Большой рывок малоэтажки

Валерий ШОПОВ, министр строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области:

- В последние годы на Южном Урале неуклонно растет интерес к строительству малоэтажного и индивидуального жилья. Об этом говорят цифры. Если в 2000 году доля малоэтажки составляла двадцать процентов от всего построенного в области жилья, то в 2007-м — уже более сорока. В количественном выражении это около 700 тысяч квадратных метров. Налицо удвоение объемов, и это еще не предел: нужно идти дальше.

Конечно, есть ряд проблем, с которыми приходится сталкиваться. Это отсутствие документов градостроительного проектирования или их несоответствие требованиям федерального законодательства, сложный механизм перевода пригодных для малоэтажного и индивидуального строительства земель иных категорий в земли поселений, отсутствие утвержденных типовых проектных и технологических решений объектов малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. Но все эти проблемы вполне решаемы.

В этом году мы начинаем реализацию областной программы в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», направленной на развитие малоэтажного строительства. Общий объем финансирования подпрограммы в 2008–2010 годах составляет 723 миллиона рублей. Средства областного бюджета пойдут на приобретение у проектных организаций на конкурсной основе типовых проектов малоэтажной застройки и строительство инфраструктуры.

По данным за первые четыре месяца этого года для комплексной малоэтажной застройки были предоставлены земельные участки общей площадью 261 гектар. Ориентировочный ввод жилья на этих территориях составит не менее 180 тысяч квадратных метров. Также в этом году мы прошли конкурсный отбор в Росстрое на участие в федеральной программе «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой для освоения в целях жилищного строительства». 120,5 миллиона рублей будет направлено из федерального бюджета на создание коммунальной инфраструктуры поселка «Новое Поле», строительство которого планируется начать в 2009 году в Сосновском районе.

Одной только Южно-Уральской корпорацией жилищного кредитования, строительства и ипотеки (бывшее ЮУ АИЖК), созданной правительством области, строится семь малоэтажных поселков. Есть и другие, менее масштабные застройщики.

Главное — при реализации проектов необходимо четкое взаимодействие всех структур власти, а также инфраструктурных монополий, инвесторов и застройщиков. Только в таком случае можно добиться действительно комплексного освоения территорий, которое подразумевает не только строительство жилья, но и дорог, поликлиник, детских садов, школ, создание рабочих мест.

Жизнь в пригороде

Владимир КОТОВ, глава Сосновского района:

- Наш район пригородный — до Челябинска рукой подать, и не случайно поселковой застройке мы уделяем особое внимание. Достаточно сказать, что из ста с лишним тысяч квадратных метров сданного в прошлом году в районе жилья 90 процентов приходится на малоэтажную застройку. В этом году планируем ввести уже около 120 тысяч квадратов при той же доле малоэтажки. Уже не только состоятельные челябинцы, но и люди со средним уровнем доходов предпочитают жить в экологически чистом месте, на лоне природы. А потому новые коттеджные поселки в нашем районе в последнее время растут как грибы.

Активно идет застройка поселков Терема (у Градского Прииска) и Светлого (недалеко от Рощино). Участки для Светлого были выделены под индивидуальные застройки еще в 90-х годах прошлого века. Этот поселок строится в пять очередей, и 70 процентов малоэтажных домов уже возведено. Правда, в таких вот «старых» поселках, где нет единого инвестора, застройка идет медленно, у людей не хватает средств. Другая проблема в том, что в них зачастую нет инженерной инфраструктуры — водопровода, канализации, газа…

Зато в нововозводимых поселках эти блага цивилизации предусмотрены изначально. Заказчик-застройщик уже в генплане предусматривает прокладку инженерных сетей и объектов соцсферы. К примеру, в поселках Малиновка и Осиновка челябинская компания ООО «Стройком» еще до возведения коттеджей планирует построить детсады, школу, магазины… Уже разработан генеральный план этих поселков, в числе застройщиков которых, кроме «Стройкома», инвестиционная компания «Западный берег», ООО «Дом-универсал».

