Все выше, выше и выше...

3 Сентября 2008

Построить даже отдельно стоящее высотное здание (не говоря уже о целых комплексах и микрорайонах) — дело непростое. Возникает ворох проблем как чисто технологических, так и градостроительных. Впрочем, материалы, техника и специалисты — это то, что можно просто купить. Но есть несколько факторов, которые только деньгами решить невозможно.

Четыре фактора проблем

Построить даже отдельно стоящее высотное здание (не говоря уже о целых комплексах и микрорайонах) — дело непростое. Возникает ворох проблем как чисто технологических, так и градостроительных. Впрочем, материалы, техника и специалисты — это то, что можно просто купить. Но есть несколько факторов, которые только деньгами решить невозможно.

1. Транспорт

Каждое здание в двадцать и более этажей (даже жилое) — это ежедневный приход и уход минимум нескольких сотен людей. А в случае, например, с бизнес-центром уровня «Челябинск-сити» — и вовсе нескольких тысяч. Каждая новая высотка, а тем более комплекс высотной застройки,— это новый транспортный узел на карте города с вытекающей из этого необходимостью оборудования большого количества парковочных мест для частных автомашин и создания удобной системы маршрутов и остановок разнообразного общественного транспорта.

Пожалуй, самые яркие примеры — практическая невозможность припарковаться возле офис-центра «Мизар» или в районе «Челябинск-сити» (здесь, правда, рядом с небоскребом возводят девятиэтажную парковку, но до нее по за-пруженным улицам Цвиллинга и Карла Маркса еще добраться надо).

Решение проблем парковок и остановочных комплексов в любом случае требует либо нестандартных решений типа подземной парковки (все тот же «Мизар»), либо привлечения дополнительных земельных участков. И то и другое очень дорого. К тому же в центре Челябинска найти свободную землю в необходимом количестве вряд ли вообще возможно.

2. Инженерные сети

Также вытекает из того, что высотные здания — это места массового скопления людей, у которых есть как деловые, так и личные потребности, вытекающие в необходимость иметь в большом количестве электричество, газ, системы отопления (в холодные месяцы), водоснабжения, вентиляции, канализации. А еще неплохо бы и инфраструктуру связи или систему кондиционирования воздуха.

Возводя высотное здание или комплекс, нельзя не учитывать возможности существующих инженерных сетей. Значительная часть из них в Челябинске просто не соответствует новым потребностям или сильно устарела, и есть необходимость в реконструкции. Прибавьте к этому физический дефицит мощностей, из-за которого, собственно, естественные монополисты (энергосетевые компании или водоканалы) и вводят тарифы на право подключения.

В итоге застройщикам приходится фактически за свой счет возводить новые инженерные коммуникации, как минимум на площади, прилегающей к новостройке, плюс платить огромные деньги за право подключиться к сетям. Все это сильно удорожает любой проект. (Эксперты говорят, что стоимость подключения одного киловатта мощности стоит около 17 тысяч рублей. Для обычной двухкомнатной квартиры, оснащенной стандартным набором бытовой техники: телевизор, компьютер, стиральная машина, холодильник, электроплита,— по разным оценкам, требуется от 5 до 15 киловатт. Перемножьте.— Прим. Д.М.) Но важнее скорее то, что каждая новая высотка, построенная в уплотнение к уже существующей застройке,— огромная головная боль. Опрошенные «Стройплощадкой» эксперты говорят о том, что гораздо проще и эффективнее построить инженерию под высотки с нуля и на новых, ранее не задействованных территориях.

3. Безопасность

Любое здание, предполагающее массовое скопление людей, будь то офисная или жилая высотка, концертный зал или, например, спортивная арена, предполагает иной уровень требований по части безопасности.

В Челябинске, когда речь заходит об этом, принято вспоминать прежде всего пожарную охрану. И речь чаще всего заходит не о несгораемых лифтах или незадымляемых лестничных пролетах, а о потребностях огнеборцев в крайне дорогостоящей высотной технике. И правда, многометровых лестниц и подъемников, без которых снимать людей с высот выше 14–16 этажей невозможно, у пожарной охраны раз-два и обчелся. А государство все как-то не спешит их приобретать. Более того, речь идет об обязательном строительстве в каждом комплексе высотной застройки собственного пожарного депо, что может привести к серьезному удорожанию всего проекта. Более-менее постоянно ходят разговоры, что пожнадзор в очередной раз отказывается утверждать проекты до момента закупки за счет строителей необходимой спасательной техники. Бизнесмены, естественно, не очень-то торопятся раскошеливаться. Их можно понять. Пожарные по-своему не менее правы.

