НАШИ ЭКСПЕРТЫ
2 Февраля 2009
— Ситуация пока, что называется, не устаканилась. Она будет усложняться, в чем-то ухудшаться, в чем-то меры, которые предпринимают государство и участники строительного рынка, помогут, а в чем-то окажутся недостаточными. Рано делать выводы. Надо сейчас принимать правильные решения по ходу меняющейся ситуации. Меры господдержки продолжаются.
Мы близки к выравниванию рынка
Владимир ДЯТЛОВ, первый вице-губернатор Челябинской области (из комментария на круглом столе «Гражданское строительство в период нестабильности», 27 января 2009 года):
— Ситуация пока, что называется, не устаканилась. Она будет усложняться, в чем-то ухудшаться, в чем-то меры, которые предпринимают государство и участники строительного рынка, помогут, а в чем-то окажутся недостаточными. Рано делать выводы. Надо сейчас принимать правильные решения по ходу меняющейся ситуации.
Меры господдержки продолжаются. Сегодня (27 января. — Прим. «ЮП».) у нас состоится встреча с заместителем министра обороны по вопросам закупки жилья для военнослужащих и их семей, для тех, кто увольняется из армии и имеет право получить квартиру от государства. Планируем свыше тысячи квартир продать в пользу этой категории людей. Также провели очень успешные переговоры (надо с муниципалитетами эту работу довести до конца), и почти на три миллиарда закупим жилья на расселение людей из ветхоаварийного жилья.
В целом переговоры с застройщиками, со строительными организациями, говорят о том, что мы близки к выравниванию рынка с точки зрения соотношения спроса и предложения. Поступление дополнительных ресурсов от продажи квартир в пользу льготников, бюджетников, дает возможность продолжить начатое строительство. У нас таких проектов, по некоторым подсчетам, на 1 миллион 300 тысяч квадратных метров жилья.
Плюс к этому мы предлагаем и Минрегионразвитию, и Минобороны, и фонду содействия реформированию ЖКХ выходить на договоры, которые будут подразумевать строительство «с нуля» жилья по фиксированной цене, скажем, для военнослужащих. Строители готовы работать с ценами порядка 24—25 тысяч рублей и взять на себя обязательства. Мы, как государство, готовы выступить определенным гарантом того, что никто никого не подведет, подставить свое плечо в виде КЖСИ и выстроить такую конструкцию, которая обеспечит дополнительную сдачу жилья за счет бюджетных средств.
Также разрабатываются меры по поддержке индивидуального жилищного строительства, в том числе на прошлой неделе порядка 100 миллиардов рублей государство направит на создание инженерной инфраструктуры под комплексное освоение территорий. Мы в области готовим свои заявки. Буквально на той неделе у председателя правительства России обсуждались дополнительные меры, и думаю, что-то еще будет предпринято.
Насчет обоснованности цены выкупаемых квартир очень убедительно высказались и Владимир Путин, и министр регионального развития Виктор Басаргин. Цена для госзакупок не может быть рыночной и розничной, такой же, по какой индивидуальный покупатель берет квартиру. Государство закупает массово, сотнями и тысячами квартир. Соответственно, должны быть и оптовые скидки. Второе — государство приобретает жилье по цене, разумной в своей достаточности и рентабельности. Рентабельность, по которой государство сегодня уже выкупило квартиры, составляет порядка 30 процентов в год. Этого вполне достаточно для того, чтобы застройщики и вернули вложенное, и получили свою норму прибыли. Кто-то от жадности может ждать, пока кто-то у него что-то купит по дорогой цене. А кто-то может сесть с калькулятором и подсчитать, сколько он теряет на замороженных средствах, которые, если бы работали, дали бы ему совершенно другую отдачу.
Накопленные долги государства перед отдельными категориями людей очень велики. Десятилетиями государство не выполняло свои обязательства перед теми, кто по закону должен был обеспечиваться жильем за счет средств государства. И то, что государство в этот момент решило использовать хорошую конъюнктуру с точки зрения возможности покупки по более низкой цене, тем самым и поддерживая строительный рынок, и решая социальные проблемы, — это правильно. Другое дело, что нужно везде считать и правильно балансировать спрос и предложение, чтобы не перегрузить рынок этими госзакупками, дабы цены на рынке не взлетели выше, чем они должны быть.
Запаса прочности у нас хватит
Арсен УНАНЯН, президент ассоциации риелторов «Южный Урал», председатель совета директоров группы предприятий «Компаньон»:
— Первая половина прошлого года прошла под знаком уверенного роста на рынке недвижимости. Вторая же половина показала, что рынок начинает перегреваться, и создается мыльный пузырь. Цены начали потихоньку спускаться вниз. Все это наложилось на то, что почти прекратилась выдача кредитов на короткий период, начали подниматься процентные ставки, строители потихоньку замораживали свои проекты, начал снижаться потребительский спрос. И все это — одновременно, что также сыграло свою роль в том, что цены падали.
