Коммуналка в деталях

О «честности» управляющих компаний вновь заговорили

Ежемесячно в наши почтовые ящики приходят квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг, по-простому — «платежки». Это счета, предъявляемые потребителю за работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные услуги. И сколько бы ни сетовали управляющие компании на недобор средств с жильцов, последним так никто и не спешит объяснять, какие работы по содержанию и ремонту домов выполняются и сколько они фактически стоят.

Доходная графа?

Областные власти хотят в корне изменить сложившуюся ситуацию, заставив управляющие компании работать прозрачно и отчитываться перед людьми регулярно. Причиной послужили многочисленные обращения южноуральцев к губернатору Михаилу Юревичу. Спрашивают в основном о том, на что именно тратят деньги УК при обслуживании многоквартирных домов. Глава региона решил упорядочить эти данные и поручил специалистам разработать памятки, которые станут понятны любому.

Надо отметить, что эти памятки не будут дублировать законодательство, регламентирующее порядок предоставления информации о работе УК — с их помощью власти лишний раз напомнят южноуральцам о возможности спросить с коммунальщиков за использование денег и качество услуг. Если доступным языком прописать права и обязанности собственников жилья и донести эти сведения до них, то это станет мощным подспорьем в отношениях жэка и человека, уверены в областном правительстве. Коммунальщики стали бы более дисциплинированными в вопросах отчетности, а жильцы смогли бы обоснованно предъявлять свои претензии управляющим компаниям.

— Задача правительства и властей на местах подготовить и довести до южноуральцев важную для них информацию. Каждый житель многоквартирного дома должен понимать, за что он платит, и что управляющая компания делает по содержанию дома, — высказал свою позицию губернатор Михаил Юревич.

Он также напомнил, что каждый дом имеет свой лицевой счет, и информацию о его состоянии нужно размещать на тыльной стороне квитанций. Этого сейчас не делается, хотя позволило бы любому гражданину отследить: куда конкретно тратятся деньги, которые числятся на лицевом счету.

Что касается общей суммы платежа, здесь есть несколько составляющих: отопление, водоснабжение и водоотведение, электроэнергия, газификация, уборка прилегающих территорий, вывоз мусора и содержание дома. И некоторые управляющие компании, по словам Михаила Юревича, совсем не заинтересованы, чтобы жители знали, на что именно идут деньги из графы «содержание дома». При этом, как говорят эксперты, при всем недовольстве коммунальщиков и их разговорами об отсутствии достаточных средств на ремонт и благоустройство домов, рентабельность этого бизнеса превышает сейчас 20 %...

За ремонт платим дважды

Обязанность управляющих компаний отчитываться по результатам своей работы перед жильцами законодательно прописана. Регламентирует этот вопрос Постановление от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». Смысл его в том, что каждый житель дома, стоящего на балансе УК, может запросить и получить подробный отчет о том, какие работы по содержанию подведомственного фонда были сделаны, сколько на них ушло денег, какие закупки были произведены, какие привлечены подрядчики и какая экономия из всего этого образовалась. Коммунальщики не вправе отказать в предоставлении такого рода сведений — они должны показывать жильцам отчеты о фактически понесенных затратах, даже всю первичную документацию. Также до конца первого квартала текущего года управляющие компании обязаны составлять полные отчеты за прошлый год и передавать их жильцам для ознакомления. И все бы хорошо, но тут есть другая сторона медали.

— Проверка честности подобной информации — это уже совсем другой вопрос, — уверен юрисконсульт юридического отдела Госжилинспекции Челябинской области (сейчас ведомство ввели в структуру областного минстроя) Николай Матвеев.

По мнению нашего эксперта, новое положение в Жилищном кодексе РФ может здесь как спасти положение, так и оказать медвежью услугу. Речь идет о статье 161.1. «Совет многоквартирного дома». Согласно ей в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом, жильцы обязаны избрать совет из числа собственников и назначить председателя. Последний и должен следить за добросовестностью управляющей организации. Закон возлагает на него функции контроля за соблюдением договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию дома и ремонтам: председатель подписывает акты приемки и акты о нарушении нормативов качества или периодичности.

— Управляющие компании часто «прикармливают» такого полезного человека, — рассказывает Николай Матвеев. — Однако, если обнаружится какое-то уж откровенное несоответствие сметы с фактическими работами, с председателя всегда может спросить и сам совет: мол, ты куда смотрел и что подписывал. В темном углу, например, встретить… Поэтому тут особо тоже не разгуляешься.

