Занимаем и живем

Южноуральцам жилье стало доступнее за счет ипотеки

«РИА Рейтинг» опубликовало очередной рейтинг регионов по уровню доступности покупки жилья при помощи ипотеки. Челябинская область заняла в нем восьмое место, улучшив показатель за год на 2,5 процента.

Много это или мало?

Известно, что итоговый показатель рейтинга рассчитывается по трем базовым критериям. В их числе:

— площадь доступной по ипотеке квартиры в начале 2013 г., кв. м;
— средняя ставка по жилищным кредитам в начале 2013 г., %;
— средняя стоимость квадратного метра в начале 2013 г., тыс. руб.

По данным авторов рейтинга, показатели для Челябинской области составили соответственно:

— 64,3 кв. м;
— 13,1 %;
— 30,4 тыс. руб./кв. м

Рейтинг является общероссийским, и уже в силу этого 8-ое место в нем для Челябинской области можно считать одним из призовых. Одно из существенных отличий Челябинской области от части других регионов (прежде всего — лидеров рейтинга) — очень высокая доля жителей, которые хотели бы улучшить жилищные условия. По данным Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска, а также ведущих риелтерских агентств нашего региона, в числе «желающих» 60 % южноуральцев — это примерно 520 тысяч семей (или, как принято называть их у социологов, домохозяйств).

Много это или мало? Можно сказать, что этот показатель в целом соответствует среднероссийским социологическим данным, которые в 2012 году легли в основу издания Указа президента РФ «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Аналогичные данные в Башкирии (60 %) и в Пермском крае (63 %). Один из наиболее высоких показателей — в Приморском крае (85 %), что объективно связано с большим объемом ветхого и аварийного жилья в многочисленных рабочих, шахтерских и рыболовецких поселках, а также в леспромхозах этого региона.

Сравнения ради

Первое место в рейтинге других уральцев — Ямало-Ненецкого автономного  округа — можно только приветствовать. Однако объективности ради важно понимать, что у этого округа-донора с относительно небольшим числом жителей жилищная проблема граждан во много решается за счет государственных жилищных программ. На сегодня их в ЯНАО действует 16. Только в 2012 году в результате их реализации улучшили жилищные условия 4 тысячи человек.

Для сравнения: в Челябинской области в 2012 году по двум действующим государственным программам (жилье молодым семьям и семьям бюджетников) отчетная цифра составила 1050 семей. И это при разнице населения почти в семь раз в пользу Челябинской области. Несложно посчитать, что если бы финансовые возможности Челябинской области позволяли решать жилищную проблему пропорционально ЯНАО, этот показатель для региона должен был составить по году 28 тысяч человек.

Кстати, возможность улучшить жилищные условия за государственный счет в большинстве случаев снижает привлекательность для граждан коммерческой ипотеки. Кроме того, в северных регионах РФ постоянно происходит отток населения на материк (пенсионеры, вахтовики, по истечении контрактов); работники предприятий нефтегазовой отрасли, как правило, пользуются служебным или наемным жильем. Об этом косвенно свидетельствует тот факт, что «призовое место» Ямала продолжают в рейтинге такие регионы, как Магаданская область, Камчатский край, Ненецкий АО, Мурманская область и ХМАО.

По показателю «Площадь доступной квартиры» по Челябинской области в рейтинге дается цифра 64,3 кв. метра. В комментариях в ряде СМИ делают выводы, что Челябинская область не входит в число первых семи регионов, где на средства ипотечного кредита можно купить 3-х комнатную квартиру. Между тем, если брать все построенное в Челябинске высотное жилье, то средний размер среднестатистической трехкомнатной квартиры составляет 63,8 кв. м. То есть исходя из показателя рейтинга, трехкомнатную квартиру в рамках ипотечного кредита в Челябинской области и даже в Челябинске купить вполне возможно.

Еще более существенный показатель — цена квадратного метра. У Челябинской области и ЯНАО разница отличается в 1,5 раза, с ХМАО и Тюменской областью — в 1,8 раза, с Ненецким АО — более чем в 2 раза. Потребности стандартной семьи примерно одинаковы во всех регионах, поэтому объективно размер ипотечного кредита для жителей указанных северных регионов будет существенно больше (в 1,5-2,2 раза), чем у жителей Челябинской области. В этой ситуации небольшая разница процентной ставки по кредиту (12,2 % в ЯНАО, 13,1 % в ЧО) не является существенной.

Этот посыл подтверждает тот факт, что средний размер ипотечного кредита в Челябинской области — 1,16 млн руб. Для сравнения: в Москве (последнее место рейтинга) — 3,7 млн рублей, в Тюменской области — 1,75 млн рублей, в Свердловской области — 1,6 млн рублей. Тут важно отметить, что Челябинская область в течение 2013 года в целом выдерживает темп выдачи ипотечных кредитов в сравнении с прошлым 2012 годом.

