«Созвездие» жилищного сервиса. Как идет реформирование ЖКХ в отдельно взятой управляющей компании

В Челябинске управляющая компания «Созвездие» — один из лидеров жилищно-коммунального сервиса. Как жилищникам удалось встроиться в систему рыночных отношений, выдержать жесткую конкуренцию и вполне успешно работать в этой непростой сфере?

Капремонт «в складчину»

— Наша компания была образована в мае 2005 года, вскоре после принятия нового Жилищного кодекса, давшего старт переводу ЖКХ на частные рельсы,— сообщил Дмитрий Холод, директор ООО УК «Созвездие». — В 2005 году обслуживали 200 тысяч квадратных метров жилья, но уже через год его площадь выросла до миллиона, а сейчас обслуживаем уже 1,3 миллиона квадратных метров. В основном это дома в Советском районе, но есть и в Ленинском, и на новой Краснопольской площадке Северо-Запада. В «городской черте» главных жилищных массивов Челябинска — около 1 миллиона квадратных метров (270 многоквартирных домов), остальное — в поселках Локомотивный, Смолино, Шершни, Исаково.

По словам Дмитрия Холода, одна из главных проблем — износ старых домов, подводящих и внутридомовых инженерных сетей. Средний возраст обслуживаемого жилья — 60 лет, а такие дома как 82а, 84а, 86а, 86б, 88а, по ул. Свободы, и вовсе постройки середины 20-х годов прошлого века. В рамках федеральной программы сноса ветхоаварийного жилья здесь за последние годы расселили дом № 88а по ул. Елькина, еще три дома признаны ветхоаварийными, а 9 включены в реестр по признанию их непригодными для проживания.

Но в управлении «Созвездия» есть и дома, которые нуждаются в капитальном ремонте, а именно 310 домов, которые необходимо привести в соответствии с современными требованиями. 60 уже обрели вторую жизнь в ходе реализации 185 го закона о капитальном ремонте многоквартирных домов с участием средств федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ. В них обновлены кровли, фасады, системы горячего и холодного водоснабжения… Кроме того, установлены 13 новых лифтов на общую сумму 17 920 500 рублей.

— В 2014 году стартует новая система капитального ремонта многоквартирных домов, — говорит Дмитрий Холод.— Он будет осуществляться за счет средств фонда капитального ремонта, причем собственники вправе выбрать один из способов формирования этого фонда: перечисление взносов на специальный счет в банке, либо на счет регионального оператора. И, на мой взгляд, первый вариант более приемлем.

Всерьез и надолго

К слову, в ближайшем будущем в сфере ЖКХ грядет еще одна новация — лицензирование управляющих компаний (закон в первом чтении Госдумой уже принят), им придется доказывать свое право жилищного сервиса. По мнению хорошо зарекомендовавших себя коммунальных стуктур, пришедших на рынок ЖКХ всерьез и надолго, это правильно: с него уйдут демпингующие на конкурсах по отбору жилищной «обслуги» фирмы-однодневки, у которых нет ни базы, ни опыта такой работы. Это сложнейшая сфера, и работать в ней должны высококлассные специалисты.

Собственники домов «Созвездия» избрали непосредственный способ управления жильем, и по мнению Дмитрия Холода, это оптимальное решение: они напрямую, без посредников платят поставщикам коммунальных услуг, и только за жилищные. Тем самым удается избежать перекладывания ответственности за неплатежи должников на УК, угрозы банкротства. А эксплуатационные организации (ЖЭУ) выступают в роли подрядчиков, и если не выполняют свои обязательства, договор с ними может быть расторгнут. Причем здесь подкорректировали схему текущего ремонта: вместо закрепления слесарей-«одиночек» теперь работают бригадами, возможности которых куда больше. На случай более серьезной поломки у «Созвездия» имеется собственная аварийная служба.

Жилищники «Созвездия» успешно выдержали испытание экстремальными холодами нынешней суровой зимы — серьезных аварий удалось избежать. Они признают, что были отдельные сбои, но поломки тут же устранялись.

