Гектары под застройку

Как решаются территориальные проблемы жилищного строительства

 Земельный вопрос нередко становится главным тормозом жилищного строительства. К примеру, свободных участков в Челябинске остро не хватает, особенно когда речь идет не о точечной, а комплексной застройке города. Есть ли выход из «земельного тупика»?

Этот болевой вопрос стал главной темой регионального круглого стола с участием представителей областной власти, Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) и строительных компаний Южного Урала. Гости из столицы, изучавшие перспективы строительства жилья в Челябинской области, поделились мыслями по поводу и провели презентацию земельного участка, выставляемого на аукцион в конце этого года.

Без ущерба природе

— Губернатором области и руководителем фонда было подписано соглашение о сотрудничестве, в рамках которого делается немало,— считает первый заместитель губернатора Сергей Комяков.— Идет освоение новых участков, предоставленных фондом. Это даст возможность людям приобрести по вполне доступной цене современное комфортное жилье в экологически чистом месте в пригороде Челябинска, близ Шершневского водохранилища.

Напомним, что часть этих земель, расположенных в Сосновском районе, неподалеку от поселка Кременкуль, ранее принадлежали Южно-Уральскому НИИ плодоовощеводства и картофелеводства, но из-за финансовых проблем института много лет никак не использовались, зарастали бурьяном. А позже выяснилось, что эти земли еще в 1967 году были зарезервированы под жилищную застройку пригорода Челябинска. На федеральном уровне было принято решение 28 участков передать под застройку жилья области, а 23— фонду содействия развитию жилищного строительства.

Поначалу у местных жителей были опасения, что массовая застройка будет серьезной нагрузкой на питьевую чашу Челябинска— Шершневское водохранилище, но все высказанные на публичных слушаниях замечания и предложения учтены. Например, территория жилищной застройки в поселке Западном из соображений экологии на полкилометра удалена от берега Шершней, внесены свои коррективы и в транспортную инфраструктуру. Эксперты сделали вывод, что ущерба природе не будет.

Комфортный дом по доступной цене

А сейчас на торги выставляется крупный земельный участок площадью 145,6 гектара между поселком Садовым и СНТ «Мысы», в 300 метрах от озера Большой Кременкуль. Аукцион на право аренды состоится 28 декабря этого года в Москве.

— На этом участке предполагается построить 35 тысяч квадратных метров жилья, — говорит заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Денис Филиппов. — Причем это будут малоэтажные комфортные дома экономического класса, с целым рядом экологических ограничений. Стартовая цена стоимости права аренды— 4 миллиона рублей. Арендатор, который сможет вносить платежи в рассрочку с последующим выкупом участка, в течение шести лет должен построить поселок, соответствующий всем современным стандартам качества жизни.

По словам представителей фонда, ставится задача создания благоприятных условий для жизни людей, строительства комфортного и недорогого жилья эконом-класса, с соблюдением всех требований экологии. По этой схеме в строительство жилья с участием фонда на Южном Урале уже вовлечено более 300 гектаров, в ближайшие годы будет введено около миллиона квадратных метров. Мало того, в перспективе планируется создание целого кластера стройиндустрии, предусматривающего не только жилищное строительство, но и поддержку современных производств.

Инфраструктура за счет государства

Однако в «чистом поле» жилье не построишь: сюда надо подвести газ, электроэнергию, воду, проложить дороги. А все это стоит недешево и сказывается на себестоимости жилья. Казалось бы, аукцион— это «игра на повышение»: кто предложит большую сумму, тот и победил. Но, по мнению представителей фонда, не менее важна и социальная составляющая— обеспечить не только комфортность, но и доступность жилья. А для этого нужно свести к минимуму накладные расходы застройщиков—и тем самым «сыграть на понижение» цены квадратного метра.

Чтобы сделать жилье доступным, государство в лице фонда РЖС немалую часть финансирования коммунальной и транспортной инфраструктуры берет на себя: на эти цели Челябинской области выделяется 920 миллионов рублей— почти половина общероссийских вложений фонда! Но при этом оговариваются условия: жилье должно быть мало-этажным, сравнительно недорогим и повышенного качества. Подобный пилотный проект уже прошел обкатку в Чебоксарах: там за последние два года вырос целый благоустроенный поселок.

Кроме того, решаются и вопросы финансирования строительства: фонд тесно взаимодействует с местной властью, инвесторами и банками, которые готовы предоставить кредит, а также с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. С оформлением ипотеки, как заверяют в федеральном АИЖК и областной ЮУ КЖСИ, не будет проблем и для среднеобеспеченных граждан. А дополнительной гарантией для инвесторов послужит обязательство фонда выкупить 25 процентов возведенного жилья, если с его реализацией вдруг возникнут проблемы.

