«Недвижимые» магазины. Челябинские бизнесмены на свой страх и риск вкладываются в торговую недвижимость

Зыбкая почва экономики не расшатала фундамент рынка торговой недвижимости. По крайней мере в части небольших и средних по площади торговых объектов. В этом смысле кризис как раз подталкивает к строительству именно таких зданий, ведь оно требует меньших, чем нужно для возведение крупных ТК, капиталовложений.

Однако массовое предложение застройщиков далеко не всегда рождает пропорциональный спрос. Если продовольственный ритейл, развивающийся в разных форматах, в том числе в формате «магазин у дома», является стабильным заказчиком строек и арендатором торговых объектов площадью 1000-2000 кв.м, то найти покупателя или арендатора на мини-магазины (100-200 «квадратов») владельцам и инвесторам таких помещений довольно сложно. Тем не менее и первые, и вторые продолжают наполнять рынок коммерческой недвижимости.

«Коробки» под заказ

По словам местных девелоперов, рынок торговой недвижимости в сегменте средних по площади объектов довольно перспективен, если говорить о приобретениях земельных участков торговыми сетями, с тем чтобы по их техзаданию застройщики возводили здания, соответствующие требованиям заказчика. — Небольшие здания всегда были интересны ритейлу, — комментирует «Южноуральской панораме» ситуацию с развитием этого сегмента Сергей Еремеев, директор агентства недвижимости E.R.A. — Например, у «Магнита» это давняя стратегия: они более-менее активно запускают объекты в формате «магазин у дома» в тех местах, где есть большая жилая застройка и где при этом отсутствует нормальная конкуренция, только киоски, которые нужно сносить, и маленькие магазинчики на первых этажах жилых домов. В частности, один из таких «Магнитов» открылся не так давно на ул. Братьев Кашириных.

Схожей точки зрения придерживаются и другие эксперты в области коммерческой недвижимости, говоря о популярности подобных помещений среди представителей сетевой розничной торговли и об активной стройке таких объектов по всему городу.

— Так называемые «коробки» были и остаются востребованными федеральными универсальными ритейлерами, такими как «Пятерочка», «Дикси», «Магнит», — рассказывает «ЮП» Илья Коноплев, управляющий коммерческой недвижимостью. — Их наличие позволяет завести на объект аптеку, оптику, розничный офис банка, небольшого оператора электроники или бытовой химии. То есть наполнить удачно поставленный объект довольно просто. В этом смысле показательна ситуация с Северо-Западом, но в целом мы видим активное появление таких зданий и в Ленинском районе, на ЧМЗ и ЧТЗ. Такие объекты будут строиться, пока есть земля, и это хорошо.

Окупаемость, если говорить о строительстве здания под собственный бизнес, или арендная привлекательность, если иметь в виду сдачу объекта в аренду, зависит, по словам нашего эксперта, от таких факторов, как трафик, плотность населения, удобство подъезда и направлений логистики. «Понятно, что если вы втыкаете на дороге в "Парковый" 1500-метровый мини-ТЦ и к нему удобно подъехать, то его сдать проще, чем такой же объект на въезде в какую-нибудь Колупаевку», — отмечает Илья Коноплев.

Интерес к подобного рода зданиям подтверждают и сами ритейлеры.

- Нам могут быть интересны разные варианты - и инвестиции в стройку таких объектов, и аренда, - говорит «ЮП» Юрий Блохин, директор по маркетингу ООО «МОЛЛ» («Молния», Spar). - В первую очередь мы изучаем условия, на которых нам предлагают войти в проект. Если они приемлемы и нас устраивают сроки окупаемости, мы сотрудничаем. Главные критерии, которых мы придерживаемся при открытии магазинов у дома, - место и населенность. Если говорить о районах, то наиболее интересен нам Северо-Запад как район менее зависимый от работы какого-либо конкретного предприятия. Но вообще мы открываемся в разных местах. В этом году, например, в  планах запуск двух магазинов Spar в формате "у дома": в июле - в торговом центре у памятника Курчатову, в декабре - на ул. Кузнецова вблизи жилого микрорайона Ярославский.


