Заверенному верить?

Все операции с недвижимостью скоро вновь будут проходить через нотариусов

Госдума вновь отложила принятие спорных поправок в Гражданский кодекс. Они касаются квартирного вопроса. Говорят, что камнем преткновения стала проблема разграничения полномочий госрегистратора и нотариуса при оформлении сделок. На деле же есть масса других проблем.

Суть поправок, в двух словах, такова: вернуть обязательное (!) нотариальное удостоверение всех операций с недвижимостью, вплоть до купли-продажи (по ипотеке — тоже), и переложить все действия, вплоть до регистрации документов в госструктурах, на нотариусов. Естественно, не за бесплатно.

Второе чтение по законопроекту перенесено на 23 ноября. Сами депутаты признаются: нормы сырые — в таком варианте они отражают лишь интересы 7 тысяч нотариусов РФ. Тем не менее, даже они утверждают, что скорее всего закон все равно будет принят именно в таком виде. Когда это произойдет, нас ждет возвращение к еще незабытой практике (нотариусов отстранили от сделок около 15 лет назад). Эксперты уже предсказывают рост административных барьеров и удорожание сделок. О том, чем обернется новая редакция ГК на самом деле, и зачем федералы идут на достаточно жесткий шаг, не оставляя за нами права выбора, — попробуем разобраться.

Собственно зачем?

Удостоверение сделок и помощь в регистрации, как планируется, будет проходить только через нотариуса. При этом будущим и бывшим хозяевам квадратных метров больше не придется никуда ходить: нотариус сам соберет весь пакет документов, проведет юридическую экспертизу сделки (чтобы никто никого не обманул) и отошлет документы на регистрацию в Росреестр. Все это предусмотрено и сегодня, но в добровольном порядке. Возрастет и ответственность нотариусов. В случае ошибки они будут обязаны возместить покупателям ущерб в полном объеме. Для этого есть гарантийный фонд при Федеральной нотариальной палате России.

Появление фигуры нотариуса в процессе купли-продажи жилья, согласно официальной версии, продиктовано «необходимостью повысить безопасность сделок». Это главная причина возвращаться в прошлое, которая была озвучена.

— По сделкам со вторичным жильем существует только один риск — потеря права собственности из-за претензий третьих лиц, обладающих правами на эту квартиру, — поясняет, от чего хотят застраховать нас законотворцы, Наталья Скопченко, специалист агентства недвижимости «Квартет». — Либо ты потеряешь собственность, либо ограничишь свои права во владении ей. Главный риск относительно «первички» — то, что дом не будет достроен. Здесь никакие нотариусы уже ничем не помогут…

Собрать документы, от которых зависит «чистота» сделки с жильем на вторичном рынке, кажется, вполне по силам любому. Список не отяжелен сложными наименованиями и юридическими тонкостями.

— Если покупатель ознакомится с этими документами — глобально проблем у него не будет, — заверяет Елена Калинина, директор АН «Инженер».

Судебная практика тоже не рисует нам апокалиптичную картину. Сейчас по сделкам с недвижимостью она примерно такова (цифры не абсолютные, но все же показательные). За 8 месяцев текущего года в регионе зарегистрировано почти 496 500 прав и сделок с недвижимостью: купли-продажи, мены, дарения и другие, поделились цифрой специалисты Росреестра по Челябинской области. По линии Арбитражного суда региона за первое полугодие этого года количество дел, связанных с защитой права собственности, вылилось в цифру 227 — это по сделкам между юрлицами. Что касается физлиц, в областном суде нас заверили: статистика по такого рода делам отдельно не ведется — их надо буквально вычленять. В прокуратуре Металлургического района пояснили, что все претензии, которые стекаются сюда по жилищному вопросу, в основном касаются внутрисемейных споров: отец не поделил квартиру с сыном, брат ссорится из-за наследства с сестрой и т. д.

Вроде бы не катастрофа от бесконечных «претензий третьих лиц». Но есть другие точки зрения на квартирный вопрос. Так, представители московской ассоциации риелторов недавно заявили, что около четверти сделок на вторичном рынке теоретически могут быть оспорены в суде.

— Уверен, когда нотариусы вернутся в сферу купли-продажи жилья, количество таких дел сократится в десятки раз, — отстаивает свои тылы президент Нотариальной палаты Челябинской области Сергей Третьяков.

По его мнению, статистику вообще можно свести к нулю: дело в профессиональной юридической помощи, а точнее — в том, что ее наш народ в свое время лишили.