Впрочем, проблема не в этом. Нам, риелторам, выгодны низкие цены. Ведь чем больше квартир мы продадим, тем больше заработаем. Проблема в том, что появляется отложенный спрос, и люди начинают ждать, когда недвижимость станет еще дешевле. Но ведь застройщики не строят ничего нового!
Конечно, сложившаяся ситуация заставила риелторов задуматься, как вообще дальше работать. До этого, на растущем рынке, сделки можно было штамповать как горячие пирожки. А сегодня у клиентов есть, поверьте, очень большой выбор — к кому обратиться, за каким жильем, по какой цене.
И сегодня значительная часть риелторских компаний, из тех, что приходили на рынок ненадолго, «срубить бабки», закрывается. Думаю, из «дилетантов» таких процентов тридцать.
Но те, кто занимается недвижимостью всерьез и надолго, кто составляет сегодня костяк нашего профессионального сообщества, все это время серьезно работали, занимались повышением качества, эффективности своей работы. Соответственно и приостановивших деятельность среди подобных компаний меньше — может быть, процентов десять.
Если говорить о конкретных мерах выживания, которые принимала наша компания, то речь идет, прежде всего, о сокращении расходов.
Мы пересмотрели рекламные затраты, сконцентрировав объявления и модули в тех СМИ, что давали наибольшую эффективность, отдачу. Остальное — убрали. Удалось договориться с владельцем нашего офиса о снижении арендной ставки (хотя был момент, когда мы были готовы переезжать). Отложили планировавшееся ранее обновление материально-технической базы, прежде всего парка компьютеров и программных продуктов. Есть и другие, менее заметные статьи расходов, которые удалось срезать. Но людей, тем более тех, кто эффективно работает и заключает сделки, мы не сокращаем. Зарплату снизили только директорату, причем один из руководителей и вовсе, видя ситуацию, сам попросил о снижении.
И, конечно же, мы активно занимаемся бартером. Работаем практически по схеме «все на все»: металл, бетон, цемент, квадратные метры. Что делать, приходится… Но в принципе, пять лет назад таких сделок было под сорок процентов.
Впрочем, нам, возможно, несколько легче. И владельцы бизнеса готовы некоторое время работать, скажем так, без прибыли, и за время роста рынка нам удалось не только серьезно развиться, но и сформировать некоторый капитал. Эти средства предполагалось пустить на дальнейшее развитие, в частности на увеличение уставного капитала, улучшение гарантий наших сделок. Теперь же они помогают нам пережить период экономической нестабильности. И я уверен в том, что нашего запаса прочности должно хватить на то, чтобы уверенно работать вплоть до улучшения ситуации на рынке.
Интерес у покупателей есть, только продажи маленькие
Сергей ЕЛИЗАРОВ, коммерческий директор ООО «Технополис» (центр загородной жизни «Солнечная долина»):
— Скажем так, с самого начала год был очень противоречивый. С одной стороны, резко вырос интерес к нашей продукции, в основном деревянным домам из клееного бруса, а также к таунхаусам и квартирам в малоэтажном доме. Даже в традиционно «спящие» месяцы — январь—февраль число показов наших домов было очень серьезным — много людей приезжали посмотреть-потрогать-пощупать наши дома в пригороде Челябинска.
С другой стороны, у нас был относительно маленький объем продаж. А с августа по ноябрь был и провал в интересе к домам. Обычно же в этих месяцах идет рост и интереса, и продаж.
Общая финансовая нестабильность выразилась в первую очередь в падении продаж. Прежде всего это коснулось того сегмента наших покупателей, которые ради приобретения загородного дома решают расстаться со своей городской квартирой. И таких в последнее время было все больше. Теперь эти продажи почти полностью остановились. Наши клиенты просто не могут продать свои квартиры в городе, даже с учетом реально упавших цен, и нам пришлось приостановить строительство их домов.
Мы, конечно, ищем пути выживания в этих непростых условиях. В первую очередь это бартер. Мы вновь переходим на работу по давальческому сырью, на расчеты строительно-монтажными работами. Самое интересное, мы ведь весь 2007 год готовились к тому, чтобы полностью отказаться от этого и перейти на чисто денежные расчеты. Теперь же, где-то с конца лета лесозаготовители побежали к нам за бартером — лес-то надо куда-то девать.