Две крупные площадки под коттеджную застройку выделены у деревни Шигаево — ООО «Уралметаллургстрой» и областной корпорации жилищного строительства и ипотеки. Компания «Экодом», принадлежащая известному челябинскому предпринимателю Артуру Никитину, не только выпускает клееные деревянные конструкции для строительства малоэтажных домов, но и возводит у Нового Кременкуля целый поселок. Двадцать домов уже построено, в ближайшее время будет введено еще столько же.

Один их самых масштабных проектов — строительство целого города-спутника Челябинска на 150 тысяч жителей у поселка Саргазы. Застройщиком мегапроекта, получившего название «Город-сад», выступает челябинская компания ООО «Югозападжилстрой». Институт «Челябинскгражданпроект» уже разработал генплан города-спутника, на подходе и проект планировки. Другой впечатляющий проект строительства подобного мини-города «Солнечная долина» предлагает компания «Ренова-строй- групп», принадлежащая Виктору Вексельбергу. Сейчас разрабатывается концепция застройки, генеральный план. Впрочем, эти два проекта скорее дело будущего.

А вот проекты, реализация которых уже идет либо начнется в самое ближайшее время. Деревня Таловка в скором будущем, похоже, превратится в аналог столичных Черемушек — с десяти- и шестнадцатиэтажными высотками и всей инфраструктурой. Челябинская компания ООО «Большая Таловка» намерена возвести здесь целый городской микрорайон на 230 тысяч квадратных метров. А в поселке Западном, на берегу Шершневского водохранилища, планирует вести массовую застройку областная корпорация жилищного строительства и ипотеки, а также другой инвестор — инвестиционная компания «Западный берег».

Проблему жилищной застройки нужно решать в комплексе, одновременно заботиться и о создании всей социальной инфраструктуры каждого отдельно взятого села, поселка. Только тогда жизнь в них станет комфортной, благоустроенной, а люди не будут ощущать себя оторванными от удобств городского бытия.

Поселки — то, что должен строить малый бизнес

Владимир БУРЛАКОВ, президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска:

- Малоэтажное жилье, в том числе разного рода пригородные комплексы и поселки,— это вотчина прежде всего малого строительного бизнеса. Хотя и средние компании, к которым я отношу те несколько десятков, что сегодня успешно и большими объемами строят многоэтажки в Челябинске и городах области, уже обратили внимание на этот сегмент. Те или иные задумки и проекты есть почти у всех, а многие и вовсе начали прицениваться и покупать участки земли.

Поселки — именно то, что должен делать малый и средний бизнес. Крупным компаниям строительство поселков неинтересно по многим причинам. С одной стороны, они не очень дорогие, особенно по меркам гигантов, даже челябинских. С другой стороны, при их возведении нужно проявлять расторопность, гибкость, чуткость к изменениям конъюнктуры. Средние и малые компании обладают этими качествами. И относятся к подобным проектам внимательнее и бережнее, поскольку для них они имеют куда большую важность.

Многие сложности связаны с тем, что финансировать проекты малоэтажных поселков непросто. Прежде всего это относится к малым и средним компаниям, у которых собственных активов и ресурсов крайне мало. Крупный бизнес может перенаправить свои внутренние финансовые потоки, а вот среднему бизнесу это уже не под силу. Поэтому часто можно видеть то, что компании возводят дома исключительно под заказчика, и строят мало — по домику, по два.

Но самая большая беда в том, что сегодня банки относятся к строительным проектам подобного рода весьма прохладно. С одной стороны, они ссылаются на то, что им финансировать многие проекты трудно из-за особенностей текущего законодательства. С другой стороны, крупные банки «упали» на крупные же строительные компании. Местные филиалы крупных столичных банков зачастую не вправе принимать самостоятельные решения даже по мало-мальски значимым суммам, а до банков поменьше тема финансирования строительных проектов по большому счету не дошла. Региональным же банкам финансировать строительные проекты порой просто не под силу, хотя бы потому, что они сами, как правило, маленькие и попросту не обладают необходимыми средствами. Да и чего скрывать: стройка — вещь прибыльная, но во многом очень рискованная.

