Малоэтажка: мимо спроса?

При всем богатстве выбора

На днях в газете «Коммерсант» было опубликовано коммерческое объявление о завершившемся исследовании рынка загородной недвижимости Челябинской области. Одна из маркетинговых компаний уверяет, что имеет полную базу данных более чем на 50 проектов коттеджных и прочих пригородных и загородных поселков, возводящихся на территории Южного Урала, и предлагает (естественно, за нехилую плату) результаты своих наблюдений.

Проектов разного рода поселков и жилых комплексов разной степени закрытости, элитности, уровня комфорта и цен действительно заявлено немало. Для краткого обзора достаточно посмотреть на многочисленные рекламные щиты и растяжки, установленные в областном центре.

Понять, какие территории являются лидерами в строительстве пригородного и загородного малоэтажного жилья, также несложно — это граничащие с Челябинском Копейск и Сосновский район, а также курортные окрестности Магнитогорска, Миасса, Златоуста и Чебаркуля.

Виды предлагаемого пригородного и загородного жилья также отличаются разнообразием: и относительно скромные дома эконом-класса, и коттеджи, и закрытые (или так называемые «клубные») поселки, и таунхаусы, сочетающие в себе качества дома и квартиры.

Тем не менее в начале этого года наблюдателями и риелторами были отмечены тенденции к снижению спроса на дорогую загородную недвижимость. Кто-то называет это временным явлением, но часть специалистов прогнозирует провал многих строительных проектов. На чем основываются пессимистичные прогнозы? Попробуем разобраться.

Нерыночные сложности

На пути малоэтажного пригородного жилья лежит множество факторов, негативно влияющих как на скорость строительства, так и на цену жилья. Собеседники «Стройплощадки» выделили несколько основных препятствий.

Неимоверная дороговизна и другие сложности при подключении к энергоресурсам и создании инженерной инфраструктуры поселков.

По словам опрошенных «Стройплощадкой» представителей строительных компаний, с водоснабжением и канализацией проще: воду всегда можно найти с помощью бурения скважин, да и автономные системы канализации и очистки стоков — вещь вполне реальная. Особые сложности возникают лишь при подключении к электроэнергии и особенно к газу (он нужен даже больше электричества, как топливо для мини-электростанций, отопительных и водонагревательных систем). Долго и дорого — это как минимум, а есть еще и коррупционные моменты. В итоге, по словам строителей, затраты на возведение инженерных коммуникаций и их подключение к поставщикам энергоносителей, как правило, составляют треть от себестоимости строящегося жилья. А если участок расположен относительно далеко от существующих энергетических и газовых магистралей или для подключения дали не совсем близкую или удобную точку — тогда процент «инженерки» в общей себестоимости жилья и вовсе может взлететь до 70.

Впрочем, многие застройщики находят своеобразный выход из положения — они возводят лишь коробку дома, предоставляя владельцу лишь подготовленные точки подключения и технические условия. Остальное покупатель должен сделать самостоятельно.

Затруднения при финансировании строительных проектов

Поселки в пригородах возводят, как правило, малые и средние строительные компании. Получить финансирование строительства в банках им не в пример сложнее — небольших собственных активов, годных для передачи в залог (техника да земля, и то если есть), как правило, не хватает на получение нужной суммы. К тому же крупным банкам куда интереснее работать с крупными же холдингами, ворочающими на панельках многомиллиардными оборотами. А небольшие региональные банки вряд ли способны потянуть даже не самый крупный строительный проект: собственных средств попросту не хватит.

Вот и приходится многим строителям возводить вместо целых поселков по домику-два в год, и то за счет инвесторов и дольщиков, финансирующих строительство собственных домов из доверия к застройщику. При этом всем известно, что оптом дешевле: на больших объемах себестоимость строительства снижается. А значит, могла бы снизиться и цена.

Транспортная неопределенность

С одной стороны, вопрос транспортной доступности, пожалуй, главный при выборе покупателем пригородного или загородного жилья. С другой стороны, ни для кого не секрет, что Челябинск, несмотря на все усилия властей города (оплачиваемых щедрыми вливаниями властей области), все чаще утопает в пробках, в том числе на большинстве въездов в областной центр. Строительство многочисленных пригородных поселков вполне может привести к увеличению ежедневного транспортного потока за счет ездящих на работу в центр города владельцев вновь построенной недвижимости.

Эту проблему никак не решить без долговременной транспортной стратегии, учитывающей новые тенденции. К тому же эта стратегия должна быть построена исходя из интересов не только Челябинска, но и близлежащих территорий. В последнее время много говорится о так называемых агломерационных процессах. Выработка совместной транспортной стратегии развития — самый реальный повод дать старт этим позитивным вещам на Южном Урале. Выгода для всех сторон — мэрии Челябинска, властей пригородных территорий, бизнеса и, наконец, потребителя — очевидна.