Второй источник, пусть и меньший — те наши клиенты, которые разместили заказ на строительство дома еще до кризиса, имели и имеют средства для завершения работ. Они продолжают регулярно вносить платежи, и мы продолжаем строить им дома.
Кроме того, есть значительный потенциал среди иногородних и иностранных покупателей. Мы поехали по городам и весям, и «подбираем» остатки тех, кто готов строить дома у нас и делать нам новые заказы, или тех, кто продолжает строительство своих проектов, домов, поселков и нуждается в нашей продукции, в частности, клееном брусе. Это клиенты из других регионов. Так, большую активность проявили москвичи, пермяки, свердловчане, жители и юридические лица Челябинской области, а также иностранные покупатели, в частности, Швейцария, куда мы планируем поставлять брус для строительства коттеджных поселков. Есть среди наших партнеров и московская фирма, которая продолжает финансировать строительство оздоровительного центра в Абзаково. Думаю, что это те деньги, хозяева которых не изменят своих планов.
Помимо этого мы начали своего рода программу повышения лояльности наших клиентов. Это не скидки, а скорее дополнения, опции. Например, если раньше мы по фиксированной цене квадратного метра продавали почти голую коробку дома, то теперь покупатель получает дом, сданный под ключ. Кроме того, если не хватает средств на дом, то сегодня можно купить земельный участок, но уже с наружными коммуникациями.
Конечно, этот кризис не сравнить с 1998 годом, когда все денежные расчеты просто в одночасье исчезли. Сейчас деньги есть, и критического их дефицита в экономике нет. А по бартеру пока нет даже трех-четырехзвенных цепочек. При ухудшении ситуации держаться будем — просто число цепочек в бартерной схеме увеличится, вплоть до выхода на товары народного потребления и продовольствие. Если сохранится сегодняшнее положение дел, то у нас в резерве есть набор мероприятий, которые позволят нам еще ужаться по издержкам и держаться вплоть до улучшения общей ситуации.
К тому же те люди, у которых есть те или иные средства, накопления, инвестиционный капитал, рано или поздно начнут искать им применение. А лучше вложения в недвижимость у нас в стране пока ничего не придумали. Держать средства в чулке, как и покупать валюту, гораздо более рискованно.
Камень не брошу
Станислав САДОВНИКОВ, генеральный директор компании «Стройальянс»:
— Камень в ушедший год я не брошу, он был не самый простой, но и не провальный. Для нашей компании это был год, когда во многом удалось переломить ситуацию в благоприятное русло.
Если же говорить о той нестабильности, что сейчас наступила на рынке недвижимости, то мне кажется, что сейчас в основном речь ведут о вершках этого явления, процесса. А корешки вот в чем. Главная причина ситуации, которая сложилась в экономике, — ее абсолютно неправильная ориентированность на экспорт, прежде всего экспорт «по трубе». И вот сейчас мы видим, насколько наша страна стала зависимая от покупателей своего экспорта.
Мне кажется, что именно сейчас самое время не просто говорить о смене приоритетов, но реально заняться развитием внутреннего спроса, внутреннего рынка. Заметьте, любое великое государство потребляет прежде всего то, что производит само. И я не знаю ни одного экономически сильного государства, где были бы в плохом состоянии дороги, трубопроводы, электросети, да любая инфраструктура. Таких нет! А мы про все это забыли. И при том, что бюджет по идее вовсе не предназначен для прямой помощи частному капиталу, но государственные инвестиции в создание инфраструктуры — дорог, электросетей, газопроводов, линий связи — мера в нашем случае нужная в совершенно любых финансовых масштабах, поскольку несет собой исключительно полезную функцию развития внутреннего рынка, развития собственно государства.
Если же говорить о том, как выживает в период нестабильности стройка, то прежде всего это бартер и взаимозачетные схемы. Если денег, денежного оборота нет, то выхода два — либо останавливаться и чего-то ждать, либо работать. Десять лет назад, когда в схожей ситуации выбор был такой же, те компании, которые выбрали выжидание, почти в полном составе прекратили свое существование.
К тому же хозяйственный оборот вне денежного поля вполне возможен. В нашей стране (впрочем, не только в нашей) есть богатая практика таких схем. Для того чтобы обеспечивать свои потребности деньгами, они должны составлять около 30 процентов от всего хозяйственного оборота — это зарплата и налоги. Все остальное необходимое для функционирования стройки — это сырье, материалы, прибыль (которая также может быть овеществлена). И производителям стройматериалов также больше некуда деваться — их продукция ведь со временем от хранения портится (скажем, цемент или металл).
