Кризис не отменяет поставленных задач
3 Декабря 2008
Некоторые застройщики и строительные организации имеют большие долги, у них нет достаточной ликвидности, они находятся на грани банкротства. Начали сокращать работы, останавливать стройки и отправлять кадры в бессрочный без оплаты отпуск, тем самым как бы сохраняя кадры, а фактически лишая специалистов возможности становиться на учет и получать пособия по безработице. Сохранять кадры — это, конечно, хорошо, поскольку к окончанию кризиса их можно растерять, как это произошло в начале девяностых годов. Но кризис рано или поздно пройдет, и возникнут условия для весьма значительного роста строительного рынка.
Юрий КАМЕНЕЦ, почетный строитель России: "Кризис не отменяет поставленных задач"
Пузырь, который лопнул
Одной из общепризнанных составляющих причин разразившегося в мире и стране (не исключая и нашу область) финансового кризиса является раздувшийся пузырь безудержного роста рыночной стоимости жилья, которая на Южном Урале более чем в два раза превышает фактическую стоимость строительства. Этому также способствовала высокая инфляция, борьба с которой носит, на мой взгляд, достаточно примитивный характер.
По законам экономики этот пузырь со временем, набрав критическую массу, должен лопнуть. И вот время пришло. Упала покупательная способность населения, хотя она и до этого не была высокой. Некоторые застройщики и строительные организации имеют большие долги, у них нет достаточной ликвидности, они находятся на грани банкротства. Начали сокращать работы, останавливать стройки и отправлять кадры в бессрочный без оплаты отпуск, тем самым как бы сохраняя кадры, а фактически лишая специалистов возможности становиться на учет и получать пособия по безработице. Сохранять кадры — это, конечно, хорошо, поскольку к окончанию кризиса их можно растерять, как это произошло в начале девяностых годов. Но кризис рано или поздно пройдет, и возникнут условия для весьма значительного роста строительного рынка. Произойдет нормализация цен на жилье. Потребуются кадры. А значит, будут новые и порой излишние затраты на персонал, его наем и обучение. Впрочем, до этого еще надо дожить.
Причин много, но главная — коррупция
Что же способствовало возникновению и созданию этого пузыря и сегодняшнего состояния строительного рынка? Эти причины надо знать, чтобы не повторять ошибок в дальнейшем. Итак:
1. Алчность и коррупция застройщиков, банкиров, причастных к строительству ряда чиновников и коммерсантов-посредников. Разница между рыночной и фактической стоимостью жилья оседает в карманах застройщиков-монополистов и не доходит до непосредственных строителей-подрядчиков, которые получают ровно столько, сколько стоит сама строительная работа.
2. Отсутствие четкого, ясного и прозрачного регламента документооборота, определяющего взаимодействие чиновников органов властных структур, причастных к строительству, застройщиков и строительного сообщества. Четкий документооборот — это в первую очередь пресечение коррупции и резкое сокращение сроков получения разрешительных документов и сокращение сроков строительства.
3. Абсолютный нигилизм населения в вопросах знания и применения законодательства и других нормативных правовых актов. Впрочем, здесь и без «заслуг» государства, ровным счетом никак не занимающегося юридическим просвещением, не обошлось.
4. Существуют препятствия задействования Градостроительного и Земельного кодексов, которые в полном объеме в нашей области не работают. Это касается аукционов и ряда других вопросов. Материалы для аукционов по содержанию не соответствуют требованиям статей 30.1-2, 38.1-2 Земельного кодекса. По этой причине лицо, выигравшее на аукционе право собственности или право аренды земельного участка, вынуждено 1,5 — 2 года ходить по инстанциям и тратить денежные средства на сбор недостающих документов для проектирования. А эти документы в составе градостроительного плана земельного участка должны выдаваться бесплатно исполнительной властью победителю аукциона в недельный срок, что позволяет незамедлительно зарегистрировать право и начать проектирование.
