Неподъемный кадастр

Как навести порядок в оценке недвижимости

В ближайшие годы владельцам недвижимости придется раскошелиться. Последние изменения в законодательстве предполагают введение системы начисления налогов на нее по полной, в зависимости от кадастровой стоимости.

При этом встала проблема: нередко стоимость кадастровой оценки участков завышается и плата за землю взлетает до небес. Фермеры и садоводы уже высказывали протест против таких необоснованных расчетов, чреватых их разорением. Тревогу бьют и собственники жилья, представители малого бизнеса. Как выстроить справедливую схему определения кадастровой стоимости, соблюсти золотую середину равновесия интересов собственников и государства? Об этом шел разговор на круглом столе в Южно-Уральской торгово-промышленной палате с участием оценщиков, надзорных, налоговых органов и общественности.

Налоговый ресурс

— Налоги — главный источник пополнения бюджета, и в последнее время доля имущественных налогов растет, — говорит Алексей Загер, заместитель руководителя управления Федеральной налоговой службы по Челябинской области. — Она уже достигла 22,4 % консолидированного бюджета области. В 2012 году в нашем регионе имущественных налогов поступило 18,9 млрд рублей: на 2,5 миллиарда, или на 15 % больше, чем в 2011-м. В свою очередь, в их объеме доля земельного налога в прошлом году увеличилась до 22 %.

Размеры этого налога выросли до 4,2 млрд руб. — на 27 % к предыдущему году. Одновременно увеличились сборы других имущественных налогов: транспортного, на недвижимость, имущество физических лиц.

По мнению налоговиков, нужно вовлекать в налоговый оборот новые объекты. Для этого важно организовать в органах местного самоуправления объективную кадастровую оценку недвижимости. Неслучайно губернатором принят план мероприятий по формированию консолидированного бюджета области, в котором не последнее место отводится имущественным налогам.

Однако при этом возникает немало неувязок и пробелов. К примеру, порой в кадастровых документах нет данных о правообладателях земельных участков, а без этого налоги не начислишь. Кроме того, зачастую не указаны площади, категории земель, их кадастровая стоимость. По данным налоговой службы, более 10 тыс. сведений нуждаются в доработке.

В угоду клиенту?

— Исследование показало, что оценочная и реальная рыночная стоимость земельных участков очень отличаются, — сообщила Татьяна Вдовина, заместитель начальника управления экспертизы, начальник отдела оценки и региональный представитель НП «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков». — Схожая картина и с прочей недвижимостью.

А от объективной оценки зависит величина налогов. К таким ошибкам приводит ценовой демпинг услуг по оценке, когда не учитывают многие факторы, сказывающиеся на стоимости земли, жилых домов и производственных зданий.

А порой такие ошибки оценщиком закладываются специально, чтобы уйти от налогообложения, и не исключено, что «за вознаграждение».

Татьяна Вдовина считает, что методы упрощенной так называемой массовой оценки больших массивов недвижимости не совершенны и чреваты серьезными упущениями. По ее мнению, есть смысл использовать более детальную индивидуальную оценку. Она хоть и дороже, но у собственника должно быть право выбора, чтобы не переплачивать по налогам из-за ошибок оценщика.

— Ошибки оценщиков обходятся государству слишком дорого. В области уже вступили в силу 270 судебных решений о занижении кадастровой стоимости недвижимости, — комментирует начальник отдела кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Челябинской области Татьяна Кочнева. — Как выяснилось, эта стоимость уменьшена на 25 миллиардов рублей, что привело к потерям бюджета из-за недоначисления налогов в 400 млн рублей. А ведь можно было выявить такие факты гораздо раньше.

Если же стоимость земли, наоборот, завышена в угоду муниципалам (от этого зависит наполняемость местной казны), страдают собственники, которым приходится платить неподъемные налоги.

Обжалованию подлежит

Куда обращаться, если суммы кадастровой оценки недвижимости вызывают сомнения? На первом этапе можно использовать досудебную процедуру разрешения споров — так называемый инструмент медиации. А если к соглашению прийти не удается, можно обратиться в суд.

