Наши эксперты

ГОРОД МЕНЯЕТ ОЧЕРТАНИЯ
Николай ЮЩЕНКО, главный архитектор Челябинска:

— Выдающийся американский архитектор Филипп Джонсон, автор проектов ряда широко известных в мире небоскребов, высказывался о том, что высотные сооружения — это символ гордости, символ власти. Высотные здания не только украшают столицу Южного Урала, но и придают ей особый статус.

Высотная застройка городу нужна и потому, что стоимость аренды земли, ее рента серьезно возрастают по мере приближения от окраин к центру. Сталкиваясь с проблемой дефицита земли, застройщик соответственно принимает решение в пользу высотного строительства. Например, только в пойме Миасса двенадцать застройщиков готовы проинвестировать высотную застройку разного назначения — гостиницы, офисы, жилье. А малоэтажное жилье, считаю, предпочтительнее строить на городской периферии. Мое убеждение — город должен быть многоуровневым. Правда, пока наши высотные здания ограничены по высоте 75 метрами. Чтобы строить выше, нужны специальные технические условия и условия по обеспечению пожарной безопасности, что ведет к существенному удорожанию объекта строительства.

Генеральным планом развития Челябинска, утвержденным городской думой в 2003 году, предусматривается строительство высотных зданий в ряде значимых для города мест. Это или пересечения крупных магистралей, или такие градостроительные оси, как, например, река Миасс, набережная которой всегда рассматривалась как участок с повышенными требованиями к силуэтности застройки. Это лицо города, и оно должно быть привлекательным.

Очень интересный объект, получивший несколько премий в области архитектуры, появится на пересечении улиц Чайковского и Комсомольского проспекта. Это сервисно-досуговый комплекс ООО «Интервал-Люкс», он представляет собой две высотки разной этажности, соединенные между собой переходами.

Наши первые ласточки — это серия строящихся высотных домов в тринадцатом микрорайоне, недалеко от Градского Прииска. А первый состоявшийся проект — элитный двухсекционный жилой комплекс «Святогор» за Торговым центром, на пересечении улицы Братьев Кашириных и Свердловского проспекта. Комплекс возвела фирма ООО «Легион-С». Планируется, что рядом появится и третье здание, нежилого назначения.

Начато строительство четырех зданий на территории «Западного луча» — это между будущим мостом по улице Энгельса и новым мостом на Чайковского. Всего там будет возведено двенадцать зданий повышенной этажности — от 18 до 30 этажей, со всей необходимой инфраструктурой. Сочетание разной этажности придаст комплексу неповторимый силуэт. Но потребуется порядка десяти лет для осуществления этого проекта.

В четырех микрорайонах на Cеверо-западе, в районе Тополиной аллеи, вместе с рядовой 10-16-этажной застройкой на основных акцентных местах появятся дома повышенной этажности, выше 16 этажей. Участок улицы Братьев Кашириных между Каслинской и Свердловским проспектом также будет застроен домами выше 16 этажей. Эта стена высоток станет своеобразной «ширмой» для не очень симпатичного пятого микрорайона.

В пойме реки Миасс будем формировать высокоэстетичную прогулочную зону. Одна из главных целей — сделать «красный фасад» реки, который оживит унылую панельную застройку.

Мы отказались впредь от размещения на основных магистралях города типовых зданий. Понимая, что социальное жилье нужно, мы его размещаем в глубине кварталов, подальше от глаз. А знаковые места отдаем только под строительство по индивидуальным проектам.

Высотное строительство весьма привлекательно для застройщика своей презентабельностью. Это, если хотите, стремление выделиться, привлечь внимание. Наш застройщик эволюционирует. И конечно, большое значение имеет высокая доходность. Больше этажей — меньше затрат.

ГЛАВНЫЙ ДЕФИЦИТ — СПЕЦИАЛИСТЫ
Владимир БУРЛАКОВ, президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска:

- Говоря о высотных зданиях, нужно заметить, что сегодня для их возведения строителям необходимо обладать собственными активами, материально-технической, производственной базой. И, конечно, вряд ли какая-либо из относительно небольших компаний способна собственными силами воздвигнуть небоскреб.

