Измерим метры в рублях

Реалии и прогнозы рынка недвижимости

Не секрет, что эта сфера наиболее чувствительна к любым изменениям в экономике. Вдобавок, рынок стоит на пороге так называемого «мертвого» сезона: летом падают спрос, предложение и цены. Но не всегда.

Безапелляционность этой тенденции, как правило, под большим вопросом — есть слишком много факторов, от которых зависит стоимость квадратного метра. Какова она на сегодняшний день, и какие тенденции наметились в каждом отдельном сегменте рынка — разбираемся вместе с Валентином Корытным, президентом Региональной Гильдии Риелторов «Южный Урал».

«Вторичку» удешевило время

— С декабря прошлого года по настоящий момент ее стоимость практически не росла. Рынок находится в стадии стагнации, а по ряду предложений наметилась даже негативная динамика. Стоимость как объекта в целом, так и квадратного метра снижается. Но это касается лишь тех предложений, которые нуждаются в срочной продаже. Например, когда человек, приобретая жилье в новостройке, в качестве первоначального капитала использует стартовые средства от продажи вторичного жилья. Люди, которым необходимо в короткий срок продать старую квартиру, будут снижать цену.

Количество предложений с декабря прошлого года очень увеличилось — практически на 20 процентов. Словом, выбор у покупателя на вторичном рынке есть и повышения стоимости за лето не произойдет. Скорее всего, рынок продолжит стагнировать, и вероятно снижение стоимости разовых предложений от трех до пяти процентов. Если же изменится стоимость в целом по рынку, то не более, чем на 2 процента. Причем, скидки в основном коснутся домов старой постройки — хрущевки, сталинки, брежневки — то есть тех предложений, которые на сегодняшний день пользуются наименьшим спросом. Хотя еще буквально год или два назад квартиры в таких домах пользовались стабильной популярностью, так как недорогих предложений на первичном рынке было не так много.

В последнее время Челябинск стал одним из флагманов застройки новых микрорайонов среди других городов РФ. И, исходя из таких объемов ввода доступного жилья, люди предпочитают приобретать квартиры в новых домах. Даже если посмотреть на перерасчет стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках — разницы практически никакой, ровно как и смысла приобретать, вместо новой квартиры, старую, где придется столкнуться с недешевым ремонтом, обветшавшей инфраструктурой и, возможно, не самыми лучшими соседями.

«Вторичка», скорее всего, вернется на круги своя ближе к осени. Но все будет зависеть от того, как поведет себя рынок первичного жилья: цены на вторичные метры напрямую завязаны не только со спросом в этом сегменте, но и со спросом на новостройки — если он растет, то подстегивает и «вторичку».

Новостройки: цены анонсом

— Первичное жилье уже практически рассредоточилось по всем районам, и у покупателя есть большой выбор. При этом строители грамотно пересмотрели концепцию планировочных решений в новых домах и сделали акцент на квартирах-студиях или студиях с двумя спальнями — со 100-процентной отделкой. Это те решения, в которых действительно нуждались челябинцы. Но,несмотря на большой объем строительства такого удобного жилья, спрос на него недостаточно высок. В среднем стоимость квартир в новостройках выросла с начала года от 5 до 12 процентов.

Можно предположить, что стоимость первичного жилья до сентября не изменится. Возможен скачок цен вверх, но не более чем, на 2 процента. Усредненный рост новостроек по году возможен на уровне 8—15 процентов. Но все будет зависеть от объема предложений — будут ли они анонсированы в Челябинске. Все проекты, о которых уже известно. Это в основном многоэтажная застройка. Значит, объем квартир большой. Соответственно, если «первички» будет так много, как мы предполагаем, стоимость на нее перестанет расти и остановится. За исключением разве что тех микрорайонов, которые уже приобрели свою популярность среди горожан, а также домов, строительство которых уже подошло к завершающей стадии.

Так, месторасположение жилых комплексов «Манхэттен» и «АКАДЕМ Riverside» — это уже центр города. Это понятие сегодня расширяет свои границы. Центр города — это не только перекресток улицы Красной и проспекта Ленина. Транспортные развязки позволяют добираться с северо-западной части города до центра максимум в течение 10-12 минут.

Площади бизнесу

— Спрос на коммерческую недвижимость достаточно активен, и он явно превышает предложение. В Челябинске не хватает сегмента street retail (стрит-ритейл). Это торговые помещения, расположенные на первой, «красной» линии гостевых маршрутов, имеющие отдельный вход со стороны первой линии и площадь около 60—120 квадратных метров. Это то, на что сегодня нацелен основной спрос. Можно предположить, что цены на коммерческую недвижимость не будут расти в течение летнего периода и стоимость как в аренде, так и в продаже останется той, которая есть на сегодняшний день.

Что касается офисных помещений, здесь может произойти ситуация, аналогичная сегменту вторичного жилья. При больших объемах строительства офисов в центральной части города возможно снижение ставок аренды — с целью найти якорного арендатора. Но не думаю, что будут дешеветь офисные помещения на северо-западе: если раньше район считался спальным, то сейчас его с уверенностью можно назвать и бизнес-районом, который явно нуждается в офисных и торговых площадях.

