Наниматели с зачеткой

Как студенческий спрос на арендное жилье может повлиять на предложение и цены челябинского рынка?

Лето — неплохой временной отрезок, чтобы разобраться с квартирным вопросом. Летом, исходя из практики, цены на жилье замирают, а объявлений с текстом «продам» или «сдам» меньше не становится.

Традиционно с осени риелторы прогнозируют повышение спроса и цен. Причем не секрет, что спрос на рынке аренды во многом подогревают в августе студенты: в преддверии учебного года иногородние озадачились поиском временной крыши над головой. Мы попытались понять, действительно ли повышенное внимание вузовской молодежи к жилью внаем поднимает ценники, а также — какого рода спроса и предложения ждать на рынке арендной недвижимости в ближайшее время?

«Я в ней ем и в ней сплю...»

На страничке студгородка ЮУрГУ в Интернете выложены то ли выдержки из реального дневника студентки, то ли художественный вымысел на тему общежитской романтики:

«Капает вода на кухне… Иду по коридору и слышу это капанье в самом конце… Набегают мысли об экономии и о том, что коридорная система — это, пожалуй, лучше, чем блочная. По вечерам, когда все приходят с учебы, по этажу витают приятные ароматы готовящейся еды, раздаются взрывы смеха, обсуждаются все новости... Это ж здорово!»

Согласитесь, не каждого приведут в восторг запахи варева в прихожей, а капанье крана не у всех навеет мысли о бережливости и оптимизации... Радужности картине также не добавят цифры.

В 50 вузах и филиалах, открытых в Челябинской области, обучается более 180 тысяч студентов. Иногородним предоставляются места в 43 общежитиях и одном, расположенном в Челябинске, Доме студента. Всем мест не хватает. Начальники студгородков крупнейших вузов Челябинска уверяют: как бы то ни было, заселение в этом году не обойдет стороной ни одного студента, претендующего на общежитие по собственной воле или по вынужденной необходимости.

Как рассказал начальник по АХЧ Челябинского государственного педагогического университета Александр Малышко, вуз имеет три общежития, в которых насчитывается 1,5 тысячи мест. Для первокурсников в этом году подготовили 460 мест — пришлось чистить ряды: выселять бывших сотрудников вуза, которые по каким-то непонятным причинам занимали комнаты, студентов из других вузов с той же неясной историей и даже пожарных. В то же время первая волна зачисления показала, что из 623 будущих студентов 521 — иногородние. Однако заверили в «педе», ажиотажа и дефицита в «жизни общажной» не будет: практика показывает, что порядка 30 процентов приехавших за знаниями в жилье не нуждается — квартируют либо у родственников, либо у знакомых. Поэтому и заявок на получение места ожидают, соответственно, на треть меньше.

В ЧГПУ также отметили, что проблема острого дефицита свободных мест в общежитиях никак не связана с недобором или перебором студентов на факультетах. Она связана с тем, что в вузах уже который год прослеживается четкая тенденция: иногородних студентов поступает больше, чем уроженцев Челябинска. А свободные места в общежитиях появляются после освобождения этих мест студентами выпускных курсов факультетов.

— Сегодня мы рассматриваем все заявки от бюджетников дневного отделения, — говорит Александр Малышко. — И не потому что мы такие добрые... Просто входим в положение молодых людей: даже те, кто живет, казалось бы, «на подъезде» — в Сосновском районе или Копейске вынуждены тратить на дорогу туда-обратно более 100 рублей в день. Это неправильно. Частично мы даже рассматриваем заявки студентов коммерческого набора.

Молодежь ЮУрГУ также обещают обеспечить общежитскими местами «на сто процентов».

— Порядка 700 человек — это ожидаемое число вселяющихся первокурсников в этом году. Чуть больше 440 человек съехало, — рассказывает о своей вотчине директор студгородка ЮУрГУ Людмила Задорина. — При этом мы подготовили для первого курса 668 мест: провели большую ревизию, высвободили складские помещения, заставили выехать сотрудников. Плюс в новом доме по улице Гастелло для нас есть еще 215 мест. При каждом факультете создана комиссия, которая собирает справки о составе семьи, ее доходах. На основании этих справок определяют, кого в первую очередь поселить.

Однако несмотря на общий позитив, ложка дегтя все-таки напрашивается. Никто не отменял тот факт, что мы живем в России, стране загадок и чудес, и студент-контрактник, заплативший последнее за знания, может тоже попроситься в общежитие. На договорной, как водится, основе: все же выйдет дешевле, чем снимать квартиру. И не исключаем, что договориться он сумеет. Предположим чисто логически: число студентов — X, чисто мест в общежитиях — Y: перетасовывать эти величины можно сколь угодно долго, а итог один — те, кому не достались места (по каким угодно причинам — бюджетник этот человек или контрактник...), пойдут на рынок арендного жилья.

Такое гибкое предложение

На одном из челябинских сайтов объявлений в рубрике «Недвижимость — сдам в аренду» размещено 8 666 предложений. «Возьму в аренду» — 689. Цифры показательны сами по себе. И это еще без учета одного факта, опять же тянущего на одну из чисто российских реалий. Светить свои доходы в налоговой у нас как-то не принято. Поэтому смело можно предположить, что часть квартир или комнат внаем просто ходит по рукам — в базах данных риелторов, по сарафанному радио и т. п. Их даже необязательно выводить на рынок.
— Мы, помню, позвонили по одному объявлению, и сразу наткнулись на риелтора, — рассказывает Ирина Климкина, бывшая студентка журфака ЧелГУ. — Короче говоря, обратились по конкретной квартире, а нам предложили еще с десяток вариантов... Мы их на сайте не видели.

