С госгарантией

Как будет реализовываться механизм займов на жилье

Регион может стать пилотным субъектом, реализующим схему двукратного повышения экономических показателей.

В Челябинской области процент по ипотеке может быть снижен. Механизм удешевления займов на жилье предложил губернатор Михаил Юревич во время встречи с президентом Владимиром Путиным. Результаты, как отмечают эксперты, положительно повлияют даже на экономические показатели.

Суть предложения главы региона заключается в применении механизма государственных гарантий субъектов РФ по «старшим траншам» выпусков ипотечных облигаций. Иными словами, ипотечные ценные бумаги с низким риском и высокой ликвидностью будут выпускаться еще и под гарантии регионального правительства. Это позволит снизить ставку для южноуральцев до 10 % (сейчас она в среднем колеблется на уровне 13,5-14,5 %). При этом не возникнет дополнительной нагрузки на региональный бюджет, так как ипотечные облигации обеспечиваются стабильным потоком платежей заемщиков. Такая схема поддержки населения и, соответственно, строительства может помочь всем регионам страны.

Минимум рисков

— «Старшие транши» — это ранние, первые выпуски ценных бумаг, которые и формируют сегодняшнюю высокую ставку, — комментирует Андрей Бутрин, профессор кафедры «Экономика и финансы» ЮУрГУ, доктор экономических наук.

По словам специалиста, сколько надо выпустить новых облигаций под госгарантии — сейчас сложно сказать, необходимы расчеты. Но количественных ограничений и нормативов нет. Заниматься выпуском могут кредитные организации. Ресурсом для этого послужат выданные ипотечные кредиты. Ценные бумаги потом можно будет продать на фондовом рынке и получить денежные средства, не дожидаясь срока погашения ипотеки. А затем — снова пустить в оборот, на кредитование или другие активные операции.

— Но новые выпуски будут дешевле, так по ним будет ниже риск — а он ниже, так как есть гарантия регионального бюджета, — заметил Андрей Бутрин. — Есть закон на финансовом рынке: чем выше риск — тем выше доходность и наоборот. А обязательства государства — самые надежные.

На федеральный уровень Михаил Юревич вынес следующую схему, уже с конкретными цифрами и ожидаемым эффектом. Банк или ипотечное агентство (по аналогии с ЮУКЖСИ — Южноуральской корпорацией жилищного строительства и ипотеки, которая на 100 % принадлежит правительству области) выпускает облигации под 7,5-8 % годовых. Эти облигации получают госгарантии областного бюджета. Далее привлеченная от продажи облигаций сумма направляется на ипотечные кредиты по более низкой, чем на рынке, ставке — около 10 % годовых. Таким образом, даже небольшой невозврат по ипотеке не будет критичным: большинство населения станет платить за ипотеку 10 % годовых, а облигации нужно будет выкупать обратно при 7,5-8 % годовых.

— Государственные гарантии — это поручительство органов власти, в данном случае правительства области, за счет средств бюджета выполнить обязательства должника, если он по каким-либо причинам окажется неплатежеспособен, — поясняет министр финансов Челябинской области Андрей Пшеницын. — Гарантии могут обеспечивать как часть долговых обязательств, так и весь их объем. По сути же это государственная преференция. Она предоставляется в определенных случаях и на определенные цели, круг которых определен законодательством о защите конкуренции. Поэтому получить государственную гарантию можно преимущественно на конкурсной основе.

Поэтому в законодательном плане необходимо будет предусмотреть лишь один момент — дополнить статью 19 ФЗ № 135-ФЗ «О защите конкуренции» пунктом, предусматривающим возможность предоставления государственных преференций «в целях развития ипотечного жилищного кредитования». Сейчас возможности государства в рамках ипотечного процесса ограничены.

Деваться пока некуда?

По данным соцопроса фонда «Общественное мнение», проведенного в марте 2011 года, примерно 60 % россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. В Челябинске, по мнению представителей АН «Центр недвижимости Елькина, 85», это стремление разделяет не менее 65 % жителей.

При этом абсолютное большинство от общего числа респондентов оценивают свои доходы, как средние или ниже средних, и именно эти люди формируют группу повышенного спроса на ипотечные кредиты с низкими процентными ставками. Только 1 % (!) опрошенных готов приобрести жилье за счет накопленных средств («здесь и сейчас»). Исходя из оценки экономически активного населения в Челябинской области (1,8 миллиона человек), численность потенциальных заемщиков «дешевых кредитов» может составить порядка 480 тысяч человек. О том, что эта цифра вполне реальна, говорит и другая статистика: согласно подсчетам профильных служб и ведомств, в улучшении жилья нуждаются 580 тысяч южноуральцев.

