Наши эксперты

4 Мая 2008

Владимир ДЯТЛОВ, первый вице-губернатор Челябинской области:
- В целом я доволен результатами прошлого года. Впервые в прошедшем году мы перешли из категории регионов, которые были на уровне среднего или ниже среднего по вводу жилья на одного человека, в регионы-лидеры, которые превышают общероссийский показатель. Анализ показывает, что те территории, где более активно прирастают жильем, в целом и экономически развиваются более высокими темпами.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ЛОКОМОТИВ ЭКОНОМИКИ

Владимир ДЯТЛОВ, первый вице-губернатор Челябинской области:


- В целом я доволен результатами прошлого года. Впервые в прошедшем году мы перешли из категории регионов, которые были на уровне среднего или ниже среднего по вводу жилья на одного человека, в регионы-лидеры, которые превышают общероссийский показатель. Анализ показывает, что те территории, где более активно прирастают жильем, в целом и экономически развиваются более высокими темпами. Такая же картина и у нас в области: города и районы, в которых идет интенсивное строительство, показывают более высокий показатель экономической активности. Мы уже перегнали Свердловскую и Курганскую области и большинство регионов Тюмени.

В то же время мы не ожидали, что так быстро придется столкнуться с новой ситуацией, когда впервые за последние 15 лет строители оказались в дефиците. В дефиците и строительные материалы. «Благодаря» этим двум тенденциям у нас произошли не очень приятные вещи, такие как рост стоимости строительно-монтажных работ, стройматериалов, резкий рост зарплат у строителей.

Во всем есть свои плюсы и минусы. Для того чтобы стать инвестиционно привлекательной, отрасль должна получить конкурентные экономические стимулы, которые притягивают новые, дополнительные ресурсы, потому что вложение в такие проекты становится выгодным и перспективным.

Кроме того, в стадии реализации находятся несколько проектов по расширению действующего цементного производства, строительству новых заводов. Многие инвесторы вкладывают деньги и в проекты по строительству предприятий по выпуску мелкоштучных изделий, различных модификаций кирпича, шлакоблоков, пенобетона. Эти заводы и заводики растут как грибы, потому что их продукция очень востребована. Пользуются высоким спросом и предприятия, которые оказывают машинно-технические услуги — предоставляют экскаваторы, краны, автобетоносмесительные установки. Идет закуп новой техники, строительная отрасль не просто зарабатывает деньги, но и вкладывает средства в собственную модернизацию.

Все это позволяет делать оптимистические прогнозы, что строительная отрасль будет продолжать развиваться опережающими темпами и, кроме того, будет являться своеобразным локомотивом, который тянет за собой целую цепочку отраслей, развивающихся благодаря строительном буму.

В планах области — продолжение увеличения объемов жилищного строительства. К 2020 году должны выйти на объем около 4 миллионов квадратных метров жилья. В ближайшие годы можно предсказать еще и процесс смены качества жилья. Очень важны и две темы, которые обозначил губернатор области Петр Сумин,— комплексное благоустройство села и программа «Чистая вода». Мы пользуемся технологиями девятнадцатого века для очистки воды, которую используем для питья, и фактически загрязняем единственный источник чистой воды. Масштаб этой проблемы настолько велик, что с наскока, даже большими денежными ресурсами, ее не решить.

 

О БИЗНЕСЕ СРЕДНЕМ ЗАМОЛВИТЕ СЛОВО

Владимир БУРЛАКОВ, президент Ассоциации предприятий строительной отрасли города Челябинска (АПСО):

- В строительной отрасли, как и в любом бизнесе, есть крупные компании, лидеры рынка. В Москве это структуры по-настоящему мирового уровня, в Уральском федеральном округе крупной строительной компанией можно считать любую, чей годовой оборот превышает миллиард рублей. В Челябинской области таких компаний от силы десяток.

Основу же экономики всего мира, в том числе и строительной отрасли Южного Урала, составляет средний бизнес, а точнее, средний и малый бизнес. Сегодня на долю компаний среднего и малого бизнеса приходится, по некоторым подсчетам, до 70 процентов всех выполненных в регионе строительно-монтажных работ. А если учитывать, что большая часть крупняка юридически представляют из себя холдинги порой из 30–40 компаний, то по формальным признакам на долю среднего и небольшого бизнеса выходит и все 90 процентов. Таких компаний достаточно много — не менее сотни по области, в том числе в так называемых «вторых городах» региона.

