Горячая линия Минздрава для вернувшихся из-за границы: 8 (351) 240-15-16. 
Оперативная информация по коронавирусу в мире, стране и регионе.

Стройкомплекс Челябинской области. Ясно то, что ничего не ясно

2 Февраля 2009

Ушедший год оказался на редкость противоречивым для строительной отрасли Челябинской области. С одной стороны — рекордные показатели в строительстве жилья. С другой — мировая финансовая нестабильность сильно ударила именно по рынку недвижимости, что незамедлительно отразилось на строительных площадках Южного Урала. Меры, предпринимаемые государством по поддержке отрасли, в какой-то мере помогут, но преодолеть кризис строители смогут лишь сами, пересмотрев в своем бизнесе многое, прежде всего ценовые ориентиры.

Ушедший год оказался на редкость противоречивым для строительной отрасли Челябинской области. С одной стороны — рекордные показатели в строительстве жилья. С другой — мировая финансовая нестабильность сильно ударила именно по рынку недвижимости, что незамедлительно отразилось на строительных площадках Южного Урала. Меры, предпринимаемые государством по поддержке отрасли, в какой-то мере помогут, но преодолеть кризис строители смогут лишь сами, пересмотрев в своем бизнесе многое, прежде всего ценовые ориентиры.

Рекорды смутного времени

Пожалуй, самая важная цифра — 2 миллиона 9 тысяч квадратных метров жилья, которые, как свидетельствуют официальные данные, были сданы строителями Челябинской области за прошлый год. На 400 тысяч больше, чем годом ранее. Таких объемов на Южном Урале не вводилось в строй никогда, даже в самые успешные советские годы.
Конечно, это повод для гордости. Но есть и повод задуматься.

Прежде всего из-за кризиса еще большой вопрос, сохраняться ли такие темпы строительства в дальнейшем. Покупательная способность населения резко упала. Продажи и нового, и вторичного жилья резко сократились. У государства, даже при всем желании, просто не будет столько денег на выкуп жилья для своих нужд. И все это наслаивается на то, что двух миллионов квадратных метров в год для нашего региона МАЛО! Общепринятый стандарт, позволяющий реально решить квартирный вопрос для населения — ввод одного квадратного метра в год на человека. Для нашей области это означает, что реальная потребность в жилье — не два, а 3,6—3,8 миллиона квадратных метров.

Еще один момент. По большому счету строительство идет лишь в пяти территориях области. Вместе Челябинск, Магнитогорск, Миасс, Копейск и Сосновский район выдали более полутора миллионов квадратных метров, то есть свыше трех четвертей от всего построенного жилья в области. Конечно, этому есть сугубо экономическое объяснение — строят жилье прежде всего там, где у людей есть возможность его купить (Копейск и Сосновский район — территории, пригородные областному центру). Но есть и города, где вообще не было построено ни одного многоквартирного дома — это Верхний Уфалей, Карабаш и Озерск, в которых все построенные дома — индивидуальная застройка. Примечательно, что именно эти три города в числе тех, кто резко снизил объемы введенного жилья. В Озерске и вовсе было построено лишь 9 процентов от объемов 2007 года.
Лишь в двух территориях области вышли на показатель «метр в год на человека» — Чебаркульский и Сосновский районы. Остальным еще очень далеко (даже в самых успешных городах области — Челябинске, Магнитогорске и Копейске этот показатель равен лишь 0,76—0,78 метра.
В советские времена на разного рода торжественных собраниях очень популярной была фраза: «Сделано много. Но предстоит сделать еще больше». К ситуации в строительной отрасли Челябинска она подходит идеально.

