Управляющие компании готовы защищать права собственников жилья
25 июня 2015
Для добросовестных собственников важно гарантированное обслуживание и сохранность жилого фонда.
Это забота управляющих компаний, которые в свою очередь заинтересованы в полной и своевременной оплате поставленных ресурсов и предоставленных услуг. Это очевидные вещи, которые, тем не менее, приходится объяснять и доказывать.
Что такое ОДН и сколько платить
Общедомовые нужды — это разница между тем расходом, который определен по общедомовому прибору учета, и суммой расходов всех потребителей (показания индивидуального прибора учета и норматив по количеству потребителей, где не установлены ИПУ). В ОДН сегодня включена дельта расходов, состоящая из неплательщиков, хищения ресурса, некорректной передачи показаний ИПУ, аварийных ситуаций на внутридомовых системах. Порядок распределения ОДН между жильцами подробно описан в постановлении No 354.
— Давайте называть вещи своими именами, — комментирует Владимир Кудряшов, председатель правления ассоциации «Объединение управляющих многоквартирными домами Южного Урала». — Постановление федерального правительства номер 354 было написа но не совсем корректно. В его пункте 40 дается, на наш взгляд, правильное толкование общедомовых нужд: ОДН — это коммунальный ресурс, потраченный на использование общедомового имущества. А в 44-м пункте этого же постановления данное понятие подменили, приняв за общедомовые нужды все потребление всего дома: и общее, и индивидуальное! Мы сейчас пытаемся это исправить, чтобы восстановить справедливость. В частности, мы хотим четко разграничить понятия общедомового потребления и общедомовых нужд.
Владимир Кудряшов предлагает простую и понятную концепцию.
Общедомовое потребление (ОДП) — это объем коммунального ресурса, потребленный всем многоквартирным домом, согласно показаниям общедомового прибора учета.
Оно складывается из следующего. Первое — общее потребление собственниками жилья, согласно показаниям индивидуальных приборов учета и, если их нет, нормативов.
Второе — общедомовые нужды, связанные с обслуживанием и эксплуатацией общедомового имущества: промывка инженерных систем (отопление, канализация, мусоропровод), уборка подъездов, заливка катков, полив газонов и т.д.
И третье — так называемое прочее потребление, куда входят хищения ресурса, некорректная передача показаний счетчиков и т.д. То есть вывести все это прочее из ОДН и начать с этим третьим активно бороться совместными усилиями советов домов и управляющих компаний.
Квартиры без «нуля»
В немалой степени на величину ОДН влияют так называемые «нулевые» квартиры, где никто не прописан и не платит за воду. В жилом фонде есть квартиры, где официально зарегистрировано 1-2 человека, а фактически проживает гораздо больше. То есть оплата идет по нормативу на количество зарегистрированных, а фактический расход ресурса в разы больше. Из всех квартир жилого фонда, «нулевых» — почти 15 процентов! Их расход ресурсов нигде не учитывается. Возникает разница между учтенным и потребленным ресурсом. Уже названный 44-й пункт 354-го постановления обязывает образовавшуюся эту разницу в потреблении делить на всех с учетом жилой площади. Вот и получается, что неоплаченные затраты «нулевых» квартир распределяются на добросовестных плательщиков.
— В соответствии с частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги с момента приобретения права собственности, — считает Владимир Кудряшов. — В соответствии с частью 11 статьи 155 ЖК РФ неиспользование помещения не является основанием для невнесения платы за коммунальные услуги. К сожалению, по данным вопросам нормы в правилах No 354 отсутствуют или невыполнимы. По 354-му постановлению мы должны прийти с проверкой и составить акт о том, сколько людей фактически проживает в квартире. Но этот акт составлять мы имеем право только вместе с председателем совета дома, которых многие собственники еще просто не выбрали. Более того, о предстоящей проверке управляющая компания должна предупредить собственника за 5 суток до визита! Неудивительно, что к назначенному дню квартиры оказываются свободными.
Вот, например, когда мы пошли с проверкой по адресу: Энгельса, 95, то все сделали, как предписывает постановление. Там 200 квартир, из которых 35 — «нулевые». Нам в них никто не открыл. Мы ходили с советом дома, с его активными жителями, которые говорят: мы знаем, что в этой квартире проживают трое. Собственники возмущаются, почему они добросовестно платят по своему счетчику и еще за эти 35 квартир, за то, что те потребляют. Мы составляем акт по свидетельским показаниям совета дома. Направляем его в полицию, нам отвечают, что полномочий составлять протокол о нарушении на основе такого акта у них нет. Закон «О полиции» такого не предусматривает. В суде наш акт тоже не принимают. Все, тупик. Получается, что контролирующие органы проверяют только правильность наших начислений, а «нулевые» квартиры их не интересуют. Такое абсолютное бесправие приводит к возмущению людей.