5. Монополизация строительного рынка группой застройщиков, приближенных к чиновникам властных структур. Это препятствует созданию условий равной доступности земельных участков для потенциальных застройщиков и условий возникновения конкуренции среди застройщиков и строительного сообщества. Земельные участки выставляются на аукционы по завышенным ценам, тем самым пресекаются попытки прихода на строительный рынок дополнительных «нежелательных» конкурентов, действующих на рынке игроков. Не пресекается скупка земельных участков монополистами и коммерсантами для возможной перепродажи, не действует статья 284 Гражданского кодекса.
6. Контроль соблюдения и выполнения чиновниками законодательства практически отсутствует, не действует статья 8.1 Градостроительного кодекса.
Указанные причины являются также базовыми, основными и в процессе создания условий для процветания коррупции. Сегодня борьбу с коррупцией и чиновниками общество проигрывает. Понятно, что ликвидировать это зло полностью невозможно, но кардинально уменьшить его влияние и взять под контроль вполне реально. Президент нашей страны поручил Генеральной прокуратуре выполнять экспертизу законов и постановлений до их подписания с тем, чтобы исключить многочисленные ссылки, повторы, фразы позволяющие двойное толкование. Эта мера, думаю, может помочь в борьбе с коррупцией.
Что можно и нужно сделать
Из всех национальных программ главной, ключевой, является программа строительства доступного и комфортного жилья, и ход выполнения этой программы подготовит реальную почву и условия для выполнения остальных программ — здоровья, демографии, образования, аграрной.
Опросы общественного мнения показывают, что более 60 процентов населения Челябинской области (а это около 2,2 миллиона человек) нуждаются в улучшении жилищных условий, более 60 процентов женщин продуктивного возраста говорят, что не могут иметь детей из-за отсутствия жилищных условий. Собственных средств у населения нет. 80 процентов семей из числа нуждающихся не могут ни купить квартиру сразу, ни взять ипотечный кредит, ставший в кризисные времена еще более недоступным.
Высшие руководители нашего государства и правящей партии придают огромное значение выполнению национальных программ. Они заявили, что социальные программы будут выполняться в полном, установленном объеме. Правительство выделяет специальные финансовые средства для поддержания строителей путем выкупа государством построенного и незавершенного строительством жилья. Эта мера даст возможность строителям стать на ноги, погасить долги, начать вновь нормально работать, обеспечит строительство социального жилья, которое мало либо вообще не строится.
Правительству области надо решить, у кого и на каких условиях будет выкупаться готовое и незавершенное строительством жилье. Считаю, что в этом весьма щепетильном по многим вопросам деле необходимо участие общественных организаций строительного сообщества, которое сделает процесс выкупа прозрачным и понятным.
Но главное — нельзя забывать и про задачу обеспечивать в ближайшие годы строительство одного квадрата жилья на каждого жителя области.
Мне кажется вполне уместным, в связи с выделением государственных средств, функцией застройщика социального жилья наделить преобразованную Южно-Уральскую корпорацию жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ). Пусть эта структура привлекает без посредников подрядные строительные организации, оплачивает работу по фактической стоимости строительства жилья, а не по рыночной, и тогда стоимость жилья для областного бюджета (а это, если кто-то забыл, деньги налогоплательщиков) будет почти в два раза дешевле. Такое решение будет соответствовать и названию корпорации, и смыслу ее деятельности.
Кроме того, в нашем регионе не решен вопрос, где аккумулировать и держать средства платы за подключение к инженерным сетям обеспечения, как их расходовать и контролировать расход. Следует прекратить практику оплаты естественным монополиям непрозрачных сумм за подключение, а также практику бесплатной передачи монополиям сетей и сооружений, созданных за счет средств покупателей жилья. Помимо здравого смысла такой бесплатный «подарок» коммерческим предприятиям противоречит еще и Гражданскому кодексу.
Депутатам нашего Законодательного Собрания и правительству области необходимо принять ряд нормативных правовых актов, устраняющих вышеуказанные причины и создающих систему функционирования строительного рынка. Добротная система позволит структурировать работу чиновников всех уровней и предприятий, работающих в строительном рынке. Позволит уйти от текучки, даст время чиновникам заняться перспективой развития, вопросами повышения производительности труда и экономией энергоресурсов. А еще — пересмотреть и сократить штаты, убрать бездельников.