Госкавалерия спешит на помощь

Приключившаяся вдруг всемирная финансовая нестабильность создала много проблем застройщикам. Население перестало брать квартиры даже в кредит, а банки отказывались выдавать займы на завершение уже начатых проектов. Промышленные предприятия отказались от большинства инвестиционных проектов, также предполагавших немалый объем строительных работ. В сложившейся ситуации многие строительные компании были вынуждены либо отложить новые стройки, либо вовсе начать консервировать недостроенные объекты. Впрочем, большинство из строителей особо не распространяются по поводу того, какие именно объекты они замораживают или не начинают строительство вовсе. Лишь крупнейший застройщик Челябинска «Стройком» в пресс-релизе трехмесячной давности, выпущенном от имени инвестиционной компании «Гавань роста», видимо, входящей в структуру холдинга, объявил об остановке работ на самом амбициозном своем проекте «Манхэттен», который предполагал возведение 300 тысяч квадратных метров престижного жилья в самом центре Челябинска, на берегу реки Миасс.
Однако не все так плохо, кое-какие способы выживания нашлись.

Самая заметная тенденция — восставший из пепла 90-х годов бартер. Строители быстро вспомнили, как рассчитывались с поставщиками и подрядчиками квадратными метрами. Более того, это оказалось столь эффективным, что на прошедшем в Законодательном Собрании 27 января круглом столе, посвященном проблемам строительного рынка, глава компании «Артель-С» Николай Янов заявил, что хочет построить кое-что из запланированных объектов только за счет бартерных схем. И это, чувствуется, только начало.

Пожалуй, самой серьезной мерой поддержки отрасли стало начало массового выкупа жилья государством. Так, правительство области договорилось с Министерством обороны о выкупе в ближайшие три годи 3350 квартир для военнослужащих и членов их семей. 1600 из них будет выкуплено уже в наступившем году. Вице-губернатор Владимир Дятлов объявил о планируемом выделении трех миллиардов рублей на закупку жилых площадей под расселение людей из ветхоаварийного жилья.

Что ж, выкуп значительной части жилья и впрямь может помочь строителям получить деньги, необходимые на достройку объектов и закрытие той части кредитов, выплаты по которым намечены на ближайшее время. Государство же выполнить (и относительно недорого) хотя бы часть тех обязательств, которые оно накопило перед смыми разными категориями населения. Но это лишь лекарство на время. И не для всех.

Судите сами. Уже заявленные покупки на нужды Минобороны и ветхоаварийка вместе «потянут» в наступившем году примерно на 200 тысяч квадратных метров (исходя из средней площади квартиры в 50 квадратных метров и примерной цены выкупа в 25 тысяч рублей за квадратный метр — именно о ней говорил вице-губернатор области Владимир Дятлов), или на 10 процентов того, что строят сегодня в области.

Второй момент — очень важно не переборщить с госзакупками. В Москве более половины строящегося жилья возводится по разного рода муниципальным и государственным программам и не попадает на свободный рынок. Что в итоге получилось с ценами на квадратный метр в столице нашей Родины, лишний раз объяснять никому не надо.

И последнее — госзакупки всегда были сильно подвержены коррупции. О том, что творится на муниципальных тендерах, знают все, кто хоть раз попытался принять в них участие. А здесь — выкуп жилья на многие миллиарды рублей, к тому же по ценам, гарантирующим не самую большую по сравнению с рыночной, но все же прибыль.

Кто разорвет замкнутый круг?

Кризис прежде всего сказался на покупательной способности населения. Ярче всего об этом говорит число ипотечных кредитов, выданных на территории области — 17 тысяч против 28 тысяч годом ранее.

— Реальные ожидания людей негативные, — заявил на все том же круглом столе Владимир Дятлов. — Они не могут сегодня спрогнозировать свое будущее и пойти на многолетние риски, связанные с ипотекой. Объемы ипотеки будут снижаться. Мы должны найти иные, адекватные механизмы, которые смогут поддержать ситуацию. И в этом варианте могут оказаться полезным и опыт последних лет по выкупу жилья, и то, что мы все последние годы предлагали — системы строительных сберкасс. Увы, в Госдуме все это лежит почти пять лет.