Другое дело, что стройка — дело не только компании-заказчика или даже генподрядчика. И если процесс строительства грамотно организован, то совсем не нужно содержать огромный штат. Приведу в пример компанию «Мечел-строй». Там весь штат — служба заказчика, всего чуть больше двадцати человек. И они могут строить высотные здания.

Но сейчас ведется много разговоров о комплексной застройке территорий, в том числе и целыми микрорайонами высотной застройки. Вот такое под силу только крупным строительным холдингам, мощным как финансово, так и организационно. Даже проект микрорайона уже дело крайне серьезное и очень недешевое. Не говоря уже о том, что каждый небоскреб сам по себе уникален, как с инженерно-конструкционной точки зрения, так и в плане технологических особенностей возведения. Но в реализации проектов место и работа найдутся всем.

Абсолютно любой дом на 70 процентов делается подрядчиками, и это прежде всего небольшие компании, часто специализирующиеся на определенных видах работ. Это те, кто занимается изыскательскими работами, проектирует; они закладывают фундаменты, льют стены, занимаются отделочными работами, благоустройством. Механизмы, необходимые для возведения зданий, вполне можно привлечь со стороны, в ту же аренду или лизинг. С этим сегодня также нет никаких проблем.

Но самое ценное в любой стройке, а тем более когда речь идет о высотках, небоскребах,— это специалисты, обладающие не только необходимыми знаниями, но и богатым практическим опытом.

Строительство высотных зданий принесет строителям Южного Урала не только бесценный для них опыт (пусть в каждом случае и уникальный), самые разные, но всегда новейшие технологии, но и чувство собственной гордости, удовлетворения. Высокие, красивые, уникальные здания — это и гордость строителей, и престиж всего города, региона. Это будущее Южного Урала.

 СПЕЦИФИЧЕСКАЯ ЗОНА ОБИТАНИЯ
Юрий КАРЛИКАНОВ, председатель комитета по строительству Законодательного Собрания Челябинской области, владелец холдинга «Челябинск-стройиндустрия»:

- Строить высотные здания, бесспорно, сложнее. Это совсем другие инженерные и конструктивные решения и схемы. Нужно учитывать множество параметров, вплоть до сейсмоустойчивости зданий. Нужна и совсем другая техника, которая только начала появляться в Челябинске,— те же бетононасосы, высотные краны, подъемники и так далее.

Технологическое направление монолитного домостроения (а высотным может быть только монолитное или монолитно-каркасное здание) получает на Южном Урале новый виток развития. Появились технологии, и компании начали, что называется, набивать руку. Год от года процессы будут совершенствоваться. Но на сегодня компании, реально готовые к проектам любой сложности, можно по пальцам пересчитать. «Стройком», «Массив», «Артель-С» и, пожалуй, «Легион» — эти четыре компании являются лидерами. Плюс мы у себя в холдинге создали участок монолитного домостроения.

Тяжело с проектными организациями. Нет, рассчитать каркас смогут, как и устойчивость здания, параметры фундамента. И рисовать у нас умеют, благо в архитектурных мастерских Челябинска есть очень хорошие мозги. А вот все, что касается проектирования инженерной начинки здания, особенно если требования к ней на уровне международных стандартов,— в Челябинске с этим полный провал, выбирать практически не из кого. Телерадиокоммуникации — еще куда ни шло. А вот если речь идет о системах жизнеобеспечения — пожарной безопасности, вентиляции, кондиционировании, дублирующих системах энергообеспечения,— одни проблемы. «Челябинскстройиндустрия» с этой проблемой столкнулась при возведении «Челябинск-сити». В итоге пришлось привлекать и москвичей, и свердловчан — подрядчиков, экспертов, поставщиков оборудования.