Надо пересмотреть положения об управлениях (отделов) органов властных структур. Более четко и однозначно сформулировать функции, задачи и ответственность каждого органа в целом. Определить, кому подчинен орган, с кем координирует свою работу.
Надо сократить срок ответов на обращение лиц до трех, максимум семи дней. Действующий месячный срок только порождает коррупцию. Находятся люди, готовые решить вопрос в недельный срок, но за определенную плату. Отсутствие четкости функций и задач порождает безответственность. В своей работе я столкнулся с таким фактом. Предприятие-застройщик, собственник земельного участка на межселенной территории, еще в ноябре 2007 года обратилось к главе муниципального района с просьбой включить образуемый новый жилой поселок в состав существующего поселения и одновременно перевести сельскохозяйственное назначение земельного участка в жилищное. Такую возможность предусматривают нормы статьи 4.1 закона от 29.12.2004 г. № 191‑РФ. В этой статье четко установлены и порядок, и сроки решения этого вопроса. Но вот уже как год руководители застройщика ходят по кабинетам. Собрали более десятка виз, но дело не решается.
И конечно же, нужна программа развития строительного рынка, без которой строительство одного квадрата жилья на жителя области недостижимо. Примерный смысл программы уже был опубликован в предыдущем выпуске «Стройплощадки». Но начать надо с разработки и утверждения правил регламента документооборота. Мною разработана такая схема. Она полностью соответствует действующему законодательству и позволяет в разы сократить количество необходимых для строительного проекта подписей, сократить время документооборота с нынешних 1,5 — 2 лет до буквально пары-тройки недель. Кроме того, есть и схема предоставления земельных участков для строительства (вместе с необходимыми пояснениями).
Если пригодится, буду рад.
СХЕМА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
— Жилищное строительство, включая дома многоэтажные и малоэтажные.
На открытых аукционах без предварительного согласования места размещения объекта продажа земельного участка в собственность или продажа права на заключение договора аренды такого земельного участка. Земельный кодекс, ст. З0. 1; 38.1.
— Индивидуальное жилищное строительство.
В аренду без торгов по заявлению гражданина или юридического лица. Администрация области или местного самоуправления (по принадлежности земельного участка) в течение двухнедельного срока может принять решение о проведении аукциона либо опубликовать в органе СМИ сообщение о приеме заявления на данный участок. По истечении месяца договор аренды заключается с заявителем, если в этот период не поступало других заявлений. При поступлении другого или других заявлений участок выставляется на торги. Земельный кодекс, ст. 38.1.
— Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного и иного строительства, включая подготовку документации по планировке территории, строительство инфраструктуры и инженерных сетей.
На открытых аукционах без предварительного согласования места размещения объекта продажа права на заключение договора аренды такого земельного участка. За победителем аукциона сохраняется право приобретения в собственность такого земельного участка. Земельный кодекс, ст. 30.2; 38.2.
— Развитие застроенных территорий. Снос многоквартирных домов, признанных аварийными в установленном порядке. Строительство зданий и сооружений социального и общественного назначения.
При соответствующем решении органа местного самоуправления, принятого по инициативе областных или местных органов власти, граждан или юридических лиц. На основе такого решения проводится открытый аукцион на право заключения договора развития территории между органом власти и лицом — победителем аукциона. Победителю аукциона, заключившему договор развития территории, земельный участок предоставляется бесплатно в собственность либо в аренду. В этом случае стоимость аренды устанавливается на уровне земельного налога. Градостроительный кодекс, ст. 46.1; 46.2: 46.3. Земельный кодекс, ст. 30 часть 2.1.
— Застройка межселенных территорий в целях жилищного и иного строительства, включая подготовку документации по планировке территории, строительство инфраструктуры и инженерных сетей.
По решению органа местного самоуправления, принятого по инициативе областных или местных органов власти, граждан или юридических лиц, предоставляются в аренду без торгов до 1 января 2010 года, то есть до утверждения схем территориального планирования по нормам, установленным ст. 4.1 закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ. А с 01.01.2010 по правилам, установленным ст. 4 того же закона.