При том, что вице-губернатор области абсолютно прав, предлагая искать новые инструменты финансирования строительства, все же думается, что системная причина провала ипотеки связана скорее с совершенно нереальными ценами на жилье. Был простимулирован спрос, но почти никак рост предложения. А именно баланс между спросом и предложением — главный источник стабильности на любом рынке.

Можно, конечно, говорить, что в Челябинске самые низкие цены среди городов-миллионников (и это сущая правда). Но так ли много осталось людей, способных выложить по 2—3 миллиона за квартиру в панельке, которые еще не сделали это? И не время ли подумать о том, чтобы радикально снизить цену, как на жилье, так и на его составляющие — стройматериалы, подключение к инженерным сетям, землю и так далее?

В Пермском крае, где и строят на порядок меньше (всего-то 600 тысяч квадратных метров за год), и цены еще выше (от 50 тысяч в Перми), журналисты газеты «Звезда» открыто призывали застройщиков снизить цены в два раза минимум, предупреждая, что в противном случае те просто не смогут продать ни одной новой квартиры.
Впрочем, вряд ли мы действительно увидим в ближайшие годы реальный рост строительства жилья и снижение цен на него. Хотя бы потому, что сама система функционирования рынка недвижимости не является рыночной и конкурентной.

Всем, кто находится внутри, или так или иначе вовлечен в рынок недвижимости — девелоперам, землевладельцам, риелторам, банкам, инфраструктурным (газ, электричество, ЖКХ) моно- и олигополиям, тем, кто покупает квартиры как средство инвестиций в надежде на дальнейший рост цен, и даже чиновникам АБСОЛЮТНО НЕ НУЖНО, чтобы жилье было ПО-НАСТОЯЩЕМУ доступным, дешевым! У каждой из вышеописанных категорий мотивы немного различны, но все они в итоге сводятся к чистой корысти (чиновникам также не выгодно дешевое жилье просто потому, что они «сидят» на лицензионно-разрешительном документообороте, запутанность и невероятная растянутость по времени которого — одна из главных причин дороговизны недвижимости). И ситуация эта системна и касается не только Южного Урала, но всей страны. А это значит, что ЧАСТНЫЕ интересы участников рынка жилья вошли в критическое противоречие интересам остального общества и интересам развития региона и государства.

Выход из этого противоречия один — жестко, что называется «через колено», ломать сложившееся положение дел. Вопрос только, как и кто это будет делать. Власти — хотелось бы, но у регионов, даже таких, как Челябинская область, не так уж много полномочий и (самое главное) финансовых возможностей для сверхопережающего строительства инженерной инфраструктуры. Не говоря уже о коррупционных моментах, сопутствующих сегодняшнему процессу землеотвода и согласования собственно строительства.

Возможно, выход мог бы найтись в появлении одного или нескольких новых, внешних игроков, которые бы рискнули и предложили рынку сразу много (вплоть до нескольких тысяч домовладений) жилья по ценам, скажем, раза в два ниже сложившихся на сегодня, и сохраняли бы такой уровень предложения в течение нескольких лет. Это теоретически вполне возможно, например, в случае быстрой застройки деревянными домами суперэконом-класса многочисленных пустующих участков в окрестностях Челябинска. Некоторые предварительные расчеты показывают, что сто-метровый дом из бруса на небольшом участке вполне может иметь продажную стоимость максимум в 1,5-1,8 миллиона рублей с учетом стоимости земли и инженерных сетей, а также вполне приемлемой прибылью застройщиков.

— Если такие люди появятся, — заметил в разговоре с автором этих строк гендиректор одной из строительных компаний Челябинска, — то им можно будет памятники ставить.
— Посмертно, — невесело пошутил другой бизнесмен. — Отстрелят ведь конкуренты. И быстро.
И все же — может, кто рискнет?

От редакции: Этот материал опубликован в приложении к "Южноуральской панораме", выходящем под названием "Стройплощадка". Прочитать выпуск целиком можно на нашем сайте в разделе Спецпроекты/Стройплощадка/Выпуск 9.


Публикации на тему
Новости   
Спецпроекты