Важный момент: считаю, что в высотном строительстве надо разделять жилье и коммерческую недвижимость. Коммерческая недвижимость — имиджевая часть любого экономического центра, любого сити, большого города, которая к тому же становится еще и архитектурной доминантой. Такое есть в большинстве крупнейших городов мира. Здания банков, офисов крупнейших компаний и так далее. А вот в жилищном строительстве первую скрипку играет экономическая составляющая. Застройщики хотят на дорогой земле снять как можно больше квадратных метров. И таким образом снизить себестоимость возводимого жилья.

Впрочем, лично я думаю, что жить в высотном доме нельзя. Это весьма специфическая зона обитания. С одной стороны — да, высоко, красиво. Но человек становится очень зависим от внешних факторов, в том числе в области безопасности. А если встал лифт или случился пожар? Вопрос жизнеобеспечения и комфортности становится в высотном здании, в том числе в жилом, ключевым. Мое мнение — новое жилье, тем более высотное, в центре не нужно. Очень уж сложно здесь организовать быт для нормальной, комфортной жизни. Надо выбирать более экологически чистые районы и применять комплексную застройку.

Если же говорить об офисах… Реализовывая проект «Челябинск-сити», мы, считаю, несколько опередили время. Пока что челябинский бизнес не готов к такому уровню помещений. Видимо, рассуждают, что им хватит меньшей степени комфорта. А вот наши соседи из Екатеринбурга переживают строительный бум в сфере коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что туда ринулся мощный иностранный и федеральный бизнес. И если мы будем также привлекать бизнес в Челябинск, в область, то и коммерческая недвижимость наряду с гостиничной (отелей сегодня также крайне не хватает) получит мощное развитие. Впрочем, обо всем этом можно говорить лишь при грамотном генплане, который прошел все процедуры утверждения и общественные слушания и был бы рассчитан на десятилетия.

ПОСТРОИТЬ ВЫСОТКУ НЕПРОСТО
Александр УГРЮМОВ, доцент кафедры градостроительства ЮУрГУ:

- Высотное строительство означает эффективное использование земли в рыночных условиях, что порой имеет для застройщика решающее значение. Но в погоне за этажностью, как бы ни старались архитекторы, теряется индивидуальность здания. Есть много разных приемов использования типовых фасадов, но подавляющее большинство высотных домов похожи друг на друга, как близнецы. Часто вроде бы оригинальная идея, как украсить это слишком вытянутое вверх здание, не только не приводит к индивидуализации, но даже вредит его эстетике. Примеры тому есть. Поэтому, считаю, строительство высоток оправданно тогда, когда речь идет о целом комплексе зданий. Классический пример — Манхэттен. Поэтому уж если мы начали высотное строительство на каком-то месте, то это должен быть целый ансамбль.

При застройке высотными зданиями зачастую могут страдать памятники архитектуры — дома, построенные 150–200 лет назад. Поэтому здесь тоже важен продуманный, взвешенный подход. Градостроителям приходится внимательно вписывать в компанию к старичкам молодого сильного высотного собрата, сохраняя историческую среду.

Высотное строительство зачастую наталкивается на ряд проблем, решать которые весьма затратное дело для инвестора. Например, инженерные сети. Чтобы эффективно использовать участок земли и подключиться к существующим инженерным сетям, застройщики получают тяжелые и очень дорогие технические условия. Например, существующий водопровод диаметром сто миллиметров, а для нового высотного здания нужно еще двести… Получается, нужно перекладывать сети на непонятно какой длины участке… При этом стоимость прокладки новых сетей может сделать невыгодным тот или иной проект. И этажность может сокращаться там, где этого не хотелось бы.

Еще сложнее с транспортной проблемой. На ее решение требуются затраты на порядок выше других. Планируя высотные сооружения, необходимо просчитывать возможность коренной реконструкции дорожно-уличной сети и применения альтернативных видов транспорта, метро например. Иначе может случиться транспортный коллапс и проблемы с инженерией. Допустим, на пересечении двух проспектов планируется шарнир — высотное здание. Соответственно здесь же нужна как минимум двухуровневая дорожная развязка. Но собственники соседних земельных участков могут просто не согласиться ради этого конкретного бизнес-проекта потерять свои права на землю.

