Долевые дома — «довести до ума»!

Как «сдают под ключ» брошенные нерадивыми застройщиками долгострои

На совещании в правительстве области был поднят вопрос о долевом строительстве жилья. Как выполняется поручение губернатора Михаила Юревича о помощи обманутым дольщикам по решению их жилищных проблем?

Недобросовестные застройщики собирают с людей деньги и бросают недострой под видом банкротства, а люди остаются без средств и обещанного жилья. Что делать, чтобы вернуть надежду на грядущие новоселья?

Недострой пошел на слом

Как сообщили в региональном минстрое, в области сегодня около 20 проблемных домов, но за последнее время четыре сданы, еще один на подходе. Иные долевые долгострои заморожены десятилетиями, представляют угрозу жизни людей, их восстановить невозможно. И в Челябинске уже есть прецедент сноса такого аварийного дома на улице Чичерина, 2. На месте снесенного строения при помощи области будет возведен новый жилой дом, в котором дольщики получат свои квартиры.

Напомним, что дольщики этого злополучного дома (67 семей) пострадали в результате строительной авантюры и перепродажи квартир. В 2000 году строительство было заморожено на долгие годы. В 2007 году для защиты своих прав они объединились в ТСЖ «Чичерина». После тщательного обследования дома комиссия по чрезвычайным ситуациям сделала вывод, что достройка дома невозможна из-за износа его конструкций. В середине июля 2011 года дом решением Главэкспертизы был признан аварийным и подлежащим сносу.

— На демонтаж здания из резервного фонда главы администрации Челябинска выделено 5,7 миллиона рублей,— комментирует директор МУП «Челябстройзаказчик» Владимир Удовицкий. — Мы выступаем в роли заказчика, а генподрядчиком— ООО «Стройкорр». Недавно снос завершен, а в ближайшей перспективе для дольщиков на этом месте «с нуля» будет возведен новый жилой дом.

По словам заместителя главы администрации Челябинска по градостроительству Дмитрия Градобоева, сейчас в Росреестре идет перерегистрация договоров с дольщиками. Возможны три варианта: договоры долевого участия, купли-продажи и «взаимозачет» права требования.

Словом, область уже реально помогает дольщикам обрести крышу над головой. Но как будут возмещаться «бюджетные вливания» средств? В целом работы по демонтажу и строительству обойдутся, по предварительным расчетам, в 211 миллионов рублей. Большая часть средств — 140 миллионов рублей — поступит после реализации свободных квартир. Кроме того, дольщики согласились уменьшить площадь своего жилья на 20 процентов для продажи освободившихся квадратных метров на рынке.

Помогут не иждивенцам

Впрочем, область уже не впервые вкладывает немалые средства в решение жилищных проблем обманутых дольщиков. К примеру, на достройку многоэтажного дома по Комсомольскому проспекту, 122 областной бюджет выделил 41,5 миллиона рублей. Но как осваиваются эти деньги, идут ли по назначению? По словам Дмитрия Градобоева, в ходе проверки выяснилось, что ЖСК «Универсал» (директор Игорь Мезенцев) не может подтвердить целевое использование 30 миллионов рублей. Как утверждают строители, деньги
«в материалах» и в авансовых проплатах субподрядчикам, поскольку, дескать, приходится работать «с листа», калькуляция лишь недавно утверждена.

Но дальнейшие бюджетные ассигнования в 20 миллионов рублей приостановлены областным минстроем, который настаивает на том, чтобы ЖСК отчитался по всем видам работ. А если не подтвердят законность расходования средств, дело перейдет «в уголовную плоскость». Есть и другие претензии. Так, по мнению архитекторов, сдавать дом, расположенный на гостевом маршруте Челябинска, без остекления балконов, как предлагают строители, нельзя, это в немалой степени подпортит облик города.

Бюджетная помощь по достройке дома — не подарок, кооперативу придется рассчитываться. Возмещать эти расходы планируется за счет продажи «свободных» квартир. В одном подъезде они уже проданы, на очереди следующий. Но возможны и другие варианты достройки долевых домов — со сменой инвестора, за счет средств ТСЖ (когда дольщики «скидываются» на завершение строительства).

Дальнейшая судьба многоэтажки будет во многом зависеть от подхода строителей. Готовность второй очереди дома высока (основные сети подключены), а на третьей идет монтаж 15-го и 16-го этажей. Итоги проверки направлены в областную прокуратуру. Власть готова помогать дольщикам и впредь, но с иждивенческой позицией руководства ЖСК нужно разобраться.

«Нелегалов» — в русло закона

Губернатор дал поручение ускорить ввод возводимых по долевой схеме домов высокой степени готовности. И эта работа форсируется. За последнее время в Челябинске введены в эксплуатацию дома по улице Героев Танкограда, 63а, Цвиллинга, 62, Батумской, 9а.