Все земельные участки, выставляемые или не выставляемые на торги, должны иметь подготовленный и утвержденный местными органами власти градостроительный план земельного участка, поставлены на кадастровый учет, иметь прилагаемые технические условия на подключение к инженерным сетям с указанием платы за подключение.
Пузырь, который лопнул
Одной из общепризнанных составляющих причин разразившегося в мире и стране (не исключая и нашу область) финансового кризиса является раздувшийся пузырь безудержного роста рыночной стоимости жилья, которая на Южном Урале более чем в два раза превышает фактическую стоимость строительства. Этому также способствовала высокая инфляция, борьба с которой носит, на мой взгляд, достаточно примитивный характер.
По законам экономики этот пузырь со временем, набрав критическую массу, должен лопнуть. И вот время пришло. Упала покупательная способность населения, хотя она и до этого не была высокой. Некоторые застройщики и строительные организации имеют большие долги, у них нет достаточной ликвидности, они находятся на грани банкротства. Начали сокращать работы, останавливать стройки и отправлять кадры в бессрочный без оплаты отпуск, тем самым как бы сохраняя кадры, а фактически лишая специалистов возможности становиться на учет и получать пособия по безработице. Сохранять кадры — это, конечно, хорошо, поскольку к окончанию кризиса их можно растерять, как это произошло в начале девяностых годов. Но кризис рано или поздно пройдет, и возникнут условия для весьма значительного роста строительного рынка. Произойдет нормализация цен на жилье. Потребуются кадры. А значит, будут новые и порой излишние затраты на персонал, его наем и обучение. Впрочем, до этого еще надо дожить.
Причин много, но главная — коррупция
Что же способствовало возникновению и созданию этого пузыря и сегодняшнего состояния строительного рынка? Эти причины надо знать, чтобы не повторять ошибок в дальнейшем. Итак:
1. Алчность и коррупция застройщиков, банкиров, причастных к строительству ряда чиновников и коммерсантов-посредников. Разница между рыночной и фактической стоимостью жилья оседает в карманах застройщиков-монополистов и не доходит до непосредственных строителей-подрядчиков, которые получают ровно столько, сколько стоит сама строительная работа.
2. Отсутствие четкого, ясного и прозрачного регламента документооборота, определяющего взаимодействие чиновников органов властных структур, причастных к строительству, застройщиков и строительного сообщества. Четкий документооборот — это в первую очередь пресечение коррупции и резкое сокращение сроков получения разрешительных документов и сокращение сроков строительства.
3. Абсолютный нигилизм населения в вопросах знания и применения законодательства и других нормативных правовых актов. Впрочем, здесь и без «заслуг» государства, ровным счетом никак не занимающегося юридическим просвещением, не обошлось.
4. Существуют препятствия задействования Градостроительного и Земельного кодексов, которые в полном объеме в нашей области не работают. Это касается аукционов и ряда других вопросов. Материалы для аукционов по содержанию не соответствуют требованиям статей 30.1-2, 38.1-2 Земельного кодекса. По этой причине лицо, выигравшее на аукционе право собственности или право аренды земельного участка, вынуждено 1,5 — 2 года ходить по инстанциям и тратить денежные средства на сбор недостающих документов для проектирования. А эти документы в составе градостроительного плана земельного участка должны выдаваться бесплатно исполнительной властью победителю аукциона в недельный срок, что позволяет незамедлительно зарегистрировать право и начать проектирование.
5. Монополизация строительного рынка группой застройщиков, приближенных к чиновникам властных структур. Это препятствует созданию условий равной доступности земельных участков для потенциальных застройщиков и условий возникновения конкуренции среди застройщиков и строительного сообщества. Земельные участки выставляются на аукционы по завышенным ценам, тем самым пресекаются попытки прихода на строительный рынок дополнительных «нежелательных» конкурентов, действующих на рынке игроков. Не пресекается скупка земельных участков монополистами и коммерсантами для возможной перепродажи, не действует статья 284 Гражданского кодекса.
