Будет ли падать стоимость жилья в Челябинской области?

В Челябинской области пока нет предпосылок для удешевления стоимости квадратного метра жилья. Но и ощутимо скакнуть вверх «квадрат» тоже не сможет. Обнадеживает два момента: во-первых, среди экономически развитых мегаполисов Челябинск явно отличается по ценнику в меньшую сторону, во-вторых, ценовой диапазон отлично регулирует растущая конкуренция застройщиков и очень избирательный спрос потребителей.

Отрасль сейчас чувствует себя неплохо и действительно «живет» в существующей конъюнктуре. Это подтверждают и игроки рынка, и статистические цифры. Так, в первом полугодии 2014 года в Челябинской области было введено в действие 564,4 тысячи квадратных метров жилья. Тогда как в прошлом году за этот же период было построено на 24,8 % меньше домов (452,28 тысячи метров). Такие данные предоставили в правительстве региона. Темпы строительства заметно стали расти летом: в июне удалось сдать в эксплуатацию в два раза больше жилья, нежели в мае.

Виртуальная реальность

По данным Челябинскстата, стал расти и ценник. Так, на вторичном рынке цены на жилье к концу июля выросли на 0,9 %. Квартиры улучшенного качества подорожали на 2,8 %. Но несмотря на то, что статистика говорит о росте цен, пока идет, наоборот, удешевление, делится наблюдениями Арсен Унанян, председатель совета директоров Группы предприятий «Компаньон». Все дело в том, что есть условно рыночная стоимость жилья — та, которая выставляется в Интернете (неважно — застройщиком, девелопером или частным продавцом), а есть продажная — та, за которую квартиры, собственно, и покупаются по факту (с учетом скидок, спецпредложений, акций или просто банального торга). И если еще в марте люди готовы были сбрасывать с желаемого ценника от 10 до 30 тысяч рублей или по 3--5 % от стоимости, то сегодня торг доходит и до 70 %.

Но далеко не везде и не всегда. На квартиры в «прошлогодних» домах у партнеров застройщика есть возможность делать скидки от 50 до 500 тысяч. И это никак не скажется на прибыли фирм: никто не окажется в проигрыше, реализовывая «перескочившие» с прошлогодних продаж объекты, потому что на подходе новые, и спрос на них есть. Однако так «играть с ценами», по словам Арсена Унаняна, могут позволить себе только крупные компании, работающие с большой базой жилой недвижимости (программа лояльности тогда может быть компенсирована). Что касается современных технологий в строительстве, они смогут снизить стоимость метра только лишь в том случае, если будут поставлены на поток. Причем фирмой, работающей в структуре самой строительной компании, подчеркнул эксперт. Крупные застройщики сегодня действуют именно по этому сценарию, оптимизируя свои затраты.

— Да, многие технологии могут повлиять на цену жилья, но они должны быть поставлены на поток, должно быть налажено производство. А это дополнительные инвестиции, — обращает внимание Арсен Унанян. — Если учесть, что порядка 30--40 процентов рынка жилой недвижимости — это объекты небольших строительных компаний, то понятно, что дополнительные вложения под силу не всем.

Отмашку дадут банки?

Реальная возможность снижать стоимость жилья есть у крупных застройщиков — их по Челябинску лишь около 10 %, но зато их объемы сравнительно выше. Согласен с тем, что жилье в перспективе расти в цене не должно, и другой эксперт рынка. Однако Станислав Ахмедзянов, руководитель компании «IBC-Недвижимость», связывает это не с технологиями или стратегией продаж, а с политической ситуацией и позицией банков.

— Ипотека станет менее доступной — все идет к этому, о чем свидетельствует и процентная ставка, и линия банков, и внешнеполитическая ситуация, — считает Станислав Ахмедзянов. — А это значит, что покупательский спрос упадет, и застройщики будут вынуждены снижать цены. Но пока это понятно чисто эмпирически. Все будет зависеть от поведения банков. По крайней мере, в ближайшей перспективе, если и будет рост, то он будет наиболее низким.

— Ставки по ипотеке могут пойти на 0,5 процента вверх. Думаю, что коррекция на рынке возможна в августе-сентябре — считает Ирина Кудрякова, управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24. — Даже если рыночная ситуация будет складываться таким образом, что ставки пойдут вверх, средневзвешенная ставка поднимется максимум до уровня 13 процентов, что соответствует прошлогоднему показателю (сейчас она составляет 12,4 % годовых в рублях). Поэтому существенно для потребителей ничего не изменится.

Однако по той аналогии, которую привел в качестве примера Владимир Истомин, директор ЗАО «Мечелстрой», мы можем получить изменения более ощутимые. Но явно в положительную сторону для покупателя.