Я общался с китайскими коллегами-градостроителями. Они искренне считают, что в Челябинске нет высотного строительства. Потому что для них 22 или 24 этажа офисных зданий — это рядовая застройка. Для нас же даже такая высота пока считается значимой. Хотя ни в Челябинске, ни в подавляющем большинстве других городов России ограничений по этажности не существует. Стройте, сколько позволит норма. Единственное ограничение напрямую связано с площадью земельного участка, потому что на каждого жильца (если это жилой дом) положено определенное количество квадратных метров. Если же застройщик на своей территории может разместить и площадки для отдыха, и парковки, то строй хоть сто этажей.

Пока Челябинск преодолел 16-этажный и 24-этажный рубеж. В ближайшее время преодолеет рубеж в 36 этажей… Ну а дальше? Не исключено, что через несколько десятилетий в Челябинске появятся и стоэтажные здания.

МЫ НЕ ПРИВЫКЛИ ДУМАТЬ ДЕСЯТИЛЕТИЯМИ
Арсен УНАНЯН, председатель совета директоров группы компаний «Компаньон»,
член Национального совета Российской гильдии риелторов:

- Считаю, что Челябинск, если говорить о высотной застройке, испытывает большую необходимость в жилых комплексах, нежели в офисных зданиях.

Во многом это связано со спросом на офисные помещения высокого уровня. Пока что трудно определить, достаточно ли он велик, чтобы начать строить новые бизнес-центры. К тому же и без них, за исключением «Мизара», все запроектированные и строящиеся многоэтажные деловые здания не сданы в эксплуатацию. («Челябинск-сити» полностью не заселен — пока что строят парковку и заканчивают внутренние работы.)

Опыт других городов-миллионников показывает, что «якорными» арендаторами офисов в крупных бизнес-центрах являются представительства крупных федеральных или иностранных компаний (а вовсе не местный бизнес), которые арендуют помещения на длительный срок (вплоть до семи-десяти лет) и готовы платить немалые деньги. Пока что такие компании не особо горят желанием заходить в Челябинск. Прежде всего потому, что под боком есть Екатеринбург, где уже находятся окружные представительства федеральных и иностранных компаний и политико-административных структур. К тому же выбор месторасположения регионального представительства зависит от выбранной стратегии продвижения своего бизнеса, своего бренда. Либо компания собирается концентрироваться на уровне федеральных округов, либо — на уровне городов-миллионников. Эти концепции развития, как показывает практика, требуют совершенно разных помещений под офис.

Если же говорить о высотном жилье, то, на мой взгляд, в Челябинске мало комплексов, микрорайонов высотной застройки. А те, что запроектированы, находятся на самых разных стадиях готовности.

При этом можно говорить о том, что покупатели все больше хотят не просто квадратных метров, но определенного уровня комфорта. Хочу заметить, что те, кто имели шансы купить квартиру в ипотеку, в том числе так называемый средний класс, в большинстве своем этот шанс уже использовали, и им будет достаточно этого как минимум в ближайшей перспективе. В итоге из потенциально платежеспособных потребителей остается прослойка людей с высокими и крайне высокими доходами, среди которых есть острая необходимость в жилье, отвечающем их уровню жизни, уровню запросов.

При этом тем, кто покупает квартиры в комплексах, необходим не только комфорт в квартире, но и комфорт в окружающей обстановке. Люди готовы платить соответствующие деньги за то, что им необходимо. Но такого предложения на рынке (имею в виду готовое жилье) фактически нет. А значит, они будут переезжать в приобретенное жилье лишь через несколько лет — после того, как тот или иной комплекс будет достроен полностью.

И еще один момент. Насколько я знаю, мэрия Челябинска вступала в контакты с определенными структурами в Москве, которые должны были оказать помощь в формировании и разработке концепции развития города. Это, на мой взгляд, верный ход. Думаю, что будущее именно за комплексной застройкой, за возведением целых микрорайонов, и именно в этом направлении идут другие города-миллионники — те же Пермь, Екатеринбург, Нижний Новгород.

