Ипотечное оживление. Кредиты на «квадраты» в Челябинской области снова в цене

18 Августа 2016 Автор: Алина Голованова Фото: Вячеслав Шишкоедов
Ипотечное оживление. Кредиты на «квадраты» в Челябинской области снова в цене

Южноуральский рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) демонстрирует уверенный рост. Положительная динамика наблюдается как в отношении количества кредитных организаций, работающих с ипотекой (с начала года число таких банков выросло в полтора раза), так и в объемах кредитования (заметный рост отмечен и в штуках, и в деньгах).

Возрождение интереса южноуральцев к ипотеке участники рынка объясняют возвращением докризисной лояльности банков к заемщикам: ИЖК становится доступнее и по ставкам, и по условиям, прописанным в договорах. Единственное, на что банки не готовы пока пойти, это отказаться от первоначального взноса. Хотя изменение его величины в пользу клиента они все же рассматривают.

Больше банков и займов

По данным, предоставленным «Южноуральской панораме» управляющим отделением по Челябинской области Уральского ГУ Банка России Ольгой Грачевой, за первое полугодие 2016 года банки выдали населению Челябинской области 12 328 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 14 млрд 265,1 млн рублей, тогда как за аналогичный период 2015-го число ИЖК составило 8 286 на сумму 9 млрд 278,8 млн рублей. Таким образом, рост в процентах составил 48,8 % (по количеству) и 53,7 % (по сумме).

Максимальный объем выдачи ИЖК (2 млрд 875 млн рублей) в этом году был зафиксирован в феврале. По оценкам некоторых экспертов, почти двукратное увеличение объема было вызвано ожиданием возможной отмены субсидированной ипотеки и, как следствие, ажиотажным спросом.

Показатели по просроченной задолженности в 2016-м выросли незначительно. По состоянию на начало июля жители региона своевременно не возвратили банкам ИЖК на 1 млрд 782,2  млн рублей, в то время как на начало текущего года этот показатель был равен 1 млрд 671,9 млн рублей, следует из данных областного отделения Уральского ГУ Банка России.

Как бы то ни было, южноуральский ипотечный рынок постепенно оживает. И одним из показателей, говорящих в пользу этого предположения, является увеличение числа банков, имеющих дело с ипотекой, и удешевление кредитов. По информации, полученной «ЮП» от регионального отделения Банка России, в июне 2016-го ИЖК населению области предоставляло 46 российских банков, в то время как в январе этого года только 28. С усилением конкуренции ипотека стала более доступной: средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным банками в июне 2016-го, составляла 13 %, по сравнению с показателем за июнь прошлого года она снизилась на 1,3 пункта, следует из данных ЦБ РФ.

«На величину процентной ставки влияет преобладание в общем объеме ипотечных займов кредитов, выдаваемых по программе господдержки, а также тенденция увеличения займов, выдаваемых на вторичную недвижимость», — объяснила нам аналитик Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) Анна Морозова. По ее мнению, летний рост ипотечных показателей связан со снижением вслед за Сбербанком ипотечных ставок основными игроками рынка (в среднем — 0,5 пункта), а также уменьшение стоимости недвижимости как на рынке вторичного жилья, так и в новостройках.  

Кредиты в цифрах: у всех — свое

Представители топ-менеджмента опрошенных нами банков, работающих на челябинском рынке, подтвердили позитивные сдвиги в ипотечной сфере региона. Так, доля ипотеки в портфеле ВТБ24 в Челябинской области достигла 46,8 %, увеличившись за шесть месяцев 2016-го с 45,4 %, а за год — с 42,8 %. А в Сбербанке ипотечный портфель и вовсе составляет сегодня 57 %, правда, здесь, сообщив о росте, не уточнили, сколько процентов он составил. «На 1 августа Сбербанк в Челябинской области выдал с начала года почти 6000 ИЖК, средний размер которых в районе 1 млн 150 тысяч рублей, — делится данными с «ЮП» Андрей Антонов, заместитель управляющего Челябинским отделением Сбербанка. — Спрос на ипотеку остается стабильным, и динамика выдачи кредитов по месяцам распределяется равномерно. Незначительный рост отмечался в марте-апреле».  

Портфель ипотечного кредитования ВТБ24 в Челябинской области вырос за первое полугодие 2016 года на 6 % (+1,1 млрд рублей), до 19,0 млрд рублей, сообщает нам Елена Блинова, управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24. По предоставленным ею данным, банк выдал свыше 2200 кредитов на сумму 2,8 млрд рублей, что в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, доля господдержки в новых выдачах составила 41 % (выдано на сумму 1,15 млрд рублей). Пик ипотечных кредитов южноуральцам пришелся в этом банке на февраль, март и апрель. Аномально высокие продажи были в феврале в связи с ожиданиями завершения программы господдержки, уточнили в ВТБ24.