В федеральном фонде позаботились и о снижении затрат будущих жильцов на коммунальные услуги— застройщикам совершенно бесплатно предлагают на выбор 25 проектов энергоэффективных малоэтажных домов. Они прошли отбор в ходе федерального конкурса «Дом 21 века» на лучший проект экологичного, малозатратного в плане энерго- и теплопотребления недорогого дома. По расчетам, такие инновационные технологии на 40 процентов снижают расходы на обслуживание жилья.

По словам представителя фонда Дениса Филиппова, одновременно отрабатывается схема обеспечения жильем детей-сирот, многодетных семей. К примеру, для последних принято решение о бесплатном предоставлении земельных участков под строительство жилья, и не исключено, что этот льготный механизм будет использован и при распределении наделов с участием фонда РЖС. У фонда большие планы по поддержке жилищно-строительных кооперативов, в частности, по финансированию строительства инженерной инфраструктуры. Кроме того, фонд готов брать на себя часть так называемой платы за подключение тепла, воды и электроэнергии, что, по задумке, должно привести к удешевлению жилья.

«Стимул» для застройщиков

В министерстве строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области пояснили, что первый транш финансовой подмоги фонда на развитие инфраструктуры будущего поселка— 328 миллионов рублей— будет перечислен уже в ближайшее время. Пять участков готовятся к продаже права аренды на торгах, еще на 14 оформляются документы для последующей реализации на аукционах под жилищную застройку. С участием фонда планируется готовить землеотводы не только в пригороде, но и в Челябинске— так, в Ленинском районе на бывших землях сортоиспытательной станции предполагается построить жилье, садик и школу. Неиспользуемые федеральные территории переводятся в земли поселений, создаются все условия для жилищного строительства.

Заместитель гендиректора Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Лариса Гусак рассказала о новой программе «Стимул», заинтересовывающей застройщиков в расширении жилищного строительства. На участие в ней уже подано 482 заявки, 96 находятся на рассмотрении. В рамках этой масштабной программы планируется построить 250 тысяч квадратных метров жилья. Сегодня средняя ставка по ипотечному кредиту порядка 10 процентов годовых, но за счет специальных вычетов для имеющих на них право участников ипотеки она может существенно снижаться, причем одновременно увеличивается срок кредитования.

Участники круглого стола обсудили пути решения проблем, возникающих при жилищной застройке. К примеру, близ выставляемого на аукцион участка проходит газопровод высокого давления, и в целях безопасности жилье будет возводиться за пределами 250-метровой «зоны отчуждения». Но здесь можно будет разместить парковки, другие нежилые объекты. К тому же дома будут малоэтажными, с ограничениями по плотности застройки. Одновременно придется решать и проблему подтопления в низинах участка застройки. Фонд РЖС будет контролировать весь ход жилищного строительства до сдачи домов «под ключ», чтобы обеспечить все условия для комфортного проживания людей.

Евгений Аникиенко

Министр строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области Виктор Тупикин:

— Общая площадь участков, переданных области и фонду содействия развитию жилищного строительства, немалая— 2600 гектаров, и большая часть расположена в Сосновском районе. Жилищной застройке этих земель большую помощь оказывает региональная власть. Муниципалитетам выделены средства на подготовку документов территориального планирования.

Уже разработаны проекты генпланов Кременкульского сельского поселения и поселка Западный, прошли первые аукционы на право аренды земельных участков. Компания «Грин-парк», к примеру, уже разворачивает здесь масштабное жилищное строительство. В поселке Западном уже в 2012 году планируется ввести первые 100 тысяч квадратных метров жилья. Но крайне важно не допустить задержек со строительством, как это случилось с мегапроектом «Солнечная долина» компании «Ренова-стройгруп». Она планировала близ Кременкуля построить целый город-спутник Челябинска на 130 тысяч жителей, выкупила право аренды земельного участка. Но дальше проектной стадии дело не идет, уже несколько лет не движется с мертвой точки.

Инвестиции направляются на другие объекты, в том числе олимпийские, а застройщик отговаривается последствиями кризиса. Видимо, имеет смысл подкорректировать проект, уменьшить объемы, отказаться от дорогостоящих «высоток», сделать акцент на малоэтажное жилье. По этому пути идут сегодня строители поселка Западный на арендованных землях федерального фонда, и думается, этот подход верный. За ходом строительства будет постоянный контроль, и я уверен, наши застройщики задержек не допустят, сдадут жилье в срок и с хорошим качеством.

