Эксперимент с новой формой земельных аукционов призван снизить цены на рынке жилья Челябинской области

Земельный вопрос называют стартовой платформой жилищной застройки. Но при его решении у строительного бизнеса порой возникают свои пробуксовки и тормоза, а удорожание земли сказывается на стоимости квадратного метра. Как сделать, чтобы оформление земельных участков не сдерживало развитие стройиндустрии, а стимулировало застроечный рынок на ввод жилья, доступного даже людям со средним доходом?

Эту непростую задачу призван решать голландский аукцион — новый для России социально ориентированный тип торгов на предоставление земельных участков с так называемой игрой на понижение, при которой застройщик обязуется продать жилье по минимальной фиксированной цене, а взамен получает их по заниженной стоимости или же бесплатно. Челябинская область вошла в число пилотных регионов, где будет проходить обкатка этой системы. О том, как идет подготовка к ней, и какие при этом встают проблемы, шла речь на круглом столе, прошедшем в правительстве области с участием застройщиков и представителей федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС).

Игра на понижение

— Мы тесно сотрудничаем с правительством Челябинской области по бесплатному обеспечению земельными участками под строительство жилья для многодетных семей, по созданию индустриальных парков, новых промпредприятий, — говорит Алексей Фурсин, первый заместитель генерального директора Фонда РЖС.— Как результат — создаются новые рабочие места, решается проблема обеспечения людей доступным и комфортным жильем. В ближайшие дни состоится аукцион по продаже ряда участков, расположенных в Сосновском районе, недалеко от Шершневского водохранилища, где появится целый поселок из малоэтажных домов.

В прошлом году мы впервые в российской практике опробовали и проведение голландских аукционов. А в 2014-м планируем запустить этот механизм и на Южном Урале. Поскольку от застройщиков требуется предоставлять жилье льготникам по фиксированной цене, сейчас проводим консультации с правительством области. Муниципалитеты должны определить площадь таких участков, потребность в них. А глава региона направит в фонд ходатайство о льготном выделении земли.

По словам Алексея Фурсина, эксперимент с голландскими аукционами проходит в 19 регионах страны, и поскольку потребность велика, планируется выделить дополнительно 55 новых участков. Поскольку земля предоставляется бесплатно, снижается себестоимость квадратного метра, а значит, без ущерба для бизнеса появляется возможность продавать жилье по цене ниже рыночной. Всего в рамках сотрудничества Челябинской области с фондом приняты решения вовлечь в жилищную застройку 59 участков общей площадью 1885,5 га. Фонду передан 31 участок (988,2 га), а органам власти региона делегированы полномочия по распоряжению 28 участками (897,31 га). Сейчас в области при участии Фонда РЖС реализуется 5 проектов жилищного строительства на 10 участках общей площадью 549,76 га. Уже введено 170 тысяч квадратных метров жилья, в стадии проектирования и строительства — более 1,7 млн. Доля жилья эконом-класса — 66 %, малоэтажной застройки— 70 %.

Заслон для «однодневок»

        Своеобразной репетицией голландских торгов, думается, можно назвать аукцион, который пройдет 28 марта в Москве. Хотя его проведут и по традиционной схеме, у него уже появились ряд признаков, характерных для голландской системы. Это, например, подготовленная за счет средств Фонда РЖС и области транспортная, инженерная инфраструктура, что делает такие участки особенно привлекательными для застройщиков. В Сосновском районе рядом с поселком Западный планируется построить не менее 108 тысяч квадратных метров жилья.

    — Общая площадь выставляемых на торги земель — более 95 гектаров, — пояснил Алексей Фурсин.— Поскольку такая площадь доступна лишь немногим застройщикам, с учетом пожеланий малого и среднего бизнеса мы разделили ее на семь участков по 15--20 гектаров. Здесь в основном будут индивидуальные дома, блокированные таунхаусы и 4--5-этажные здания. При этом оговорены и требования к застройщикам. К примеру, доля экономичного жилья не должна быть меньше 20 процентов. Кроме того, чтобы отсеять фирмы-однодневки без базы и опыта строительства, требуется допуск СРО.