Тем не менее у среднего строительного бизнеса проблем в деятельности куда больше, чем у крупных компаний-лидеров. Середняки способны возводить добротное качественное жилье, производить достаточно приличный объем строительно-монтажных работ, но не имеют необходимых для опережающего развития оборотных средств и не имеют никаких лоббистских возможностей на уровне властей региона или крупных муниципалитетов.

В отличие от крупных компаний, среднему бизнесу гораздо сложнее решать любые вопросы своей деятельности. Это касается и финансирования проектов, и закупки стройматериалов (куда сложнее договориться с поставщиками, делающими ставку на долгосрочные договора и большой объем разовых поставок), и отношений с естественными монополиями, от которых полностью зависит, например, подключение к инфраструктурным сетям (вода, газ, электричество).

Все, что сегодня делается на рынке строительства, делается в интересах крупного бизнеса. Земельные аукционы на руку крупняку, который может выкупать участки по гораздо более высокой цене, лишая тем самым остальных допуска на рынок. Рынок жилья в итоге распиливается между несколькими компаниями, фактически обладающими статусом монополии. То же самое касается практически всех последних изменений в законодательстве, в том числе федеральном, которые принимались с подачи крупных компаний.

Крупный бизнес берет оборотами, завязанными на преференциях, полученных от властей. Следовательно, им нет особой нужды заниматься развитием новых технологий. Посмотрите, что строят крупнейшие строительные холдинги, такие как, например, «Стройком» или «Массив». В подавляющем большинстве их продукция — панельные дома, которые, по общепризнанному мнению, уже давно устарели морально и технологически. Лет через пять-десять нам за эти панельки стыдно будет.

Большая же часть средних компаний пытается развивать новые технологии, по максимуму оптимизировать затраты, находить новые рыночные ниши. Для них это один из немногих способов надолго остаться на рынке.

Средний бизнес — именно тот сегмент строительного бизнеса, который нуждается во внимании, заботе и регулировании деятельности. Не дай бог, в отрасли случится какой-либо кризис, и полетит пара-тройка лидеров рынка. Их крах будет означать крах всей отрасли. Ставка же на средний и малый бизнес — это диверсификация, снижение рисков в случае неблагоприятной ситуации на рынке.

Я верю в то, что появится структура, которая будет комплексно, целенаправленно лоббировать интересы средних компаний, пусть их по понятным причинам и сложнее организовать.

Но прежде всего нужна политическая воля властей, муниципальных и региональных. Прежде всего это касается вопросов законодательного регулирования. Именно здесь поворот лицом к среднему бизнесу может вылиться в опережающий рост всей строительной отрасли.


О СВЯТЫХ И БУРЖУЯХ

Валерий ПАНОВ, депутат Государственной Думы РФ, президент Челябинского регионального объединения работодателей «ПромАсс»:

- Год показал, и это видно по цифрам, серьезную динамику роста. Это и количество построенного жилья, и количество обновленных и заново запущенных мощностей стройиндустрии. В целом можно сказать, что мы вошли в фазу строительного бума со всеми вытекающими последствиями.

К отрицательным моментам я отношу перегрев рынка. В силу многих обстоятельств (прежде всего неготовности к такому спросу на квадратные метры жилых, общественных, торговых, производственных площадей) цена реализации продукта резко поднялась по сравнению с себестоимостью и норма прибыли очень выросла. Здесь больше минусов, чем плюсов, потому что за резким всплеском неизбежно следует падение.

Что же касается разговоров о снижении рентабельности в строительной отрасли, то здесь есть как объективные стороны, так и некоторая доля лукавства. Лукавство в том, что каждый участник цепочки старается переложить и показать, что он святой и зарабатывает не более 15–20 процентов прибыли, а вот остальные — те, кому он платит деньги,— буржуи, зверствуют. Как правило, вину перекладывают на производителей кирпича, цемента. Когда на них нельзя,— говорят, что, мол, земля подорожала в несколько раз. На самом деле во всей этой цепочке норма прибыли общая. Как она распределяется — дело субъективное. И когда мы понимаем, что наступают трудные периоды в реализации той или иной продукции, то все это нивелируется. Производителю того или иного продукта все равно нужно его выпускать, и он уже не думает о сверхприбыли, а рассчитывает на простую рентабельность. И даже поставляет продукцию в долг. То есть предпринимает действия, направленные на выживание.