Мы в нашем холдинге «Стройальянс» также предприняли несколько антикризисных мер. Прежде всего активно пользуемся бартером, стараемся получить по нему не только сырье, но и новую строительную технику. Перевооружая тем самым свои производственно-строительные мощности и увеличивая производительность и эффективность труда. Кроме того, изменили структуру бизнеса, выделив основные подразделения в качестве самостоятельных управленческих структур. Эта мера в какой-то степени позволит застраховать весь бизнес. Какие-то виды нашей деятельности могут перестать быть рентабельными, и в случае централизации управления они бы тянули на дно и тех, кто приносит прибыль. Опытный садовник всегда вовремя отрежет сухую ветку для того, чтобы не засохло все дерево. Кроме того, это даст возможность другим попробовать себя в управлении бизнесом — а ведь задачу карьерного роста сотрудников тоже никто не отменял.
Мы почти никого не сократили и не хотим сокращать. Ну, разве что работавших у нас китайцев пришлось посадить на поезд и отправить на родину. Кормить иностранных граждан, когда у своих работы нет, — это не совсем правильно. Правда, зарплаты все же пришлось урезать процентов на 15 — иначе не тянули бы вовсе. Но мы прямо и честно поговорили с нашими рабочими, объяснили, что сейчас не в силах платить зарплату на том же уровне. Не исключаю, кстати, что будут и некоторые задержки — ну нет сейчас живых денег на стройке! Хотя надеюсь, что это все же временно.
Два отрезка одного года
Константин ФРЕЙМАН, коммерческий директор строительной компании «Магистр»:
— Год, конечно, можно разделить на два отрезка — первые три квартала и четвертый квартал. Хотя существенного роста цен на жилье в прошедшем году не наблюдалось и в более благополучные первые три квартала. Во всяком случае существовавшие на начало года прогнозы роста цен на квадратные метры на 20 и вплоть до 30 процентов не оправдались. Скорее всего, просто потому, что максимально возможная, «потолковая» цена недвижимости в Челябинске была достигнута. Дальнейшего роста доходности как у владельцев коммерческой недвижимости, так и у населения не произошло. А ожидания, расчеты, что прибавку к спросу даст ипотека, явно себя не оправдали.
В четвертом квартале наступил резкий спад продаж. Связано это даже не с высокими ценами на недвижимость, а с тем, что у многих предпринимателей, прежде всего у малого и среднего бизнеса — основных покупателей жилья, — были более существенные проблемы, нежели улучшение своих жилищных условий. Прежде всего спад продаж коснулся относительно дорогого жилья, скажем, класса «премиум минус». Если говорить о жилье среднего ценового сегмента, то здесь продажи упали не так сильно — сделки все же были.
На сознание покупателя сейчас сильно давят два фактора: фактор бережливости, есть настрой не делать больших покупок, так как непонятно, сколько времени продлится нестабильность, а также обещанный многими экспертами обвал цен на недвижимость — многие просто ждут, когда цены максимально упадут. Действительно, в некоторых регионах было весьма приличное падение продажной цены жилья. Но Челябинск, как и вся область, отличается вполне умеренными (на фоне аналогичных городов и регионов) ценами. И рынок не был так перегрет в сравнении с другими регионами. На мой взгляд, жилье действительно может подешеветь на 10-15 процентов, но чтобы на порядок — такого не будет, это следует из многих факторов, например: изменение курса нашей национальной валюты. Тем не менее потребительские ожидания возможного падения цен были сильно разогреты и пока что весьма устойчивы.
Если же говорить о нашей компании, то, прежде всего, хочу отметить, что «Магистр» ни на один день не остановил работу ни по одному из наших проектов. Это прежде всего вопрос репутации нашей компании, взаимоотношений с нашими партнерами и клиентами (в том числе с дольщиками). И думаю, что такая линия поведения — один из залогов выживания в дальнейшем. Поскольку мы не сократили объемы работ, то не произошло и какого-либо сокращения штатов. К тому же у нас в компании и так лишних людей не было.
Да, денег стало мало. И строителей, что называется, отнесло волной к проблемам десятилетней давности. На данный момент мы во многом ушли в бартерные схемы, рассчитываясь квадратными метрами за материалы и строительно-монтажные работы с поставщиками и подрядчиками. Также предложили нашим клиентам схему приобретения нового жилья в обмен на вторичное (в домах не старше 10 лет) с доплатой от 30 процентов стоимости нового. А те деньги, что все же поступают от продаж, пусть и куда в меньшем количестве, идут на те выплаты, которые нельзя провести бартером — зарплата, налоги, подключение к инженерным сетям, коммунальные услуги.
Пока никак не сказалась нестабильность и на наших среднесрочных и долгосрочных планах. Ни от одного из задуманных проектов мы не отказались, и как долго бы ни длились неурядицы на рынке, мы всегда будем готовы заниматься своим прямым делом — создавать недвижимость.