— В 2012 году в области наблюдался рост таких дел на 15 %, а в среднем по России на 30, — говорит Светлана Полич, заместитель председателя Арбитражного суда Челябинской области. — И эта тенденция нарастает. Чтобы оспорить отчет оценщика, нужно представить убедительные доказательства, заключения экспертов.

Но возможен и другой, досудебный путь оспаривания сомнительных заключений оценщиков. В октябре 2012 года в Росреестре создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В Росреестре пояснили, что, чем раньше подашь жалобу в эту комиссию, тем лучше. К примеру, перечни земель населенных пунктов, садовых и дачных объединений, промышленности и особо охраняемых территорий сформированы в прежние годы, и оспорить их нельзя, поскольку срок обжалования истек. Зато перечни земель сельхозназначения и Водного фонда, оформленные в 2012 году, обжаловать можно и сегодня.

Кстати, в прошлом году в комиссию поступило 10 заявлений по 15 земельным участкам, но все они были отклонены.

А по кадастровой оценке земель сельхозназначения жалоб пока не поступало.

Экспертный «дубль»?

Чтобы оспорить отчет оценщика, сегодня по закону требуется провести две экспертизы: стоимостную и нормативно-методическую. Их проведение возложено на саморегулируемую организацию, возможно, с подключением экспертов торгово-промышленной палаты. Однако, по мнению представителя такого СРО Татьяны Вдовиной, нормативно-методическая экспертиза излишняя: во многом она дублирует стоимостную, причем нередко оспариваемые заключения оценщиков отменяются по чисто формальным причинам. Нужна ли дорогостоящая дополнительная экспертиза? В СРО предлагают на федеральном уровне упростить эту процедуру, убрать «дубль». В ряде случаев конфликты можно урегулировать через региональный совет по оценочной деятельности.

— Это вопрос спорный, — считает Елена Петровская, генеральный директор НП «Ассоциация российских магистров оценки» (Москва). — Когда одна экспертиза противоречит другой, крайне сложно сделать объективный вывод. В совете по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, членом которого я являюсь, ставят вопрос о неверных заключениях, сделанных по этой причине в наших СРО. Характерный пример  — Омск, где саморегулируемая организация дала заключение о кадастровой оценке, а затем она же провела экспертизу по его оспариванию. Причем разница в цифрах — в десятки раз!

По словам Елены Петровской, при федеральном агентстве стратегических инициатив создана рабочая группа по совершенствованию законодательства об оценке недвижимости. Рассматривают и зарубежный опыт: по международным стандартам для оспаривания заключения оценщика требуется пять экспертиз! А у нас и с двумя столько проблем…

Отвечать по полной

— Один из болевых вопросов — налог на недвижимость,— продолжает Елена Петровская. — С 2014 года предполагается начислять налог «на квартиру» исходя из ее инвентаризационной стоимости. По расчетам, он будет в разы больше нынешнего. Но многие считают, что наши собственники жилья не готовы к таким расходам и торопиться с этим не следует. Крайне важно, чтобы результаты кадастровой оценки были адекватными… Кстати, на Западе начисляют этот налог в размере 2,2 % стоимости жилья, а Минфин РФ предлагает 0,01 %.

Немало вопросов возникает и с возможным двойным налогообложением жильцов за землю «под домом» индивидуально и коллективно — к примеру, на ТСЖ. Нужно все тщательно взвесить, чтобы избежать таких накладок.

Участники круглого стола считают, что нужно законодательно закрепить ответственность оценщиков за их заключения. Правда, в федеральном законе № 135 «Об оценочной деятельности» она вроде бы прописана. Но из-за разночтений в законодательстве (согласно Гражданскому кодексу ответственность наступает, если с экспертом заключен договор) и это требование де-факто сводится на нет. Дело в том, что оценщики нередко обходят его, работая с клиентом не напрямую, а через посредников.

С другой стороны, хотя в этом законе прописана и частная практика оценщиков, но статус их, в отличие от адвокатов и нотариусов, до конца не определен. Кроме того, предлагается ужесточить требования к саморегулируемым организациям, на которые возложен контроль за оценщиками. Если за их просчеты на СРО будут налагаться многомиллионные штрафы, вряд ли кто из их членов рискнет «ошибаться» в угоду щедрому клиенту. Все предложения участников круглого стола будут направлены в федеральные органы на предмет изучения и внесения корректив.