Жилищный бум споткнулся о кризис
30 Октября 2008
Банки области перестают выдавать застройщикам крупные кредиты, серьезные трудности испытывает ипотека. Южноуральцы выжидают: что будет дальше, подешевеет ли жилье? На эту тему вчера прошел круглый стол с участием руководителей строительных компаний и экспертов областного рынка недвижимости.
Банки области перестают выдавать застройщикам крупные кредиты, серьезные трудности испытывает ипотека. Южноуральцы выжидают: что будет дальше, подешевеет ли жилье? На эту тему вчера прошел круглый стол с участием руководителей строительных компаний и экспертов областного рынка недвижимости.
Снижать цену резона нет?
Сегодняшняя ситуация на российском рынке недвижимости парадоксальная: в Москве и Санкт-Петербурге цены, хоть ненамного, но уже идут вниз. Мало того, государство начало скупать недостроенные объекты: к примеру, в столице оно приобрело у застройщиков более полумиллиона квадратных метров жилья. В Челябинске же цены пока держатся, а порой даже растут. Почему?
— Действительно, застройщики и владельцы жилья пока снижать цены не собираются, — констатирует президент ассоциации риелторов «Южный Урал» Арсен Унанян. — Видимо, это связано с тем, что в Челябинске самое дешевое жилье среди городов-миллионников. При себестоимости квадратного метра в 28—33 тысячи рублей его продают в среднем за 40—44 тысячи. В других крупных городах цены гораздо выше, а нам, я считаю, уменьшать их дальше некуда. При таком варианте застройщики просто снизят объемы, а любой дефицит, как известно, приводит к новому взлету цен.
Главный риелтор области считает, что деньги ни в коем случае нельзя забирать из банков: они должны работать. Сегодня серьезные трудности испытывают застройщики, в основном возводящие жилье на заемные деньги, а тех, кто использует свои капиталы, кризис пока почти не затронул. У риелторов доход напрямую зависит от количества продаж, у застройщиков — тоже. А значит, уверяет Арсен Унанян, они заинтересованы в реальной (и желательно невысокой) стоимости жилья.
Свой расчет динамики цен предложил известный эксперт рынка недвижимости председатель совета директоров группы компаний «Челинформцентр» Игорь Лазарев. По его мнению, главный фактор — себестоимость строительства. Сегодня цены на некоторые виды сырья снизились: металл и цемент, например, подешевели на 20—30 процентов. Но это связано с конъюнктурой рынка, тем, что цемент при хранении теряет в качестве. А другие стройматериалы, наоборот, за последнее время подорожали на 1—2 процента. Предприятия стройиндустрии предпочитают придержать товар, но не снижать ценовую планку.
С другой стороны, из сорока южноуральских банков и филиалов десять, по словам эксперта, прекратили кредитование застройщиков. По прогнозам, себестоимость строительства падать не будет. Зарплата наших строителей несколько ниже, чем где-либо по УрФО, но все же больше, чем в других отраслях.
Себестоимость строительства панельных домов в регионе невысока — 18 600 рублей за квадратный метр, а с учетом прочих расходов чуть выше 20 тысяч. У кирпичных домов себестоимость в пределах 25 тысяч рублей за квадрат. А цены просто несопоставимые — от 26 до 80 тысяч!
По прогнозу Игоря Лазарева, при той же себестоимости цены на жилье в регионе все же в ближайшей перспективе снизятся в среднем на 15—20 процентов.
Продажа жилья государству: бизнес в раздумье
С этой позицией в корне не согласен президент холдинговой компании «Массив», председатель Союза строителей Челябинской области Леонид Беркович.
— Для снижения цен на жилье в области нет никаких оснований, — заявляет он. — Мало того, я считаю, они в Челябинске были искусственно занижены. А теперь, чтобы выжить и идти дальше, их придется подкорректировать. В связи с этим я подписал приказ с 1 ноября поднять цены квадратного метра на один процент, а с 1 декабря — еще на пять.