Еще одна сторона вопроса: прецедентов успешно завершенного строительства достаточно крупного малоэтажного загородного поселка пока что нет. Никто еще ничего не построил, все больше занимались куплей-продажей земли. И это касается в том числе местной власти. Исключения есть, но они, увы, пока редки.

Спрос на малоэтажное жилье, уверен, есть, и огромный. Малоэтажка при прочих равных условиях, прежде всего в плане цены, может в перспективе забрать до 70 процентов того объема, что сегодня выдают на-гора в виде многоэтажных домов, прежде всего панельных. При цене ниже панельки жить в собственном доме недалеко от городской черты — это же сказка.

Понятно, что многие, и прежде всего крупные, компании, выпекающие панельное жилье, словно блинчики, мягко говоря, не заинтересованы в развитии малоэтажного строительства. Да, наверное, процесс развития строительства пригородного жилья необратим, но возглавить его, как учат классики, гиганты нашей строительной отрасли не желают. Прежде всего потому, что малоэтажное жилье — это более низкий уровень оборачиваемости средств и доходности. И здесь интересы крупного бизнеса, увы, пока выше интересов потребителей.
 

«Дорогой» спрос близок к удовлетворению

Евгений ПАШНИН, директор агентства недвижимости «РИАН»:

- Челябинск — промышленный город, с множеством крупных предприятий. И люди прекрасно понимают, что с точки зрения экологии лучше жить не в самом городе, а рядом с ним. При этом дачи, столь распространенные в советское время, отходят на второй план. Люди покупают не временное летнее жилье, а капитальный дом, в котором будут жить всей семьей постоянно.

Устойчивый спрос на пригородное жилье появился лишь несколько лет назад. С одной стороны, причина очевидна — у людей появилось больше денег. С другой стороны, упал и уровень цен (имеется в виду цена не за метр, а общая цена домовладения). Спрос удовлетворяется за счет конкуренции: застройщики сейчас предлагают множество проектов — от элит-класса до эконом.

Покупают пригородное жилье, как правило, семьи, в том числе молодые, которые прочно стоят на ногах финансово. Это либо владельцы собственного бизнеса, либо те, у кого высокооплачиваемая работа. Как правило, они меняют квартиру в городе на дом, коттедж или таунхаус в пригороде. Спросу помогает и то, что многие банки готовят под вновь вводимые пригородные поселки специальные кредитные программы. Процентов 60–70 наших клиентов используют ипотеку или кредиты, и это касается в том числе коттеджей или таунхаусов.

Еще одна тенденция: хозяева продают загородные дома, которые были построены некоторое время назад в индивидуальном порядке. Как показывает практика, люди хотят жить в цивилизованных поселках с полной инфраструктурой и иметь соседей, близких по социальному статусу. Кроме того, в семьях есть дети, а им необходимо общение с другими детьми.

Впрочем, рынок строительства и продаж пригородного жилья таит и достаточно серьезные опасности. Связано это с тем, что большая часть проектов рассчитана на состоятельных людей, уровень цен за домовладения, как правило, начинается от пяти миллионов рублей. Но столь «дорогой» спрос уже близок к удовлетворению, и для многих застройщиков существует опасность не продать «продукт». Мы это ощущаем, в том числе и потому, что в наше агентство обращаются все новые строительные компании, которые раньше отдавали эксклюзивные права на продажу пригородного жилья нашим коллегам. Теперь же застройщики начинают передавать право на продажу сразу нескольким риелторским компаниям в надежде найти хозяев тому, что строится или уже построено. Но дом или таунхаус в загородном поселке продать не так просто, как, скажем, квартиру на улице Братьев Кашириных,— слишком индивидуален этот формат жилья.

На мой взгляд, застройщики должны начать упрощать проекты. Сейчас заявляется слишком много грандиозных объектов, на самом деле все должно быть гораздо проще. Необходимо снижать как уровень конечных цен, так и, естественно, себестоимость строительства. Прежде всего за счет использования иных материалов и технологий. Тогда удастся затронуть более низкую ценовую категорию спроса. Уровень цен в 2–4 миллиона рублей за дом — это реальная альтернатива городской квартире.

