартир в нашем жилом фонде, «нулевых» — более семи тысяч — почти 15 процентов! Их расход ресурсов нигде не учитывается. Возникает разница между учтенным и потребленным ресурсом. Уже названный 44‑й пункт 354‑го постановления обязывает образовавшуюся эту разницу в потреблении делить на всех с учетом жилой площади. Вот и получается, что неоплаченные затраты «нулевых квартир» распределяются на добросовестных плательщиков.
А есть еще и банальное воровство. Всевозможные приспособления, замедляющие или даже останавливающие работу счетчиков. И всю эту разницу между показаниями общедомового прибора учета и индивидуальными счетчиками делят на всех. И снова добросовестный владелец жилья платит за вороватого соседа.
Обнулили квартиры
— Названные вами примеры, следуя здравому смыслу, это задача правоохранительных органов. Кому как не им бороться с воровством и нарушением правил регистрации.
— Но почему‑то эта обязанность возложена на управляющие компании и, как это ни парадоксально, все регламентирующие это документы направлены на защиту неплательщиков! По 354-му постановлению мы должны прийти с проверкой и составить акт о том, сколько людей фактически проживает в квартире. Но этот акт составлять мы имеем право только вместе с председателем совета дома, которых многие собственники еще просто не выбрали. Более того, о предстоящей проверке управляющая компания должна предупредить собственника за 5 суток до визита! Неудивительно, что к назначенному дню квартиры оказываются свободными.
Вот например, когда мы пошли с проверкой по адресу: Энгельса, 95, то все сделали как предписывает постановление. Там 200 квартир, из которых 35 — нулевые. Нам в них никто не открыл. Мы ходили с советом дома, с его активными жителями, которые говорят — мы знаем, что в этой квартире проживают трое. Собственники возмущаются, почему они добросовестно платят по своему счетчику и еще за эти 35 квартир, за то, что те потребляют. Мы составляем акт по свидетельским показаниям совета дома. Направляем его в полицию, нам отвечают, что полномочий составлять протокол о нарушении на основе такого акта у них нет. Закон «О полиции» такого не предусматривает. В суде наш акт тоже не принимают. Все — тупик. Получается, что контролирующие органы проверяют только правильность наших начислений, а «нулевые» квартиры их не интересуют. Такое абсолютное бесправие приводит к возмущению людей.
А должно быть все просто. Наше предложение такое: советом дома совместно с управляющей компанией составляется акт о фактическом количестве лиц, проживающих в «нулевой» квартире. И этот акт должен иметь всю юридическую силу, как для расчета начислений, так и в суде. Управляющие компании всегда будут в этом вопросе отстаивать интересы добросовестных собственников жилья.
— Недавно суд признал, что начисление платы за воду на ОДН управляющей компанией «Заречье» является незаконным. По сути был создан прецедент по возврату собранных денег. Чем это может обернуться?
— Но ведь деньги, собранные за ОДН «Заречье», не себе на счет положило, а отдало ресурсоснабжающим организациям за потребленный ресурс. Теперь их обязали эти миллионы вернуть, а значит компания будет обанкрочена. Давайте дальше смотреть развитие ситуации. На ее смену придет другая компания. Но при существующем законе она через 2-3 года тоже обанкротится. Можем предполагать, что следом придет УК-однодневка, соберет за полгода-год деньги за ресурсы, оплату на содержание и ремонт жилья, а затем исчезнет, оставив долги. Это может повторяться до тех пор, пока собственники жилья не останутся у разбитого корыта. Их жилье, которое не обслуживается, превратится в ветхо-аварийное. Вот к чему приведет обанкрочивание управляющей компании, а по действующему закону другого сценария нет.
Пора и власть применить
— В борьбе за справедливость вы дошли до Государственной думы. Есть надежды на изменения?
— Мы в управляющей компании досконально изучили тему и в итоге родился наш отзыв по данной проблеме, где внесли свои предложения по ее решению. Эти разработки мы отправили в Минстрой, комитет Госдумы по жилищной политике.
Заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев уведомил нас, что наши предложения будут рассмотрены и направлены в Министерство строительства России. Депутат подчеркнул, что замечания приняты к сведению в ходе работы над совершенствованием законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Думаю, что инициатива Челябинской области найдет свое отражение в поправках к закону. В идеале ресурсоснабжающие организации должны отвечать за качество поставляемых ресурсов до границы дома, управляющая компания — отвечать за содержание внутридомовых сетей и общего имущества, а собственники, получив ресурс необходимого качества и в требуемом количестве, должны его вовремя и стопроцентно оплачивать. В настоящее время добросовестных собственников заставляют отвечать за недобросовестных плательщиков.
— А что делать собственникам, пока вы убеждаете власть в необходимости поправок?
— Добросовестные собственники в первую очередь заинтересованы в гарантированном обслуживании и сохранности жилого фонда. Им, как и нам, нужна справедливая экономическая схема, чтобы поставленный ресурс оплачивался в полном размере. Прийти к этому можно, только объединив наши усилия. Вместе с собственниками, которые придерживаются активной гражданской позиции и поддерживают нас в борьбе с нулевыми квартирами и хищениями ресурсов мы добьемся справедливости.
Для справки. Кудряшов Владимир Иванович – председатель правления ассоциации «Некоммерческое партнерствоСаморегулируемая организация «Объединение управляющих многоквартирными домами Южного Урала».
Ассоциация включает в себя 47 управляющих компаний города Челябинска, таких как ООО УК «ПЖРЭО Курчатовского района», ООО УК «Ремжилзаказчик», ООО Компания «Жилкомсервис», ООО УК «Созвездие», ООО «ДЕЗ Калининского района» и другие.
Экономически обоснованная тарификация жилищно-коммунальных услуг, изношенность инженерных систем, взаимоотношения собственников помещений многоквартирных домов и управляющих с ресурсоснабжающими организациями и между собой, изменения в системе капитальных ремонтов, совершенствование законодательства в сфере ЖКХ — вот краткий перечень вопросов, стоящих перед организацией, и которые могут быть решены только общими усилиями.
Поделиться