Представитель «Массива» признает, что, возможно, мелкие строительные компании и будут в условиях кризиса продавать жилье по демпинговым ценам, но основные застройщики на это не пойдут. Недавно Беркович был в Екатеринбурге на совещании в полпредстве УрФО, где строителям предложили продать недострой государству. Потом это же предложение обсуждалось в Челябинске, на совещании с участием губернатора Петра Сумина и полномочного представителя президента в УрФО Петра Латышева.
Однако главные застройщики региона пока в раздумье, опасаются потерять свои доходы. Леонид Беркович считает, что демпинг на рынке недвижимости выгоден не государству (оно не успеет скупить жилье), а спекулянтам: те сориентируются куда быстрее. Впрочем, такие предложения от государства звучали и раньше, но о цене договориться не удавалось. Однако диалог бизнеса и власти продолжается. В компании «Массив» 50 тысяч квадратных метров непроданного жилья, и, возможно, о его продаже государству, если будут предложены приемлемые условия, удастся договориться.
Сегодня цена квадратного метра в панельных домах у этой компании от 30 до 43 тысяч рублей. Но завтра, заявляют строители, она будет выше.
Отложенные проекты
Недавно много разговоров вызвало заявление руководства инвестиционной компании «Гавань роста», входящей в холдинг крупнейшего челябинского застройщика «Стройком», о свертывании ряда строительных проектов. Комментарий дал исполнительный директор некоммерческого партнерства «СК Девелопмен», в которое входит и «Гавань роста», Максим Байер:
— Нынешний кризис во многом вызван недоверием вкладчиков к финансовым структурам и к государству как таковому. Мы снижать цены на жилье тоже не планируем. Наоборот, ежемесячно повышаем их по 1,5 процента. Работаем с тремя челябинскими банками, и пока вопросов нет. Правда, возникли трудности с перекредитованием, но я уверен: они разрешимы. В этом году планируем ввести 110 тысяч квадратных метров жилья. С государством, в том числе и правительством области, ведем переговоры о возможной продаже ряда недостроенных объектов.
По поводу «заморозки» объектов Максим Байер пояснил, что речь идет о масштабном проекте «Манхэттен». По улице Труда в его рамках планируется возвести 300 тысяч квадратных метров жилья повышенной комфортности, в том числе три 36-этажных небоскреба, а также школу, садик. Сюда планируется вложить крупные инвестиции — 400 миллионов рублей. Первая очередь проекта будет завершена, а вторую из-за кризиса пришлось отложить на 2009 год, уйти на проектирование. Но, заверяет Максим Байер, все обязательства перед дольщиками будут выполнены. Компании, входящие в некоммерческое партнерство, заинтересованы в возведении крупных объектов и приняли участие в аукционах по продаже земельных участков на 2009 год. Спрос на жилье бизнес-класса, как ни странно, растет, и именно в него застройщик будет вкладывать деньги. Хотя из-за кризиса первоначальные планы пришлось урезать примерно на 15 процентов.
Мало того, в холдинге намерены осуществить еще один перспективный проект — по строительству коттеджей (600 тысяч квадратных метров) в поселке Малиновка. На планы строителей не повлияли и кризисные явления ипотеки: по этой схеме кредитуется до 30 процентов дольщиков. Альтернатива ей — строительство жилья в рассрочку: оно недавно в холдинге увеличено с года до пяти лет. Всего здесь инвестируется более ста проектов.
«Мы в одной лодке»
— Я уверен, государство не бросит строителей на произвол судьбы, — подытоживает председатель Союза строителей Челябинска Леонид Семичастный. — Мы уже по вводу жилья вышли на объемы советских лет — в этом году его сдадим по области 1,8 миллиона квадратных метров. Я был на встрече губернатора Петра Сумина и полпреда президента УрФО со строителями и убедился, что власть готова нам помогать. Петр Сумин недавно принял решение выделить из областной казны на поддержку ипотеки еще 500 миллионов рублей. В Челябинске, как и обещано, в этом году будет сдано 700 тысяч квадратных метров жилья. В целом в регионе тоже ситуация вполне предсказуемая. Единственное пожелание властям — делать реальные расчеты цен на жилье. Недавно в Минрегионразвития РФ была утверждена цена квадратного метра в Челябинске по сертификатам отставных офицеров — 27,2 тысячи рублей. А в Екатеринбурге — 35 тысяч! Почему при схожих условиях такая разница? Строителям приходится нести и большие дополнительные расходы — плату за подключение электроэнергии. Словом, вопросов много, но сомнений нет — все они будут разрешены.