Отдельная тема — транспортная доступность новых поселков и комплексов, ведь именно этот критерий является важнейшим при выборе пригородного или загородного жилья. Считается, что десятикилометровое расстояние от границы города — это пригород, если больше — пишут уже не километры, а время, необходимое для того, чтобы добраться до центра города. Думаю, что порог транспортной доступности, если ездить на работу каждый день,— максимум полчаса. Пока что существующей транспортной инфраструктуры Челябинску и пригородам хватает. Но уже через пару лет, когда введут в строй запланированные к сдаче жилые комплексы и поселки, положение осложнится. Остается надеяться, что программы дорожного строительства, запланированные в области и городе, будут выполнены в полном объеме и транспортного коллапса не будет.

«Хотелок» много, но построят поселки не все

Станислав САДОВНИКОВ, генеральный директор компании «Стройальянс»:

- При всей многочисленности объявленных проектов по строительству разного рода пригородных поселков и комплексов есть серьезная разница между понятиями «собираются строить» и «строят». «Хотелок» много, но из десятка проектов, планирующихся к возведению и о которых уже объявили, в лучшем случае реализуются два. И все поняли, что на этом можно неплохо заработать, так же как и на любом строительстве. Но желающие их строить (а большинство из тех, кто желает, увы, непрофессионалы в строительстве), потыкавшись, поняли, что не все так просто. Построить хороший поселок с инфраструктурой (а именно такие пользуются спросом) — это не менее сложно, чем построить микрорайон или даже небольшой город.

Строить поселок — значит делать генплан, сети, экспертизу комплексной застройки проходить. Единственное, чего не требуется,— проходить экспертизу собственно дома. Но 90 процентов усилий потребуется на сбор техусловий и организацию комплексной застройки. А строить надо комплексно. Потому что высокоэтажный дом, например, можно как-то ввинтить в уплотнение к другим, а вот уплотнять малоэтажными домами существующую застройку нельзя. Глупо просто и невыгодно. Хотя некоторые и делают.

Знаю и то, что некоторые проекты, весьма громкие, на сегодня заморожены. В силу того, что нет инвесторов, того, что непонятен спрос.

Да, это модно, это современно, людям это нужно. Три года назад, когда мы начинали свой проект — клубный поселок «Премьера», людям приходилось рассказывать, что такое таунхаус, уговаривать их, убеждать, что жить за городом хорошо. Сейчас никому ничего рассказывать не надо — все всё знают и понимают. Мода, растущий уровень спроса и возможностей населения, в том числе автомобилизация, толкают спрос на пригородные поселки вверх. Все это в свое время наблюдалось в развитых странах Запада. И эти тенденции длинные. Так, в Германии жить в многоэтажках вообще считается моветоном. Работать в небоскребах — да, а вот жить — нет. И они правы.

Жилье, в том числе загородное, безусловно, дороже, чем оно должно стоить. Но эта дороговизна — последствие ситуации 2004–2005 годов, когда квартиры были инструментом инвестиций. Вслед за ростом цен на жилье начинают расти цены на комплектующие, материалы. Строительство домов ведь комплектуется монополиями или олигополиями. Энергетика — монополия, металлурги, цементщики, производители нерудных материалов — по факту олигополии. А ведь это все наши основные поставщики. И когда всем три года талдычили, что у строителей сверхприбыли в 200–300 процентов, монополии говорят: «Эй, а мы? Ребята, делиться надо».

Кстати, к вопросу о ста процентах прибыли у строителей, о которых все говорят. Возьмем торговца, у которого оборот капитала длится месяц и при этом прибыль — 10 процентов. Крутаните 12 раз в году один и тот же капитал. Даже при простом воспроизводстве это будет 120 процентов прибыли в год. У строителей оборот капитала не меньше года. И чего тут возмущаться прибыли в 100 процентов? Почему не возмущаются прибылью торговли?

Каждому сегменту рынка малоэтажного жилья соответствует своя оптимальная технологическая линия. Где-то пользуется спросом жилье из деревянного бруса. Хотя лично я его не люблю, но знаю энтузиастов, тех, кто хочет жить в таком жилье. Будет востребована и стандартная технология кирпичного домостроения. Дома из минплиты и пенопласта тоже будут.

