Санация по-европейски?

В УК «Ремжилзаказчик» предлагают перейти на рельсы инновационного жилищного сервиса

 Как известно, с 1 января 2015 года в России вводится обязательная плата за капитальный ремонт многоквартирных домов. Все собственники жилья до этого времени должны определиться, куда они будут отчислять обязательные «ремонтные платежи» — Региональному оператору либо на накопительный спецсчет дома. Но при этом возникает немало вопросов и сомнений…

Некоторые жители и представители управляющих организаций не во всем согласны с предлагаемой накопительной схемой, усматривают в ней немало ремонтных пробуксовок и тормозов. К примеру, коллектив челябинской управляющей компании «Ремжилзаказчик» направил в Законодательное Собрание области письмо, в котором предлагает внести серьезные корректировки в 171 й федеральный закон. Депутаты ЗСО, пользуясь правом законодательной инициативы, могут направить эти предложения в Госдуму РФ.

Капремонт — «в кредит»?

Как говорится, новое — это хорошо забытое старое. Элементы «складчины» в Челябинске уже были — до 2005 года здесь вносились платежи на капремонт жилья, но с введением нового Жилищного кодекса эту накопительную систему отменили. Однако ее сохранили в Екатеринбурге, Тюмени и даже в Копейске, и она стала хорошим дополнением к действовавшей в 2008 — 2011 годах федеральной программе капремонта многоквартирных домов. И сегодня, когда собственникам жилья придется проводить его за свой счет, в этих городах жители осознают необходимость соблюдать возложенные на них с 2005 года Жилищным кодексом обязательства по капитальному ремонту общего имущества МКД.

       — Мы считаем, что в условиях роста инфляции крайне мало шансов накопить средства на капремонт дома, — говорит генеральный директор УК «Ремжилзаказчик» Владимир Кудряшов. — Как это сделать, если за 10 лет, пока деньги собственников будут аккумулироваться для проведения того или иного вида ремонта, они обесценятся — в разы подорожают материалы и стоимость ремонта? Причем от инфляции не спасет ни «общий котел» Регионального оператора, ни спецсчет многоквартирного дома. Президент России Владимир Путин не зря сказал — зачем изобретать велосипед, лучше съездить туда, где есть положительный опыт, научиться и внедрить.

Например, немецкий опыт управления жильем давно признан на мировом уровне. В Германии, чтобы провести капремонт дома, управляющая компания берет банковский кредит под гарантии государства, которое затем компенсирует процентную ставку (здесь она всего 1,5 процента годовых). Мало того, за внедрение в ходе капремонта (там его называют санацией) энергосберегающих технологий даже выплачивается управляющим компаниям премия до 10 процентов его стоимости.

Кто ответит за безответственность?

По словам Владимира Кудряшова, в Германии все вопросы по многоквартирному дому решает товарищество домовладельцев, которое несет полную ответственность за содержание жилья. У нас же зачастую все сводится к разговорам, а реально собственники не несут за состояние дома никакой ответственности. И как следствие, он постепенно сползает к аварийному состоянию.

Например, в Германии, если УК предложила план ремонта кровли, но собственники по каким то причинам не утвердили его, то они несут за свое решение персональную ответственность. Если крыша протечет, возмещать причиненный ущерб придется «несогласным». Почему бы и в российском законодательстве не прописать такую ответственность?

С другой стороны, если жильцы в течение 3 месяцев не платят за жилищные услуги, в ФРГ товарищество домовладельцев обращается в суд о выселении должников. И зачастую неплательщики оказываются на улице, квартиру продают, погашают долги, приобретают жилье меньшей площади. У нас же иные жильцы годами ни за что не платят, а вопрос о выселении даже не ставится.

У работников жилищного сервиса немало вопросов возникает и по поводу введения с 1 января 2015 года обязательного лицензирования управляющих компаний.