Снижать цену резона нет?
Сегодняшняя ситуация на российском рынке недвижимости парадоксальная: в Москве и Санкт-Петербурге цены, хоть ненамного, но уже идут вниз. Мало того, государство начало скупать недостроенные объекты: к примеру, в столице оно приобрело у застройщиков более полумиллиона квадратных метров жилья. В Челябинске же цены пока держатся, а порой даже растут. Почему?
— Действительно, застройщики и владельцы жилья пока снижать цены не собираются, — констатирует президент ассоциации риелторов «Южный Урал» Арсен Унанян. — Видимо, это связано с тем, что в Челябинске самое дешевое жилье среди городов-миллионников. При себестоимости квадратного метра в 28—33 тысячи рублей его продают в среднем за 40—44 тысячи. В других крупных городах цены гораздо выше, а нам, я считаю, уменьшать их дальше некуда. При таком варианте застройщики просто снизят объемы, а любой дефицит, как известно, приводит к новому взлету цен.
Главный риелтор области считает, что деньги ни в коем случае нельзя забирать из банков: они должны работать. Сегодня серьезные трудности испытывают застройщики, в основном возводящие жилье на заемные деньги, а тех, кто использует свои капиталы, кризис пока почти не затронул. У риелторов доход напрямую зависит от количества продаж, у застройщиков — тоже. А значит, уверяет Арсен Унанян, они заинтересованы в реальной (и желательно невысокой) стоимости жилья.
Свой расчет динамики цен предложил известный эксперт рынка недвижимости председатель совета директоров группы компаний «Челинформцентр» Игорь Лазарев. По его мнению, главный фактор — себестоимость строительства. Сегодня цены на некоторые виды сырья снизились: металл и цемент, например, подешевели на 20—30 процентов. Но это связано с конъюнктурой рынка, тем, что цемент при хранении теряет в качестве. А другие стройматериалы, наоборот, за последнее время подорожали на 1—2 процента. Предприятия стройиндустрии предпочитают придержать товар, но не снижать ценовую планку.
С другой стороны, из сорока южноуральских банков и филиалов десять, по словам эксперта, прекратили кредитование застройщиков. По прогнозам, себестоимость строительства падать не будет. Зарплата наших строителей несколько ниже, чем где-либо по УрФО, но все же больше, чем в других отраслях.
Себестоимость строительства панельных домов в регионе невысока — 18 600 рублей за квадратный метр, а с учетом прочих расходов чуть выше 20 тысяч. У кирпичных домов себестоимость в пределах 25 тысяч рублей за квадрат. А цены просто несопоставимые — от 26 до 80 тысяч!
По прогнозу Игоря Лазарева, при той же себестоимости цены на жилье в регионе все же в ближайшей перспективе снизятся в среднем на 15—20 процентов.
Продажа жилья государству: бизнес в раздумье
С этой позицией в корне не согласен президент холдинговой компании «Массив», председатель Союза строителей Челябинской области Леонид Беркович.
— Для снижения цен на жилье в области нет никаких оснований, — заявляет он. — Мало того, я считаю, они в Челябинске были искусственно занижены. А теперь, чтобы выжить и идти дальше, их придется подкорректировать. В связи с этим я подписал приказ с 1 ноября поднять цены квадратного метра на один процент, а с 1 декабря — еще на пять.
Представитель «Массива» признает, что, возможно, мелкие строительные компании и будут в условиях кризиса продавать жилье по демпинговым ценам, но основные застройщики на это не пойдут. Недавно Беркович был в Екатеринбурге на совещании в полпредстве УрФО, где строителям предложили продать недострой государству. Потом это же предложение обсуждалось в Челябинске, на совещании с участием губернатора Петра Сумина и полномочного представителя президента в УрФО Петра Латышева.
