Не зависнет ли «капитальный»?

Как избежать нестыковок накопительной схемы капитального ремонта многоквартирных домов

Грядущий переход на накопительную схему капремонта многоквартирных домов вызвал у коммунальщиков неоднозначную реакцию. Новеллы российского законодательства, регламентирующие капитальный ремонт, трудно назвать логичными. Слишком много вопросов. К примеру, депутат районного совета и главный инженер ООО «ПЖРЭО Курчатовского района» Валерий Поликарпов комментирует последние реформы ЖКХ, мягко говоря, с недоумением. Своими мыслями он поделился с читателями «ЮП».

 — С 2015 года все собственники жилых помещений будут отчислять в среднем по стране по шесть с половиной рублей с квадратного метра. Новый раздел Жилищного кодекса предложил два варианта финансирования капремонта. Через региональный фонд, которым руководит региональный оператор и в фонд дома. В первом случае вводится обязательный взнос, люди платят региональному оператору. Средства аккумулируются на счете оператора и затем перераспределяются по домам согласно принятой в регионе Программе капитального ремонта. В первую очередь под ремонт встанут наиболее старые дома. На первый взгляд все правильно. Но когда дождутся своей очереди дома из 70-х и 80-х? А им уже более 35 лет!

 Второй вариант: фонд ремонта дома, состоящий из взносов собственников. Его можно формировать на банковском спецсчете, да еще с процентами, как по депозиту. Особенность такого счета: деньги принадлежат собственникам помещений в конкретном доме, а номинальным владельцем счета может быть ТСЖ, кооператив или региональный фонд, если ТСЖ — нет. В этих случаях собственники будут выступать заказчиком при проведении ремонта, давать распоряжение банку об использовании средств, а региональный оператор будет контролировать законность операций.

 — Можно сделать вывод, что в первом случае собственники только платят, все остальное происходит практически без их участия?

— Верно. Региональный оператор подменяет и ТСЖ, и управляющие организации. Он выступает и заказчиком капремонта, он финансирует подрядчика и контролирует выполнение работ, подписывает акты. Для сравнения: до сего дня — если собственники в доме заказывают капремонт — на собрании принимаются решения о проведении КР, его оплате, утверждается перечень работ. При этом именно ЖЭУ отвечает перед собственниками за результат. Теперь же — обслуживающая организация отвечает только за текущее обслуживание дома, а за капремонт — региональный оператор. Роль собственников снижена. Главный упор делается на перераспределение средств оператором. То есть создается большой областной «котел», куда вносятся деньги всеми, а в каком доме пройдет капитальный ремонт, будут решать местные власти.

 — Поэтому если люди хотят сами решать, когда и что ремонтировать, — им лучше выбрать второй вариант?

— Да. Решение нужно принять до 11 декабря 2014 года: провести собрание и набрать «за» более двух третей голосов. Собрания проходят в Челябинске трудно. Активность людей низкая. Голосует 30-40 % от всех собственников помещений дома. Нет и единства!

Но обращаю внимание читателей, что перейти из одной модели в другую можно всегда. Например, в доме ТСЖ нет, работает 1-я модель. Через три года собственники создают ТСЖ и хотят перейти на «индивидуальное» накопление. Но у Регионального оператора деньги все в работе, и «вытащить» их, чтобы перевести на индивидуальный спецсчет дома, может быть сложно. В законе срок установлен — не раньше, чем через 2 года, чтобы региональный оператор мог зарезервировать средства на те дома, которые выходят из общего накопления. При желании собственников также можно перейти от индивидуального спецсчета к Региональному оператору. Здесь сроки меньше.

 — Но вы говорили, что у вас есть дома, где этим летом был сделан капитальный ремонт кровли, систем ГХВС и по просьбе жителей предоставлена рассрочка платежа за выполненную услугу. Люди готовы платить за сделанный ремонт, например, кровли и сдавать новые деньги в Фонд капитального ремонта?

— Противников много. Проведение капитального ремонта за счет собственников требует большой организационной и разъяснительной работы. Жители первых этажей не поддерживают ремонт кровли. Собственников последних этажей не волнуют проблемы подвального помещения. Приходится помогать собственникам-инициаторам капитальных ремонтов проводить собрания собственников дома. И не всегда это получается с первого раза. Но жители идут на это, так как лучше иметь синицу в руках, чем журавля в небе. Многим домам ремонт капитальный нужен уже сегодня и ждать несколько лет они не могут. Действующий Жилищный кодекс позволяет учитывать выполненные работы по капитальному ремонту в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Подробнее можно посмотреть в ст.181 пункт 4, и жители домов готовы это использовать.

 — Как оцениваете состояние жилого фонда в Курчатовском районе?

— На одном из первых заседаний депутатов района я был избран председателем комиссии по ЖКХ и благоустройству. Тема мне эта прекрасно знакома. В сфере ЖКХ я уже более 15 лет и все эти годы работаю в Курчатовском районе, обслуживая более 450 домов.

Давайте рассуждать здраво. Срок теплообменника составляет 10 лет, трубопроводов горячей воды — 15 лет, холодной воды — 20 лет. Систем отопления — 30 лет. А капитального ремонта не было уже более 20 лет. Между тем эксплуатация жилого дома носит системный характер. Есть правила, по которым через определенный период нужно проводить ремонт и замены. Сейчас, по мнению специалистов ПЖРЭО Курчатовского района, жилой фонд района приближается к 70 % износа. Нуждается в замене вся инженерная инфраструктура. И так уж сложилось, что в случае каких то проблем виноваты, прежде всего, коммунальщики. При этом почему то никто не замечает, что мы уже третий год работаем по одному тарифу, тогда как у водопроводчиков, тепловиков и электриков тарифы повышаются каждый год…

 — И как исправить ситуацию?

         — Жилищно-коммунальное хозяйство это социально значимая среда. Считаю, что со стороны государства должен быть изменен подход к сфере ЖКХ, которое раньше выступало в роли регулятора, а сегодня выполняет лишь контрольно-надзорные функции. Нужно вернуться к той схеме, какая действовала еще в советские годы. Государство жестко регулировало тарифы на услуги ЖКХ, определяло их перечень и следило за ценообразованием. А также распределить финансовую ответственность между всеми участниками рынка ЖКХ: управляющими компаниями и собственниками жилья.