Им стоит прогибаться под изменчивый спрос

В Челябинске большое количество новостроек образовало ценовой прогиб на вторичном рынке жилья

 Эксперты говорят, что рынок строительства сильно изменился. Если еще 4--5 лет назад это был именно рынок застройщика, где любое предложение находило своего покупателя, то сейчас все наоборот. Именно потенциальные жильцы определяют параметры привлекательности того или иного объекта, а строительным компаниям приходится работать на опережение и включать интуицию.

Квартиры из «кубиков»

Сергей Сихарулидзе, первый заместитель министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области:

Штамповка уходит

— Ранее до 70 % жилья в Челябинске было панельным, 97 й и 121 й серии. Заводы, которые выпускают соответствующие стройматериалы, строились в 90-х годах намеренно — чтобы быстро насытить рынок дешевым жильем, которое сегодня и требованиям то людей не отвечает…

Решение о том, чтобы планомерно снижать объемы вводимого панельного жилья, считаю, принято верно. Это и вопрос эстетических требований жителей к облику города. Серость и убогость «панелек» вряд ли впечатлит. В 2012 году внутри ввода многоэтажного жилья доля панелек в среднем по региону — всего 38 процентов. А в Челябинске и того меньше.

Сейчас застройщики все активнее практикуют новые виды строительства — это и монолитно-каркасное, и каркасное с заполнением, используют также блоки высокой заводской готовности, что позволяет строить дома с индивидуальными архитектурными решениями.

Мы предпринимали несколько поездок по стране и за рубеж, где смотрели, как из бетона сооружают различные архитектурные формы. Например, во Франции на заводе номенклатура выпускаемых железобетонных изделий фасадной части составляет до 2--3 тысяч единиц, и из них, как из конструктора «Лего» можно собрать любой архитектурный изыск — колонну, пилястру и так далее, и установить на стандартный дом. Если номенклатура «кубиков» из которых собирают квартиры — 3-4 единицы, то именно фасадной части — тысячи.

У нас в регионе более 10 застройщиков, работающих в монолитно-каркасном домостроении. И научились строить. В то же время, это подвигло и заводы ЖБИ к модернизации своих производств.

Просто строить — не интересно

Андрей Аликин,

управляющий компании «Инновационные системы в девелопменте» (представляет, в частности, застройщиков микрорайонов «Тополиная аллея» и «Залесье»):

Мыслить комплексно

— Произошли структурные изменения в области спроса. Доминирующий тренд — спрос на малогабаритные квартиры, который изначально был отмечен три года назад. Сейчас этот сегмент наполняется, и постепенно начинают быть востребованы квартиры большей площади.

Также покупательский спрос переключается в область малоэтажного загородного строительства, хотя еще два года назад это предложение можно было назвать уникальным. Строились отдельные неорганизованные коттеджные поселки, которые не могли полностью удовлетворить все потребности покупателей квадратных метров. Сейчас это направление очень перспективно. И реальные, и потенциальные покупатели отмечают, что среди факторов, определяющих выбор жилья — хорошая экологическая обстановка, транспортная инфраструктура и внутренняя инфраструктура, развитая в виде отдельных проектов.

Покупатель сейчас покупает не просто квадратные метры, а некую общность, социальную среду. Соответственно, важны не только строительные материалы и технологии, которые применялись при строительстве объекта, а еще и благоустройство прилегающей территории и архитектурное наполнение, в целом сложившееся вокруг. Покупатели стали требовательны и к соседям.

Можно говорить о том, что успешны те застройщики и девелоперы, которые очень тонко чувствуют запросы и стараются следовать рынку. Просто строить жилье — это никому не интересно и не востребовано. Нужно делать проекты, направленные на удовлетворение конкретных требований будущих жильцов.

Что касается коммерческой недвижимости. В свое время московские консультанты отмечали, что рынок коммерческой и торговой недвижимости в регионе близок к насыщению. Крупные комплексы, которые будут введены в ближайшие 2--3 года, в принципе, закроют нишу по «ядрам притяжения» людей со всех районов. Незанятым остается сегмент магазинов формата «у дома». Это торговые комплексы площадью 2,5--3 тысячи квадратных метров, которые обслуживают небольшие микрорайоны. Так, в «Академ Riverside» под коммерческие площади продаются все первые этажи, аналогичная ситуация и в микрорайоне «Парковый».

Как мстит «вторичка»

Лейла Рудь, представитель Южно-Уральской гильдии риэлторов:

— Большое количество проектов коснулось Северо-Запада: благоволит роза ветров. Но в начале года на Северо-Западе образовался большой провал по рынку вторичной недвижимости. Большое количество новостроек образовало прогиб по «вторичке». Мы даже наблюдали такую ситуацию, когда вторичные метры на Северо-Западе сравнялись в цене с аналогичными предложениями на ЧМЗ и ЧТЗ, хотя эти районы испокон веков ценились меньше. Через некоторое время рынки выровнялись — Металлургический и Тракторозаводский районы снизили ценники. Но первичное жилье и сейчас сильно снижает «вторичку».

В настоящее время только-только начинает формироваться сегментация по классам: эконом, стандарт, бизнес и премиум. При этом бизнес-сегмент заполнен слабо. Мало по-настоящему комфортных зданий, например, с подземными парковками — на них спрос превышает предложение. Наконец, квартиры большого метража — по 200--300 «квадратов» — вынуждены максимально уходить за город по одной простой причине: реализованные проекты не особо востребованы. Причем даже если месторасположение дома выбрано очень удачно, есть огороженная площадка, парковка, а оглянуться вокруг — и одни «хрущевки». Да, есть огороженная территория, но это не комплекс бизнес-класса. Он так не должен выглядеть.

Бумажная версия данного материала появится 13.08.2013 г.