— Рынок сам определяет стоимость жилья, — говорит эксперт. — Административными методами тут ничего не решишь. Вспомните 96--97-е годы, когда стоимость жилья дорожала в месяц на 2--3 тысячи. До кризиса компании реализовывали метры по 42--43 тысячи, а потом вынуждены были продавать жилье в тех же домах по 32… Никто и не мог предположить, что так случится. Да, сейчас строят много, покупательская способность хорошая, цена растет. Но, кто знает — вдруг завтра ипотеку давать не будут

Выйти в минимум

Существенно ничего не изменили на рынке и поправки в закон, которые обязывали застройщиков обеспечивать «долевки», и которых все так боялись. Предполагалось, что страхование договоров долевого участия взвинтит стоимость метра на 1—1,6 % (http://www.up74.ru/rubricks/ehkonomika i-politika/2013/12-dekabr/reshenie-o-neobkhodimosti-strakhovat-dolevoe-stroitelstvo vyzvalo-paniku-na-stroitelnom-rynke cheljabinskoj-oblasti/), но этого не случилось.

— Закон лишь добавил еще один административный барьер, — поясняет Юрий Десятков, гендиректор НП СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири». — Ни экономическим рычагом, ни подушкой безопасности новая норма не стала. Ее успешно обошли, и мы это констатируем. Страховые компании не обладают допустимыми средствами, чтобы достроить хотя бы один объект, поэтому страховка не стала обеспечением безопасности долевых вложений. Просто на месяц позже застройщик стал получать финансовые ресурсы, а это значит, что на месяц пошла задержка по обороту средств, и на месяц опять же увеличился срок ожидания готовности дома для покупателей. Вот и все.

Вместе с тем, отметил эксперт, проблем с реализацией объектов у застройщиков сейчас нет. И несмотря на то, что они стараются минимизировать сметную стоимость своих вложений, в дешевизне в ущерб качеству они не заинтересованы никоим образом.

— Новейшие материалы, которые сегодня применяются в строительстве, к сожалению, удорожают стоимость метра. Но совершенно не факт, что это плохо. Первоочередная характеристика сдаваемых домов — их надежность, вторая — комфортность, и только третьим порядком идет их дешевизна: если она не является оправданной, компания, как правило, не готова жертвовать своей репутацией, — полагает Юрий Десятков. — Поэтому все ищут оптимальные способы выйти в минимум затрат без ущерба качеству. Тем более, что покупатель голосует за среду обитания «живым рублем». И не обязательно он выберет именно дешевый вариант.

Гораздо вероятнее, по мнению эксперта, что в потребительском сознании сыграет свою роль здравая логика. Если застройщик заявит, что применяемая технология энергоэффективна и в перспективе снизит затраты на эксплуатацию имущества, то почему бы и не доплатить за такую перспективу чуть больше, зато единоразово?

Грузом на «квадрат»

И если эта разница в цене жилья еще окупит себя, то есть просто неоправданные накрутки, которые ложатся на стоимость метра. Хотя могли бы и не ложиться.

— Согласно Градостроительному кодексу, муниципалитет должен освободить место под застройку, подвести все коммуникации, разработать документацию и уже после этого выставить земельный участок на аукцион, — обращает внимание Владимир Истомин. — Если бы нас освободили хотя бы от техприсоединения к сетям — это бы дало 5 тысяч рублей экономии с каждого квадратного метра.

Кроме этого, убеждены застройщики, не оправдывает ценник и ставка городских властей на строительство монолитно-каркасного жилья, что по их задумке «разнообразит облик серого мегаполиса».

— В структуре себестоимости панельного дома 75 процентов — это материал и 25 — работа. Что касается монолитно-каркасного домостроения, там эти доли распределены 50 на 50. Так вот эти 25 процентов плюсом, которые ложатся на ручной труд, ложатся еще и на стоимость метра. Застройщик ведь платит с них налоги и, естественно, закладывает это в стоимость квартиры, — поясняет Владимир Истомин.

Еще один эксперт строительного рынка, работающий в компании по производству железобетона, на условиях анонимности озвучил схожее мнение:

— Не секрет, что наиболее дешевое жилье — крупнопанельное: наибольшая индустриализация при строительстве, меньший срок возведения и меньше материалов на отделку. Да, в монолитно-каркасном доме есть возможность сделать 40-метровую квартиру без стен, но, по санитарным нормам, должен быть санузел, огороженный коридором — и появляются эти самые перегородки, которые возводятся вручную. А это уже дополнительные сроки и удорожание ценника. Причем, если это делается специализированной монтажной организацией, то речь пойдет о деньгах еще более значительных. А если гастарбайтерами — наверняка будут вопросы к качеству. Словом, палка о двух концах. Если кто то будет утверждать, что монолитно-каркасное домостроение будет доступнее панельного — он будет в корне не прав. Удельная сметная стоимость метра в каркасном доме сегодня — от 45 тысяч (продажная — от 50 и выше), в панельном доме — в районе 30--32 — сметная стоимость и 35--40 — продажная в зависимости от отделки. Много ли найдется людей, готовых переплачивать по 10 тысяч с каждого метра?

Реальные цены на новостройки в Челябинске (по данным мониторинга регионального минстроя):

 41,5—50,0 тыс. руб. — район Северо-Запада

31,2—35,5 тыс. руб. — Тракторозаводской р-н, Копейск, Чурилово

 В Челябинске реальная средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке среднего качества (хрущевки, брежневки, сталинки, ленпроект) — 45,3-46,5 тыс. руб.; квартира-студия — 52,9 тыс. руб., элитное жилье — 54,9 тыс. руб.