КОММЕНТАРИИ

Тяга к новому

Елена Калинина, директор АН «Инженер»:

— В этом году идет падение цен, и к этому моменту оно составило 7-12 %. Больше всего снижается стоимость вторичного жилья — чем старее дом, тем больше процент падения. «Первичка» более-менее держится, но реального роста цен на нее мы не ожидаем. Лето, скорее всего, будет для рынка очень спокойным и предложения, по прогнозам, превысят спрос.

Особо заметно изменение тенденции в отношении нового жилья. Покупатели стали все больше отдавать ему предпочтение. Видимо, сказалось законодательная мера, которая сейчас находится на рассмотрении, — переложить все затраты по коммунальному обслуживанию дома на жильцов. Думаю, что в дальнейшем тенденция растущей популярности первичного жилья только усилится.

Причем, в городе жилья строится больше, чем за городом. Хотя загородные предложения сегодня очень популярны — дома, коттеджи, таунхаусы. Предложений недостаточно, а то, что есть на рынке, не всегда отвечает требованиям по качеству.

Региону также не хватает жилья эконом-класса. Наконец, хотелось бы больше индивидуальных планировок по реальной цене.

«Ленинская» стройка

 Татьяна Куцан, руководитель департамента нового и строящегося жилья АН «Компаньон»:

— В последнее время стало появляться все больше предложений по Ленинскому району. В ближайшей перспективе на строительство новых домов сюда планируют зайти еще несколько застройщиков. И это вполне обоснованно. Новых домов в этом районе не так много, а спрос на них есть.

В преддверии летнего сезона спросом стали пользоваться квартиры в загородных поселках: Залесье, Просторы, Белый хутор.

Ждем шанса

 Лилия Морданова, руководитель департамента ипотечного кредитования АН «Компаньон»:

— На сегодняшний день  покупка квартиры с использованием кредитных средств популярна, так как возможность накопить нужное количество денег на покупку недвижимости очень сложная. Банки предлагают большую линейку программ с разными возможностями и условиями, конечно, ставки варьируются от  11-14 %.  Все зависит от количества собственных средств, и какой вид недвижимости хотелось бы приобрести — вторичное жилье или новостройку. Банки понимают, что не всегда их условия конкурентоспособны, поэтому предлагают всевозможные акции, скидки  по ипотечному кредиту. Такие возможности, конечно, привлекают население  и дают им шанс для более выгодного кредитования.

«Накрутила» зима

Татьяна Алехина, директор АН «Теплый дом»:

— Цены на жилье за последние полгода ведут себя достаточно неоднозначно. Так, в октябре 2012 года был резкий подъем цен на квартиры. В январе и феврале 2013 года повышение стоимости продолжало оставаться актуальным. Однако дальше рост не пошел, так как по сути по этим ценам жилье не покупалось и не продавалось. В марте наступило некое умиротворение на рынке, а сейчас цены наоборот — начали несколько снижаться.

Понижение это, конечно, небольшое,  в размере 50 - 100 тысяч рублей, тем не менее, цены вернулись на уровень октября-ноября 2012 года. Так что можно сказать: в январско-февральский период цены завышались искусственно.

Здравствуйте, студенты!

 Дмитрий Коршунов, ведущий специалист отдела нового и строящегося жилья АН «Фамиан»:

— Практика показывает, что интерес к недвижимости начинается с середины лета, особенно на квартиры маленькой площади. Это вызывает рост цен на жилье, что связанно с сезонностью притока студентов в основном из других городов и области для поступления в учебные заведения и дальнейшего проживания. Также активизируются рынок аренды.

А пока рынок недвижимости не начал набирать обороты, нас ожидают заманчивые акции от застройщиков. Например, некоторые строители уже снижают стоимость квартир.

Предел возможностей?

 Елена Головкова, руководитель отдела вторичного жилья АН «Компаньон» о тенденциях на рынке недвижимости:

•  Как ни парадоксально, цены на новое жильениже, чем на вторичное. При этом люди ориентируются, как правило, не на стоимость квадратного метра, а на конечную цену объекта, забывая о том, сколько в него еще необходимо вложить, чтобы привести в состояние, пригодное для проживания.
•  Стоимость квартир достигла предела, соответствующего уровню платежеспособности, отсюда и разрыв между спросом и предложением. Несмотря на большое количество предложенных объектов, не все могут найти подходящие для себя.
•  Снизился спрос на комнаты в общежитиях, что говорит о том, что люди стали ориентироваться на жилье лучшего качества, при этом все более важной становится среда проживания, наличие социальных и досуговых объектов.
•  Изменилась стратегия инвестирования в жилую недвижимость. Сейчас покупка связана не столько с перспективой извлечения прибыли или дохода от сдачи внаем, сколько с надежным вложением в далекое будущее.
•  Что касается непростой ситуации в зоне европейского союза, для России это может обернуться повышением ставок по ипотечному кредитованию. А нам известно, что большая часть сделок проходит с участием ипотечных средств. В связи с этим часть людей заняла выжидательную позицию.
• Я не согласна с мнением экспертов, которые усматривают сходство в экономической ситуации 2008 года и года нынешнего: динамика роста не совпадает, да и рынок тогда был существенно перегрет.