Как решаются территориальные проблемы жилищного строительства

Земельный вопрос нередко становится главным тормозом жилищного строительства. К примеру, свободных участков в Челябинске остро не хватает, особенно когда речь идет не о точечной, а комплексной застройке города. Есть ли выход из «земельного тупика»?

Этот болевой вопрос стал главной темой регионального круглого стола с участием представителей областной власти, Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) и строительных компаний Южного Урала. Гости из столицы, изучавшие перспективы строительства жилья в Челябинской области, поделились мыслями по поводу и провели презентацию земельного участка, выставляемого на аукцион в конце этого года.

Без ущерба природе

— Губернатором области и руководителем фонда было подписано соглашение о сотрудничестве, в рамках которого делается немало,— считает первый заместитель губернатора Сергей Комяков.— Идет освоение новых участков, предоставленных фондом. Это даст возможность людям приобрести по вполне доступной цене современное комфортное жилье в экологически чистом месте в пригороде Челябинска, близ Шершневского водохранилища.

Напомним, что часть этих земель, расположенных в Сосновском районе, неподалеку от поселка Кременкуль, ранее принадлежали Южно-Уральскому НИИ плодоовощеводства и картофелеводства, но из-за финансовых проблем института много лет никак не использовались, зарастали бурьяном. А позже выяснилось, что эти земли еще в 1967 году были зарезервированы под жилищную застройку пригорода Челябинска. На федеральном уровне было принято решение 28 участков передать под застройку жилья области, а 23— фонду содействия развитию жилищного строительства.

Поначалу у местных жителей были опасения, что массовая застройка будет серьезной нагрузкой на питьевую чашу Челябинска— Шершневское водохранилище, но все высказанные на публичных слушаниях замечания и предложения учтены. Например, территория жилищной застройки в поселке Западном из соображений экологии на полкилометра удалена от берега Шершней, внесены свои коррективы и в транспортную инфраструктуру. Эксперты сделали вывод, что ущерба природе не будет.

Комфортный дом по доступной цене

А сейчас на торги выставляется крупный земельный участок площадью 145,6 гектара между поселком Садовым и СНТ «Мысы», в 300 метрах от озера Большой Кременкуль. Аукцион на право аренды состоится 28 декабря этого года в Москве.

— На этом участке предполагается построить 35 тысяч квадратных метров жилья, — говорит заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Денис Филиппов. — Причем это будут малоэтажные комфортные дома экономического класса, с целым рядом экологических ограничений. Стартовая цена стоимости права аренды— 4 миллиона рублей. Арендатор, который сможет вносить платежи в рассрочку с последующим выкупом участка, в течение шести лет должен построить поселок, соответствующий всем современным стандартам качества жизни.

По словам представителей фонда, ставится задача создания благоприятных условий для жизни людей, строительства комфортного и недорогого жилья эконом-класса, с соблюдением всех требований экологии. По этой схеме в строительство жилья с участием фонда на Южном Урале уже вовлечено более 300 гектаров, в ближайшие годы будет введено около миллиона квадратных метров. Мало того, в перспективе планируется создание целого кластера стройиндустрии, предусматривающего не только жилищное строительство, но и поддержку современных производств.

Инфраструктура за счет государства

Однако в «чистом поле» жилье не построишь: сюда надо подвести газ, электроэнергию, воду, проложить дороги. А все это стоит недешево и сказывается на себестоимости жилья. Казалось бы, аукцион— это «игра на повышение»: кто предложит большую сумму, тот и победил. Но, по мнению представителей фонда, не менее важна и социальная составляющая— обеспечить не только комфортность, но и доступность жилья. А для этого нужно свести к минимуму накладные расходы застройщиков—и тем самым «сыграть на понижение» цены квадратного метра.

Чтобы сделать жилье доступным, государство в лице фонда РЖС немалую часть финансирования коммунальной и транспортной инфраструктуры берет на себя: на эти цели Челябинской области выделяется 920 миллионов рублей— почти половина общероссийских вложений фонда! Но при этом оговариваются условия: жилье должно быть мало-этажным, сравнительно недорогим и повышенного качества. Подобный пилотный проект уже прошел обкатку в Чебоксарах: там за последние два года вырос целый благоустроенный поселок.

Кроме того, решаются и вопросы финансирования строительства: фонд тесно взаимодействует с местной властью, инвесторами и банками, которые готовы предоставить кредит, а также с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. С оформлением ипотеки, как заверяют в федеральном АИЖК и областной ЮУ КЖСИ, не будет проблем и для среднеобеспеченных граждан. А дополнительной гарантией для инвесторов послужит обязательство фонда выкупить 25 процентов возведенного жилья, если с его реализацией вдруг возникнут проблемы.