Для того чтобы не было этих резких скачков и падений, нужно планирование. Нужно всерьез говорить о комплексном освоении территорий, когда на достаточно больших массивах земли готовятся инженерные сети, коммуникации, включая дороги. Причем на уровне правительства региона, муниципалитетов должен быть четкий контроль за себестоимостью этих коммуникаций. По постановлению правительства № 360 плата за подключение равняется той стоимости, которая необходима на строительство этих инженерных, инфраструктурных сетей. И единый тарифный должен это контролировать.

Когда мы на участок земли подведем три трубы плюс провода,— это уже будет совсем другой актив. Туда уже может зайти застройщик, и гораздо легче будет проконтролировать его себестоимость. Потому что строительство типовых зданий — оно по ценам понятно. Строительство больниц, социальных объектов, магазинов тоже более-менее понятно. В таких аспектах я вижу элемент контроля за ростом цен, в том числе контроля со стороны власти. Еще один элемент контроля — когда мы способствуем максимальному увеличению предложения.

Другой момент — чем дороже продается земля, тем больше денег муниципалитет может потратить на возведение инфраструктуры. Я ответственно говорю, что земля, которая продается за пределами крупных мегаполисов, еще сильно недооценена. И реально продавая, например, гектар земли, пусть за два миллиона рублей (а во многих районах на порядок дешевле), муниципалитет не может на эти деньги построить требуемую инфраструктуру. Потому что один гектар земли для девелопера — это примерно 10 тысяч квадратных метров жилья. На один метр жилья нужно в среднем 50 Ватт (а лучше все сто) электрической мощности. Плюс дорога, один километр постройки которой обходится сегодня примерно в миллион долларов (причем дороги внутримуниципальной, а не магистральной). Понятно же, что этих денег не хватит.

 

ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ БЕДЫ

Алексей АЛЕКСАНДРОВ, управляющий Челябинским отделением Сберегательного банка России:

- Одна из главных тенденций на строительном рынке в последнее время — снижение нормы прибыли. Это происходит прежде всего из-за роста заработных плат и цен на стройматериалы, топливо, электроэнергию. Цена же, пусть и не снижается, но и предпосылок к резкому росту нет. Думаю, что рост цен на жилье будет в зависимости от конкретной позиции составлять 15–20 процентов в год, что уже достаточно близко к инфляции.

В самой тенденции уменьшения маржи ничего нового нет — еще Карл Маркс писал о законах снижения прибыли. Так, собственно, и происходит. Это нормальный, здоровый процесс. Думаю, что строительный рынок наряду со снижением прибыли неизбежно будет в ближайшем будущем переживать и процессы концентрации капитала в отрасли, и резкое увеличение оборотов (только так можно будет сохранить абсолютные размеры прибыли). Те, кто сумеют работать, смогут выжить, те и сохранят свои позиции.

Хотелось бы верить, что фирмы в преддверии этих тенденций будут заниматься оптимизацией своей деятельности, новыми технологиями, снижением издержек. Но не факт.

К сожалению, практика последних 15 лет показывает, что в России рост цен носит характер инфляции затрат. Цена на продукт растет потому, что растут затраты, растут тарифы монополий. Ведь как говорят? Выросли цены на зерно, на топливо, на электричество — значит, выросли цены на хлеб. И не говорят, что мы нашли внутренние резервы, их использовали, сэкономили и оставляем цену такой, какой она была. Причины инфляции, к сожалению, местами очень далеки от чистой экономики.

Спасение одно — конкуренция. Она нужна всем, в том числе и властям, и тем строительным компаниям, что занимают доминирующее положение на рынке. Но создание конкурентной среды — это во многом вопрос политической воли. И во многом вопрос социальной ориентированности власти. Если не будет конкуренции, мы будем продолжать сталкиваться с тем, что мы и так видим — с низким качеством жилья и высокими ценами. И это при том, что жилья в прошлом году ввели много. Но потребность в нем еще на порядок больше.

Если же говорить о финансовой стороне строительства, то я не думаю, что у строителей когда-либо вообще были сложности с финансированием строительных проектов. Скорее строители жалуются на нехватку оборотных средств потому, что в стране в целом очень серьезные проблемы инфраструктурного характера.