Впрочем, все эти факторы, наряду со значительными временными потерями, связанными с долгим процессом оформления необходимых землеотводных и предстроительных формальностей, а также с ростом зарплат в строительной отрасли и ростом цен на стройматериалы, лишь часть проблем. Но, пожалуй, главная опасность для всего сегмента пригородного и загородного жилья лежит в чисто рыночных ошибках, допускаемых инвесторами и строителями.

Стройте дешевле — продадите больше

Даже краткий анализ предложения и рекламных кампаний на рынке показывает, что подавляющее большинство поселков рассчитаны исключительно на очень богатых людей. Как правило, цены на квадратный метр жилья за городом вполне сопоставимы с ценой недвижимости в центре Челябинска, а общая цена домовладения начинается с пяти-шести миллионов рублей. Верхний предел цен ограничен лишь возможностями покупателя.

— Наш регион, конечно, не беден, но у нас в области нет столько богатых людей, сколько предлагают элитной загородной недвижимости. Те же богачи, что есть, в своем большинстве уже имеют загородное жилье и даже обеспечили им всех своих родственников,— говорит представитель одной из риелторских фирм Челябинска, просивший не называть его имя.— Да, некоторую часть, особенно в курортных местах, на берегу озер скупают богатые свердловчане, бизнесмены из северных территорий и даже москвичи. Но все равно предложение превышает спрос.

Проектов, рассчитанных на сегодняшний российский (и южноуральский) средний класс, немного. Из качественных предложений навскидку всплывает лишь поселок «Премьера» (окраина поселка Октябрьского), где низшая граница цен начинается от трех с небольшим миллионов за 120 метровый двухэтажный таунхаус. А вот стандартный трехэтажный 180-метровый таунхаус там же обойдется уже в пять с лишним миллионов.

Есть предложение и в эконом-классе — поселок «Петровский-2», рассчитанный на более чем тысячу домовладений и возводимый при участии Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска (АПСО). Стандартный 100-метровый дом с участком в пять соток, по уверениям представителей АПСО, обойдется покупателю примерно в 2,5 миллиона рублей. Но предложение такого уровня единично. К тому же пока что идет строительство лишь отдельных домов, а активная фаза возведения поселка начнется лишь в следующем году.

— Впечатление такое, что те, кто возводят пригородные малоэтажные поселки, попросту не изучали потенциального покупателя,— сетует социолог, директор Уральского аналитического центра (УрАЦ) Артем Перехрист.— А если и изучали, то лишь по наитию, основывая выводы на предыдущей практике продаж. Она состояла в том, что в условиях дефицита жилья и фактического отсутствия иных инструментов инвестирования в стране покупатели возьмут все, что будет построено и по любой цене.

В качестве доказательства социолог привел результаты исследования потребительского спроса на загородную жилую недвижимость, проведенного УрАЦ весной этого года.

— Бесспорно, рынок загородного жилья имеет серьезные перспективы,— говорит Артем Перехрист.— Несмотря на то что лишь около 10 процентов опрошенных заявили, что у них есть планы по улучшению жилищных условий в ближайшие три года, значительная часть из них готовы при определенных условиях выбрать именно дом за городом, а не квартиру в многоэтажке. Так, 56 процентов заявили, что согласились бы жить в загородном поселке, если он дает такой же комфорт, что и квартира. А при одинаковой стоимости дома и квартиры более трети опрошенных выбрали бы именно загородный дом.

Удалось социологам и составить социально-демографический портрет потенциального покупателя жилья в ближайшие шесть лет. Пожалуй, самая интересная черта портрета — уровень платежеспособного спроса. Потенциальный покупатель оценивает оптимальную стоимость квартиры в многоэтажном доме в 1,5–2,5 миллиона рублей, а цену загородного дома — в 1,8–3 миллиона рублей. При этом при одинаковой цене дома и квартиры выберет именно дом.

— В ближайшие три года мы прогнозируем уровень платежеспособного спроса на пригородное малоэтажное жилье в размере пяти-шести тысяч домовладений ежегодно,— констатирует Артем Перехрист.— Но это лишь при сопоставимом с квартирой комфорте, прежде всего коммунальном, и цене домовладения в 2,5–3 миллиона рублей, устраивающей большинство опрошенных. Выше этой цены спрос резко падает. Мне кажется, что строителям стоит всерьез призадуматься над тем, чтобы удешевлять проекты и снижать цены. Иначе они рискуют не продать то, что уже возводят.

Если продолжить расчеты исследователей УрАЦ, то шесть тысяч домов по три миллиона каждый — это 18 миллиардов рублей в год. На три ближайших года и вовсе 55 миллиардов. Неплохой кусок для того, кто не поленится и подстроится под нужды потребителей. Иначе «одноэтажная Россия» на Южном Урале так и останется всеобщей мечтой.