В федеральном фонде позаботились и о снижении затрат будущих жильцов на коммунальные услуги— застройщикам совершенно бесплатно предлагают на выбор 25 проектов энергоэффективных малоэтажных домов. Они прошли отбор в ходе федерального конкурса «Дом 21 века» на лучший проект экологичного, малозатратного в плане энерго- и теплопотребления недорогого дома. По расчетам, такие инновационные технологии на 40 процентов снижают расходы на обслуживание жилья.

По словам представителя фонда Дениса Филиппова, одновременно отрабатывается схема обеспечения жильем детей-сирот, многодетных семей. К примеру, для последних принято решение о бесплатном предоставлении земельных участков под строительство жилья, и не исключено, что этот льготный механизм будет использован и при распределении наделов с участием фонда РЖС. У фонда большие планы по поддержке жилищно-строительных кооперативов, в частности, по финансированию строительства инженерной инфраструктуры. Кроме того, фонд готов брать на себя часть так называемой платы за подключение тепла, воды и электроэнергии, что, по задумке, должно привести к удешевлению жилья.

«Стимул» для застройщиков

В министерстве строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области пояснили, что первый транш финансовой подмоги фонда на развитие инфраструктуры будущего поселка— 328 миллионов рублей— будет перечислен уже в ближайшее время. Пять участков готовятся к продаже права аренды на торгах, еще на 14 оформляются документы для последующей реализации на аукционах под жилищную застройку. С участием фонда планируется готовить землеотводы не только в пригороде, но и в Челябинске— так, в Ленинском районе на бывших землях сортоиспытательной станции предполагается построить жилье, садик и школу. Неиспользуемые федеральные территории переводятся в земли поселений, создаются все условия для жилищного строительства.

Заместитель гендиректора Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Лариса Гусак рассказала о новой программе «Стимул», заинтересовывающей застройщиков в расширении жилищного строительства. На участие в ней уже подано 482 заявки, 96 находятся на рассмотрении. В рамках этой масштабной программы планируется построить 250 тысяч квадратных метров жилья. Сегодня средняя ставка по ипотечному кредиту порядка 10 процентов годовых, но за счет специальных вычетов для имеющих на них право участников ипотеки она может существенно снижаться, причем одновременно увеличивается срок кредитования.

Участники круглого стола обсудили пути решения проблем, возникающих при жилищной застройке. К примеру, близ выставляемого на аукцион участка проходит газопровод высокого давления, и в целях безопасности жилье будет возводиться за пределами 250-метровой «зоны отчуждения». Но здесь можно будет разместить парковки, другие нежилые объекты. К тому же дома будут малоэтажными, с ограничениями по плотности застройки. Одновременно придется решать и проблему подтопления в низинах участка застройки. Фонд РЖС будет контролировать весь ход жилищного строительства до сдачи домов «под ключ», чтобы обеспечить все условия для комфортного проживания людей.

Евгений Аникиенко

Министр строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области Виктор Тупикин:

— Общая площадь участков, переданных области и фонду содействия развитию жилищного строительства, немалая— 2600 гектаров, и большая часть расположена в Сосновском районе. Жилищной застройке этих земель большую помощь оказывает региональная власть. Муниципалитетам выделены средства на подготовку документов территориального планирования.

Уже разработаны проекты генпланов Кременкульского сельского поселения и поселка Западный, прошли первые аукционы на право аренды земельных участков. Компания «Грин-парк», к примеру, уже разворачивает здесь масштабное жилищное строительство. В поселке Западном уже в 2012 году планируется ввести первые 100 тысяч квадратных метров жилья. Но крайне важно не допустить задержек со строительством, как это случилось с мегапроектом «Солнечная долина» компании «Ренова-стройгруп». Она планировала близ Кременкуля построить целый город-спутник Челябинска на 130 тысяч жителей, выкупила право аренды земельного участка. Но дальше проектной стадии дело не идет, уже несколько лет не движется с мертвой точки.

Инвестиции направляются на другие объекты, в том числе олимпийские, а застройщик отговаривается последствиями кризиса. Видимо, имеет смысл подкорректировать проект, уменьшить объемы, отказаться от дорогостоящих «высоток», сделать акцент на малоэтажное жилье. По этому пути идут сегодня строители поселка Западный на арендованных землях федерального фонда, и думается, этот подход верный. За ходом строительства будет постоянный контроль, и я уверен, наши застройщики задержек не допустят, сдадут жилье в срок и с хорошим качеством.