По словам Алексея Фурсина, некоторые участники торгов берут земля как «инвестиционный багаж», с тем, чтобы право аренды участка выгодно перепродать. Но чтобы земли не висели мертвым грузом, ставится условие — реализовать проект застройки за 3 года, причем арендная плата за землю вдвое ниже среднерыночной. Первый год после аукциона — льготный период с минимальной арендной платой, затем за участок вносится фиксированный взнос — 28 миллионов 52 тысячи рублей, а в итоге земля выкупается.

Если же застройщик обанкротился и не смог реализовать проект, Фонд РЖС сохраняет гарантии по выкупу недостроенного жилья. Такую практику в интересах будущих жильцов ввели в 2009 году, в разгар экономического кризиса, и продолжили после его окончания. Но воспользовались этим единицы, поскольку в этом случае приходится продавать фонду жилье по цене ниже рыночной, едва компенсирующей расходы застройщика.

«Дармовая» инфраструктура?

Однако, чтобы возвести дом, нужно создать всю инфраструктуру поселка, подвести коммуникации. А все это сказывается на цене. Но и здесь выход нашелся — частно-государственное партнерство застройщиков с областью и федеральным центром в лице Фонда РЖС. Региональная власть взяла на себя создание транспортной инфраструктуры, а фонд — финансирование водовода и ряда других коммунальных благ.

— Общая стоимость инфраструктуры поселка, согласно нашим расчетам — 3,5 миллиарда рублей, — говорит руководитель департамента развития инженерной инфраструктуры Фонда РЖС Равиль Алиаскаров. — Фонд уже выделил на эти цели 920 миллионов рублей. На них построены сети водоснабжения и водоотведения, очистные сооружения, проложена ЛЭП. На первых порах дома будут обогреваться электрокалориферами либо от котельной, работающей на твердом или жидком топливе, а в перспективе их переведут на газ. С газовиками уже заключено соглашение, разработан проект газораспределительной станции, который сейчас проходит госэкспертизу. Есть реальная надежда на ввод ГРС к началу 2015 года.

Уже определены и тарифы платы за присоединение к сетям. Застройщики посетовали, что эти расходы приведут к росту себестоимости…

— Федеральный фонд снял со строителей немалую часть инфраструктурной нагрузки, — разъяснил ситуацию Сергей Комяков, председатель правительства области. — А плата за присоединение в соответствии с законом определена ЕТО. Возведение же школы, садика и других объектов соцсферы — обязанность власти. Если же застройщик построит их на свои средства, возможен вариант с выкупом за счет бюджета.

— Область берет на себя и заботы по строительству дорог к поселку Западный и соседним, которые будут возводиться и на участках, выделяемых в ходе голландских торгов, — добавляет Виктор Тупикин, министр строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области. — На эти цели в этом году выделяется 600 миллионов рублей. Первый участок автодороги уже построен, а до конца года планируем ввести 4-полосную автостраду, которая свяжет зону поселковой застройки с шершневской трассой. А в перспективе будет построена и магистральная автотрасса Красное Поле — Полетаево, своего рода дубль объездной дороги вокруг областного центра. На ее проектирование уже выделено 10 миллионов рублей.

Проект «из пачки»

         На стоимости квадратного метра сказываются затраты не только на инфраструктуру, но и на разработку проекта. Есть ли возможность сэкономить время и деньги на проектной документации?

       — Это так, — заверяет Анатолий Азизов, заместитель руководителя департамента по взаимодействию с государственными и муниципальными органами Фонда РЖС. — Мы в рамках проекта «Дом XXi века» совершенно бесплатно предлагаем застройщикам целый набор архитектурных решений. Уже проведено 5 конкурсов на лучший проект малоэтажной застройки, отобрано 35 вариантов, которые прошли экспертизу и рекомендованы для внедрения. Причем это экологичные энергоэффективные дома, с весомой экономией энергоресурсов. В наш фонд уже поступило 46 запросов на безвозмездное использование 24 таких проектов для возведения 127 малоэтажных домов. Думается, они найдут свое применение и при строительстве жилья победителями голландских аукционов.

      — Запуск системы голландских земельных торгов — совместная работа Фонда РЖС, региональной власти и органов местного самоуправления, — подытоживает глава минстроя области Виктор Тупикин. — Законодательная база на уровне субъекта Федерации уже создана: принят соответствующий областной закон, формируются списки граждан, имеющих право на покупку жилья по льготной цене. Уже подбираются площадки и объемы застройки. И есть реальная надежда, что скоро голландские аукционы найдут широкое применение, послужат созданию рынка доступного жилья.