О своих достижениях на рынке ипотеки в этом году заявили нам и в банке, около двух лет назад заморозившем работу с ИЖК. «В конце 2014-го банк временно приостановил кредитование из-за нестабильности в экономике и резкого повышения уровня процентных ставок и возобновил его только в конце 2015-го, — рассказывает Наталья Коняхина, директор департамента розничных кредитных продуктов «СМП Банка». — С начала года в Челябинской области кредитов было выдано на сумму около 22 млн рублей, кредиты примерно на такую же сумму сейчас одобрены».

Месяц от месяца в этом банке отмечают рост спроса на кредитные продукты, объясняя это несколькими факторами: во-первых, стабилизацией ситуации в экономике и ростом уверенности граждан в завтрашнем дне, а во-вторых, улучшением условий кредитования (прежде всего постепенным снижением процентных ставок и смягчением требований к заемщикам). Так, в апреле банк присоединился к правительственной программе по субсидированию ставок и сейчас активно наращивает объемы кредитования.

В то же время есть в Челябинске организации, которые в этом году сократили объем ипотечных займов. Так, ЮУ КЖСИ ранее выдавала ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, а сегодня в связи с пересмотром стратегии работы агентства и изменениями условий взаимодействия с региональными операторами корпорация выдает ипотеку только на собственные объекты недвижимости и за счет собственных средств.

Ставки снижены, господа!

Если верить опрошенным игрокам, в этом году банки планомерно улучшают условия кредитования, снижая процентные ставки или улучшая неценовые параметры. Так, в Сбербанке в июле отмечено снижение на 0,5 процентных пункта (далее — п.п.). Ставки  начинаются здесь от 11,4 % годовых, их величина зависит от размера первоначального взноса, наличия зарплатной карты Сбербанка, возраста заемщика и так далее. К примеру, по спецпредложению для молодых семей дисконт составляет 0,5 %, по ипотеке с господдержкой установлена единая ставка 11,9 %, по специальной акции для застройщиков — 12,9 %, а, допустим, ставки по кредитам на индивидуальное строительство жилья начинаются от 13 %.

Снизил в июле ставки по ипотеке — на 0,4 п.п. — и ВТБ24, в частности, за счет участия в программе господдержки. При этом здесь сохранили дополнительные преференции для клиентов стратегических партнеров (от 0,25 до 0,5 %) и прямые договоры субсидирования ставок с отдельными застройщиками: у них клиенты могут приобрести квартиры в кредит по ставке от 8 %. В июне ВТБ24 подписал соглашение о запуске специальных ипотечных программ с тремя южноуральскими застройщиками: для клиентов одного из них льготная процентная ставка будет действовать первые три года с момента получения кредита, а клиентов других двух компаний — один год. Дисконты по этим программам компенсируют застройщики, уточнили в банке.

Ипотечные продукты с невысокой ставкой — от 9,5 % — есть и у ЮУ КЖСИ, правда, распространяется она, как уже было сказано выше, только на объекты корпорации.

Смягчил условия ипотечного кредитования и «СМП Банк», не ограничиваясь снижением процентных ставок, а также повышая доступность кредитов за счет неценовых параметров. В апреле банк уменьшил процент по кредитам в рамках собственных программ и снизил минимальную ставку до 12 %, в июне здесь произошло снижение ставки по госпрограмме (до 11,5 %), а недавно банк сократил надбавку до 0,5 п.п. в отношении заемщиков, подтверждающих свои доходы справкой по форме банка. «СМП Банк» неоднократно улучшал условия кредитования, — добавляет Наталья Коняхина. — В марте отменил зависимость процентной ставки от срока кредитования и предложил клиентам, получающим второй и последующие кредиты, специальные условия. В июне банк распространил условия действия программы на покупку апартаментов, а также начал кредитовать ИП и собственников бизнеса и увеличил срок кредитования до 25 лет».

Вторичка преобладает

Как рассказали нам участники рынка, при привлечении ипотечных займов преобладают сделки со вторичной недвижимостью. К примеру, у ВТБ24 на кредитование «вторички» приходится около 55-60 % всего объема ИЖК, и за год этот показатель существенно не менялся. А, допустим, в Сбербанке соотношение зависит от территории: в тех городах, где идет активное строительство, доля покупок нового жилья выше. «Но при этом нужно понимать, что первичный рынок на 30-40 % финансируется за счет операций на вторичном, который всегда будет донором, — отмечает Андрей Антонов. — Сейчас, если смотреть на статистику, соотношение где-то 60 на 40 в пользу вторичного жилья, правда, с учетом операций по покупке и продаже долей в квартирах».