Можно много говорить о том, портит «Челябинск-сити» Кировку или, наоборот, крайне удачно в нее вписан, пусть и на некоем визуальном контрасте. Но для меня очевидно, что крупный город не может обойтись без таких зданий-символов. Нельзя также забывать о том, что мы на уровне чиновников, архитекторов, строителей, бизнесменов только начинаем впитывать, перенимать тот опыт, что есть у крупных городов мира. Мы пока мало приглашаем сюда известных специалистов, признанных в мире мастеров. И не привыкли думать масштабами десятилетий, максимум горизонта мышления и планирования — советская пятилетка. Но думаю, что со временем это изменится.

ДВА ВЗАИМОСВЯЗАННЫХ ВОПРОСА
Константин ФРЕЙМАН, коммерческий директор строительной компании «Магистр»:

- В Челябинске, если говорить о сегменте застройки «от 16 этажей и выше», довольно много проектов, как находящихся в стадии строительства, так и только планирующихся к реализации. Это и отдельно стоящие здания, и вставки в уже существующую застройку, есть и целые высотные комплексы. При этом, считаю, очень важно, чтобы потребитель имел возможность выбрать то жилье, которое ему нравится. А это значит, что на рынке должны быть представлены все виды жилой и коммерческой недвижимости — от таунхаусов до небоскребов, от скромных офисов до бизнес-центров международного уровня.

Конечно, высотные здания строить сложнее. Процесс занимает больше времени, а поскольку высотное здание предусматривает другой уровень инженерной и конструкционной нагрузки, то резко снижается круг организаций, которым можно доверить проектирование или же выполнение подрядных работ. При этом не сказал бы, что высотки — это прямо-таки совсем иной уровень технологий. Скорее речь идет о гораздо более высоком уровне ответственности.

А вот себестоимость строительства хоть и выше, но ненамного — процентов на 10–15. Да, дороже сам проект, используется более дорогая высотная техника, есть необходимость вкладывать дополнительные ресурсы в качество материалов и особенно в качество работ. Но это некритично. Тот же железобетонный каркас стоит везде примерно одинаково. К тому же высотки не самый дешевый вариант на рынке. И цены на квадратный метр тоже выше. Поэтому, вкладывая чуть большие деньги, вполне можно получить и более значительную прибыль.

В строительстве высотных задний, по большому счету, ключевыми являются два аспекта: градостроительный и вопрос инженерных сетей — газ, вода, канализация, электричество. И во многом они взаимосвязаны.

Для того чтобы решить, что именно в том или ином месте можно и нужно строить, надо сначала изучить все площадки. Но надо отдавать себе отчет, что любое высотное здание, жилое или офисное, притягивает большое количество людей и дает огромную нагрузку на сети. А те магистральные инженерные коммуникации, что есть в Челябинске, и без того во многом подлежат реконструкции или замене. Значит, надо четко уяснить, что у нас в городе большое количество высотных зданий не может быть расположено рядом друг с другом. Будет слишком много людей — это тесно, слишком большой трафик — это пробки, плюс проблемы с нагрузкой на сети. Конечно, можно говорить о том же районе Манхэттена в Нью-Йорке. Но он во многом изначально проектировался под застройку небоскребами.

На мой взгляд, правильнее отдавать под высотную застройку большие и ранее не задействованные участки либо площадки, занятые сегодня ветхо-аварийным жильем, на которых бы проводили совершенно новые инженерные сети. Что такое центр Челябинска сегодня? Это наиболее развитая инфраструктура. Но если подобного уровня инфраструктуру, где созданы все условия для удобного проживания, для работы, для досуга, создать в районе, который был бы в пределах транспортной доступности от делового центра города — 10–15 минут по широкой и хорошей дороге,— это будет то, что надо. Челябинску удастся распределить транспортные и людские потоки, а это всегда положительно влияет на качество, удобство жизни. Но создание новых районов — это вопросы градостроительной политики и стратегии. Без рассчитанных на десятилетия планов по развитию города даже думать об этом просто невозможно.