Мне кажется, что перспективы у строителей есть. Хотя бы потому, что спрос на жилье, пусть и отложенный сегодня, но все равно огромный, никуда не делся.
Владимир ДЯТЛОВ, первый вице-губернатор Челябинской области (из комментария на круглом столе «Гражданское строительство в период нестабильности», 27 января 2009 года):— Ситуация пока, что называется, не устаканилась. Она будет усложняться, в чем-то ухудшаться, в чем-то меры, которые предпринимают государство и участники строительного рынка, помогут, а в чем-то окажутся недостаточными. Рано делать выводы. Надо сейчас принимать правильные решения по ходу меняющейся ситуации.
Меры господдержки продолжаются. Сегодня (27 января. — Прим. «ЮП».) у нас состоится встреча с заместителем министра обороны по вопросам закупки жилья для военнослужащих и их семей, для тех, кто увольняется из армии и имеет право получить квартиру от государства. Планируем свыше тысячи квартир продать в пользу этой категории людей. Также провели очень успешные переговоры (надо с муниципалитетами эту работу довести до конца), и почти на три миллиарда закупим жилья на расселение людей из ветхоаварийного жилья.
В целом переговоры с застройщиками, со строительными организациями, говорят о том, что мы близки к выравниванию рынка с точки зрения соотношения спроса и предложения. Поступление дополнительных ресурсов от продажи квартир в пользу льготников, бюджетников, дает возможность продолжить начатое строительство. У нас таких проектов, по некоторым подсчетам, на 1 миллион 300 тысяч квадратных метров жилья.
Плюс к этому мы предлагаем и Минрегионразвитию, и Минобороны, и фонду содействия реформированию ЖКХ выходить на договоры, которые будут подразумевать строительство «с нуля» жилья по фиксированной цене, скажем, для военнослужащих. Строители готовы работать с ценами порядка 24—25 тысяч рублей и взять на себя обязательства. Мы, как государство, готовы выступить определенным гарантом того, что никто никого не подведет, подставить свое плечо в виде КЖСИ и выстроить такую конструкцию, которая обеспечит дополнительную сдачу жилья за счет бюджетных средств.
Также разрабатываются меры по поддержке индивидуального жилищного строительства, в том числе на прошлой неделе порядка 100 миллиардов рублей государство направит на создание инженерной инфраструктуры под комплексное освоение территорий. Мы в области готовим свои заявки. Буквально на той неделе у председателя правительства России обсуждались дополнительные меры, и думаю, что-то еще будет предпринято.
Насчет обоснованности цены выкупаемых квартир очень убедительно высказались и Владимир Путин, и министр регионального развития Виктор Басаргин. Цена для госзакупок не может быть рыночной и розничной, такой же, по какой индивидуальный покупатель берет квартиру. Государство закупает массово, сотнями и тысячами квартир. Соответственно, должны быть и оптовые скидки. Второе — государство приобретает жилье по цене, разумной в своей достаточности и рентабельности. Рентабельность, по которой государство сегодня уже выкупило квартиры, составляет порядка 30 процентов в год. Этого вполне достаточно для того, чтобы застройщики и вернули вложенное, и получили свою норму прибыли. Кто-то от жадности может ждать, пока кто-то у него что-то купит по дорогой цене. А кто-то может сесть с калькулятором и подсчитать, сколько он теряет на замороженных средствах, которые, если бы работали, дали бы ему совершенно другую отдачу.
Накопленные долги государства перед отдельными категориями людей очень велики. Десятилетиями государство не выполняло свои обязательства перед теми, кто по закону должен был обеспечиваться жильем за счет средств государства. И то, что государство в этот момент решило использовать хорошую конъюнктуру с точки зрения возможности покупки по более низкой цене, тем самым и поддерживая строительный рынок, и решая социальные проблемы, — это правильно. Другое дело, что нужно везде считать и правильно балансировать спрос и предложение, чтобы не перегрузить рынок этими госзакупками, дабы цены на рынке не взлетели выше, чем они должны быть.
Запаса прочности у нас хватит
Арсен УНАНЯН, президент ассоциации риелторов «Южный Урал», председатель совета директоров группы предприятий «Компаньон»:— Первая половина прошлого года прошла под знаком уверенного роста на рынке недвижимости. Вторая же половина показала, что рынок начинает перегреваться, и создается мыльный пузырь. Цены начали потихоньку спускаться вниз. Все это наложилось на то, что почти прекратилась выдача кредитов на короткий период, начали подниматься процентные ставки, строители потихоньку замораживали свои проекты, начал снижаться потребительский спрос. И все это — одновременно, что также сыграло свою роль в том, что цены падали.