Как отметил наш собеседник, почти весь предыдущий год ставка на вторичное жилье оставалась на уровне 16-17 %, и очень многие откладывали оформление ипотеки на квартиры в новостройках только потому, что из-за высоких ставок на «вторичку» не могли реализовать свое имущество. А сейчас ставки на готовое жилье начинаются с 11,95 %, и это снижение, по словам эксперта, помогло активизировать рынок вторичного жилья, позволив многим южноуральцам приобрести то, что они хотели.

Некоторые сегодня и вовсе имеют дело только с готовым жильем: все ипотечные кредиты, выданные «СМП Банком» с начала 2016 года в Челябинской области, предоставлены на покупку жилья на вторичном рынке. В самом банке это объяснили «достаточно привлекательными условиями в рамках собственных программ». Разница между ставками на покупку «первички» и «вторички» составляет в «СМП Банке» примерно от 0,5 до 2 п.п.

Без стартового взноса — это не к нам

В начале августа «Российская газета» сообщила о намерении одного из банков выдавать ипотеку без первоначального взноса. Однако, по мнению опрошенных нами участников рынка, вряд ли стоит рассчитывать на то, что это станет правилом, а не исключением из него.

«Кредиты без первоначального взноса являются более рискованными, и это доказал кризис 2008 года, — говорит Елена Блинова. — По нашей статистике, заемщики с первоначальным взносом менее 10 % дефолтят в среднем в пять раз чаще заемщиков с первоначальным взносом более 20 %. Стартовый взнос свидетельствует не только о способности заемщика к накоплению. С точки зрения платежной дисциплины это показывает, что заемщик более заинтересован в сохранении жилья, в которое были вложены его собственные средства».

При этом наш спикер признает, что кредиты без стартового взноса все же существуют, при принятии решения о таком кредитовании банк определяет, что важнее для него на данном этапе — повышенные риски или увеличение продаж (по оценкам аналитиков ВТБ24, незначительное). «У нас первоначальный взнос составляет в настоящее время 15-20 % в зависимости от суммы, — говорят Елена Блинова. — Потенциал для снижения мы видим по специальным программам, но в любом случае речь не идет о полной отмене».

Схожей позиции придерживаются и некоторые другие игроки. Так, «СМП Банк», по словам его представителя, всегда придерживался консервативного подхода, сохраняя высокое качество сформированного кредитного портфеля, и никогда не выдавал кредитов без стартового взноса. «Первоначальный взнос дисциплинирует заемщиков, — говорит Наталья Коняхина. — Внеся значительную сумму, человек, как правило, более ответственно походит к выполнению своих кредитных обязательств».

Вчера | 15:13
Техосмотр на камеру. Семь новых законов, которые вступят в силу в марте

Изменения в процедуре техосмотра автомобилей, дополнительная защита персональных данных, уголовная ответственность для физлиц-иноагентов. Об этих и других нововведения первого месяца весны «ЮП» рассказали в Госдуме.

Вчера | 12:23
Не только заводы. Челябинская область пересматривает подходы к развитию туризма

Туризм может стать новой индустрией в Челябинской области, однако имеющиеся ресурсы требуют серьезного апгрейда. Справиться с этой задачей поможет активное участие региона в реализации нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства», принятие которого ожидается в первой половине 2021 года.

18.08.2016 | 10:42
В челябинской ипотеке время снижения — ставок, взносов и возраста заемщика

Участники ипотечного рынка Челябинской области рассказали нашему изданию о нескольких трендах, наметившихся и ожидающихся в этой сфере. Опрошенные игроки сообщили о тенденциях на сокращение процентных ставок и величины первоначального взноса, а в одном из банков поведали о росте в общем кредитном объеме доли бюджетников и о том, что южноуральский заемщик помолодел. Респонденты прогнозируют и дальнейшее развитие рынка ипотеки в заданном направлении.

12.07.2016 | 14:39
Где вход, там и выход. В продуктовом ритейле Челябинска открытия чередуются с закрытиями

Череда крупных уходов с челябинского рынка розничной продуктовой торговли продолжается. Последние месяцы дорабатывает в ТРК «Горки» гипермаркет «Наш», принадлежащий московской компании «Седьмой континент». Это будет уже третьим в 2016 году заметным в местном фуд-ритейле закрытием после челябинского фреш-маркета «Алое поле», ушедшего из одноименного ТК в центре города, и гипермаркета федеральной сети «Карусель», освободившего площади в ТВК «Калибр».

Новости   
Спецпроекты