Продаешь квартиру — спрячь кота. Как быстро продать жилье на вторичке Челябинска
24 Июля 2015
Собственники квартир на вторичке в последние месяцы испытывают большие сложности с поиском покупателей. Даже получив одобрение по ипотечному кредиту, челябинцы не успевают за отведенный банком срок продать имеющуюся недвижимость и улучшить свои жилищные условия.
Можно ли оформить ипотеку на вторичку на адекватных условиях? Как увеличить шансы на одобрение кредита? Как подготовить к продаже и презентовать свою квартиру, чтобы от нее сложно было отказаться? Если квартира не продается, достаточно ли просто снизить цену? Сайты DomChel.ru и ChelFin.ru провели круглый стол, на котором эксперты — представители банков и агентств недвижимости — отвечали на эти вопросы.
Идеал — в мелочах
Один из тезисов — о том, как самостоятельному продавцу «зацепить» покупателя — рассмотрели уже в конце встречи. Вообще что касается самостоятельности в плане купли-продажи недвижимости, то эксперты, разумеется, рекомендуют обращаться в агентства («есть много «фишек», которые знаем только мы», говорят риелторы). Они неохотно признают, что продавец может быть хорошо подкован в юридических и других тонкостях таких сделок и у него может быть достаточно свободного времени, чтобы найти покупателя и оформиться надлежащим образом. Понятно, это ведь их заработок, да и опыта-знаний у них действительно побольше, чем у рядовых граждан. Многие из обывателей не особо даже заморачиваются о том, чтобы грамотно показать товар лицом, то есть с наиболее выигрышной стороны.
Руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «Риэлт Стройком» Анна Шипина признается в любви к одному из городских сайтов о недвижимости, где пользователи выкладывают фото квартир на продажу. «Очень люблю рассматривать объявления, это доставляет удовольствие», — говорит она, объясняя, что во многих случаях такие «презентации» — наглядное пособие о том, как не надо делать. Нередко подборка начинается с фотографии санузла, затем в кадрах «засвечиваются» коллекции бутылок на подоконнике, развешенное белье, дырки в стенах... Да и качество фотографий оставляет желать намного лучшего. «Квартира, может быть, на миллион долларов, но ее умудрились сфотографировать так, что...», — не найдя подходящего слова, Шипина делает руками отталкивающий жест.
Поэтому риелторы подчеркивают: если уж продавец не хочет обращаться к ним за помощью, то пусть элементарно приведет квартиру в порядок и постарается скрыть признаки проживания в этих стенах других людей (как выражаются специалисты, «минимизировать персонализацию»). Другими словами, сделать как в хорошем отеле: чисто, аккуратно, без икон и семейных портретов. Ну и фотографию выложить нормального качества.
Эти же рекомендации следует учитывать и при подготовке к визиту потенциального покупателя. И еще — кота или собаку лучше спрятать. «Не все любители домашних животных. Некоторые люди из-за одного только запаха кошек в подъезде могут развернуться и уйти, — отмечает Шипина. — Подумайте о таких моментах. Идеал — он в мелочах».
«Однажды продавцу, чтобы сделка состоялась, пришлось привести в порядок подъезд, — вспоминает директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Ирина Сухорукова об одной из недавних сделок. — Квартира изумительная, но люди до нее не доходили, потому что подъезд был в ужасном состоянии. Что ж, продавец потратил какое-то количество денег, сам навел порядок, и буквально первый же клиент внес аванс за квартиру».
Цифры «адекватности»
По оценкам риелторов, количество сделок на вторичном рынке по сравнению с прошлым годом сократилось примерно на 40 %. Агентства недвижимости по-разному приспосабливаются к стагнации. Как отмечает Ирина Сухорукова, одному из сетевых агентств в Москве удалось вдвое снизить темпы падения благодаря «коротким» сделкам, то есть они стали разрывать цепочки из продавцов и покупателей, количество участников в которых иной раз достигает 5-6 человек, а то и больше. «Из-за падения доллара и снижения покупательской способности цена на квартиры перестала расти, следовательно, появилась возможность укорачивать цепочки, не опасаясь того, что завтра цена подскочит», — поясняет Сухорукова.