«Крокодилы» у дороги

В то же время в Челябинске продолжают строиться объекты, которые, по словам девелоперов, сложно сдавать в аренду или продавать. И дело не только, а может, и не столько, в желании потенциального клиента (будь то покупатель или арендатор) сэкономить в кризис, но и в неприятии всех тех недочетов, которые допускают проектировщики, застройщики и в конце концов инвесторы подобных проектов. Коммерческие мини-новоделы грешат то не всегда удачным месторасположением, то, при идеальной локации, несоблюдением норм и правил, в основном инфраструктурного характера, важных для полноценной работы магазина, который там должен разместиться.

В Челябинске схема «торговая сеть заказала — застройщик реализовал», по словам специалистов, не сильно распространена. «Типичная ситуация для нашего города, — говорит Сергей Еремеев, — это когда местные предприниматели наполучают земельных участков и, ощутив себя крутыми риелторами, с легкой руки таких же «гениальных» проектировщиков настроят на этих участках «крокодилов», которые никому не нужны. Это самоубийство и деньги на ветер. Арендаторы не горят желанием брать объекты, к которым нормально не подъехать, у которых нет парковок и неправильно выстроена логистика: отсутствуют нормальные зоны разгрузок и т.д.»

По словам нашего собеседника, в Челябинске много таких объектов, которые сегодня стоят без дела. Один из таких пустующих павильонов находится на перекрестке проспект Победы — Свердловский проспект. «В свое время построенный там объект был зарегистрирован как капитальный, хотя там есть определенные нарушения: выход за красную линию, — рассказывает наш спикер. — Так вот, классный же перекресток! Такой трафик там! Но, несмотря на это, павильон уже года три, наверное, пустует. Одно время там был «Уралтон», потом шубы продавали. А сейчас он никому не нужен».

Неликвидные точки

Слабый спрос на мини-магазины девелоперы связывают с неликвидностью аренды и неактуальностью формата. «Как арендный бизнес мы сейчас не рассматриваем такие объекты, — говорит Илья Коноплев. — Они обычно встроены в дома, а это перевод. Кому такое продашь? Тому, кто потом будет сдавать это в аренду? Но там тоже не дураки сидят».

Не встроенных в дома, отдельно стоящих магазинчиков на челябинском рынке коммерческой недвижимости, по словам эксперта, немного, и, как правило, они появляются по конкретному запросу (к примеру, «Евросети» или «Мегафона»). Однако это, отмечает специалист, исключение из общего правила. «В такие магазинчики сейчас вкладывать рискованно, т.к. операторы перетекают в «коробки», а сфера услуг и несетевые предприниматели не готовы оплачивать аренду, адекватную возврату инвестиций», — говорит Илья Коноплев.

Подобные объекты, по словам эксперта, востребованы лишь на очень топовых местах (угловых перекрестках, остановках), а все, что строится между остановками, — это вложенные надолго, не совсем эффективные инвестиции. «Для себя — да, строить такие магазинчики можно, но опять же надо считать», — заключил наш собеседник.

Главная проблема, по мнению другого нашего спикера, состоит в том, что у предпринимателей отсутствует понимание того, для кого и для чего, собственно, они строят свои здания. «Люди не чувствуют тенденции, — говорит Сергей Еремеев. — Уже лет пять-семь, как приоритет потребителей смещен от стрит-ритейла в сторону посещения крупных торговых центров, где можно купить все в одном месте».

Между тем, представители розничной торговли не согласны с неактуальностью формата «магазин у дома» - в противном случае ритейлеры бы его не развивали и не интересовались бы помещениями под соответствующие точки. Так, в ООО «МОЛЛ» сообщили нам о их готовности рассматривать объекты с торговой площадью от 200 м2.