В прошлом году среднеквартальная выдача кредитов составляла 5,1 тысячи. За 1-ое полугодие текущего года выдано 9,7 тысячи кредитов, таким образом, снижение не превысило 5 %.
Это при том, что сами застройщики констатируют существенное замедление роста продаж.

Идем за новыми

Еще один важный момент — стабильность Челябинской области в рейтинге с тенденцией к росту доступности (+2,5 %). Существенно прибавили по этому показателю только Иркутская область, Москва и Чувашия. В 66,2 % регионов произошло снижение, в том числе весьма существенное. В благополучном Татарстане, к примеру, доступность жилья по ипотеке за год упала на 17,4 %, в Нижегородской области — на 13,1 %. И это регионы, где темпы ввода жилья традиционно высоки, а средняя зарплата по региону выше общероссийской.

Ранее уже высказывалось мнение, что девальвационные ожидания (прогноз соотношения рубля и доллара) всегда подстегивают людей к рублевым кредитам. К этому же людей мотивируют слухи о том, что в 2013 году материнский капитал еще можно будет получить из ПФР (и расплатиться им за ипотеку), а в 2014 году его выплату могут перенести на регионы. Это также, как отмечают эксперты, побудит людей активней брать ипотечные кредиты.

С учетом фактической фиксации цен на жилье в Челябинске и реализации новых социальных программ КЖСИ перспективы ипотечного кредитования в Челябинской области до конца года можно оценивать как вполне позитивные. По расчетам регионального Минстроя, в 2013 году будет выдано примерно 27 тысяч кредитов на сумму свыше 30 млрд рублей.

По данным Эксперт РА, в ипотеку сегодня покупается до 80 % квартир. В новостройках в среднем — 36-40 %. В отношении Челябинской области это означает, что порядка 11 тысяч ипотечных кредитов будет направлено на приобретение новых квартир. При средней площади покупаемой квартиры 40 кв. м это гарантирует выкуп населением 440 - 450 тыс. кв. м нового жилья (или 26-27 % от общего объема жилья, запланированного строительством в 2013 году).

Сергей Иванов

КОММЕНТАРИИ

Лариса Гусак, заместитель генерального директора по экономике ОАО «ЮУ КЖСИ»:

— Челябинская область с 2009 года входит в первую десятку регионов России по объемам выдачи ипотечных жилищных кредитов и займов. В регионе также прослеживается динамика снижения процентных ставок по ипотеке. Сейчас размер средневзвешенной ставки — 13 %,  хотя год еще назад ставка составляла 14,2 %, а в июне 2009 — 14,8 %.

В целом, относительно процентных ставок можно сказать следующее: во втором квартале 2011 года ставки по ипотечным кредитам в рублях (по оценке АИЖК) были на уровне
12,1 % —12,2 %, что является историческим минимумом за всю историю наблюдений начиная с 2005 года.

Также добавлю, что за 2012 год в России объемы ипотечного рынка превысили показатели 2011 года. По данным Банка России в 2012 году было выдано 544 968 кредитов на сумму
801,3 миллиарда рублей, тогда как в 2011 — 523 582 кредита на сумму 716,9 миллиарда рублей.

Если раньше обязательным условием был 30 % первоначальный внос, то сегодня некоторые банки предлагают программы без первоначального взноса. Лояльность в ипотеке прослеживается и в других условиях: добавляется справка свободной формы, увеличивается возраст  и количество заемщиков, отменено страховое обеспечение и т. д.   В связи с высокой конкуренцией среди банковских ипотечных продуктов, игроки вынуждены снижать требования и ставки, что продолжится до конца года.

Анна Юнусова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Фамиан»:

— 2008 год: банки охотно выдают ипотечные кредиты, лояльно относятся к источникам получения дохода, к подтверждению дохода, разработано много кредитных программ, есть возможность оформления ипотеки без «первоначалки», низкие процентные ставки. Но население с опаской относится к предложениям банков, ипотека расценивается как кабала.
Сейчас: выдается определенный лимит денег, нередко заемщика принуждают осуществлять страхование ответственности, банк досконально проверяет кредитную историю заемщика, место работы, получение дохода и всячески пытается себя перестраховать от негативных заемщиков. Но люди не боятся брать кредиты.

Считаю, что это в том числе происходит и потому, что люди прибегают к услугам агентств недвижимости/брокеров — с их помощью заемщик понимает все этапы ипотечной сделки и чувствует себя информационно подкрепленным знаниями. Сегодня ипотека для населения расценивается как возможность обзавестись собственным жильем, а не платить арендаторам.

Как правило, лидирующие позиции по уровню доступности ипотеки занимают регионы, где преобладает рынок нового и строящегося жилья, то есть идет строительство. Если делать прогнозы по процентным ставкам, то, скорее всего, до зимы они останутся на одном уровне, а к зиме появятся «горячие» предложения и акции.