А должно быть все просто. Наше предложение такое: советом дома совместно с управляющей компанией составляется акт о фактическом количестве лиц, проживающих в «нулевой» квартире. И этот акт должен иметь всю юридическую силу как для расчета начислений, так и в суде. Управляющие компании всегда будут в этом вопросе отстаивать интересы добросовестных собственников жилья.
А есть еще и банальное воровство. Всевозможные приспособления, замедляющие или даже останавливающие работу счетчиков. И всю эту разницу между показаниями общедомового прибора учета и индивидуальными счетчиками делят на всех. И снова добросовестный владелец жилья платит за вороватого соседа.
Челябинский проект дошел до Госдумы
В управляющей компании «Ремжилзаказчик» досконально изучили тему, и в итоге были сформулированы предложения по внесению изменений или дополнений в постановление No 354. В частности, были предложены изменения в понятие ОДН, а также применение следующей схемы: ОДП = ОПС + ОДН + ПП.
Кроме того, было предложено обязать исполнителя установить индивидуальные приборы учета в технических помещениях жилых домов для учета расходов ресурса для ОДН, РСО учитывать данный расход ресурса. Корректировку расчета ОДН между исполнителем и потребителям, исполнителем и ресурсоснабжающей организацией предложили производить по окончании календарного года. Для упрощения составления акта о временно проживающих, по мнению УК, вполне достаточно подписей представителя РСО или УО и председателя совета дома или двух собственников этого дома. И необходимо принять решение об обязательности этого акта для начала проведения начислений на временно проживающих граждан. А статью 58 из постановления No 354 предложили исключить в связи с невозможностью ее исполнения. Эти разработки были отправлены в Минстрой, комитет Госдумы по жилищной политике.
Павел Качкаев, заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ:
— Предложения по определению понятий «общедомовые нужды» и «общедомовые потребления», позволяющие существенно снизить величину общедомовых затрат и, как следствие, уменьшить начисления на общедомовое потребление в целом по многоквартирному дому, содержание договора энергоснабжения и другие предложения учтены при дальнейшей работе комитета Государственной думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, а также направлены в Министерство строительства России. Предложения, изложенные в вашем обращении, имеют большое значение для современного развития жилищно-коммунального комплекса и были приняты к сведению в ходе работы над совершенствованием законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Что такое ОДН и сколько платить
Общедомовые нужды — это разница между тем расходом, который определен по общедомовому прибору учета, и суммой расходов всех потребителей (показания индивидуального прибора учета и норматив по количеству потребителей, где не установлены ИПУ). В ОДН сегодня включена дельта расходов, состоящая из неплательщиков, хищения ресурса, некорректной передачи показаний ИПУ, аварийных ситуаций на внутридомовых системах. Порядок распределения ОДН между жильцами подробно описан в постановлении No 354.
— Давайте называть вещи своими именами, — комментирует Владимир Кудряшов, председатель правления ассоциации «Объединение управляющих многоквартирными домами Южного Урала». — Постановление федерального правительства номер 354 было написа но не совсем корректно. В его пункте 40 дается, на наш взгляд, правильное толкование общедомовых нужд: ОДН — это коммунальный ресурс, потраченный на использование общедомового имущества. А в 44-м пункте этого же постановления данное понятие подменили, приняв за общедомовые нужды все потребление всего дома: и общее, и индивидуальное! Мы сейчас пытаемся это исправить, чтобы восстановить справедливость. В частности, мы хотим четко разграничить понятия общедомового потребления и общедомовых нужд.
Владимир Кудряшов предлагает простую и понятную концепцию.
Общедомовое потребление (ОДП) — это объем коммунального ресурса, потребленный всем многоквартирным домом, согласно показаниям общедомового прибора учета.
Оно складывается из следующего. Первое — общее потребление собственниками жилья, согласно показаниям индивидуальных приборов учета и, если их нет, нормативов.
Второе — общедомовые нужды, связанные с обслуживанием и эксплуатацией общедомового имущества: промывка инженерных систем (отопление, канализация, мусоропровод), уборка подъездов, заливка катков, полив газонов и т.д.
И третье — так называемое прочее потребление, куда входят хищения ресурса, некорректная передача показаний счетчиков и т.д. То есть вывести все это прочее из ОДН и начать с этим третьим активно бороться совместными усилиями советов домов и управляющих компаний.
