Квартирный не вопрос

Власти региона будут решать жилищные проблемы южноуральцев в том числе и за счет малометражного строительства

Недавний визит президента Медведева в Челябинскую область спровоцировал немало громких заявлений: как от лица федерального центра, так и региона. Цитаты же касались не только военной тематики, которая обсуждалась с губернатором Михаилом Юревичем за круглым столом. Глава государства живо интересовался у главы области, как в территории обстоят дела с жилищным вопросом.

Жилье без стен

Михаил Юревич отметил, что все большей популярностью в областном центре стали пользоваться малометражные квартиры-студии — как оптимальный вариант для студентов, приезжих и молодых семей. Стоимость такого жилья, по замыслу руководства области, должна сравняться со стоимостью автомобиля. Дмитрий Медведев подытожил, что идея интересна, и если проект зарекомендует себя успешно, то опыт должен быть тиражирован по стране.

Речь идет о квартирах площадью 26–30 квадратных метров, в которой соседствуют между несущими перегородками все бытовые зоны. Единственной комнатой, отделенной традиционными стенами от остального пространства, является ванная, совмещенная с санузлом. Это и есть так называемые студии, и для нашего региона они не являются «велосипедом». Мысль строить жилье без стен пришла еще в середине 1920-х годов из-за океана, и особо по душе пришлась людям творческих профессий.

Однако тогда американский архитектор Людвиг Мис ван дер Роэм учел одну тонкость, которая в наших студиях отсутствует из соображений рыночного характера. Главным отличием прародительницы была ее двух-уровневая планировка: на первом этаже находились ванная комната, кухня и гостиная-столовая, на втором — спальня.
Сегодняшнее же «студийное» жилье заставляет потесниться ощутимо. Однако и ценовой сегмент здесь уже другой: эконом-класс. Вот и получается, что идея, скорее, дизайнерская и мировоззренческая перекочевала почти что в плоскость заветов дедушки Хрущева. С той лишь разницей, что музыку стал заказывать уже не госплан, а реальный спрос на малогабаритную, и поэтому сравнительно недорогую жилплощадь.

Маленькая, но своя

— Я принципиальный противник коммунальных квартир, — высказывался, еще будучи градоначальником, Михаил Юревич. — Лучше начинать с маленького, но своего угла. Для одного-двух человек вариант идеальный. Студия — хороший финансовый фундамент для расширения квартиры в будущем.

Вероятно, именно этой логикой руководствуются покупатели малометражного жилья в одном из новых микрорайонов областного центра. Реклама о квартирах по цене 870 рублей не звучит сегодня разве что из утюга. Маркетолог агентства-застройщика «Южно-уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» Екатерина Братченя уверяет, студии раскупают как пирожки, а строители даже не успевают угнаться за спросом.

— В двух микрорайонах весь ликвид уже распродан, — рассказывает она. — По третьей площадке сейчас ведется согласование документации. И даже здесь все малометражные квартиры уже забронированы. Сначала было опасение, что вылетим с проектом в трубу, однако оценив реальный отклик на предложение, поняли, что и дальше будем насыщать рынок малыми метрами.

Не стараясь сгустить краски, отметим, в Челябинской области признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий 8572 молодые семьи.

— Это семьи, подавшие заявки на получение субсидий в рамках программы «Молодая семья», — поясняет пресс-секретарь Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства региона Елена Гурова.
На форумах, посвященных наболевшему квартирному вопросу, пишут:

«Когда денег нет, то куда деваться? Все равно в таких квартирах все есть — отдельный вход, кухонька с комнатой и санузел. На первое время хватит. Жалко отдавать деньги дяде за аренду «полуторки»…»

Чтобы не быть голословными, отметим, стартовый «ценник» съемной однокомнатной в периферийном районе Челябинска — 8 тысяч рублей плюс плата за электроэнергию. Нехитрым способом считаем годовой платеж. Получается почти 100 тысяч рублей. Дядя-арендодатель сможет купить себе много чего интересного. А что бы купили вы?..

— Малометражные квартиры однозначно пользуются спросом, — уверен специалист по недвижимости Артем Кривцов. — Есть информация, что как только начались их продажи, 20 квартир «ушли» за 2 дня. Вопрос только в том, кто приобретал эти квартиры…

Без такого звена как перекупщик, рынок недвижимости, наверное, будет чувствовать себя неполноценным. Это настолько привычная схема покупать «через риелтора» или «через агентство», что даже не верится, будто может быть по-другому. То есть, если не успели выкупить «квадраты» вы, зато успел посредник, предложение «новенькая квартира за 870» подорожает на 100—200 тысяч. По словам Артема Кривцова, практика показывает, что реальная стоимость малометражек уже приблизилась к миллиону рублей, а где-то даже за него перевалила.
Поэтому для социальной эффективности проекта, пожалуй, без контроля со стороны властей не обойтись.