6. Контроль соблюдения и выполнения чиновниками законодательства практически отсутствует, не действует статья 8.1 Градостроительного кодекса.
Указанные причины являются также базовыми, основными и в процессе создания условий для процветания коррупции. Сегодня борьбу с коррупцией и чиновниками общество проигрывает. Понятно, что ликвидировать это зло полностью невозможно, но кардинально уменьшить его влияние и взять под контроль вполне реально. Президент нашей страны поручил Генеральной прокуратуре выполнять экспертизу законов и постановлений до их подписания с тем, чтобы исключить многочисленные ссылки, повторы, фразы позволяющие двойное толкование. Эта мера, думаю, может помочь в борьбе с коррупцией.
Что можно и нужно сделать
Из всех национальных программ главной, ключевой, является программа строительства доступного и комфортного жилья, и ход выполнения этой программы подготовит реальную почву и условия для выполнения остальных программ — здоровья, демографии, образования, аграрной.
Опросы общественного мнения показывают, что более 60 процентов населения Челябинской области (а это около 2,2 миллиона человек) нуждаются в улучшении жилищных условий, более 60 процентов женщин продуктивного возраста говорят, что не могут иметь детей из-за отсутствия жилищных условий. Собственных средств у населения нет. 80 процентов семей из числа нуждающихся не могут ни купить квартиру сразу, ни взять ипотечный кредит, ставший в кризисные времена еще более недоступным.
Высшие руководители нашего государства и правящей партии придают огромное значение выполнению национальных программ. Они заявили, что социальные программы будут выполняться в полном, установленном объеме. Правительство выделяет специальные финансовые средства для поддержания строителей путем выкупа государством построенного и незавершенного строительством жилья. Эта мера даст возможность строителям стать на ноги, погасить долги, начать вновь нормально работать, обеспечит строительство социального жилья, которое мало либо вообще не строится.
Правительству области надо решить, у кого и на каких условиях будет выкупаться готовое и незавершенное строительством жилье. Считаю, что в этом весьма щепетильном по многим вопросам деле необходимо участие общественных организаций строительного сообщества, которое сделает процесс выкупа прозрачным и понятным.
Но главное — нельзя забывать и про задачу обеспечивать в ближайшие годы строительство одного квадрата жилья на каждого жителя области.
Мне кажется вполне уместным, в связи с выделением государственных средств, функцией застройщика социального жилья наделить преобразованную Южно-Уральскую корпорацию жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ). Пусть эта структура привлекает без посредников подрядные строительные организации, оплачивает работу по фактической стоимости строительства жилья, а не по рыночной, и тогда стоимость жилья для областного бюджета (а это, если кто-то забыл, деньги налогоплательщиков) будет почти в два раза дешевле. Такое решение будет соответствовать и названию корпорации, и смыслу ее деятельности.
Кроме того, в нашем регионе не решен вопрос, где аккумулировать и держать средства платы за подключение к инженерным сетям обеспечения, как их расходовать и контролировать расход. Следует прекратить практику оплаты естественным монополиям непрозрачных сумм за подключение, а также практику бесплатной передачи монополиям сетей и сооружений, созданных за счет средств покупателей жилья. Помимо здравого смысла такой бесплатный «подарок» коммерческим предприятиям противоречит еще и Гражданскому кодексу.
Депутатам нашего Законодательного Собрания и правительству области необходимо принять ряд нормативных правовых актов, устраняющих вышеуказанные причины и создающих систему функционирования строительного рынка. Добротная система позволит структурировать работу чиновников всех уровней и предприятий, работающих в строительном рынке. Позволит уйти от текучки, даст время чиновникам заняться перспективой развития, вопросами повышения производительности труда и экономией энергоресурсов. А еще — пересмотреть и сократить штаты, убрать бездельников.
Надо пересмотреть положения об управлениях (отделов) органов властных структур. Более четко и однозначно сформулировать функции, задачи и ответственность каждого органа в целом. Определить, кому подчинен орган, с кем координирует свою работу.