Но если бы проблемы ограничивались только пожарной охраной! На самом деле все гораздо шире.

В случае возникновения любой угрозы все люди, находящиеся в здании, должны иметь возможность максимально быстро его покинуть. Первый приходящий в голову пример сколь печален, столь и показателен. Многие помнят, что в результате террористической атаки на башни-близнецы Всемирного торгового центра в Нью-Йорке (каждая — в сто с лишним этажей) погибло около пяти тысяч человек. Но ведь работало в этих гигантских офисных центрах в разы больше! И подавляющему большинству из них за полчаса, что у них было до обрушения зданий, удалось покинуть их. В стихийном порядке, без всякой организации (не до этого было, знаете ли). Несмотря на то, что все происходило в центре Манхэттена, набитого небоскребами, как банка с килькой.

А теперь вспомните особенности пропускного режима в любом офисном здании Челябинска, связанные с многочисленными турникетами, единственными лестницами и максимум двумя работающими лифтами, и спросите себя, сможете ли вы в случае чего быстро выбраться, скажем, из «Мизара»? Вот-вот.

4. Красота

Любое высотное здание или комплекс — своего рода символ. Символ технического и культурного развития территории. Символ вполне себе визуальный. Он будет радовать или мозолить глаза жителям и гостям города минимум сто лет. А значит, и художественные требования к архитектурной доминанте панорамы всегда особые. Здесь и собственная архитектурная и стилевая концепция, и необходимость органично вписываться в уже существующую застройку.

Вокруг степени архитектурного изящества строящихся и уже построенных в Челябинске высоток разговоров много. Мнения разные. Так и быть должно. Печалит другое. Если говорить о статусности высотных зданий, о том, что они становятся символом и визитной карточкой города, то и работать над амбициозными проектами должны архитекторы соответствующего уровня. Но люди уровня Нормана Фостера так до Челябинска и не доехали (хотя, скажем, в Астане появляются регулярно). А надо бы. Иначе вместо притягивающих взгляд зданий мы получим никому не нужные бетонно-стеклянные кубики и параллелепипеды.

Стратегия, политика и лоскутное одеяло

Эксперты, опрошенные корреспондентами «Стройплощадки», предлагают разные пути решения вышеописанных трудностей. Кто-то ведет речь о необходимости выделения под высотные комплексы больших неосвоенных участков и даже фактически о создании нового района города. Кто-то, наоборот, настаивает на том, что высоток в одном месте не должно быть много. Кто-то хвалит «Челябинск-сити», кто-то ругает.

Но большинство сходится в одном — говорить о масштабном высотном строительстве невозможно без грамотного генерального плана развития территории, будь то Челябинск, Магнитогорск или Миасс со Златоустом. И план этот должен быть рассчитан на многие десятилетия вперед.

Но создание генплана, в свою очередь, невозможно без четко определенной и выверенной стратегии или даже доктрины развития города, где прописано, каким власти и жители города хотят его видеть. Аспектов, которые должна учитывать стратегия, множество: геополитический, экономический, транспортный, культурный, научно-техническое развитие и прочее, и прочее…

Но создание «длинных» стратегий развития — вопрос не экономический, но политический. И здесь строительная отрасль, безусловно, имеет большую политическую составляющую.

К сожалению (и это проблема не только и не столько Челябинска), сегодня горизонт планирования властями будущего зачастую не превышает срок нахождения конкретного представителя власти на своем месте. Максимум, о котором ведется речь,— 2020 год, до которого осталось какое-то десятилетие с хвостиком. По меркам срока жизни зданий, тем более высотных,— мелочь. К тому же предыдущий генплан был принят при Вячеславе Тарасове, большинство начинаний которого сменивший его на посту мэра Челябинска Михаил Юревич не поддержал. И сегодня стратегическое планирование развития города по факту подменяется стихийными и тактическими по своей сути баталиями вокруг интересов и конкретных проектов вполне определенных бизнес-групп. Примеров хватает. Это не хорошо и не плохо. Просто так есть.

Но до тех пор, пока так будет продолжаться, нет шансов на то, что панорама Челябинска с высоты птичьего полета когда-нибудь перестанет напоминать разорванное во многих местах лоскутное одеяло.


Публикации на тему
Новости   
Спецпроекты