Настало время покупателя, говорят специалисты. «Несмотря на то что государство субсидирует жилье на первичном рынке, покупателей на вторичке больше, порядка 52 %», — говорит управляющий директор по ипотеке РОО «Челябинский» ВТБ24 Ольга Щербакова. В таких условиях особенно важно сделать объект как можно более привлекательным для покупателя, отмечает руководитель направления готового жилья АН «Компаньон» Елена Головкова. «Объект не должен быть переоценен», — подчеркивает эксперт. То есть квартиру на вторичке продать можно, и даже достаточно быстро, но только в том случае, если продавец назначит конкурентоспособную цену. «Адекватная цена — главное условие», — уверена Анна Шипина. Она советует поставить себя на место покупателя, который ищет жилье в конкретном доме или районе. «Я бы прозвонила все объявления, чтобы понять, в каких случаях уместен торг и сколько тот или иной продавец будет готов уступить», — говорит она.
По словам руководителя АН «Мега» Александра Шерстобоева, в идеале стоимость продаваемой квартиры должна быть чуть ниже рыночной, это ускорит процесс. По оценке эксперта, цены на вторичное жилье упали примерно на 30 %, особенно подешевел старый фонд: хрущевки, сталинки и т.д. «Но этого не стоит пугаться, — считает руководитель департамента вторичной недвижимости «IBC-Недвижимость» Ольга Никитина. — Разница в ценах между одно- и двухкомнатными квартирами сегодня остается такой же, как в былые времена, когда цены были гораздо выше».
Покупателям надо ловить момент низких цен, уверена Щербакова. По ее словам, лето — самое удобное время для улучшения жилищных условий; можно спокойно, без ажиотажа подобрать новое жилье, продать текущее, сделать ремонт, переехать... «И встретить Новый год в квартире, уже наполненной теплом вашей семьи», — плавно переходит эксперт на язык рекламы. Как отмечает Щербакова, после апрельского скачка ключевой ставки было куплено очень много инвестиционных квартир, то есть люди покупали недвижимость с целью сохранения сбережений. «В настоящее время на вторичном рынке достаточно много резервов. Поскольку доходы владельцев инвестиционного жилья упали, сейчас у людей есть очень хорошая возможность улучшить свои жилищные условия», — говорит эксперт.
Что мешает сделкам
Даже получив одобрение по ипотечному кредиту, многие граждане зачастую не успевают за отведенный банком срок продать имеющуюся квартиру и купить новую. Иногда количество одобренных кредитов, которые не доходят до сделки, может достигать 60 (!) %. Эксперты объясняют: проблемы такого рода возникают, как правило, из-за несговорчивости продавцов, которые не желают идти на уступки.
Отпугивают и процентные ставки по ипотеке на вторичное жилье (банковские предложения варьируются в среднем на уровне 13-15 % годовых). Но это не единственный показатель, на который нужно ориентироваться. «Я бы все-таки посоветовала обращать внимание на графики платежей, — подсказывает директор по управлению офисными продажами челябинского филиала банка «Уралсиб» Вероника Васильева. — Иногда ставка в 13 % годовых дает аннуитетный платеж гораздо больше, чем ставка в 15 %. Бывает и такое, у каждого банка свои расчеты».
Может возникнуть и такая ситуация: аккуратно рассчитавшись по ипотечному кредиту, семья решает взять еще один, чтобы улучшить жилищные условия, но банк отказывает. Почему? Штрафов не было, кредитная история чистая... «Отказ в этом случае может быть обусловлен, например, задолженностью по налогам, о которой клиент даже не догадывается», — поясняет Ольга Щербакова. И добавляет, что такие случае крайне редки.
Кстати
Президент Сбербанка Герман Греф на прошлой неделе заявил, что ставки по ипотеке существенно снизятся только после стабилизации экономики и снижения инфляции.
«Процент по ипотеке существенно упадет только тогда, когда наша макроэкономика стабилизируется, а уровень инфляции опустится», — сказал Греф.
Напомним, 1 июля стало известно, что Сбербанк снижает ставку по ипотеке на 1 % «с опережением Центрального банка». Как утверждает Греф, это не последнее снижение: до конца года ЦБ еще снизит ключевую ставку, и вслед за ней первой упадет ставка по ипотеке.