О том, что ЖКХ — это зона сумрака, сказано было в СМИ уже немало. Как формируются тарифы и куда тратятся деньги жильцов, — выяснить по квитанциям невозможно, сходятся во мнении практически все, кто имел честь поближе познакомиться с системой. При этом способы «развода» населения ни для кого не секрет — кроме символических штрафов Жилищной инспекции и хотя бы маломальского контроля самих плательщиков, им просто нечего сейчас противопоставить…

К примеру, часто бывает, что коммунальщики заключают с подрядчиком договор на выполнение ремонтных работ или оказание услуг с завышенной сметой. Работы могут и вообще не выполняться, тогда составляются фиктивные акты, а деньги делятся между сторонами. Даже если на общем собрании собственников были утверждены некоторые договоренности с подрядчиком — это еще не гарантия того, что они будут иметь какую-то законную силу: в договор могут быть включены совсем другие условия. Жильцы вообще могут платить за текущие ремонты дважды и не знать об этом. Случаи, когда на эти цели предусматривался дополнительный сбор денег, — не редкость. Хотя расходы уже априори включены в ежемесячные платежки в графе «Плата за содержание и ремонт жилого помещения».

И самое интересное — что возможность проконтролировать эти теневые схемы у собственников жилья есть, руководствуясь все тем же Постановлением № 731. Вот только пользуются они ею не очень-то охотно.

Инициатива как оружие

По словам начальника Управления ЖКХ Челябинска Вадима Борисова, люди либо не все знакомы с алгоритмом запроса информации, либо просто не хотят проявлять инициативу.

— Алгоритм, кстати, достаточно примитивен: прийти в офис управляющей компании, написать заявление и получить индивидуальный расклад трат на те или иные работы, — поясняет Вадим Борисов. — У каждого многоквартирного дома свой тариф по содержанию и ремонту: где-то деньги уходят на обслуживание аварийного фонда, где-то большой статьей расходов является содержание двора… Вообще же, экономически обоснованный тариф на сегодня выше рекомендованного городской Думой, но контролировать расходование средств надо, и губернатор абсолютно в этом прав.

Сегодня тендеры и конкурсные торги принято считать едва ли не панацеей от нецелевых трат. Однако на систему ЖКХ, при поиске оптимального подрядчика и разумных расценок, ее даже не «примеришь»: текущее обслуживание и ремонты — не тот вариант, когда управленческое решение может подождать…

— Аукционы часто растягиваются на несколько месяцев, — говорит Вадим Борисов. — А теперь представьте, что необходимо, скажем, починить прохудившуюся крышу…

Искать управу на нерадивые жэки, по мнению начальника челябинского УЖКХ, надо не здесь, хотя действовать стоит тоже по законам рынка.

— Не нравится, как работает управляющая компания — поменяйте ее: это рынок, — советует Вадим Борисов. — Соберитесь, выберите другую организацию, определитесь с тарифом и контролируйте расходование средств.

Хотя, как считает Николай Матвеев, инициативнее в этих вопросах жильцы станут, пожалуй, только тогда, когда с 2013 года государство снимет с себя ответственность за состояние жилфонда и упразднит Фонд содействия реформированию ЖКХ. После таких изменений финансовое бремя по капитальным ремонтам полностью ляжет на самих собственников (сейчас это лишь 5 %). А значит, появится разница: или контролировать расход 5 % денег из своего кармана, или 100 %... Вслед за этим контролем, даст бог, появится и само понятие контроля за деятельностью жэков вообще.

— Да, коммунальщики могут использовать схемы «откатов» через подрядчиков, которые невозможно вычислить, не вникая в процесс, — поделился мнением неравнодушный жилец одного из домов Металлургического района Челябинска, — Но ведь и это сделать по сути можно. В Интернете все цены есть, взял, сравнил и накапал. Их просто надо воспитывать, вот и все…

Эльвира Копылова

P. S. В первом квартале 2012 года ожидается принятие постановления Правительства РФ, которым будут утверждены стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Согласно им управляющие компании перестанут быть посредниками в расчетах между жильцами и ресурсоснабжающими организациями.

Параллельно в Правительство внесен законопроект с поправками в Кодекс об административных правонарушениях, которые устанавливают ответственность управляющих организаций и их должностных лиц за нарушение стандартов: штраф до 500 тысяч рублей для юридических лиц и до 100 тысяч рублей — для физических.

Также в регионах будет введена единая система тарифообразования.