Ипотека и кризис: кто кого?

Ипотека и кризис: кто кого?

Государство направило на поддержку жилищного кредитования 60 миллиардов рублей

Проблемы экономического кризиса сегодня у всех на устах. Особенно этот вопрос волнует бесквартирных южноуральцев, которые хотели бы обзавестись собственным жильем, взяв ипотечный кредит. Какая же ситуация на жилищном рынке Южного Урала? Есть ли надежда на преодоление кризиса в ипотечной сфере?

Риелторы бьют тревогу

Накануне генеральный директор ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (ЮУ КЖСИ) Александр Кондрашов обсудил с риелторами актуальные проблемы рынка недвижимости на Южном Урале. Во встрече приняли участие более 30 риелторских фирм, аккредитованных в ЮУ КЖСИ. Риелторы посетовали на снижение активности на рынке жилья. Банки, работающие по федеральным стандартам агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), приостановили выдачу ипотечных кредитов.
По мнению Александра Кондрашова, отказ банков в кредитовании связан с нехваткой финансовых ресурсов у последних. Причина тому — сокращение объемов рефинансирования закладных. Федеральное АИЖК не выкупает закладные у областной ипотечной корпорации, а та, в свою очередь, не может выкупить закладные у банков. К декабрю ситуация должна выправиться, полагает Александр Кондрашов.
Недавно правительство РФ выделило 60 миллиардов рублей федеральному АИЖК на увеличение уставного капитала. Дополнительные средства будут направлены на рефинансирование закладных у региональных операторов, после этого банки смогут продолжить ипотечное кредитование.
Кроме того, в настоящее время решается вопрос вложения пенсионных средств, так называемых «длинных денег», в ипотечные ценные бумаги.
— Если удастся оперативно привлечь в систему рефинансирования ценных бумаг накопления пенсионных фондов, это послужит стабилизации положения, — отметил Александр Кондрашов. — Несмотря на сложившуюся ситуацию, количество кредитов, которые планируется выдать в регионе, остается реальным. При росте банковских ставок серьезного оттока клиентов не произошло. С начала года банками и небанковскими структурами выдано 15 921 ипотечный кредит. Продолжается работа с заемщиками по жилищным сертификатам молодым семьям и бюджетникам.

Подешевеет ли жилье?

Количество заемщиков ипотеки за девять месяцев уменьшилось к прошлому году на три тысячи человек (около 16 тысяч против 19 тысяч). По прогнозам, в 2008 году ипотечные кредиты возьмут около 20 тысяч южноуральцев. Падение весьма серьезное: программой ипотеки на этот год предусматривалось выдать 27 тысяч таких кредитов. А, к примеру, в прошлом году их было выдано 28 368 — на 23 миллиарда 147 миллионов рублей. Проблема в том, что «цена кредита» растет, она уже не по карману многим представителям среднего класса.
Те, кто взяли ипотечный кредит раньше, немало выиграли: минимальная ставка была 10,75 процента годовых, а сейчас — более 12,6.
Помимо приобретения жилья по ипотеке, риелторы выступили с предложением рассмотреть возможность приобретения недвижимости по системе рассрочки на два-три месяца.
На вопрос, будет ли снижаться стоимость квадратного метра, Александр Кондрашов предположил, что по области стоимость жилья эконом-класса не изменится, а в Челябинске, в связи с уменьшением количества выдаваемых кредитов, квадратный метр может подешеветь, но не более чем на 5—10 процентов.
Но в то же время цены на элитное жилье, возможно, упадут гораздо больше. Не секрет, что при средней себестоимости в 25 тысяч рублей за квадратный метр его продают в несколько раз дороже.
По мнению руководства ипотечной корпорации, в малых городах области, где жилья строят немного и в основном при участии ЮУ КЖСИ либо в рамках программы переселения из сносимых ветхо-аварийных домов, ситуация более стабильная. Гораздо тревожнее положение в Челябинске и других крупных городах, где застройщики в основном возводят жилье на заемные средства. Процентные ставки растут, кредиты банки дают неохотно. А под 20 процентов годовых можно строить жилье, лишь повышая цену квадратного метра.
Но с другой стороны, для строителей, у которых есть средства, ситуация, наоборот, благоприятная: как ожидается, цены на стройматериалы и металл будут снижаться, а значит, уменьшится и себестоимость. Но приведет ли это к снижению цен на жилье? Рынок непредсказуем, и сегодня делать прогнозы крайне сложно.
Ситуация на рынке жилья находится под жестким контролем губернатора и правительства области. С этой целью была создана антикризисная рабочая группа, в которую вошли законодатели, профильные министры, банкиры, промышленники, главы городов.
Необходимо срочное принятие ряда мер как на федеральном, так и на региональном уровне, считает губернатор Петр Сумин.
В этой связи антикризисная рабочая группа предлагает рассмотреть на федеральном уровне ряд предложений. Об этом писала наша газета несколько дней назад.

