Андрей Коршунов: «Челябинские застройщики стали чаще нарушать права дольщиков».

О том, как правильно дольщику выстроить отношения с застройщиком; что в первую очередь необходимо включить в договор долевого участия жилищного строительства и как действовать в случае, если столь желанное новоселье постоянно смещается по срокам, рассказал Андрей Коршунов, адвокат, председатель коллегии адвокатов Челябинской области «Экономическая».


Грамотные потребители

— Андрей Геннадьевич, участились ли в кризисный период обращения граждан по вопросам неисполнения застройщиками своих обязательств?

— Сказать, что в настоящее время количество обращений граждан с указанными вопросами возросло в разы нельзя. Однако определенное повышение интереса южноуральцев к данной теме чувствуется. Вероятно, оно связано с тем, что строительная отрасль в регионе начала в некоторой мере испытывать на себе влияние экономического кризиса.

— С какими проблемами, преимущественно, связаны эти обращения?

— Наиболее часто южноуральцы обращаются с вопросом о нарушении сроков передачи квартир от застройщика гражданам. Южноуральцев также беспокоят проблемы, связанные с отклонениями фактической площади квартиры от указанной в договоре. Понятно, что речь идет об отклонениях в меньшую сторону.

У многих граждан недовольство вызывает и качество квартир, разного рода недостатки и недоделки в них. Если раньше с претензиями по этому вопросу обращались нечасто, то сейчас проблема заметно актуализировалась.

Разумеется, граждане прибегают к получению юридической помощи и в случаях прекращения строительства или при банкротстве застройщика. Обращаются и в ситуациях, когда, например, застройщик без согласования с дольщиками вносит существенные изменения в проектную документацию.

На мой взгляд, специфика обращений показывает, что южноуральцы в целом стали внимательнее и грамотнее как потребители.

— Как действовать гражданам, если застройщик не сдал новостройку в установленные сроки?

— Если застройщик задержал сроки передачи квартиры на два месяца и более, то дольщик имеет право расторгнуть договор с застройщиком и получить обратно свои деньги плюс проценты на сумму в размере двойной ставки ЦБ РФ за весь период со дня внесения денежных средств до их возврата.

Однако такое радикальное средство не пользуется большой популярностью, поскольку полученных назад денег, в том числе из-за инфляции, вряд ли хватит, чтобы приобрести другую квартиру.

Более рациональным в данной ситуации будет требовать с застройщика выплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Граждане вправе требовать в таком случае двойной размер неустойки, определяемой как одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (при действующей ставке дольщик сможет получить в год порядка 16 % от стоимости квартиры. — Прим. авт.).

Также граждане вправе требовать возмещения убытков в полном объеме сверх неустойки.

— Что следует предпринять людям в случае, если застройщик жилье сдал, но оно не удовлетворяет тем или иным требованиям дольщиков?

— В случае если квартира не соответствует требованиям, установленным законодательством и договором, гражданин вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются все несоответствия и недостатки по качеству.

Конечно, на практике непросто заставить застройщика заняться составлением такого акта, но направить в адрес застройщика требование о составлении акта и иметь доказательство его направления нужно. В требовании лучше подробно описать все выявленные недостатки.

Впрочем, выявление строительных недостатков — процесс, требующий специальных познаний в области строительства. Поэтому уже нередки случаи, когда граждане привлекают к приемке квартир специализированные экспертные организации, которые могут выявить гораздо больше недостатков.

Если же гражданин просто отказывается подписывать передаточный акт, не направляя никаких требований в адрес застройщика, то такие действия, скорее всего, будут расценены впоследствии (если дело, например, дойдет до суда), как уклонение от приемки, и застройщик не будет нести ответственности за дальнейшую просрочку исполнения.

При нарушении требований по качеству дольщики по своему выбору вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены договора или же возмещения расходов на устранение недостатков. Добавлю, что во всех случаях нарушения прав потребителя граждане имеют право на компенсацию морального вреда.

— И все же, лучшее лекарство — профилактика. Как обезопасить себя от подобных неприятных ситуаций? Как правильно заключать договоры с застройщиками? Что при их заключении нужно учитывать в первую очередь?

— Договор, как это ни странно звучит, в первую очередь нужно прочитать. В тексте договора на момент его подписания не должно оставаться ни одного неосмысленного или непонятного положения. Лучше избегать в договоре и общих фраз: все должно быть указано с максимально возможной долей конкретики.

Договор должен содержать указание на конкретную квартиру, подлежащую передаче: в нем следует указать ее строительный адрес, кадастровый номер земельного участка, этаж, предварительный номер квартиры. Характеристики квартиры лучше отразить в договоре максимально полно, поскольку двери, сантехника, оконные блоки, покрытие полов и другие материалы отделки могут заметно отличаться в цене в зависимости от производителя.

В договоре обязательно должен быть указан срок передачи квартиры, желательно — конкретная дата, до которой должна состояться такая передача.

В текст договора необходимо включить цену квартиры, сроки и порядок уплаты денег, а также гарантийный срок.

Анкета эксперта: Коршунов Андрей Геннадьевич