«Космический» учет

Другое важное направление — установка приборов учета энергоресурсов. По федеральному закону, в связи с переходом на учет, наряду с индивидуальным, общедомового потребления уже в этом году нужно поставить на дома такие счетчики. По словам Дмитрия Холода, при внедрении общедомового учета порой возникают свои сложности из-за недоработок нормативных документов, в которых немало нестыковок и противоречий. Но и эти проблемы постепенно решаются. Уже сегодня во всех «городских» домах «Созвездия» установлены общедомовые приборы учета тепла и воды! Правда, электросчетчики пока поставлены на половине домов, но и эта проблема решается. Как удалось добиться учетного прорыва?

— Приборы учета тепла и воды поставлены за счет средств инвестора-изготовителя — екатеринбургского НПО «Автоматика», входящего в систему «Роскосмос», — делится Дмитрий Холод.— Мало того, это предприятие в рамках эксперимента по внедрению в ЖКХ своих новейших «космических» разработок установило нам и суперсовременную компьютерную систему автоматизированного учета коммунальных благ. В подвалах теперь стоят датчики, с которых слесарям не надо снимать показания — они сразу поступают на диспетчерский пульт, где в режиме онлайн можно отследить давление, расход тепла и воды. В случае сбоя сразу же принимаются экстренные меры. А к осени планируем внедрить еще одну новинку — эти данные можно будет узнать любому жильцу по мобильному телефону через Интернет.

Поскольку сложнейшая электроника установлена в подвалах и на чердаках, инвесторы предусмотрели и защиту — оборудование автоматического запирания железных дверей, с системой сигнализации, срабатывающей в случае взлома. Все эти «космические» технологии сейчас проходят обкатку применительно к ЖКХ. Понятно, что это не подарок: собственникам квартир придется рассчитываться, но на самых льготных условиях, в рассрочку. Причем инвестор даже не потребовал предоплату в виде первоначального взноса. Умную систему учета поначалу опробовали в тестовом режиме, а затем запустили в эксплуатацию.

Поучиться у финнов?

У «звездных» жилищников есть и другие весьма перспективные задумки, которые они позаимствовали… в Финляндии. Туда ездили с представителями РФ, чтобы ознакомиться с организацией тамошней системы ЖКХ. И высмотрели для себя немало интересного. К примеру, в законодательстве Финляндии указано, что советы домов должны работать с управляющими компаниями. Подобные общественные советы, в дополнение ко КТОСам, с 2011 года создаются и в Челябинске, но, по мнению коммунальщиков, зачастую варятся в собственном соку, почти не контактируя с УК. А почему бы не позаимствовать опыт «страны Суоми»? К слову, там тоже есть свои ТСЖ, но они не обладают, как у нас, управленческими функциями, и возможно, имеет смысл взять лучшее у финнов, американцев (кондоминиумы) и французов (жилищные коммуны), дополнив российской спецификой…

По мнению Дмитрия Холода, успех компании — во многом заслуга рядовых слесарей, сварщиков, настоящих мастеров своего дела. Не случайно на проходившем осенью в Челябинске окружном конкурсе «Лучший сантехник Урала» команда «Созвездия» на первом этапе лидировала, и хотя в общем зачете и не заняла 1-е место, все же оказалась в числе сильнейших. Среди наград управляющей компании — кубок «Золотая опора России» от Челябэнергосбыта. ООО УК «Созвездие» не раз выходила в лидеры городского конкурса по благоустройству дворов, была награждена дипломом за 2-е место в конкурсе «Лучшая управляющая компания города Челябинска» в номинации «Благоустройство двора», а также благодарностью Администрации Челябинска за участие в городском смотре-конкурсе «Чистый город», дипломом главы Челябинска «За достижения в создании благоприятной для жизни городской среды».

          В последние годы сетевая инфраструктура домов «Созвездия» существенно преобразилась. Вместо примитивных задвижек советского образца появились шаровые, французские. Часть металлических труб систем водоснабжения и даже половина канализационных заменены на неподверженные ржавчине полипропиленовые.

       — Я считаю, что в жилищном сервисе во всем нужно идти в ногу со временем, — подытоживает Дмитрий Холод.— Не случайно мы одними из первых в России внедрили национальную систему менеджмента и качества жилищных услуг, получив сертификат ИСО—9001. Следующий этап — переход на международную систему качества управления жильем. Это непростая задача, но я уверен — мы справимся.