— К примеру, 27 марта подписан акт ввода дома по Батумской, 9а, — говорит заместитель главы администрации Челябинска Дмитрий Градобоев.— Но строителям еще предстоит устранить недоделки: выполнить благоустройство, остеклить балконы (на это дано гарантийное письмо). А в ситуации с прокладкой магистрального коллектора должны разобраться следственные органы.

Особенно много претензий к строителям дома по Труда, 173. Оказалось, что он без всякого разрешения и проведения госэкспертизы возводится... всего в 11 метрах от противотуберкулезного диспансера, у него нет двора, эвакуационных выходов, противопожарных перегородок, масса других нарушений. Мало того, в ходе проверки выяснилось, что здесь надстроили «лишний» чердачный этаж, где решили разместить офисы.

Как легализовать, узаконить такой дом, чтобы по вине застройщика не пострадали дольщики? По мнению Дмитрия Градобоева, качество строительства неплохое, и шансы есть. Уже оформлен договор аренды земельного участка, откорректирован план, получено положительное заключение экспертизы института «Промстройпроект». Кроме того, тубдиспансер в ближайшее время переедет в новое здание, строящееся в Металлургическом районе. В целом недоделки устранены, и в ближайшее время дом планируется сдать в эксплуатацию. Но размещение офисов в техническом верхнем этаже недопустимо.

Сносить надстройку»?

Гораздо серьезнее ситуация с долевым домом ТСЖ «Социум» по Братьев Кашириных, 2д. По мнению председателя комиссии Семена Мительмана, если положение не изменится, это «первый кандидат на снос». Здесь тоже не удосужились получить заключение Госэкспертизы, договор аренды земли. Зато нелегально... надстроили четыре этажа, обустроили подземную парковку. В доме нет лифтов, мусоропровода.

Правда, недавно под нажимом властей все же часть претензий устранена —оформлен договор аренды земельного участка, градостроительный план. Однако выяснилось, что многоэтажку запитали от частного водовода, и без резервной подпитки жильцы могут остаться без воды. А автономная котельная в ходе банкротства хозяина... выставляется на торги. В доме 16 марта начали устанавливать лифты, но вся работа может пойти насмарку, если придется сносить «лишние» этажи. Рабочий проект есть на 12 этажей, а четыре дополнительных могут создать угрозу безопасности.

И это вовсе не исключение. Два «лишних» этажа умудрились самовольно надстроить и в доме ТСЖ «Система» по Каслинской, 99. Вода здесь будет поступать «транзитом» через подвалы соседних домов, но жители категорически против. А подвальное помещение втихомолку продали... под фитнес-клуб.

— Я предлагаю рекомендовать администрации города и минстрою области по этим двум домам наложить запрет на ввод, пока не будут снесены «лишние» этажи и не решится вопрос с подвально-чердачным «подселением» коммерческих структур,— заявил председатель комиссии Семен Мительман.— Безопасность людей дороже, и власть не должна идти на поводу у беспринципных застройщиков, радеющих только о собственном кармане.

Это предложение было принято большинством голосов (10 «за», 2 «против»), и хотя решение комиссии носит рекомендательный характер, оно будет тщательно изучено и «взято в зачет».

Евгений Аникиенко

Комментарий

Профессор кафедры технологии строительного производства архитектурно-строительного факультета ЮУрГУ Альберт Байбурин:

— Самовольная надстройка верхних этажей зданий крайне опасна: грунты не рассчитаны на такую нагрузку, и измененный проект обязательно должен пройти Госэкспертизу. К немалой беде могут привести и огрехи в качестве строительства. В свое время по этой причине в одном из панельных домов по улице Братьев Кашириных пошли трещины, и брак пришлось срочно устранять. Недавно мы по заданию Госстройнадзора обследовали по десять жилых домов, возводимых по разной технологии, и выяснилось, что самая высокая надежность у монолитных зданий (у них меньше узлов, связей), на втором месте — кирпичные, и на последнем — панельные, у которых доля нарушений от общего количества требований может достигать 30 процентов. При строительстве же кирпичных домов порой «из экономии» не укрепляют армированной сеткой наиболее опасные места, и несущая способность снижается в 1,5 раза.

А «болезни» монолитных зданий — некачественный бетон, нарушения его укладки.

С другой стороны, я считаю, вряд ли оправдано то, что государство в последнее время во многом переложило контроль за качеством строительства на так называемые саморегулируемые организации (СРО) работодателей. Эти структуры выдают допуски к строительным работам, а главный критерий — наличие квалифицированных специалистов, а не техарсенала и опыта в этой сфере. И «самоконтроль качества» зачастую недостаточный.

Я за то, чтобы вернуть госконтроль в строительстве, в полной мере обеспечить надежность и безопасность возводимого жилья.