Решение о необходимости страховать долевое строительство вызвало панику на строительном рынке Челябинской области

23 Декабря 2013
Решение о необходимости страховать долевое строительство вызвало панику на строительном рынке Челябинской области

На строительном рынке региона ближе ко второму кварталу следующего года может возникнуть коллапс. Такой прогноз дали челябинские эксперты в связи с федеральной законодательной инициативой, которая заработает уже с 1 января.

На строительном рынке региона ближе ко второму кварталу следующего года может возникнуть коллапс. Такой прогноз дали челябинские эксперты в связи с федеральной законодательной инициативой, которая заработает уже с 1 января.

Речь идет об обязательной ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Эту ответственность, по задумке федералов, строительному бизнесу предстоит обеспечивать финансово — либо обращаясь к страховщикам за еще не существующим продуктом, либо — в банк за соответствующими гарантиями, либо создавая свой собственный фонд в складчину. В случае банкротства строительной компании страховая или банковская гарантия позволит рассчитаться с покупателями, чтобы в дальнейшем не увеличивать количество обманутых дольщиков.

Самое худшее из ожидаемого — полная остановка продаж уже с начала года. В январе Росреестр прекратит регистрацию договоров долевого участия, если они не будут подкреплены страховкой. Наиболее логичный ход событий — рост стоимости квадратного метра пока в очень условном шаге: от 1 до 1,6 %. Под 1 % от рыночной стоимости объекта застройщики готовы брать гарантии, хотя говорят, что банки под это не подпишутся, а 1,6 % с каждой «долевки» плюс пол- миллиона рублей составляет входной билет в единственный профильный фонд, куда ни одна из компаний УрФО вступать пока не торопится. Что касается страховых компаний, здесь пока полный вакуум. В целом, как ожидается, затраты строителей возрастут на 4—10 %, что также отразится на конечном ценнике новой квартиры.

Заплати за дядю

— Это, конечно, сильный ход в плане цивилизованного строительства, это мировая практика, — высказывается Юрий Десятков, гендиректор НП СРО «ССК УрСиб». — Но это только один из этапов, причем совсем непроработанный. В России традиционно сначала создают сложности, а потом думают, как с ними справиться.

Эксперт прозрачно намекнул на федеральное решение о создании Общества взаимного страхования силами застройщиков. Идея такова, что строительные компании со всей страны формируют денежный фонд, который сработает, как подушка безопасности, если кто то из членов ОВС обанкротился и не в состоянии рассчитаться с дольщиками по своим обязательствам.

— Пока в Обществе только 37 застройщиков, которые с трудом были собраны по всей России, еще 10 подали заявки, — говорит Юрий Десятков. — С одной стороны — хорошо, что все в одних руках, с другой — взаимная ответственность все-таки предполагает, что все знают друг друга буквально в лицо. А страна большая…

— Я понимаю коллег, которые не спешат вступать в это Общество, — делится мыслями Иван Клушин, финансовый директор СК «Легион». — Если кто то «схлопнется», и фонда не хватит на всех дольщиков, всем будет предложено еще раз скинуться и погасить задолженность перед людьми.

Поэтому многие эксперты считают новый закон чисткой рынка. Небольшие компании пускать в это Общество не резон: слишком высоки риски для остальных участников. А больше никакие инструменты страхования вложенных денег своих клиентов им не потянуть. Например, второй инструмент, который должен обезопасить договора долевого участия в рамках новых правил, — банковские гарантии. С ними тоже все непросто.

— Над банками сейчас тоже висит дамоклов меч: они могут сами лишиться лицензии, дав гарантии ненадежному застройщику, — проецирует ситуацию на рьяную политику Центробанка Юрий Десятков. — Банк будет работать с теми застройщиками, у которых есть хорошие оборотные средства. А тем, кто пользуется кредитами, будет сложно.

Его полностью поддерживает Иван Клушин, говоря о том, что банки либо не пойдут на чужие риски, либо будут оценивать их соответственно, и ценник будет неподъемный для многих застройщиков.

— С банками мы готовы работать под 1--1,5 %, но банк явно потребует больше: какие то средства будут требовать разместить в депозит или под свой вексель, — считает представитель СК «Легион». — За 7--10 миллионов рублей никто не согласится нести субсидиарную ответственность, включая штрафы, пени и так далее.