— Предназначение нотариата — обеспечивать юридическую безопасность граждан. И экономическую, которая из нее вытекает, — акцентирует Сергей Третьяков. — Это мировая практика. К сожалению, у нас нотариат был отодвинут из гражданского оборота в сфере недвижимости, и граждане были брошены государством на произвол судьбы… Когда отменили нотариальную форму, я был уверен, что все вернется.

Вернется форпост, где мы будем контролировать сделку от и до.

Глухие пересечения

Контролировать переход прав собственности призван Росреестр, правопреемник регистрационной палаты. Для этого регпалата и была в свое время создана. Сегодня, чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры, стороны обращаются в регистрационную службу, составляют договор в простой письменной форме и уплачивают госпошлину в размере  тысячи рублей. При этом ключевая процедура государственной регистрации — правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей. Она подразумевает полную проверку юридической силы представленных документов. Однако есть некоторые нюансы.

— Мы, проверяя «чистоту» регистрируемой сделки, устанавливаем собственника квартиры и тот факт, насколько сделка соответствует требованиям закона. Но в случаях, когда покупатель предварительно не запросил сведения о зарегистрированных правах на данную квартиру, могут случиться неприятные ситуации.

К примеру, уведомление о приостановлении регистрации сделки покупатель получит после того, как совершит определенные действия — либо отдаст предоплату, либо даже полностью рассчитается с продавцом, — рассказывает Анна Марченко, начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра по Челябинской области.

— Особенность нотариальной формы в том, что нотариус должен соблюсти все правила сделки, — поясняет Анастасия Даутова, помощник нотариуса. — Сначала установить личность собственника, затем  выяснить волю сторон. И наконец, дееспособность продавца: в беседе нотариус узнает, насколько человек адекватен и способен отдавать отчет своим действиям.

— Может быть, люди хотят срочно продать имущество, потому что нужны деньги на операцию, или они оказались в сложной жизненной ситуации по стечению обстоятельств. Потом начинаются суды: продавцы доказывают, что сделка была совершена на кабальных условиях. И вполне могут это доказать, — приводит пример Наталья Скопченко. — Но чаще всего мошенники доказывают, что в момент сделки не отдавали отчет своим действиям.

— У нас с регпалатой совершенно разные функции, и одни другие не исключают, — отмечает Сергей Третьяков. Но они — регистрирующий орган: работают с документами, а мы работаем с гражданами.

Словом, нотариальное удостоверение — это тот самый подготовительный этап, когда перед тем, как отдавать деньги, надо все детально проверить. Абсолютно те же действия совершает добросовестный риелтор. Но добросовестность агентов по недвижимости, как и вклад госрегистраторов в минимизацию рисков, связанных с мошенничеством, — вопрос довольно дискуссионный.

Риелтор VS нотариус

Нотариусы традиционно кивают на непрофессионализм риелторов и отсутствие каких-либо гарантий по возмещению ущерба за нечистоплотную сделку. Риелторы стоят на том, что среди нотариусов тоже встречаются мошенники и что бесплатную и «незаметную» работу сверх своих обязанностей юристы с лицензией делать не будут, поэтому гарантировать полное отсутствие рисков по сделке бессмысленно.

— Каждый нотариус, в отличие от риелтора, страхует свою деятельность в соответствие с законом. Причем на очень большие суммы. До десятков миллионов, — заверяет Сергей Третьяков.

А нотариальная палата, по его словам, дополнительно страхует все существующие риски не на одну сотню миллионов. Это и есть гарантия граждан в части компенсации потерь от непредвиденных обстоятельств.

— Если нотариус удостоверил сделку, и впоследствии в суде выясняется, что виноват не он, но при этом не с кого взять, — берут все равно с нотариуса. Такой порядок сегодня реально работает, — рассказывает Анастасия Даутова.

Серьезные риелторские конторы тоже страхуют свою деятельность. Но частные агенты, работающие сами на себя, ложку дегтя здесь все же добавляют. Есть шаблон: если риелтор прокололся — с него нечего взыскать кроме старого принтера в арендованном офисе.

— Риелторами работают сейчас не пойми кто. Это никем не контролируемая сфера, — говорит, не скрывая эмоций, Сергей Третьяков.

Елена Калинина соглашается: проблема есть, но не надо чесать всех под одну гребенку. А еще лучше посмотреть в сторону Европы:

— Там риелторы не несут никакой правовой нагрузки. Они должны знать, как продавать жилье и уметь продать его в нужный срок. Юридическая чистота — это вопрос юристов. Но только не в России.

