Мечты в метрах

Одинокие пенсионеры могут обналичить свое жилье

Эту возможность пожилым людям предложили в виде обратной ипотеки. Схема похожа на пожизненную ренту, но отличается от нее рядом принципиальных моментов.

Обратную ипотеку запускает «Агентство реструктуризации ипотечного жилищного кредитования». Именно эта структура будет подключать банки к выдаче займов. Финансовый продукт в России пока только тестируется. Но «АРИЖК» уже нашла заемщиков в Москве и Санкт-Петербурге, в регионах в качестве площадок выбраны Новосибирск и Кемерово.

В пилотный проект по реализации этой схемы федералы включили также и Челябинскую область. В случае успешного старта опыт может быть растиражирован и в других российских территориях.

Доходов нет, жилья много

Что касается условий, то в обратную ипотеку — когда банк платит заемщику, а не наоборот — могут вступить пенсионеры старше 60 лет, имеющие квартиры. Заемщик оформляет кредит под залог своего жилья, получая выплаты в течение срока действия договора (на сегодня это 10 лет). Это могут быть регулярные перечисления или же единовременный денежный транш.

При этом пенсионер продолжает жить в своей квартире, и «зеленка» по договору остается за ним. После того как заемщик умирает, жилье переходит в распоряжение банка.

Последний — его продает, оставляя себе накопленный долг (деньги, выплаченные пенсионеру плюс проценты), а разницу возвращает наследникам.

Авторы проекта по монетизации квадратных метров рассчитывают, что заемные деньги бабушки и дедушки будут тратить, прежде всего, на дорогостоящие лекарства, медицинское обслуживание и, возможно, путешествия или другую свою мечту.

— По статистике 57,5 процента наших соотечественников старше 45 лет не имеют сбережений, при этом у 63 процентов есть свое жилье, — говорит директор по развитию ОАО «АРИЖК» Сергей Калинин. — Обратная ипотека может стать хорошим подспорьем для одиноких пенсионеров, которые остались без поддержки родственников. Вступив в эту программу, в среднем пенсионер будет получать порядка полутора-двух своих пенсий каждый месяц. Сейчас пожилым людям негде взять эти деньги. Банки, если и кредитуют их, то под высокий процент и на небольшие суммы. Пожизненная рента для многих не выход. Во-первых, эта схема уже прочно ассоциируется с криминалом. Во-вторых, в ней действуют совершенно иные механизмы.

По словам эксперта, в отличие от договора ренты, кредитный — не лишает заемщика права собственности на жилье. Пенсионер продолжает жить и владеть квартирой. Подписывая ренту, пожилой человек сразу же передает свою жилплощадь в чужие руки.

Разница также и в том, что выйти из обратной ипотеки можно в любой момент, выплатив деньги банку. Рента — это, что называется, на всю жизнь.

И самое главное — банку в отличие от рентадателя выгоднее, чтобы собственник квартиры прожил как можно дольше. Поскольку от этого зависит сумма по проценту, накопленная за время действия кредита (с учетом страховки, комиссии и ряда других платежей сегодня — 9,5-10,5 процента в год).

— Если срок действия договора закончился — то банк просто перестает выплачивать заемщику деньги, — добавляет Калинин. — Риски того, что пенсионер проживет дольше оговоренных 10 лет, а они есть, изначально застрахованы.

В том, что подобная страховка сработает, уверены не все эксперты.

— Идея обратной ипотеки хороша сама по себе, но проблема в том, что в России еще не прописаны законодательные механизмы ее реализации. Первый вопрос — что делать с пенсионером, который проживет дольше 10 лет. Банк ведь должен вернуть свои вложения, — рассуждает Егор Голованов, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика фирмы и рынков» ЮУрГУ. — В Европе и Штатах пенсионеры в таких ситуациях переезжают в дома престарелых. Там развита эта социальная система. В нашей стране — нет.

Как бы то ни было разработчики продукта говорят, что опирались на зарубежный опыт.

— Как это происходит в Штатах: у пенсионера есть, к примеру, трехкомнатная квартира в центре города, — продолжает Сергей Калинин.— Он продает ее и покупает жилье меньшей площади в специальном квартале, построенном для пожилых людей за городом. Ему, очевидно, нет необходимости ездить на работу каждый день, и жить в пригороде удобно. Деньги, вырученные с продажи, он тратит по своему желанию. Далее пенсионер закладывает квартиру по обратной ипотеке и получает дополнительный доход.