Однако главные застройщики региона пока в раздумье, опасаются потерять свои доходы. Леонид Беркович считает, что демпинг на рынке недвижимости выгоден не государству (оно не успеет скупить жилье), а спекулянтам: те сориентируются куда быстрее. Впрочем, такие предложения от государства звучали и раньше, но о цене договориться не удавалось. Однако диалог бизнеса и власти продолжается. В компании «Массив» 50 тысяч квадратных метров непроданного жилья, и, возможно, о его продаже государству, если будут предложены приемлемые условия, удастся договориться.
Сегодня цена квадратного метра в панельных домах у этой компании от 30 до 43 тысяч рублей. Но завтра, заявляют строители, она будет выше.
Отложенные проекты
Недавно много разговоров вызвало заявление руководства инвестиционной компании «Гавань роста», входящей в холдинг крупнейшего челябинского застройщика «Стройком», о свертывании ряда строительных проектов. Комментарий дал исполнительный директор некоммерческого партнерства «СК Девелопмен», в которое входит и «Гавань роста», Максим Байер:
— Нынешний кризис во многом вызван недоверием вкладчиков к финансовым структурам и к государству как таковому. Мы снижать цены на жилье тоже не планируем. Наоборот, ежемесячно повышаем их по 1,5 процента. Работаем с тремя челябинскими банками, и пока вопросов нет. Правда, возникли трудности с перекредитованием, но я уверен: они разрешимы. В этом году планируем ввести 110 тысяч квадратных метров жилья. С государством, в том числе и правительством области, ведем переговоры о возможной продаже ряда недостроенных объектов.
По поводу «заморозки» объектов Максим Байер пояснил, что речь идет о масштабном проекте «Манхэттен». По улице Труда в его рамках планируется возвести 300 тысяч квадратных метров жилья повышенной комфортности, в том числе три 36-этажных небоскреба, а также школу, садик. Сюда планируется вложить крупные инвестиции — 400 миллионов рублей. Первая очередь проекта будет завершена, а вторую из-за кризиса пришлось отложить на 2009 год, уйти на проектирование. Но, заверяет Максим Байер, все обязательства перед дольщиками будут выполнены. Компании, входящие в некоммерческое партнерство, заинтересованы в возведении крупных объектов и приняли участие в аукционах по продаже земельных участков на 2009 год. Спрос на жилье бизнес-класса, как ни странно, растет, и именно в него застройщик будет вкладывать деньги. Хотя из-за кризиса первоначальные планы пришлось урезать примерно на 15 процентов.
Мало того, в холдинге намерены осуществить еще один перспективный проект — по строительству коттеджей (600 тысяч квадратных метров) в поселке Малиновка. На планы строителей не повлияли и кризисные явления ипотеки: по этой схеме кредитуется до 30 процентов дольщиков. Альтернатива ей — строительство жилья в рассрочку: оно недавно в холдинге увеличено с года до пяти лет. Всего здесь инвестируется более ста проектов.
«Мы в одной лодке»
— Я уверен, государство не бросит строителей на произвол судьбы, — подытоживает председатель Союза строителей Челябинска Леонид Семичастный. — Мы уже по вводу жилья вышли на объемы советских лет — в этом году его сдадим по области 1,8 миллиона квадратных метров. Я был на встрече губернатора Петра Сумина и полпреда президента УрФО со строителями и убедился, что власть готова нам помогать. Петр Сумин недавно принял решение выделить из областной казны на поддержку ипотеки еще 500 миллионов рублей. В Челябинске, как и обещано, в этом году будет сдано 700 тысяч квадратных метров жилья. В целом в регионе тоже ситуация вполне предсказуемая. Единственное пожелание властям — делать реальные расчеты цен на жилье. Недавно в Минрегионразвития РФ была утверждена цена квадратного метра в Челябинске по сертификатам отставных офицеров — 27,2 тысячи рублей. А в Екатеринбурге — 35 тысяч! Почему при схожих условиях такая разница? Строителям приходится нести и большие дополнительные расходы — плату за подключение электроэнергии. Словом, вопросов много, но сомнений нет — все они будут разрешены.
Поделиться