— От 13 до 14 процентов — средняя ставка на вторичном рынке. На новостройки (на первичное жилье по федеральной программе) — от 10 до 12 процентов. Ипотека, как мы видим, сегодня далеко не общедоступна, но нет выхода, — отмечает Елена Калинина, директор АН «Инженер». — Все мы взяли или берем ипотеку — деваться некуда. Люди платят из последних сил, потому что всем хочется иметь свое жилье. Платежи порой достигают 30-40 тысяч в месяц. И если средний платеж, до 10 тысяч еще легко воспринимается, особенно психологически, а 20 тысяч — более-менее, то все, что свыше 20 тысяч — считается высоким и в большинстве ситуаций неподъемным платежом.

— Ставки по ипотеке неподъемные. Соответственно, меньше стало людей ее брать, сразу же как индикатор — падение продаж и производства цемента. Строительство замедляется. Квартиры, которые сейчас были уже готовы, которые в отделке стояли, они выходят на сдачу. А те, которые вновь закладываются и строятся, они строятся медленнее, потому что притока денег нет, — отмечал не так давно Михаил Юревич.

Владимир Путин предложил обсудить идею губернатора по снижению ипотечного процента с министром финансов. Результатом доступной ставки, по мнению президента, станет не только решение квартирного вопроса для южно­уральцев и россиян (если идею транслировать на регионы), но и оживление строительного рынка и смежных сфер.

Процент «вытянет» экономику

Начальник управления строительства регионального минпрома Татьяна Кузнецова также напрямую связывает снижение процентных ставок по ипотеке с развитием южноуральской экономики. Эксперт отмечает, что система госгарантий повысит доступность кредитов за счет минимизации рисков для банковского сектора. Гарантии области станут той самой премией за риск, которую требует любой ипотечный кредитор. Это позволит привлечь те категории заемщиков, которые до сих пор не имели возможность оформить на себя ипотеку, так как не вызывали должного доверия у банков в плане платежеспособности.

— Получается логичная связка: люди смогут приобретать нормальные метры, повысится спрос на жилье, а значит будет расти предложение на рынке жилой застройки, — говорит Татьяна Кузнецова.

Но и на этом, по ее мнению, цепочка не заканчивается. Объем скопившихся на рынке средств позволит строительной отрасли развиваться и идти в ногу со временем. Пойдут вложения в технологии и новые проекты. А стройиндустрия, в свою очередь, выведет на новый уровень смежные отрасли.

— Один рубль в строительстве равен восьми-двадцати рублям в смежных сферах: транспорт, энергетика, обучение кадров, металлургия наконец, — вот тот внутренний спрос, который необходимо создавать при внешнем кризисе, — отмечает Татьяна Кузнецова.

В цифрах ситуация в строительной сфере и смежных отраслях может выглядеть так. По статистике, свыше 90 % объемов финансовых средств, получаемых по ипотечным кредитам, идет на приобретение нового жилья. Таким образом, ежегодный объем инвестиций в жилищное строительство увеличится минимум на 10 миллиардов рублей. Соответственно, объемы вводимого жилья вырастут с настоящих 1,7 миллиона квадратных метров жилья до 2,3-2,4 миллиона ежегодно. Эти прогнозные цифры вполне реальны, подтверждают в региональном минстрое. Подобные масштабы строительства и сегодня ускоренными темпами развивают нашу область и подтягивают за собой, по сути, ключевые экономические показатели. А если учесть, что предложение губернатора, как уже успели отметить аналитики, способно как минимум в два раза увеличить количество ипотечных кредитов, цифры ощутимо возрастут.

Так, в прошлом году прирост жилья в регионе составил 27,3 % (в РФ + 4,7 %), сообщает пресс-служба правительства области. При этом показатели в смежных со строительством отраслях также превысили общероссийские. Например, по добыче нерудных строительных материалов они составили 124 % против 111,4 в РФ, по объемам производства стройматериалов — 112,8 % против 11,8 %, по объемам производства электроэнергии — 103,6 % против 101,1 %. Прирост налоговых поступлений от строительства и стройиндустрии в 2012 году составил 1,7 миллиарда рублей. Наконец, все новые дома изначально оборудуются приборами учета энергоресурсов. По данным регионального минстроя, к концу этого года в области полностью завершится оснащение домов такими приборами (сейчас индивидуальных — 77 % и общедомовых около 50 % от потребности).

Единственное, что сегодня необходимо — просчитать механизм снижения ставки до деталей. Об этом говорил и Владимир Путин, взвешивая предложение губернатора. Поэтому властям региона еще предстоит заняться детальной проработкой перспективного механизма. И, пожалуй, основным здесь будет трезвая, взвешенная оценка собственных сил.

— Предоставленные гарантии должны отражаться в бюджетах соответствующих субъектов РФ на весь срок обращения ипотечных ценных бумаг, а это 25-30 лет. При цене 100 долларов за баррель с бюджетами все не очень плохо, но кто может спрогнозировать, что будет с бюджетами за эти 25-30 лет, — отметил Сергей Постнов, вице-президент ОАО Банк «Петрокоммерц».

Наталья Левенцова