В случае с профессионализмом нотариусов все проще: у всех есть лицензии.

— Лицензия выдается бессрочно на основании результатов экзамена, — рассказывает главный специалист-эксперт отдела по контролю и надзору в сфере адвокатуры, нотариата, государственной регистрации актов гражданского состояния регионального Управления минюста Екатерина Штефан. — Список вопросов, поверьте, серьезный… Один нотариус не может быть лучше или хуже другого. Просто у кого-то офис находится в центре города, а у кого-то в отдаленном районе, кто-то имеет 10-летний стаж, кто-то работает только два года…

Но это не значит, что недавно работающий нотариус будет допускать ошибки и подставлять своего клиента, убеждает нас эксперт. Будет лишь уходить больше времени на совершение нотариального действия.

Хотя и здесь специалисты тоже склонны порассуждать.

— Нотариусы, например, не ищут наследников, — рассказывает о своем опыте Наталья Скопченко. — Если ты пришел к ним и написал заявление о том, что хочешь вступить в права, то других претендентов на те же самые права они выуживать не будут. Через полгода ты вступишь в наследство и как единственный якобы наследник свою квартиру продашь.

И начинается… Появляется брат или сестра, которые заявляют «счастливому» покупателю о своих правах, и сделка признается недействительной. А проверка дееспособности собственника часто сводится к банальной проверке паспорта.

С тем, что сейчас в большинстве случаев нотариусы проводят поверхностную проверку юридической чистоты сделки, согласен и руководитель челябинского регионального отделения общества защиты прав потребителей «Общественный контроль в действии» Руслан Закиров:

— Нотариусы не проверяют цепочку переходов прав собственности, и в лучшем случае ограничиваются проверкой последних правоустанавливающих документов. Поэтому от квартирного мошенничества они все равно не смогут защитить в полной мере, — делится соображениями эксперт. — К тому же, и среди нотариусов есть нечистые на руку. Попадаются, как правило, на подделке документов. Когда работал в ОБЭПе, приходилось сталкиваться…

— Да, действительно, от недобросовестности гарантий нет. Нотариус — это не спасение от всего и всех. Однако его удостоверительная надпись — это материальная ответственность за все то, что он проверил. Это то, ради чего стоит удостоверять сделки, — уверена Анастасия Даутова. — И за копейки нотариусы, естественно, работать не будут.

XXI век представляет…

— Не ту профессию я выбрал! Надо было в нотариусы идти… — посетовал пользователь на одном из форумов, посвященном обсуждению нотариальных тарифов за удостоверение сделок купли-продажи.

О том, сколько именно нотариусы будут просить за свои услуги по закону, пока доподлинно неизвестно. Федеральные законотворцы не определились с расценками. В основном речь идет об 1 % от стоимости недвижимости как о максимальной комиссии (в том случае, если стоимость сделки не превышает миллиона рублей) — это уже существующая в Налоговом кодексе норма.

— Сегодня существует гибкая шкала, где минимальный тариф по квартирам стоимостью свыше  миллиона рублей — 0,3 %. Если сравнивать с расценками риелторов — а это
7 % — сами понимаете разница ощутима… Мы имеем помещения и штат сотрудников — все это себестоимость нотариального действия. А риелтор?.. Сейчас представители нотариальных палат сошлись на том, что тарифы должны быть доступными. Мы готовы «опуститься» ниже 1 %, — заверил Сергей Третьяков. — Но не в убыток.

Вообще же нотариальный тариф — это отдельная тема. Даже если его размер и будет зафиксирован в законе, известна практика сбора комиссий за так называемую «техническую работу». А еще — «за сложность». И эти суммы могут уже весьма увеличить пресловутое «итого».

Однако пока предпосылок для «маленького тарифа» нет. В существующей редакции законопроекта о нотариате оговорено увеличение тарифов при увеличении цены сделки, а это ставить крест на гибкой тарификации. Если закон примут в таком виде, прогнозы неутешительны.

— Подобное ценообразование может повлечь массовое занижение стоимости продаваемой недвижимости, — отмечает Елена Калинина. — В документах станут указывать наименьшие цены. А это уже совершенно другой возврат денег в случае судебного процесса. И совершенно другие риски.

Остается надеяться, что этот прогноз так и останется прогнозом, и круг, «повышающий безопасность сделок», не замкнется на том же нотариате, от которого его и начали чертить на федеральном уровне. Хотя пока все идет по плану авторов законопроекта. Обязательность удостоверения — это уже почти факт. Под вопросом лишь условия…

Эльвира Копылова