        — По новому закону до 1 мая 2015 года все они должны оформить лицензию, — говорит Владимир Кудряшов. — Цель вроде бы благая — навести порядок, чтобы с рынка ЖКХ ушли фирмы-однодневки без опыта работы и ремонтной базы. Но как бы «вместе с водой не выплеснуть младенца»: в этой сфере слишком разные условия — у кого то только новые дома, а у других, как например у нас — немало изношенного жилфонда постройки 40-х годов прошлого века. Как можно их сравнивать и выдвигать одинаковые требования? Думается, здесь нужен взвешенный, дифференцированный подход.

Коммунальный дисбаланс

Одной из актуальных проблем сферы ЖКХ является явный дисбаланс в пользу ресурсоснабжающих организаций. Если в Германии плата за жилищные услуги (содержание и текущий ремонт) и за коммунальные ресурсы (тепло, вода, газ, электроэнергия) в равных долях, то в Челябинске это соотношение 18 на 82 процента соответственно! Почему ресурсники-монополисты «перетягивают одеяло» на себя? Кто им разрешает?

        — Схожая ситуация и с ростом тарифов, — сетует Владимир Кудряшов. — На жилищные услуги в Челябинске они не поднимались уже 3 года, а тарифы на ресурсы стабильно растут. И хотя ЕТО нынче удержал их средний рост на уровне инфляции, компания «Фортум» вновь предлагает вдвое поднять тариф на тепло! В Германии же ресурсоснабжающие организации обязаны ежегодно снижать себестоимость (а значит, и тарифы) на 1,25 процента. За заботу о ресурсосбережении муниципалитет выдает премию. Если это требование не выполняется, накладывается большой штраф, а в случае, когда ситуация повторяется в течение 3 лет, виновных могут вообще убрать с рынка коммунальных услуг. У нас же, хотя закон об энергосбережении и принят, но де-факто те же тепловики и энергетики не заинтересованы в снижении объемов. Я считаю, их нужно «мотивировать рублем», стимулировать экономичный подход и штрафовать за перерасход энергоресурсов.

На сегодня на жилфонде «Ремжилзаказчика» (у него 541 дом общей площадью около 3 млн квадратных метров) общедомовые приборы учета воды уже поставлены, электросчетчики тоже, а установку теплосчетчиков обещают завершить к концу года. В то же время, считает Владимир Кудряшов, только установка приборов учета лишь констатируют факт расхода, а нужно заботиться о снижении издержек, внедрении инновационых технологий энергосбережения. Поэтому, чтобы уменьшить теплопотери, необходимо провести комплекс мер по энергосбережению. На многих домах, предварительно согласовав с собственниками, мы в подъездах поставили пластиковые евроокна. Прорабатывается вопрос по внедрению диспетчеризации — компьютерного учета энергоресурсов, когда все данные о расходе тепла, воды и электроэнергии автоматически считываются и поступают на центральный пульт. Тепловой режим можно будет регулировать в зависимости от погодных условий.

«Умный дом» из хрущевки?

        — Однако важно, чтобы был стимул для экономии ресурсов, — заявляет Владимир Кудряшов. — Если мы снизим теплопотребление на 10 процентов, а тепловики на столько же поднимут тариф, то население от этого ничего не выгадает — это будет не экономия, а профанация. Я считаю, должна быть четкая политика государства по снижению тарифов. Если инвестор построил экономичную блочно-модульную газовую котельную и снизил себестоимость тепла, то тариф на время окупаемости можно «заморозить», а через какое то время его нужно снижать.

         — В последнее время в России, а не только в Европе, стали появляться и так называемые «умные дома», в которых на крыше солнечные батареи, а за расходом воды, света и тепла следит чуткая электроника, — подытоживает Владимир Кудряшов. — Элементы «автономного житья» появляются и в Челябинске — так, для дома по Елькина, 88б была построена газовая котельная. Но если в Германии это в порядке вещей, то у нас — большая редкость и пока в основном применяется на элитных коттеджах. Старые схемы теплоснабжения наших «хрущевок» и «брежневок» часто не позволяют перейти на самообеспечение теплом. Но я уверен: со временем инновационные технологии энергосбережения придут и в обычные многоквартирные дома.