Дома доходные или «расходные»?

Появится ли цивилизованный рынок арендного жилья

Вопрос строительства жилья внаем в Челябинской области поднимался не раз. Похожая практика была распространена еще со времен Достоевского: возводились многоквартирные постройки, так называемые доходные дома, — специально для сдачи квартир и комнат в долгосрочную аренду.

А два года назад Южный Урал с подачи Минрегионразвития мог стать первым регионом, возродившим хорошо забытое старое. Областные власти уверены, что, скопировав классику сегодня, можно решить две проблемы — насытить рынок доступным жильем и вывести из тени жилую аренду — чтобы удешевить цену вопроса и юридически подкрепить права и обязанности сторон. Тема муссируется из года в год, однако пока так и остается в перспективе: планы есть, домов нет.

О том, почему актуальный для всей страны вопрос сегодня завис в воздухе, а сама стройка остановилась в регионе на уровне договоренностей и урегулирования спорных моментов, мы поинтересовались у первого вице-спикера Законодательного Собрания Челябинской области, председателя комитета по строительной политике Юрия Карликанова.

С плеч на плечи

— Юрий Раифович, почему сегодня возникла необходимость обратиться к опыту вековой давности?

— Когда был принят закон о приватизации, в стране произошел некий перекос. Людям открыли шлюзы, и все кинулись приватизировать квартиры. Но понимание ситуации тогда было однобоким. Главное, что не учли многие — приватизируя жилье, они также приватизируют общедомовые площади. С приобретением собственности появляются и серьезные обязательства по его содержанию, в том числе и по содержанию лестничных площадок, подвалов, дворовой территории, параллельно нужно заниматься системой учета энергопотребления, ставить общедомовые приборы учета и так далее. При этом фонд в советское время был отремонтирован далеко не полностью.

В свое время людям, может быть, что-то недосказали в этом направлении… Вполне возможно, в силу своих материальных возможностей определенные категории граждан не должны были идти на приватизацию. Так, статистика показывает, что в мировой практике сегодня в собственности находится лишь 30 % жилья, остальное — это арендное жилье.
В то время как у нас все с точностью наоборот.

— В чем же выгода аренды?

— Аренда жилья дает возможность людям в определенный жизненный период решить жилищный вопрос, не вкладывая больших средств на приобретение собственности. Этим могут пользоваться и люди среднего достатка, которые не нуждаются в социальной поддержке, но, тем не менее, не могут приобрести жилье в ипотеку. Словом, это одна из форм обеспечения жителей достаточным количеством необходимого доступного жилья.

— А какое количество необходимо?

— Буквально в ноябре прошлого года на комитете мы заслушивали доклад представителя министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства, где были озвучены цифры. По данным ведомства, согласно областной целевой программе до 2015 года планируется построить около 21 тысячи квадратных метров и помочь улучшить жилищные условия 400 семьям. Это капля в море. Хотя глубина проблемы сегодня доподлинно неизвестна. Потому министерству строительства дано поручение провести мониторинг данной проблемы и выявить реальную потребность населения в арендном жилье. Имея точную цифру, мы будем представлять, сколько надо строить арендного жилья в Челябинской области, чтобы удовлетворить потребности жителей, которые хотят именно в такой форме решать свои жилищные вопросы.

Игра одна, правила разные

— Есть ли заинтересованность самих застройщиков бороться с теневым рынком и отвоевывать уже занятую нишу?

— Сегодня есть много людей, которые сдают в аренду высвободившееся жилье. Вполне распространено явление, когда частник покупает по 10, 15 квартир и сдает их в аренду. Это, в принципе, почти полдома, и это теневой рынок. Но параллельно с этим говорить о том, что девелопер, он же инвестор, захотел бы сейчас построить дом и управлять этим домом на правах сдачи жилья, как, к примеру, в случае с коммерческой недвижимостью — пока крайне сложно.

Дело в том, что условия для физических лиц сдачи жилья внаем на свободном рынке, безусловно, резко отличаются от условий для юридических лиц — там совершенно другие параметры налогообложения. Поэтому и нужно наем частного жилья выводить из тени и ставить его в равные рыночные условия с собственниками, которые захотят вести коммерческую деятельность. Тогда у жителей появится право выбора, и собственник-застройщик будет видеть экономическую выгоду в этом направлении, а значит, привлекать управляющие компании, которым он доверит управление домом. Необходимо очень детально проанализировать нормативную базу и дать возможность бизнесу вести экономически обоснованную деятельность в этом направлении.