Хрущевку в нокаут

Стоимость однокомнатной хрущевки площадью 30-33 «квадрата» варьируется от 900 тысяч до 1300: в зависимости от удаленности района, состояния квартиры и коммунальных долгов, на ней «висящих» (центр города в расчет не берем). Двухкомнатную хрущевку с метражом 42-44 можно приобрести от разумной границы цены на полуторку, от 1300 рублей, например в Металлургическом районе. Верхняя граница, как говорится, кто во что горазд. Словом, поле для раздумий на тему «лучше добавить, но взять квадратуру побольше», немалое.

Сомнения «целевой аудитории» пытаются развеять и областные власти, и риелторы. И те, и другие — в пользу новых малометражных квартир.

— Хрущевка никогда не вырастет в цене настолько, насколько со временем подорожает новое жилье, — убежден Артем Кривцов. — От старых квартир все сейчас стараются избавляться. Требуя немалых вложений на ремонт, хрущевки не окупятся при продаже, они не рентабельны.

Если же сравнивать стоимость комнаты на вторичном рынке площадью 20 метров и стоимость новой студии площадью 26, получится примерно 700 тысяч рублей против 900… Словом, 200 тысяч за отдельную крышу над головой и удовольствие не пересекаться с соседями на кухне.

По словам Артема Кривцова, малометражка — выход из положения для тех, кто нацелен на жилье до 900 тысяч и рассчитывает не более чем на комнату.

Жирную точку в колебаниях между малометражкой и наследием Никиты Сергеевича всегда готовы поставить и банки. Аргумент, об который уже точно запнется вся доказательная база в пользу хрущевки — ипотечный лимит, который установят при знакомстве с 2 НДФЛ…

Руководство региона идет дальше и обещает довести стоимость квадратного метра студии до 24 тысяч рублей.

— Сейчас на рынке Челябинска наблюдается дефицит предложений, поэтому цены высоковаты. Строительные компании не сомневаются, что когда объемы строительства подрастут и спрос будет удовлетворен, цена обязательно будет снижаться. Нижний предел 24 тысячи, — заверил в разговоре с президентом Михаил Юревич.
Умножаем цифры и чувствуем разницу — 624 тысячи рублей: уже гораздо приятнее.

Между спросом и ценой

Но путь к этому «ценнику» пока не близок. Хотя, признаются сами строители, вполне реален.

В 2009 году, когда отрасль как раз «трясло» от кризиса, в Челябинске был запущен пилотный проект малометражной стройки. Именно Михаил Юревич тогда агитировал компании не сворачивать свои объемы, а уходить в плоскость малых метров. То есть возводить то, что люди смогут покупать, не влезая в ипотеку. Настоятельным советам тогдашнего градоначальника вняла СК «Челябинскгражданстрой».

На Краснопольской площадке северо-запада помимо стандартных квартир различной площади были запроектированы квартиры-студии. Стоимость каждой, по словам генподрядчика, не должна превышать 500—600 тысяч рублей. Дом, состоящий из малометражек, планировалось сдать на следующий год. А сдали… годом позже, в августе 2011, с ценами 800—900 тысяч: пока шла экспертиза, рынок недвижимости успел «отдышаться» и заручиться спросом на жилье. Сегодня, по словам генерального директора компании «Челябинскгражданстрой» Вячеслава Брюхина, в день продается по 5-8 квартир.

У малометражек всегда есть перспектива стать еще популярнее, но все будет зависеть от рационализаторской способности застройщиков.

— Ведь как формируется цена на квадратный метр? Все затраты на проведение коммуникаций, создание инфраструктуры, внутреннюю отделку «расписываются» на общее количество метров, — поясняет Вячеслав Брюхин. — Когда сумма «ложится» на 100 «квадратов» — это не столь ощутимо, когда на 26 — уже заметно. Снизить цену можно за счет уменьшения этажности, например, до трех этажей. Ряд затрат отпадет тут же. Уже не надо будет возводить дорогостоящий фундамент и прокладывать крышу специальным, тоже недешевым, материалом…

Само собой уменьшится количество насосных станций, не нужны будут мощные котельные с разводящими сетями: в каждой квартире будет стоять свой котел.

Строители «бюджетного» жилья в городе Миассе пошли по пути экономии другой дорогой. Накануне там было подписано соглашение о строительстве квартир эконом-класса для работников бюджетной сферы, промышленных предприятий и молодых семей. Квадратный метр, в рамках этого соглашения, будет стоить 18 тысяч 500 рублей при средней рыночной стоимости в городе 26 тысяч. Площадь студий будет варьироваться от 25 до 40 квадратных метров, то есть минимальная цена составит не более 450 тысяч рублей с полной отделкой.

Цена «появилась» почти как из сказки про зимовье зверей, где эффективную постройку возвели только благодаря совместным усилиям. Объединение работодателей привлекает инвесторов, муниципалитет выделяет землю и берет на себя расходы по подведению коммуникаций и благоустройству территории, завод готов поставлять панели по себестоимости, субподрядчики — выполнить строительные работы по самым приемлемым ценам.

В Челябинске, уверены многие эксперты по недвижимости, попытаться «сломать» цены на малометражки смогут только крупные строительные компании. Ведь только у таких игроков рынка есть объемы, продажи и скидки на стройматериал.

фото Вячеслава Шишкоедова