Надо сократить срок ответов на обращение лиц до трех, максимум семи дней. Действующий месячный срок только порождает коррупцию. Находятся люди, готовые решить вопрос в недельный срок, но за определенную плату. Отсутствие четкости функций и задач порождает безответственность. В своей работе я столкнулся с таким фактом. Предприятие-застройщик, собственник земельного участка на межселенной территории, еще в ноябре 2007 года обратилось к главе муниципального района с просьбой включить образуемый новый жилой поселок в состав существующего поселения и одновременно перевести сельскохозяйственное назначение земельного участка в жилищное. Такую возможность предусматривают нормы статьи 4.1 закона от 29.12.2004 г. № 191‑РФ. В этой статье четко установлены и порядок, и сроки решения этого вопроса. Но вот уже как год руководители застройщика ходят по кабинетам. Собрали более десятка виз, но дело не решается.
И конечно же, нужна программа развития строительного рынка, без которой строительство одного квадрата жилья на жителя области недостижимо. Примерный смысл программы уже был опубликован в предыдущем выпуске «Стройплощадки». Но начать надо с разработки и утверждения правил регламента документооборота. Мною разработана такая схема. Она полностью соответствует действующему законодательству и позволяет в разы сократить количество необходимых для строительного проекта подписей, сократить время документооборота с нынешних 1,5 — 2 лет до буквально пары-тройки недель. Кроме того, есть и схема предоставления земельных участков для строительства (вместе с необходимыми пояснениями).
Если пригодится, буду рад.
СХЕМА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
— Жилищное строительство, включая дома многоэтажные и малоэтажные.
На открытых аукционах без предварительного согласования места размещения объекта продажа земельного участка в собственность или продажа права на заключение договора аренды такого земельного участка. Земельный кодекс, ст. З0. 1; 38.1.
— Индивидуальное жилищное строительство.
В аренду без торгов по заявлению гражданина или юридического лица. Администрация области или местного самоуправления (по принадлежности земельного участка) в течение двухнедельного срока может принять решение о проведении аукциона либо опубликовать в органе СМИ сообщение о приеме заявления на данный участок. По истечении месяца договор аренды заключается с заявителем, если в этот период не поступало других заявлений. При поступлении другого или других заявлений участок выставляется на торги. Земельный кодекс, ст. 38.1.
— Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного и иного строительства, включая подготовку документации по планировке территории, строительство инфраструктуры и инженерных сетей.
На открытых аукционах без предварительного согласования места размещения объекта продажа права на заключение договора аренды такого земельного участка. За победителем аукциона сохраняется право приобретения в собственность такого земельного участка. Земельный кодекс, ст. 30.2; 38.2.
— Развитие застроенных территорий. Снос многоквартирных домов, признанных аварийными в установленном порядке. Строительство зданий и сооружений социального и общественного назначения.
При соответствующем решении органа местного самоуправления, принятого по инициативе областных или местных органов власти, граждан или юридических лиц. На основе такого решения проводится открытый аукцион на право заключения договора развития территории между органом власти и лицом — победителем аукциона. Победителю аукциона, заключившему договор развития территории, земельный участок предоставляется бесплатно в собственность либо в аренду. В этом случае стоимость аренды устанавливается на уровне земельного налога. Градостроительный кодекс, ст. 46.1; 46.2: 46.3. Земельный кодекс, ст. 30 часть 2.1.
— Застройка межселенных территорий в целях жилищного и иного строительства, включая подготовку документации по планировке территории, строительство инфраструктуры и инженерных сетей.
По решению органа местного самоуправления, принятого по инициативе областных или местных органов власти, граждан или юридических лиц, предоставляются в аренду без торгов до 1 января 2010 года, то есть до утверждения схем территориального планирования по нормам, установленным ст. 4.1 закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ. А с 01.01.2010 по правилам, установленным ст. 4 того же закона.
Все земельные участки, выставляемые или не выставляемые на торги, должны иметь подготовленный и утвержденный местными органами власти градостроительный план земельного участка, поставлены на кадастровый учет, иметь прилагаемые технические условия на подключение к инженерным сетям с указанием платы за подключение.
Поделиться