— Помнится, в прошлом году строилось жилье для студентов…

— Две строительные компании «Артель-С» и ООО «Центр управления проектами» попытались приступить к реализации пилотных проектов строительства арендного жилья. Предполагалось обеспечить студентов челябинских вузов 139 квартирами, но, опять же, из-за отсутствия законодательного регулирования возникли определенные сложности, и эту затею пришлось приостановить. Вопрос так и остался в стадии урегулирования юридических процедур.

Заманить бизнес

— Чего же не хватает на уровне законодательства?

— Нужно внести изменения прежде всего в Жилищный, Гражданский, Земельный, Налоговый кодексы, решить вопрос регистрации граждан. В обязательном порядке необходимо будет пересмотреть налогооблагаемую базу. Все эти моменты требуют глубокого изучения на рабочих группах и осмысления в целом — чтобы не наломать дров.

Изменения данного законодательства в полномочиях федеральных органов государственной власти. От области мы неоднократно обращались на все уровни по этой проблеме. В настоящее время разрабатываются законопроекты для урегулирования проблемы арендного жилья.

Но в первую очередь есть смысл предусмотреть систему стимулов для заинтересованного участия коммерческих структур в формировании цивилизованного рынка арендного жилья.

— Какие льготы, на ваш взгляд, стоит предусмотреть для застройщиков?

— В первую очередь — выделение земельных участков. И что важно не меньше — обеспечение этих участков инфраструктурой: чтобы жилье было более дешевым, и его выгодно было сдавать и брать в аренду. Если мы накрутим на застройщика все проблемы — он дом, конечно, построит, но стоимость сдачи его в аренду будет такой, что все прослезятся.

А по рыночной стоимости он никогда не окупится. Нельзя вешать все проблемы на бизнес. Бизнес только тогда придет в это направление, когда увидит коммерческую выгоду. Пусть и длинную — но все же выгоду. А сегодня ситуация такова: застройщику придется купить землю на аукционе и заплатить за подключение к сетям. Чего греха таить, земля сегодня продается «голая», хотя должна быть полностью обеспечена всей инфраструктурой. Там должны быть точки подключения, дороги, подведены тепло и вода, отвод ливневых стоков.

— А сейчас не так?

— Ничего этого нет. Почему сегодня все бьются за уплотнительную застройку? Не потому, что так удобнее строить — в городе, среди жильцов. Удобнее — в чистом поле, где никто не помешает, но себестоимость окажется гораздо выше: нужно прокладывать водовод, газ, ливневку, канализацию, дороги.

Продукт по аналогии

— С другой стороны, жилье в городе ликвиднее, востребованнее, чем жилье на окраине…

— Очевидное заблуждение. В мировой практике люди не живут в городе. В Челябинске сегодня 400 автомобилей на 1000 жителей. Это уже европейские стандарты: Берлин и Варшава имеют по 600, и у нас эта цифра не за горами. А автомобильный транспорт на первом месте по степени загрязнения среды. Пробки в городе — это примерно то же самое, что к вам каждый день приезжает завод на колесах. ЧМК поехал в центр… Вы представляете, что это такое?! Поэтому люди будут уезжать из мегаполиса — такова тенденция.

— То есть, учитывая все неясности, сегодня рано говорить о какой-то адекватной стоимости аренды?

— Мы же сегодня знаем, за сколько сдаются однокомнатные, двухкомнатные, квартиры с мебелью и без, в центре и на окраине… Сегодня есть такой рынок — арендного жилья. От 10 тысяч в месяц и до… Человек заезжает в некоторые квартиры в центре города, платит по тысяче долларов и живет: там все есть — от мебели до мелочей. А бывает, люди заезжают в квартиру с голыми стенами. Все эти нюансы будут зависеть от владельца дома. Он выдает на рынок продукт. Будет это элит-, бизнес- или эконом-класс — это так же, как и градация жилья, сегодня предложенного на рынке. Жизнь сама продиктует потребности в квадратных метрах и их стоимости. Но когда при отладке механизмов налоговых поступлений рынок аренды придет к цивилизованным параметрам, арендатор однозначно будет биться за потребителя и стараться снизить цену.

— Будущее у арендного жилья в регионе все же есть?

— Ниша открыта, но ею надо заниматься. Тогда она будет востребована. Кризисы, ипотеки — все это будет нивелировано арендным жильем. Человек будет понимать, что пока не готов купить квартиру, а застройщик — действовать исходя из ситуации на рынке.

Беседовала Инга Зайцева