Впрочем, проблема не в этом. Нам, риелторам, выгодны низкие цены. Ведь чем больше квартир мы продадим, тем больше заработаем. Проблема в том, что появляется отложенный спрос, и люди начинают ждать, когда недвижимость станет еще дешевле. Но ведь застройщики не строят ничего нового!
Конечно, сложившаяся ситуация заставила риелторов задуматься, как вообще дальше работать. До этого, на растущем рынке, сделки можно было штамповать как горячие пирожки. А сегодня у клиентов есть, поверьте, очень большой выбор — к кому обратиться, за каким жильем, по какой цене.
И сегодня значительная часть риелторских компаний, из тех, что приходили на рынок ненадолго, «срубить бабки», закрывается. Думаю, из «дилетантов» таких процентов тридцать.
Но те, кто занимается недвижимостью всерьез и надолго, кто составляет сегодня костяк нашего профессионального сообщества, все это время серьезно работали, занимались повышением качества, эффективности своей работы. Соответственно и приостановивших деятельность среди подобных компаний меньше — может быть, процентов десять.
Если говорить о конкретных мерах выживания, которые принимала наша компания, то речь идет, прежде всего, о сокращении расходов.
Мы пересмотрели рекламные затраты, сконцентрировав объявления и модули в тех СМИ, что давали наибольшую эффективность, отдачу. Остальное — убрали. Удалось договориться с владельцем нашего офиса о снижении арендной ставки (хотя был момент, когда мы были готовы переезжать). Отложили планировавшееся ранее обновление материально-технической базы, прежде всего парка компьютеров и программных продуктов. Есть и другие, менее заметные статьи расходов, которые удалось срезать. Но людей, тем более тех, кто эффективно работает и заключает сделки, мы не сокращаем. Зарплату снизили только директорату, причем один из руководителей и вовсе, видя ситуацию, сам попросил о снижении.
И, конечно же, мы активно занимаемся бартером. Работаем практически по схеме «все на все»: металл, бетон, цемент, квадратные метры. Что делать, приходится… Но в принципе, пять лет назад таких сделок было под сорок процентов.
Впрочем, нам, возможно, несколько легче. И владельцы бизнеса готовы некоторое время работать, скажем так, без прибыли, и за время роста рынка нам удалось не только серьезно развиться, но и сформировать некоторый капитал. Эти средства предполагалось пустить на дальнейшее развитие, в частности на увеличение уставного капитала, улучшение гарантий наших сделок. Теперь же они помогают нам пережить период экономической нестабильности. И я уверен в том, что нашего запаса прочности должно хватить на то, чтобы уверенно работать вплоть до улучшения ситуации на рынке.
Интерес у покупателей есть, только продажи маленькие
Сергей ЕЛИЗАРОВ, коммерческий директор ООО «Технополис» (центр загородной жизни «Солнечная долина»):— Скажем так, с самого начала год был очень противоречивый. С одной стороны, резко вырос интерес к нашей продукции, в основном деревянным домам из клееного бруса, а также к таунхаусам и квартирам в малоэтажном доме. Даже в традиционно «спящие» месяцы — январь—февраль число показов наших домов было очень серьезным — много людей приезжали посмотреть-потрогать-пощупать наши дома в пригороде Челябинска.
С другой стороны, у нас был относительно маленький объем продаж. А с августа по ноябрь был и провал в интересе к домам. Обычно же в этих месяцах идет рост и интереса, и продаж.
Общая финансовая нестабильность выразилась в первую очередь в падении продаж. Прежде всего это коснулось того сегмента наших покупателей, которые ради приобретения загородного дома решают расстаться со своей городской квартирой. И таких в последнее время было все больше. Теперь эти продажи почти полностью остановились. Наши клиенты просто не могут продать свои квартиры в городе, даже с учетом реально упавших цен, и нам пришлось приостановить строительство их домов.
Мы, конечно, ищем пути выживания в этих непростых условиях. В первую очередь это бартер. Мы вновь переходим на работу по давальческому сырью, на расчеты строительно-монтажными работами. Самое интересное, мы ведь весь 2007 год готовились к тому, чтобы полностью отказаться от этого и перейти на чисто денежные расчеты. Теперь же, где-то с конца лета лесозаготовители побежали к нам за бартером — лес-то надо куда-то девать.
Второй источник, пусть и меньший — те наши клиенты, которые разместили заказ на строительство дома еще до кризиса, имели и имеют средства для завершения работ. Они продолжают регулярно вносить платежи, и мы продолжаем строить им дома.
