Какие риски несет лицензирование управляющих компаний на Южном Урале ?

Управляющие компании обяжут проходить процедуру лицензирования уже со следующего года. Соответствующий законопроект прошел в Госдуме только первое чтение, но уже вызвал немало споров в профессиональной среде.

Часть поправок в пока еще сырой закон обсудили на недавнем форуме по проблемам ЖКХ в Челябинске. В любом случае вопроса — быть лицензированию УК в России или не быть — уже нет. Федеральные чиновники настаивают: закон, пусть и с коррективами, но будет принят.

 Все средства хороши?

— В числе основных задач — не допустить на рынок недобросовестные компании, в то же время дать возможность собственникам жилья защитить УК от чиновничьего произвола, если они работают эффективно, — такое обоснование новому закону дал на прошедшем форуме заместитель председателя Федерального собрания Сергей Неверов.

 Даже из этой формулировки понятно: лицензирование спровоцирует передел рынка управления жильем. Эксперты надеются, что у этой «перестройки» будет больше плюсов, чем минусов. Сейчас в качестве основного преимущества лицензирования УК его сторонники называют возможность госконтроля за происходящим в этой сфере. Действительно, чтобы получить разрешение работать на рынке, управляющей организации придется соответствовать ряду требований. Только поставив галочки напротив каждой нормы — а это, прежде всего, отсутствие нарушений и жалоб и наоборот, наличие ресурсов и компетенций для управления и обслуживания жилфонда, финансовая прозрачность — лицензионная комиссия может выдать УК «входной билет» в этот бизнес. Так же как и отозвать его, если на то появятся основания. Это означает, что собственник жилья больше не находится один на один с управляющей компанией. Между ними и в помощь собственнику — государство в виде лицензионной комиссии.

 Но вместе с тем лицензирование управляющих организаций несет в себе и определенные риски — как для собственников жилья, так и для компаний. Первый и, пожалуй, главный из них — это монополизация рынка.

 — У собственников жилья возникают определенные опасения по поводу этого закона. Вот одно из них: закон может ограничить доступ на рынок новых управляющих компаний, — предостерегает «коммунальный омбудсмен» в Челябинской области Анатолий Вершинин. — Это, в свою очередь, может привести к дальнейшей монополизации этого рынка уже действующими крупными управляющими компаниями. Значит — не избежать и роста тарифов, а также еще большего снижения качества обслуживания.

 Риск номер два, по мнению Анатолия Вершинина, — коррупция. Опасность эта возникает всегда и не только в сфере ЖКХ, как только появляется структура, от которой зависит, зайдет ли игрок на рынок и останется ли там. В борьбе за лакомый кусок все средства хороши, будут рассуждать недобросовестные УК, считает эксперт.

 — Есть опасность в том, что управляющие компании, которые на рынке ЖКХ распоряжаются миллиардами рублей, станут подкупать людей в региональных лицензионных комиссиях, чтобы удалить конкурентов с рынка, — поясняет свою позицию омбудсмен. — Поэтому здесь очень важно предусмотреть жесткую уголовную ответственность при обнаружении таких фактов.

 Кроме того, по убеждению общественника, право вето на отзыв у УК лицензии, которым будут наделены собственники, может сыграть с ними же злую шутку.

 — Управляющая организация может подкупить ответственного собственника жилья, к примеру, председателя совета многоквартирного дома, чтобы инициировать решение о запрете отзыва у нее лицензии, — добавляет наш собеседник. — В результате компания будет продолжать работать из ряда вон плохо, но с лицензией, поскольку ее не позволили отобрать сами же жители многоквартирного дома.

 Есть еще один негативный момент, связанный со стоимостью лицензирования. Чиновники и эксперты в ЖКХ подсчитали, что получение разрешительного документа обойдется управляющей компании в 50 тысяч рублей. Вроде бы немного. Но и эту небольшую, по меркам коммунального бизнеса, сумму организация определенно переложит на плечи собственников, раскидав ее по нашим ежемесячным платежкам.

 Каким-то образом снять эти риски позволит ряд нововведений, считают специалисты. Одно из таких — появление в России должности государственного жилищного инспектора, который будет контролировать региональные лицензионные комиссии.

 Еще одним решением может стать создание «черного списка» управляющих компаний. Подобный проект уже реализуется в Челябинской области: второй год в регионе составляется антирейтинг управляющих организаций. Региональная лицензионная комиссия, принимая решение о выдаче или аннулировании лицензии для УК, может использовать, в том числе, и эту информацию о недобросовестных коммунальщиках.

