Cъемный вариант. Без мошенников

После публикации материала «Наниматели с зачеткой» (он касался проблем съемного жилья для студентов) в редакцию обратилась семейная пара. Рассказали, что в поисках полуторки внаем «имели счастье» встретиться с мошенниками.

Поэтому, поднимая тему квартирного найма во второй раз, мы хотим предостеречь наших читателей от нечистоплотных схем на этом рынке. Юридическую сторону вопроса, а также способы избежать типичных случаев обмана рассмотрим при участии специалистов.

«Информационные услуги» нынче недешевы...

— Подыскивали вариант, чего уж скрывать, подешевле, — признается наша читательница Ирина Казакова, рассказывая о своей проблеме. — По объявлению в газете нашли однокомнатную в «ленинградском» доме за семь тысяч... Район Металлургический, жилье с мебелью и техникой. Еще удивились, что дешево... Но почему-то это нас не смутило: устраивало все — и месторасположение рядом с садиком, и магазины в ста метрах, и двор хороший, и родители живут неподалеку.

Даже сам текст объявления был ориентирован явно на многочисленную аудиторию: не зацепит одних, клюнут другие. «Сдам двухкомнатную. Можно как полуторку: одну комнату закроем».

— Созвонились, хотели в двух словах услышать, что за квартира, и договориться, когда ее будет удобно посмотреть, — рассказывает муж Ирины Дмитрий. — Но нагловатый женский голос почти в ультимативной форме предложил нам другой вариант: «Сейчас вы едете и берете бланк договора, а потом с этим бланком  подъезжаете к дому». Мы сказали, что сперва хотели бы взглянуть, где нам предстоит жить, а уже потом оформлять бумаги, но на том конце провода почти откровенно начали хамить и явно занервничали. Это мы сейчас уже понимаем...

Поставили, кстати, условие: сделать все надо было очень быстро, в течение часа максимум. Молодые люди поехали по названному адресу — «офис» находился в одной из ветхоавариек по улице Российской — и... позвонили в домофон.

— Еще подумали, мол, как-то странно все это, — отмечает Ирина. — Зашли: комнатушка метр на метр, старенький компьютер, стол — все. Особа явно не офисного вида протянула какие-то бумажки и сказала, что с нас  три с половиной тысячи (50 процентов от месячной платы за жилье, как везде в агентствах принято): «с этим договором приезжайте «на адрес».

И ничего страшного, что дом, в котором семья подыскала вариант, был пронумерован как № 5, а не № 5а, о чем свидетельствовало объявление... И ничего, что простояли на улице молодые люди около двух часов, пытаясь вызвонить тот же номер, на который обратились впервые (трубку то брали и кормили обещаниями, что «уже почти подъезжают», то хамили и просили так часто не названивать). И ничего, что заплатили за несуществующую квартиру, передав деньги «за информационные услуги» (так значилось в квитке, выданном в придачу к «болванке» договора). На второй день, когда злоба от собственной беспомощности прошла, и страсти несколько поутихли, Дмитрий попробовал дозвониться до офиса (внизу «договора» был указан сотовый) — безуспешно. Даже приезжали туда вновь — домофон никто не брал.

Сам сдал, сам снял

— Самая распространенная мошенническая схема, — комментирует случай наших героев руководитель АН «Теплый дом» Андрей Тищенко. — Начнем с того, что порядочные риелторы сами приедут к клиенту.

Однако стороны, заключающие договор, вполне могут обойтись и своими силами.

Инструкция при оформлении жилья внаем выглядит примерно так. Ключевой момент, отмечают юристы: люди путают аренду (касается нежилых помещений либо жилых, но тогда арендатор — юрлицо) с наймом (касается жилых помещений и физлиц), поэтому и существует практика заключения договоров на 11 месяцев (чтобы не регистрировать их в ФРС и не отчитываться в налоговой за отчетный период — 1 год. — Прим. ред.) Договоры найма не регистрируются в регпалате в принципе. Но юридическую силу они, вопреки общему убеждению, имеют, и приобретают ее с момента подписания.

Распространенная практика, когда квартиросъемщики платят половину месячной стоимости найма риелтору, не имеет под собой никаких оснований.

— Наниматель встречается с наймодателем, передает ему деньги и получает расписку о передаче денег, — дает схему руководитель компании «Недвижимость и право» Татьяна Скворцова. — Здесь как и в любых договорных отношениях: есть договор, а значит, должен быть документ о его исполнении. В случае с наймом квартиры это как раз расписка. А с риелтором пусть рассчитывается уже собственник: никаких законных оснований, чтобы требовать деньги за «подбор варианта» с нанимателя, ни у кого нет. Если только иное не прописано в договоре.

По большому счету достаточно следующих пунктов: адрес квартиры, количество и состав проживающих, цена. И не забыть указать, входят ли в стоимость коммунальные платежи. Желательно перечислить имущество. Если прописать в договоре все перечисленное, проблем зозникнуть не должно.

Джентльменские договоренности?

Не в пример этому «джентльменская» практика отношений квартиросъемщика и собственника квартиры.

— Практически все сейчас предпочитают заселять и передавать деньги без подписания документов. Единственное, что здесь можно посоветовать нанимателю: не платить вперед, — советует Татьяна Скворцова.

— Тогда долгосрочные договора, наверное, вообще непопулярны?

— Здесь большая фора дается уже нанимателю. Закон предоставляет ему какие-то даже неадекватные преимущества, если договор заключен на срок более пяти лет. Так, наймодатель приобретает право обратиться в суд, чтобы выселить неплательщика, только по истечении шести месяцев с момента неуплаты. При этом суд может дать нанимателю рассрочку еще на год, а впоследствии  установить отсрочку исполнения решения. По сути получается, что в течение двух с половиной лет наниматель может «за бесплатно» проживать в квартире.

Но может быть и того похуже. Сами собственники не без оснований опасаются разного рода мошеннических схем при сдаче жилья.

— Если человек фактически проживает в квартире, значит он является ее фактическим владельцем, — поясняет нюансы права Татьяна Скворцова. — Допустим, такой человек будет продавать «свое» жилье по поддельным документам. Например, по доверенности. В этом случае считается, что квартира выбыла из владения собственника по его воле. И в такой ситуации законному владельцу будет гораздо сложнее вернуть имущество, нежели, если бы он сам не впускал в квартиру аферистов. Отсудить собственность у добросовестного приобретателя, который купил жилье у фактического владельца, и отсудить собственность, купленную у человека, который «физически» не заехал в квартиру, — это две большие разницы. Эту юридическую тонкость понять на первый взгляд нелегко, но она имеет место быть. Поэтому люди не зря боятся утраты фактического владения.

Как бы безнадежно это ни звучало, собственник никак не сможет обезопасить себя от подобного рода ситуаций. Единственное, что могут посоветовать юристы, — сдавать «своим». И снимать также «у своих».

Эльвира Копылова