Гадать о том, насколько реальное предложение больше фактического, можно до бесконечности. В налоговой Курчатовского района Челябинска нам рассказали, что проконтролировать декларирование доходов, полученных от сдачи жилья внаем, а значит, заручиться представлением о точном числе квартир на рынке аренды, действительно очень непросто. Во-первых, пока человек не зарегистрирует договор в ФРС, о факте сдачи квартиры никак не узнаешь.

А человек этого делать и не обязан. Как пояснила руководитель фирмы «Недвижимость и право» Татьяна Скворцова, если арендатор — физлицо, то это на языке закона — найм, а не аренда. Регистрация договоров найма не требуется в принципе. Во-вторых, таких ответственных перед бюджетом граждан единицы. Налоговых инспекторов выручают разве что доброжелательные соседи, которые пишут заявления о том, что такой-то и такой сдает свою квартиру и имеет с этого доход, и проделываемая собственными силами работа: лица, которые имеют в собственности две и более квартиры (комнаты в разных квартирах) и не успели познакомиться при этом с налоговыми органами, приглашаются в районные отделы за разъяснениями.

— Предложений о найме жилья сейчас масса — как было, так и есть, — отмечает руководитель отдела аренды АН «Аргумент» Игорь Куштуев. — А цены зависят не от спроса, а от состояния квартиры и ее оснащенности мебелью и техникой.

Ценники на полуторки-хрущевки, по информации специалиста, начинаются от 8 тысяч, но такие варианты долго не задерживаются и уходят максимум за день-два. Аналогичные квартиры в домах, расположенных близко к корпусам институтов, обойдутся ближе к 10 тысячам (с мебелью). В панельных домах — ближе к 12. Так, в районе мединститута цены значительно выше, чем по Советскому району в целом.

Мы просмотрели предложения по Челябинску. Сразу оговоримся, берем в расчет бюджетные варианты, «студенческие» — полуторки в домах хрущевской застройки. Такое жилье в Центральном районе сдается в среднем за 11—13 тысяч рублей. Советский район «держит» цены приблизительно на том же уровне, встречаются варианты за 10 тысяч: мебель по минимуму — кровать, стол, плита. Северо-Запад в районе начала проспекта Победы или Комсомольского обойдется ненамного дешевле, чем центр города. Ценник здесь, по большей части, на уровне 12 тысяч. Причем аналогичные предложения в Центральном районе зачастую бывают даже более низкими по цене.

В районе ЧМЗ и Ленинском хрущевку-полуторку можно снять и за 8,5—9 тысяч рублей. Но в основном все-таки в пределах 10 тысяч. Правда, подчеркивается здесь уже не удобство транспортной развязки и наличие джентльменского набора мебели, а близость автостоянок, сетевых магазинов, садиков и школ. Самый приемлемый вариант — Северо-Восток: из ценников «9 000» на сайте арендных предложений выстроилась стройная картинка. Но, смотря на карту города и связывая транспортным маршрутом ту же улицу Чоппа с тем же ЮУрГУ, родители вряд ли пожелают своему ребенку жизни в дороге и часового путешествия за знаниями по утрам и вечерам.

— Может показаться странным, но цены формируются примерно так, — рассказывает Игорь Куштуев. — Захотел человек сдать квартиру, открыл сайт и увидел цену «12 тысяч»... А ее, с большой долей вероятности, взяли с потолка. Потом идет лавинный всплеск: все стали ориентироваться на эту стоимость. Так цены и подросли, начиная с января. Но рынок работает, и ближе к маю мы наблюдали явный спад спроса. Июнь, июль... Квартир было много, и даже те варианты, которые, по сути, должны уходить влет, стояли месяцами. И до сих пор это есть. Поэтому не думаю, что студенческий спрос как-то повысит цены. Собственники любят завышать расценки, но рынок всех ставит на место.

Единственное, что может подстегнуть сейчас рост цен, подытоживает наш эксперт, это удорожание коммунальных платежей.

«Студентам не беспокоить...»

Но даже если по ценам и месторасположению, как говорится, всех все устроит, может возникнуть нюанс.
В объявлениях часто оговариваются: «сдается на длительный срок молодой семье с ребенком». Думается, мотив здесь один. Студенты в основной своей массе — народ непостоянный и неравнодушный к шумным компаниям и веселью, а это дополнительные проблемы.

— Да зачем мне оно надо... — махнула рукой Валентина Выползова, сдающая двухкомнатную в районе Героев Танкограда, отвечая на вопрос: «Не хотели бы вы заселить в квартиру студентов?» — У меня живут порядочные люди, платят своевременно...

Игорь Куштуев также отмечает «нежелание примерно трети собственников превращать свою квартиру в общагу». Но рынок, к счастью, готов сделать предложение и на этот счет.

В Челябинске сейчас активно возрождают так называемые доходные дома (с квартирами исключительно внаем). Идею сперва опробуют на студентах, замахнувшись на решение проблемы с нехваткой мест в общежитиях. Первое арендное жилье уже построено для учащихся в ЧелГУ и ЮУрГУ. Сдан подъезд под коммерческий найм в многоквартирном доме на Тополиной аллее. Построен доходный дом по улице Островского. Квартиры будут сдаваться с мебелью и с отделкой. Поэтому задуматься при выборе «съемного» варианта у студента будет над чем.