Нужны грабли

Хотя комиссия страховых компаний может оказаться еще выше, если вообще состоится как третий инструмент обеспечения «долевок».

— После переговоров со страховыми компаниями мы поняли: они не готовы входить в новый для них вид бизнеса, — рассказывает Андрей Аликин, управляющий ООО «Инновационные системы в девелопменте». — Цена такого продукта, предполагающего комплексную оценку хозяйственной деятельности строительных компаний, будет априори высока. Плюс к этому отсутствует база для сравнения, которая бы позволила установить тарифы, как в случае с автострахованием. Здесь уже есть опыт расчетов, исходя из причиненного ущерба.

— На сегодняшний день ни одна компания не взялась назвать цену страхования рисков, которых они просто не знают и не могут знать, — говорит Юрий Десятков. — Рынок сложный. Будет ли востребовано жилье или нет, не в силах спрогнозировать даже застройщики.

Кроме того, сама природа рисков, от которых страховщикам предстоит обезопасить дольщиков, — прямая дорога к разорению, убеждены специалисты.

— Договорную ответственность никто не страхует: это субъективные риски. Я точно не верю в то, что в этом процессе будут участвовать страховые компании, — полагает Иван Клушин.

Как рассказали эксперты, проблему красиво решили в Санкт-Петербурге. В большом городе, где объемы строительства и количество непонятных обладателей лицензий «растили» обманутых дольщиков чуть ли не как класс, по пути страхования «долевок» пошли еще несколько лет назад. Застройщики там зарегистрировали свою страховую компанию, которая занималась профильным бизнесом и в то же время под условные 0,03 % от рыночной цены объекта страховала договора. Понятно, что далеко не все. Но в Питере, намекнули специалисты, просто не было другого выхода: настолько остро стояла проблема. Возможно, для наладки системы была какая то административная поддержка.

Дом сдан

Но о тиражировании механизма в масштабах страны остается только мечтать. Как отметил Юрий Десятков, позиция федеральных властей в лице депутата Хинштейна, продвигающего закон, по отношению к застройщикам безапелляционная: или стройте на свои, или берите кредит. Хотя все это время долевое строительство только сбивало ценники, позволяя компаниям использовать свободные оборотные средства. Благодаря этому темпы сдачи домов в эксплуатацию ускорялись, предложение росло, цены были конкурентны.

Сейчас в регионе прогнозы не радужные: либо сразу же применят силовой метод реализации закона, либо дадут короткую отсрочку.

— Страховщиков могут заставить — это первый вариант. И второй — могут ввести мораторий на закон, что вряд ли, — говорит Андрей Аликин. — Сейчас договора заключены, застройщики ведут самофинансирование, поэтому есть некий люфт. Но в конце первого — начале второго квартала 2014 года рынок среагирует. Не важно, каким инструментом будет пользоваться застройщик — это в любом случае дополнительные затраты.

Кроме того, если раньше дисконт строящегося жилья по отношению к готовому составлял 4--10 %. То теперь сработает простой рыночный механизм: чем ниже риск, тем меньше доходность. А в отношении квартир с «зеленками» риск сведен к нулю. Соответственно, о выгоде на этапе строительства придется забыть. Как минимум, на 4--10 %.

Отметим, по данным игроков регионального рынка, сейчас порядка 70 % жилья приобретается по договорам долевого участия и только 30 % — с готовыми «зеленками». А «долевые» беспроцентные деньги привлекают абсолютно все застройщики Челябинской области. В Росреестре дополнили картину еще одной показательной цифрой: за год количество зарегистрированных «долевок» выросло более чем на 80 %. В месяц служба ставила печати примерно на 40 таких документах.

 

Кстати

Эксперты говорят, что Челябинская область — это один из немногих регионов, где проблема обманутых дольщиков практически сошла на нет. В территориальном Управлении Росреестра называют лишь четыре проблемные компании и несколько домов, по большинству из которых уже есть решения: пристрой к дому по улице Сони Кривой возле «Школьника», дом по Каслинской, 99а, дом компании «ОСК» по улице Братьев Кашириных и два объекта в Копейске.


Публикации на тему
Новости   
Спецпроекты