Кроме того, есть значительный потенциал среди иногородних и иностранных покупателей. Мы поехали по городам и весям, и «подбираем» остатки тех, кто готов строить дома у нас и делать нам новые заказы, или тех, кто продолжает строительство своих проектов, домов, поселков и нуждается в нашей продукции, в частности, клееном брусе. Это клиенты из других регионов. Так, большую активность проявили москвичи, пермяки, свердловчане, жители и юридические лица Челябинской области, а также иностранные покупатели, в частности, Швейцария, куда мы планируем поставлять брус для строительства коттеджных поселков. Есть среди наших партнеров и московская фирма, которая продолжает финансировать строительство оздоровительного центра в Абзаково. Думаю, что это те деньги, хозяева которых не изменят своих планов.
Помимо этого мы начали своего рода программу повышения лояльности наших клиентов. Это не скидки, а скорее дополнения, опции. Например, если раньше мы по фиксированной цене квадратного метра продавали почти голую коробку дома, то теперь покупатель получает дом, сданный под ключ. Кроме того, если не хватает средств на дом, то сегодня можно купить земельный участок, но уже с наружными коммуникациями.
Конечно, этот кризис не сравнить с 1998 годом, когда все денежные расчеты просто в одночасье исчезли. Сейчас деньги есть, и критического их дефицита в экономике нет. А по бартеру пока нет даже трех-четырехзвенных цепочек. При ухудшении ситуации держаться будем — просто число цепочек в бартерной схеме увеличится, вплоть до выхода на товары народного потребления и продовольствие. Если сохранится сегодняшнее положение дел, то у нас в резерве есть набор мероприятий, которые позволят нам еще ужаться по издержкам и держаться вплоть до улучшения общей ситуации.
К тому же те люди, у которых есть те или иные средства, накопления, инвестиционный капитал, рано или поздно начнут искать им применение. А лучше вложения в недвижимость у нас в стране пока ничего не придумали. Держать средства в чулке, как и покупать валюту, гораздо более рискованно.
Камень не брошу
Станислав САДОВНИКОВ, генеральный директор компании «Стройальянс»:— Камень в ушедший год я не брошу, он был не самый простой, но и не провальный. Для нашей компании это был год, когда во многом удалось переломить ситуацию в благоприятное русло.
Если же говорить о той нестабильности, что сейчас наступила на рынке недвижимости, то мне кажется, что сейчас в основном речь ведут о вершках этого явления, процесса. А корешки вот в чем. Главная причина ситуации, которая сложилась в экономике, — ее абсолютно неправильная ориентированность на экспорт, прежде всего экспорт «по трубе». И вот сейчас мы видим, насколько наша страна стала зависимая от покупателей своего экспорта.
Мне кажется, что именно сейчас самое время не просто говорить о смене приоритетов, но реально заняться развитием внутреннего спроса, внутреннего рынка. Заметьте, любое великое государство потребляет прежде всего то, что производит само. И я не знаю ни одного экономически сильного государства, где были бы в плохом состоянии дороги, трубопроводы, электросети, да любая инфраструктура. Таких нет! А мы про все это забыли. И при том, что бюджет по идее вовсе не предназначен для прямой помощи частному капиталу, но государственные инвестиции в создание инфраструктуры — дорог, электросетей, газопроводов, линий связи — мера в нашем случае нужная в совершенно любых финансовых масштабах, поскольку несет собой исключительно полезную функцию развития внутреннего рынка, развития собственно государства.
Если же говорить о том, как выживает в период нестабильности стройка, то прежде всего это бартер и взаимозачетные схемы. Если денег, денежного оборота нет, то выхода два — либо останавливаться и чего-то ждать, либо работать. Десять лет назад, когда в схожей ситуации выбор был такой же, те компании, которые выбрали выжидание, почти в полном составе прекратили свое существование.
К тому же хозяйственный оборот вне денежного поля вполне возможен. В нашей стране (впрочем, не только в нашей) есть богатая практика таких схем. Для того чтобы обеспечивать свои потребности деньгами, они должны составлять около 30 процентов от всего хозяйственного оборота — это зарплата и налоги. Все остальное необходимое для функционирования стройки — это сырье, материалы, прибыль (которая также может быть овеществлена). И производителям стройматериалов также больше некуда деваться — их продукция ведь со временем от хранения портится (скажем, цемент или металл).