Жилье хорошо сравнивать с автомобилями. Что мы хотим от авто? Чтобы было красиво, удобно, чтобы ездила, чтобы марка была брендовая. И чтобы не ломалось ничего. Но ведь того же самого мы хотим от дома! Мы еще не привыкли марку дома спрашивать. Пройдет лет десять, и точно так же будут говорить: «У меня дом — от «Дон-строя». Или: «в «Премьере», «от «Стройкома» — и так далее. Брендовые марки появятся, коль это продукт потребления.

Цены не всегда зависят от строителей

Сергей ЕЛИЗАРОВ, заместитель генерального директора ООО «Технополис» (центр загородной жизни «Солнечная долина»):

- В первую очередь бум спроса на пригородное или загородное жилье связан с общим подъемом экономики. У людей появились новые возможности для того, чтобы, в первую очередь, позволить себе более экологичное жилье. Основной мотив покупки именно экология. Более чистый воздух, зачастую близость к водоему. Еще один момент, влияющий на спрос,— традиционная для России тяга к большому родовому гнезду. Дерево посадить, детей вырастить и дом построить. Сегодня у достаточно большого количества людей появилась возможность это реализовать.

Главный критерий при выборе того или иного предложения на рынке — месторасположение. Наличие транспортной магистрали, подъездных путей к своему дому. Плюс важна роза ветров — кто захочет жить с подветренной стороны промышленных предприятий? А вот фактор близости к городу играет значение для тех, кто планирует переселиться в этот дом, для кого это жилье станет основным или вторым, но никак не является дачным, летним вариантом.

Для любых коттеджных и прочих поселков определяющим также является наличие инженерной инфраструктуры, в первую очередь газа. Отсутствие голубого топлива делает сверхвысокой цену коммунального обслуживания — отапливать за счет электричества ОЧЕНЬ дорого. Плюс наличие подведенных электросетей, и очень желательно решение по водоснабжению и особенно водоотведению.

Если говорить о социальной инфраструктуре, которую застройщики новых поселков и комплексов частенько ставят себе в плюс, то, скажем, при строительстве коттеджных поселков закрытого типа, прежде всего элитных, ничего этого не нужно. Никто из покупателей такого жилья никогда не будет водить ребенка в местную деревенскую школу или детсад, водитель будет отвозить таких детей в элитные учебные заведения Челябинска. Ставить супермаркет тоже невыгодно: проходимость низкая из-за небольшого числа потенциальных покупателей, а в маленькие магазинчики никто из богачей не пойдет.

Если же рассуждать о цене… К счастью, экономика продолжает развиваться, и постепенно (не буду углубляться в разговоры о развитии среднего класса) все больше и больше людей имеют возможность покупать хорошее, экологичное, дорогое жилье. Цены на такие дома начинаются от 40–45 тысяч рублей за квадратный метр и доходят, как правило, до 8–10 миллионов рублей за домовладение. К тому же в нашей стране не развит фондовый рынок, и у людей, в том числе богатых, практически нет надежных инструментов инвестирования денег внутри страны. Вот и вкладывают все в жилье.

Впрочем, на цену влияет множество факторов, которые подчас не зависят от воли строителей. Если проект возводится с чистого листа, то первым камнем преткновения будет земельный вопрос. Могут дать не тот участок и не там. Во-вторых, чиновничья система работает очень долго. Работы по принципу «одного окна» как не было, так и нет. Хотя здесь многое зависит от масштаба. Если под застройку планируется взять гектаров двадцать, то оформить все реально за полгода, причем вместе с генпланом. Если же брать, как Виктор Вексельберг, 580 гектаров, то он уже только предпроектными работами занимается третий год.

Другой важный и серьезный вопрос — цена инженерной инфраструктуры. Если существующих сетей нет неподалеку от участка, в километре-другом, можно за строительство и не браться. Кроме того, есть такое понятие, как лимиты, и получить, скажем, по 15 киловатт на коттедж — занятие трудное. В итоге затраты на строительство инженерных сетей и подключение в зависимости от удаленности от продавца тех или иных энергоносителей могут составлять в некоторых случаях вплоть до 70 процентов себестоимости жилья.