Отсечная ставка

С 15 сентября этого года федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию изменило стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, порядок определения ставки по ним и порядок рефинансирования кредитов, выданных по стандартам агентства.
Оно перешло на новую систему рефинансирования закладных. Так называемая «отсечная ставка», или рыночная ставка для рефинансирования закладных у банков, определена в 12,65 процента. Теперь те кредиты, которые были выданы по ставкам ниже рыночной, агентство будет выкупать у банков с дисконтом, то есть банки будут доплачивать за рефинансирование такого кредита. А за кредиты, которые имеют ставку выше 12,65 процента, АИЖК будет платить премию.
Теперь банки, которые работают по стандартам АИЖК, вынуждены, чтобы не терпеть убытков, выдавать кредиты по ставкам выше 12,65 процента годовых. Это касается, прежде всего, небольших региональных банков, которые не держали собственный портфель закладных и жили за счет рефинансирования.
При этом процент увеличения будет не очень большой. Средняя ставка по портфелю ипотечных кредитов в области была равна 12,5 процента, а рыночная установлена 12,65 процента, то есть рост составит всего 0,15 процента. В денежном ежемесячном выражении это небольшая сумма.
Процентные ставки по кредитам с середины сентября 2008 года повысились до 13,5—16 процентов (изначально было 10,75—14 процентов) в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования. Требования к заемщикам стали более жесткими.
Нововведения коснутся исключительно тех, кто будет брать кредит после 15 сентября. У тех, кто воспользовался ипотекой до этой даты, договоры не будут пересмотрены, автоматического повышения ставки не произойдет.
Комментируя повышение ставок, генеральный директор ОАО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» (региональный оператор АИЖК) Александр Кондрашов отметил, что основной причиной роста стала инфляция. Второй, но менее значимой причиной является недостаточное регулирование ситуации на ипотечном рынке со стороны государства. Впрочем, есть надежда, что скоро ситуация нормализуется.
— Что бы вы посоветовали потенциальным заемщикам — можно сейчас спокойно брать ипотечные кредиты или нужно переждать невыгодный период?
— Я остаюсь на прежних своих позициях, которые неоднократно обозначал, — говорит Александр Кондрашов. — Налоговые льготы, которые предоставляет государство, уровень инфляции и рост цен на недвижимость даже при нынешних процентах оставляет в преимущественном положении не банк, а человека, который воспользовался ипотекой. Во-первых, он серьезным образом капитализировал самого себя. Приобретая недвижимость, которая дорожает, он приобретает актив. Во-вторых, человек, покупая жилье в кредит, стимулирует себя к карьерному росту и повышению доходов. Заемные средства не позволяют человеку расслабляться.

Строим своими силами

В 2008 году корпорация направит в строительство 2 миллиарда 340 миллионов рублей, в том числе на малоэтажное жилье — 1 миллиард 130 миллионов рублей. На эти средства при поддержке корпорации планируется возвести 300 тысяч квадратных метров жилья, из них 123 тысячи квадратных метров — малоэтажки. Собственными силами агентство построит 130 тысяч квадратных метров жилой площади. В прошлом году с участием корпорации в области введено 248 тысяч квадратных метров жилья, из них 40 процентов построено собственными силами. Объемы малоэтажного строительства выросли в четыре раза: с 10 до 40 тысяч квадратных метров.
Сегодня ЮУ КЖСИ работает над 60 объектами в 25 муниципальных образованиях области. Кроме того, корпорация ведет строительство малоэтажных поселков в Магнитогорске (в стадии завершения поселок Нежный), Чебаркуле и Чебаркульском районе, Южноуральске, Кыштыме, Еманжелинске, Миассе, поселке Новомуслюмово. Также начато возведение индивидуальных жилых домов в Сосновском районе (поселок Шигаево), селе Аргази, Аргаяшском районе.

Власть поможет

По мнению Александра Кондрашова, в ноябре еще будут серьезные трудности с ипотекой, а потом все наладится. За счет 60-миллиардных финансовых вливаний государства федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию возобновит выкуп закладных, рефинансирование ипотеки. Тем самым она получит не только запас прочности для преодоления кризиса, но и новый толчок для развития. Для сравнения: за пять последних лет федеральное АИЖК вложило в ипотеку более 90 миллиардов рублей, а за два года — 60 миллиардов. Нынешняя подпитка ипотеки со стороны государства позволит достаточно долго выдавать жилищные кредиты, а тем временем ситуация успокоится, войдет в нормальное русло.
По словам Александра Кондрашова, коммерческие банки вряд ли в ближайшее время возобновят кредитование строящегося жилья. Зато ипотечная корпорация как строила жилье, так и будет строить, несмотря на все сюрпризы рынка. В первую очередь будет завершено строительство по уже начатым объектам, но в ипотечной корпорации не ограничиваются этим, строят масштабные планы на будущее. Большие надежды вселяет проект жилищного строительства в рамках ипотеки в Сосновском районе. Немало интересных предложений по возведению жилья в Копейске, Троицке, других территориях. Но в руководстве корпорации намерены все тщательно взвесить, обсчитать — и лишь потом принимать решение.
По мнению Александра Кондрашова, прошлогодний успех ипотеки не следует рассматривать как пиковый: ведь тогда из общего объема покупок жилья лишь 16 процентов приходилось на ипотечную корпорацию. Спрос на жилье вовсе не падает, наоборот, потребность в нем растет. А значит, нужно, преодолев «кризисные трудности», идти дальше, добиваться того, чтобы ипотека стала доступной большинству южноуральцев. Обвального снижения не произошло. Протекционистские меры государства вселяют надежду.