Сбербанк сейчас занимает 52 % ипотечного рынка, утверждает Греф, что «в общем, очень много для одного банка и ненормально», но это объясняется тем, что Сбербанк долго время один на рынке давал льготы молодым семьям, выдавая ипотечные кредиты себе в убыток.
В среднем после повышения ключевой ставки ЦБ ставки по ипотеке составляли 14,5 % годовых, с июля — 13,5 % годовых.
Идеал — в мелочах
Один из тезисов — о том, как самостоятельному продавцу «зацепить» покупателя — рассмотрели уже в конце встречи. Вообще что касается самостоятельности в плане купли-продажи недвижимости, то эксперты, разумеется, рекомендуют обращаться в агентства («есть много «фишек», которые знаем только мы», говорят риелторы). Они неохотно признают, что продавец может быть хорошо подкован в юридических и других тонкостях таких сделок и у него может быть достаточно свободного времени, чтобы найти покупателя и оформиться надлежащим образом. Понятно, это ведь их заработок, да и опыта-знаний у них действительно побольше, чем у рядовых граждан. Многие из обывателей не особо даже заморачиваются о том, чтобы грамотно показать товар лицом, то есть с наиболее выигрышной стороны.
Руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «Риэлт Стройком» Анна Шипина признается в любви к одному из городских сайтов о недвижимости, где пользователи выкладывают фото квартир на продажу. «Очень люблю рассматривать объявления, это доставляет удовольствие», — говорит она, объясняя, что во многих случаях такие «презентации» — наглядное пособие о том, как не надо делать. Нередко подборка начинается с фотографии санузла, затем в кадрах «засвечиваются» коллекции бутылок на подоконнике, развешенное белье, дырки в стенах... Да и качество фотографий оставляет желать намного лучшего. «Квартира, может быть, на миллион долларов, но ее умудрились сфотографировать так, что...», — не найдя подходящего слова, Шипина делает руками отталкивающий жест.
Поэтому риелторы подчеркивают: если уж продавец не хочет обращаться к ним за помощью, то пусть элементарно приведет квартиру в порядок и постарается скрыть признаки проживания в этих стенах других людей (как выражаются специалисты, «минимизировать персонализацию»). Другими словами, сделать как в хорошем отеле: чисто, аккуратно, без икон и семейных портретов. Ну и фотографию выложить нормального качества.
Эти же рекомендации следует учитывать и при подготовке к визиту потенциального покупателя. И еще — кота или собаку лучше спрятать. «Не все любители домашних животных. Некоторые люди из-за одного только запаха кошек в подъезде могут развернуться и уйти, — отмечает Шипина. — Подумайте о таких моментах. Идеал — он в мелочах».
«Однажды продавцу, чтобы сделка состоялась, пришлось привести в порядок подъезд, — вспоминает директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Ирина Сухорукова об одной из недавних сделок. — Квартира изумительная, но люди до нее не доходили, потому что подъезд был в ужасном состоянии. Что ж, продавец потратил какое-то количество денег, сам навел порядок, и буквально первый же клиент внес аванс за квартиру».
Цифры «адекватности»
По оценкам риелторов, количество сделок на вторичном рынке по сравнению с прошлым годом сократилось примерно на 40 %. Агентства недвижимости по-разному приспосабливаются к стагнации. Как отмечает Ирина Сухорукова, одному из сетевых агентств в Москве удалось вдвое снизить темпы падения благодаря «коротким» сделкам, то есть они стали разрывать цепочки из продавцов и покупателей, количество участников в которых иной раз достигает 5-6 человек, а то и больше. «Из-за падения доллара и снижения покупательской способности цена на квартиры перестала расти, следовательно, появилась возможность укорачивать цепочки, не опасаясь того, что завтра цена подскочит», — поясняет Сухорукова.
Настало время покупателя, говорят специалисты. «Несмотря на то что государство субсидирует жилье на первичном рынке, покупателей на вторичке больше, порядка 52 %», — говорит управляющий директор по ипотеке РОО «Челябинский» ВТБ24 Ольга Щербакова. В таких условиях особенно важно сделать объект как можно более привлекательным для покупателя, отмечает руководитель направления готового жилья АН «Компаньон» Елена Головкова. «Объект не должен быть переоценен», — подчеркивает эксперт. То есть квартиру на вторичке продать можно, и даже достаточно быстро, но только в том случае, если продавец назначит конкурентоспособную цену. «Адекватная цена — главное условие», — уверена Анна Шипина. Она советует поставить себя на место покупателя, который ищет жилье в конкретном доме или районе. «Я бы прозвонила все объявления, чтобы понять, в каких случаях уместен торг и сколько тот или иной продавец будет готов уступить», — говорит она.