Само собой, мы не можем взять американские социальные программы и в чистом виде перенести их в российские реалии. Обратную ипотеку мы тоже трансформировали на наш лад.

Ценные метры

Размер суммы, которую банк назначит в качестве займа, зависит от возраста пенсионера и оценки жилья. Чем старше заемщик — тем больше кредит. Уже сейчас агентство рекомендует банкам ориентироваться на людей старше 68 лет.

Кредиторы должны быть уверены, что жилье не обесценится через 10 лет.

Именно поэтому в качестве залога АРИЖК рассматривает лишь квартиры в многоэтажках, построенных после 1965 года (однозначно не «хрущевские» панельки).

Кроме того, ипотека работает только для жителей крупных городов с населением не менее 500 тысяч человек и агломераций. Так, в Челябинской области продуктом смогут воспользоваться лишь жители областного центра и Копейска. Все эти подходы дают определенную гарантию ликвидности жилья в будущем.

Несмотря на то что в последние годы цены на жилплощадь только растут, долгосрочные прогнозы по стоимости квадратных метров — дело весьма рискованное.

— Любые прогнозы в России составляются на 3-5 лет, не больше, — добавляет Егор Голованов. — Сказать точно, будет ли жилье в цене через 10 лет, никто не сможет. Поэтому банки не станут связываться с пригородами и кварталами старой застройки. А пенсионеры, как правило, живут именно в таких домах.

Эксперт находит спорным еще одно обстоятельство нового продукта: по договору, налоги, страховки и, что главное — содержание жилья в надлежащем состоянии — ложится на плечи заемщика, так как он является собственником. Все эти условия — начиная от возраста и заканчивая обязанностью проводить в заложенной банку квартире ремонты — сужают круг пенсионеров, которые могли бы воспользоваться обратной ипотекой.

Как подчеркивает Сергей Калинин, эти ограничения не столь жесткие, как можно подумать. Каждая заявка на кредит рассматривается индивидуально и ее исполнение контролируется в «ручном режиме». Так, и житель Магнитогорска, города с 400 тысячами жителей, вполне может попасть в программу.

Как показывает небогатая российская практика, «обратный» жилищный кредит получают в среднем 30 процентов желающих. Куда они потратят эти деньги — другой вопрос, который, по признанию авторов проекта, еще предстоит проработать законодательно. Сейчас, к примеру, не хватает юридических механизмов защиты стариков, взявших обратную ипотеку, от нерадивых родственников. Поэтому агентство через своих партнеров в регионах (в Челябинской области это ЮУ КЖСИ) планирует беседовать с каждым таким заемщиком, чтобы избежать ситуаций, когда, допустим, бабушка за счет своего жилья покрывает расходы прогоревшего в бизнесе внука, как это произошло недавно в Санкт-Петербурге.

Механизмы отдачи

Обратная ипотека — это продукт, созданный, главным образом для пенсионеров-одиночек, которым неоткуда ждать помощи.

— На мой взгляд, за этим проектом будущее, — комментирует вице-губернатор Челябинской области Ирина Гехт. — Нужно признать, что сегодня государство не в состоянии финансировать все те социальные программы, которые были раньше. Мы должны искать другие механизмы поддержки граждан. Старики иногда оказываются брошенными. Для таких людей обратная ипотека — это возможность поддержать здоровье, качественно питаться и получать лечение. Особенно это касается граждан, имеющих инвалидность.

При таком раскладе социальный эффект программы очевиден. В перспективе можно говорить и о другого рода отдаче — экономической. Возьмем одинокого пенсионера, который к своим 9,5 тысячи рублей (средний размер трудовой пенсии по старости на Южном Урале) каждый месяц получает еще столько же. Схематично это выглядит так: добавку он тратит, к примеру, на лечение, тем самым стимулируя рынок медицинских услуг. Или же едет в санаторий или на южный курорт, вкладывая свою небольшую лепту в развитие внутреннего туризма в нашей стране. Возможно, он покупает билет на поезд или самолет, чтобы навестить родню, таким образом делая прибыль транспортным компаниям. Можно предположить и другие ситуации, в которых пенсионер (не имеющий наследников или имеющий, но таких, которым он не хочет ничего завещать) «обналичит» свое жилье.

Как показывает зарубежная практика (в США обратная ипотека для пенсионеров работает уже 30 лет), наследники начинают активнее проявлять родственные чувства, как только узнают о намерении своих дедушки или бабушки заложить жилье.

Елена Подольская,
фото Вячеслава Шишкоедова