Квартиры без «нуля»
В немалой степени на величину ОДН влияют так называемые «нулевые» квартиры, где никто не прописан и не платит за воду. В жилом фонде есть квартиры, где официально зарегистрировано 1-2 человека, а фактически проживает гораздо больше. То есть оплата идет по нормативу на количество зарегистрированных, а фактический расход ресурса в разы больше. Из всех квартир жилого фонда, «нулевых» — почти 15 процентов! Их расход ресурсов нигде не учитывается. Возникает разница между учтенным и потребленным ресурсом. Уже названный 44-й пункт 354-го постановления обязывает образовавшуюся эту разницу в потреблении делить на всех с учетом жилой площади. Вот и получается, что неоплаченные затраты «нулевых» квартир распределяются на добросовестных плательщиков.
— В соответствии с частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги с момента приобретения права собственности, — считает Владимир Кудряшов. — В соответствии с частью 11 статьи 155 ЖК РФ неиспользование помещения не является основанием для невнесения платы за коммунальные услуги. К сожалению, по данным вопросам нормы в правилах No 354 отсутствуют или невыполнимы. По 354-му постановлению мы должны прийти с проверкой и составить акт о том, сколько людей фактически проживает в квартире. Но этот акт составлять мы имеем право только вместе с председателем совета дома, которых многие собственники еще просто не выбрали. Более того, о предстоящей проверке управляющая компания должна предупредить собственника за 5 суток до визита! Неудивительно, что к назначенному дню квартиры оказываются свободными.
Вот, например, когда мы пошли с проверкой по адресу: Энгельса, 95, то все сделали, как предписывает постановление. Там 200 квартир, из которых 35 — «нулевые». Нам в них никто не открыл. Мы ходили с советом дома, с его активными жителями, которые говорят: мы знаем, что в этой квартире проживают трое. Собственники возмущаются, почему они добросовестно платят по своему счетчику и еще за эти 35 квартир, за то, что те потребляют. Мы составляем акт по свидетельским показаниям совета дома. Направляем его в полицию, нам отвечают, что полномочий составлять протокол о нарушении на основе такого акта у них нет. Закон «О полиции» такого не предусматривает. В суде наш акт тоже не принимают. Все, тупик. Получается, что контролирующие органы проверяют только правильность наших начислений, а «нулевые» квартиры их не интересуют. Такое абсолютное бесправие приводит к возмущению людей.
А должно быть все просто. Наше предложение такое: советом дома совместно с управляющей компанией составляется акт о фактическом количестве лиц, проживающих в «нулевой» квартире. И этот акт должен иметь всю юридическую силу как для расчета начислений, так и в суде. Управляющие компании всегда будут в этом вопросе отстаивать интересы добросовестных собственников жилья.
А есть еще и банальное воровство. Всевозможные приспособления, замедляющие или даже останавливающие работу счетчиков. И всю эту разницу между показаниями общедомового прибора учета и индивидуальными счетчиками делят на всех. И снова добросовестный владелец жилья платит за вороватого соседа.
Челябинский проект дошел до Госдумы
В управляющей компании «Ремжилзаказчик» досконально изучили тему, и в итоге были сформулированы предложения по внесению изменений или дополнений в постановление No 354. В частности, были предложены изменения в понятие ОДН, а также применение следующей схемы: ОДП = ОПС + ОДН + ПП.
Кроме того, было предложено обязать исполнителя установить индивидуальные приборы учета в технических помещениях жилых домов для учета расходов ресурса для ОДН, РСО учитывать данный расход ресурса. Корректировку расчета ОДН между исполнителем и потребителям, исполнителем и ресурсоснабжающей организацией предложили производить по окончании календарного года. Для упрощения составления акта о временно проживающих, по мнению УК, вполне достаточно подписей представителя РСО или УО и председателя совета дома или двух собственников этого дома. И необходимо принять решение об обязательности этого акта для начала проведения начислений на временно проживающих граждан. А статью 58 из постановления No 354 предложили исключить в связи с невозможностью ее исполнения. Эти разработки были отправлены в Минстрой, комитет Госдумы по жилищной политике.
Павел Качкаев, заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ: — Предложения по определению понятий «общедомовые нужды» и «общедомовые потребления», позволяющие существенно снизить величину общедомовых затрат и, как следствие, уменьшить начисления на общедомовое потребление в целом по многоквартирному дому, содержание договора энергоснабжения и другие предложения учтены при дальнейшей работе комитета Государственной думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, а также направлены в Министерство строительства России. Предложения, изложенные в вашем обращении, имеют большое значение для современного развития жилищно-коммунального комплекса и были приняты к сведению в ходе работы над совершенствованием законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Поделиться