Мы в нашем холдинге «Стройальянс» также предприняли несколько антикризисных мер. Прежде всего активно пользуемся бартером, стараемся получить по нему не только сырье, но и новую строительную технику. Перевооружая тем самым свои производственно-строительные мощности и увеличивая производительность и эффективность труда. Кроме того, изменили структуру бизнеса, выделив основные подразделения в качестве самостоятельных управленческих структур. Эта мера в какой-то степени позволит застраховать весь бизнес. Какие-то виды нашей деятельности могут перестать быть рентабельными, и в случае централизации управления они бы тянули на дно и тех, кто приносит прибыль. Опытный садовник всегда вовремя отрежет сухую ветку для того, чтобы не засохло все дерево. Кроме того, это даст возможность другим попробовать себя в управлении бизнесом — а ведь задачу карьерного роста сотрудников тоже никто не отменял.
Мы почти никого не сократили и не хотим сокращать. Ну, разве что работавших у нас китайцев пришлось посадить на поезд и отправить на родину. Кормить иностранных граждан, когда у своих работы нет, — это не совсем правильно. Правда, зарплаты все же пришлось урезать процентов на 15 — иначе не тянули бы вовсе. Но мы прямо и честно поговорили с нашими рабочими, объяснили, что сейчас не в силах платить зарплату на том же уровне. Не исключаю, кстати, что будут и некоторые задержки — ну нет сейчас живых денег на стройке! Хотя надеюсь, что это все же временно.
Два отрезка одного года
Константин ФРЕЙМАН, коммерческий директор строительной компании «Магистр»:— Год, конечно, можно разделить на два отрезка — первые три квартала и четвертый квартал. Хотя существенного роста цен на жилье в прошедшем году не наблюдалось и в более благополучные первые три квартала. Во всяком случае существовавшие на начало года прогнозы роста цен на квадратные метры на 20 и вплоть до 30 процентов не оправдались. Скорее всего, просто потому, что максимально возможная, «потолковая» цена недвижимости в Челябинске была достигнута. Дальнейшего роста доходности как у владельцев коммерческой недвижимости, так и у населения не произошло. А ожидания, расчеты, что прибавку к спросу даст ипотека, явно себя не оправдали.
В четвертом квартале наступил резкий спад продаж. Связано это даже не с высокими ценами на недвижимость, а с тем, что у многих предпринимателей, прежде всего у малого и среднего бизнеса — основных покупателей жилья, — были более существенные проблемы, нежели улучшение своих жилищных условий. Прежде всего спад продаж коснулся относительно дорогого жилья, скажем, класса «премиум минус». Если говорить о жилье среднего ценового сегмента, то здесь продажи упали не так сильно — сделки все же были.
На сознание покупателя сейчас сильно давят два фактора: фактор бережливости, есть настрой не делать больших покупок, так как непонятно, сколько времени продлится нестабильность, а также обещанный многими экспертами обвал цен на недвижимость — многие просто ждут, когда цены максимально упадут. Действительно, в некоторых регионах было весьма приличное падение продажной цены жилья. Но Челябинск, как и вся область, отличается вполне умеренными (на фоне аналогичных городов и регионов) ценами. И рынок не был так перегрет в сравнении с другими регионами. На мой взгляд, жилье действительно может подешеветь на 10-15 процентов, но чтобы на порядок — такого не будет, это следует из многих факторов, например: изменение курса нашей национальной валюты. Тем не менее потребительские ожидания возможного падения цен были сильно разогреты и пока что весьма устойчивы.
Если же говорить о нашей компании, то, прежде всего, хочу отметить, что «Магистр» ни на один день не остановил работу ни по одному из наших проектов. Это прежде всего вопрос репутации нашей компании, взаимоотношений с нашими партнерами и клиентами (в том числе с дольщиками). И думаю, что такая линия поведения — один из залогов выживания в дальнейшем. Поскольку мы не сократили объемы работ, то не произошло и какого-либо сокращения штатов. К тому же у нас в компании и так лишних людей не было.
Да, денег стало мало. И строителей, что называется, отнесло волной к проблемам десятилетней давности. На данный момент мы во многом ушли в бартерные схемы, рассчитываясь квадратными метрами за материалы и строительно-монтажные работы с поставщиками и подрядчиками. Также предложили нашим клиентам схему приобретения нового жилья в обмен на вторичное (в домах не старше 10 лет) с доплатой от 30 процентов стоимости нового. А те деньги, что все же поступают от продаж, пусть и куда в меньшем количестве, идут на те выплаты, которые нельзя провести бартером — зарплата, налоги, подключение к инженерным сетям, коммунальные услуги.
Пока никак не сказалась нестабильность и на наших среднесрочных и долгосрочных планах. Ни от одного из задуманных проектов мы не отказались, и как долго бы ни длились неурядицы на рынке, мы всегда будем готовы заниматься своим прямым делом — создавать недвижимость.
Мне кажется, что перспективы у строителей есть. Хотя бы потому, что спрос на жилье, пусть и отложенный сегодня, но все равно огромный, никуда не делся.
Поделиться