Обсуждения с замечаниями

Как бы то ни было, сегмент компактной торговой недвижимости худо-бедно, но развивается: проекты на рассмотрения архитекторов выносятся, и здания после одобрения этих проектов возводятся. Надо полагать, с учетом всех сделанных специалистами замечаний. Так, например, на очередных публичных слушаниях, прошедших в челябинском Доме архитектора 14 мая, было презентовано два объекта, отнесенных к стрит-ритейлу.

В случае с первым проектом, заказчиком которого выступила индивидуальный предприниматель Карина Григорян, речь идет об объекте площадью застройки 96,3 кв. м и общей площадью участка в 104,14 кв. м. Одноэтажное здание, предназначенное под магазин непродовольственных товаров, должно появиться в Курчатовском районе, на ул. Молодогвардейцев, с торца домов № 12 и 14. По информации сайта 74.ru, данный объект уже утвержден в проекте планировки территории, и на слушаниях 14 мая решался вопрос о допуске к отклонению от предельных параметров разрешенного строительства магазина. «Поскольку замечаний объекту не прозвучало, то, вероятнее всего, управление архитектуры вынесет положительное решение», — сослался интернет-портал на директора ООО «Управление в строительстве» Любовь Стригину.

Второй торговый объект, большей, чем первый, площадью (175 кв. м) и предназначенный уже под продуктовый магазин, должен согласно плану появиться в Тракторозаводском районе, на ул. Горького, рядом с домами 10 и 10а (перекресток с ул. Котина). Построить это здание на отведенном районной администрацией участке собирается ООО «Урал ТИК». Как и в случае с проектом их коллег, здесь тоже требуется добро на «отклонение от предельных параметров разрешенного строительства». Речь идет об отклонении по площади объекта с 40 до 60 %: максимально разрешенная площадь застройки в этом месте составляет 70 «квадратов», а проектом предусмотрено 105.

Всплыло, правда, на слушаниях и еще одно «но», о котором, собственно, мы и говорили в предыдущей главе. Как пишет челябинский интернет-портал, в ходе обсуждения проекта выяснилось, что в нем не предусмотрены места для парковки: объект расположен на расстоянии около 20 м от жилого дома. Поэтому компании было поручено согласовать объект с жителями ближайших домов и затем предоставить в управление архитектуры документ, подтверждающий это.

Успех по полочкам

Существует несколько критериев, которые нужно учитывать при строительстве торговых объектов, дабы впоследствии этот проект был окупаем. Основополагающий закон, по словам экспертов, — это локация, локация и еще раз локация, и уже потом все остальное.

— Отталкиваемся от месторасположения, а дальше — чистый маркетинг, оценка доступности места и т.д., — говорит Сергей Еремеев. — Самые шикарные места — это перекрестки с большим транспортным потоком. Чем больше видов транспорта (с возможностью пересадок), тем лучше. Например, идеальны в этом смысле перекресток пр. Победы — ул. Чичерина или ул. Кирова — пр. Победы. А вот, допустим, перекресток пр. Ленина — ул. Свободы, несмотря на его «центральность», с точки зрения транспортной доступности «мертвый».

Если строить объекты формата «магазин у дома», то важна также насыщенность многоэтажных домов — проживание в пешеходной доступности не менее 10 тысяч человек. Имеют значение и результаты полевых анализов, когда считается пешеходный и автомобильный поток.

Ну и, конечно же, нельзя игнорировать соблюдение норм инфраструктурного характера, влияющее на нормальное функционирование объекта и в результате повышающее покупательский трафик магазина.

При этом эксперт на рынке коммерческой недвижимости с сожалением констатирует, что менталитет некоторых челябинских предпринимателей «от сохи» таков, что в городе как возводились неэффективные с точки зрения локации и внешне далекие от идеала объекты, так и будут возводиться. По крайней мере в случае со стройками по личной инициативе, а не по заказу ритейла.