По словам руководителя АН «Мега» Александра Шерстобоева, в идеале стоимость продаваемой квартиры должна быть чуть ниже рыночной, это ускорит процесс. По оценке эксперта, цены на вторичное жилье упали примерно на 30 %, особенно подешевел старый фонд: хрущевки, сталинки и т.д. «Но этого не стоит пугаться, — считает руководитель департамента вторичной недвижимости «IBC-Недвижимость» Ольга Никитина. — Разница в ценах между одно- и двухкомнатными квартирами сегодня остается такой же, как в былые времена, когда цены были гораздо выше».
Покупателям надо ловить момент низких цен, уверена Щербакова. По ее словам, лето — самое удобное время для улучшения жилищных условий; можно спокойно, без ажиотажа подобрать новое жилье, продать текущее, сделать ремонт, переехать... «И встретить Новый год в квартире, уже наполненной теплом вашей семьи», — плавно переходит эксперт на язык рекламы. Как отмечает Щербакова, после апрельского скачка ключевой ставки было куплено очень много инвестиционных квартир, то есть люди покупали недвижимость с целью сохранения сбережений. «В настоящее время на вторичном рынке достаточно много резервов. Поскольку доходы владельцев инвестиционного жилья упали, сейчас у людей есть очень хорошая возможность улучшить свои жилищные условия», — говорит эксперт.
Что мешает сделкам
Даже получив одобрение по ипотечному кредиту, многие граждане зачастую не успевают за отведенный банком срок продать имеющуюся квартиру и купить новую. Иногда количество одобренных кредитов, которые не доходят до сделки, может достигать 60 (!) %. Эксперты объясняют: проблемы такого рода возникают, как правило, из-за несговорчивости продавцов, которые не желают идти на уступки.
Отпугивают и процентные ставки по ипотеке на вторичное жилье (банковские предложения варьируются в среднем на уровне 13-15 % годовых). Но это не единственный показатель, на который нужно ориентироваться. «Я бы все-таки посоветовала обращать внимание на графики платежей, — подсказывает директор по управлению офисными продажами челябинского филиала банка «Уралсиб» Вероника Васильева. — Иногда ставка в 13 % годовых дает аннуитетный платеж гораздо больше, чем ставка в 15 %. Бывает и такое, у каждого банка свои расчеты».
Может возникнуть и такая ситуация: аккуратно рассчитавшись по ипотечному кредиту, семья решает взять еще один, чтобы улучшить жилищные условия, но банк отказывает. Почему? Штрафов не было, кредитная история чистая... «Отказ в этом случае может быть обусловлен, например, задолженностью по налогам, о которой клиент даже не догадывается», — поясняет Ольга Щербакова. И добавляет, что такие случае крайне редки.
Кстати
Президент Сбербанка Герман Греф на прошлой неделе заявил, что ставки по ипотеке существенно снизятся только после стабилизации экономики и снижения инфляции.
«Процент по ипотеке существенно упадет только тогда, когда наша макроэкономика стабилизируется, а уровень инфляции опустится», — сказал Греф.
Напомним, 1 июля стало известно, что Сбербанк снижает ставку по ипотеке на 1 % «с опережением Центрального банка». Как утверждает Греф, это не последнее снижение: до конца года ЦБ еще снизит ключевую ставку, и вслед за ней первой упадет ставка по ипотеке.
Сбербанк сейчас занимает 52 % ипотечного рынка, утверждает Греф, что «в общем, очень много для одного банка и ненормально», но это объясняется тем, что Сбербанк долго время один на рынке давал льготы молодым семьям, выдавая ипотечные кредиты себе в убыток.
В среднем после повышения ключевой ставки ЦБ ставки по ипотеке составляли 14,5 % годовых, с июля — 13,5 % годовых.
Поделиться