 Квазитоварищи из разных районов

Если с лицензированием управляющих компаний все более или менее понятно, то о той же процедуре для ТСЖ рассуждать сложнее. Среди товариществ есть и мелкие — одно- и двудомные, а есть и такие, которые владеют большим объемом жилья, чем даже управляющие компании.

 — КвазиТСЖ, которые, прикрываясь статусом некоммерческих организаций, являются полноценными управляющими компаниями, и мы знаем такие ТСЖ, имеющие в управлении миллионы квадратных метров жилья, должны быть реорганизованы, — считает заместитель директора департамента ЖКХ Минстроя РФ Елена Солнцева. — Товарищества собственников жилья должны объединять именно те многоквартирные дома, где есть общее имущество, предмет управления и товарищи. То есть два дома, расположенные на разных концах города, определенно не могут быть товариществами.

 Высказываясь о «ложных» ТСЖ на форуме в Челябинске, федеральный эксперт также предложила подключать административный ресурс в борьбе с ними:

 — Мы знаем, насколько тяжело выходить из таких ТСЖ собственникам, которые действительно хотят управлять своим домом, а не состоять в фиктивном товариществе. Суды идут годами. И мы считаем, нужно еще раз предоставить полномочия органам государственного жилищного надзора подключить к этому муниципалитеты и реорганизовать, наконец, такие ТСЖ, выделив те, у которых действительно есть общее имущество, а в остальном предоставить людям право выбора — создать ТСЖ на один дом либо же нанять профессиональную управляющую организацию. Лицензионным требованием также должно стать раскрытие управляющей организацией информации. Если она этого не делает, то лицензию такой компании давать не будем, — добавила Елена Солнцева.

 Прибыльный по определению

Процедура лицензирования управляющих компаний в Челябинской области обещает быть непростой. Главным образом, из-за немалого количества жилищных организаций. По данным южноуральского коммунального омбудсмена, сейчас в регионе около 84 тысяч многоквартирных домов. Из них примерно 800 домов обслуживаются жилищно-строительными кооперативами и ТСЖ. Все остальные — управляющими компаниями. Если говорить об областном центре, то в Челябинске довольно много УК, но фактически город разделен между 13 крупнейшими компаниями. Есть компании, у которых в управлении по 1200, 800, 300 - 400 домов, но есть и более мелкие структуры. Примерно так же выглядят локальные рынки и в других крупных территориях области.

 Наиболее выгодно в этом бизнесе управлять многоквартирным домом, которому не исполнилось еще пяти лет. Жители свежепостроенных многоэтажек, не требующих вложений, платят за текущий ремонт и содержание столько же, сколько и все остальные клиенты УК. Самые «тяжелые» в финансовом плане дома — это старые двух- и трехэтажки. Собираемых в них платежей объективно не хватает на их же содержание. Тем не менее управление жилфондом остается прибыльным бизнесом.

 — Убыточным бизнес по управлению жилым фондом быть не может, разве что за исключением сельский районов, — уверен Анатолий Вершинин. — Даже если взять средний пятиэтажный четырехподъездный дом в Челябинске, то в год он собирает в пределах полумиллиона рублей на содержание и текущий ремонт. Этих денег, если их вкладывать, действительно, в обслуживание и ремонт, вполне хватит, еще и останется. Что касается ветхих двухэтажных домов, то обычно эти дома дают в нагрузку крупным УК. Хотя жители таких домов готовы платить за дополнительные услуги по ремонту, если видят, что УК эти деньги не ворует, а реально вкладывает в дом.

 По словам Вершинина, иная ситуация в сельских территориях региона — это всего около 30 районов. В большинстве этих территорий управление жилфондом не приносит прибыли. В первую очередь, из-за низкой собираемости коммунальных платежей. Если в Челябинске собираемость составляет 85 - 90 процентов, то в муниципальных районах она часто доходит лишь до 50 процентов. Вторая причина — состояние жилья. К примеру, взять несколько десятков трехэтажных домов 1970-х годов постройки в Еткульском районе. Ремонт этих домов требует больших вложений. У собственников жилья этих денег нет, как и нет интереса к этому жилфонду у частных инвесторов, и в итоге муниципалитет сам вынужден выискивать деньги. Для этого он создает единственную на всю территорию управляющую компанию, которая обслуживает проблемные дома. Как после принятия закона о лицензировании будут работать такого рода УК в сельских районах, неизвестно. Но можно предположить, что лишить их лицензии — даже если на то есть основания — и тем самым оставить жителей без жилищной организации, будет практически невозможно.