Объясню. В идеале строитель, заходя на участок, по идее уже заплатил за то, что здесь есть (или должно по идее быть) — подводы к канализации, теплу, электричеству, газу, воде и всему остальному. Но строители сегодня вынуждены самостоятельно заниматься финансированием строительства подстанций, инженерных сетей, которые (парадокс!) к тому же им не будут потом принадлежать. Вот с этой точки зрения, да, денег не хватает. Эти же трудности заставляют строительный бизнес и власти заниматься уплотнительной застройкой, сажая все новые дома на уже существующие, пусть и обветшавшие сети.

Инфраструктурная проблема основная. Особенно для такой гигантской страны, как наша. Первейшая задача для решения. Если ее решить для строителей, то рынок достаточно сильно изменится. Прежде всего увеличится скорость строительства. Возможно, вырастет и качество работ.

Часть тех позиций, которые, по идее, должно брать на себя государство, отрабатывают в конечном итоге покупатели жилья. Это все лежит в цене.

При этом возведение инженерной инфраструктуры — это ведь сам по себе тоже бизнес. И неплохой. Для земстроев, водоканала, энерго- и теплоснабжающих организаций, для инженерно-строительных компаний. Вопрос лишь в том, кто это должен финансировать, и кто, где и как за это потом должен платить. Этот вопрос пусть и очень сложный, системного характера, но вполне дискуссионный, обсуждаемый.

 

ВПЕРЕДИ — КИТАЙСКИЙ КВАРТАЛ?

Станислав САДОВНИКОВ, генеральный директор компании «Стройальянс»:

- Для меня самым значимым событием прошлого года в строительной отрасли стал тот факт, что вокруг Челябинска состоялись первые малоэтажные поселки. Для меня это принципиально, потому что я горячий поклонник жилья в пригороде, сам там живу, чего и другим желаю. Состоялось то, чего не было. До этого ввод подобного жилья был только на территории Челябинска, на Тополиной аллее, но это другой формат, это городское жилье. Пригородное же появилось только в прошлом году. Люди начали заселяться. Родилось то, что будет сейчас определять моду на ближайшие годы. Это самое главное.

В целом же в прошлом году наконец раскачалось строительство жилья. В общем-то не секрет, что по итогам 2006 года многие показатели были, мягко говоря, завышены. А вот за 2007 год все показатели ввода жилья абсолютно реальны. За 2006–2007 годы в целом наведен порядок в земельных и разрешительных делах. Проблем все еще много, но тяжелый подготовительный этап стал более упорядочен. Строительный комплекс настроился на серьезную работу, с рынка наконец-то ушли шальные деньги. Дикий рост цен вызвал безудержную спекуляцию, от которой строителям большой прибыли не было. Они стояли в конце цепочки, а деньги на жилье зарабатывали все кому не лень. Кроме того, поскольку возникло мнение, что строить — это супервыгодно, на строительный рынок хлынуло огромное количество непрофессионалов, которые буквально заполонили рынок, нахватали заказов и сорвали их. В результате создали впечатление, что все строители — бракоделы и, кроме как хапать деньги, ничего не умеют. Вот эта пена в прошлом году стала сходить на нет. Посмотрим, что будет дальше, но общие тенденции внушают оптимизм.

То, что цены на жилье растут, не так уж плохо. Плохо то, что за ними не успевают доходы. Более того, строителям это тоже невыгодно: нормальные строительные фирмы работают с оборота. Но говорить о том, что все рухнет, не приходится. Да, цены растут, но никто стройки не закрывает. Произойдет некоторое охлаждение рынка, но строительство, как доменную печь, совсем остановить нельзя, ее потом не раскочегаришь.

Если же говорить о новых технологиях в строительстве, то я считаю, что в ближайшие пять-десять лет на рынке будут представлены все виды жилья и все виды технологий. Проблема в том, что у нас сегодня до сих пор не представлена вся палитра. Есть панель, есть дорогой коттедж. Здорово, что стали строить высотки, это занятие верхнего пространства, которое пока еще никому не принадлежит. Начали строить таунхаусы — это определенная серединка между тем и тем. А может быть, в ближайшее время появятся технологии еще более дешевые, чем панельки? Да, комфортность этого жилья, возможно, будет еще ниже. Ну и что? Если человек снимает угол в общежитии, то для него и такое жилье будет за счастье. Надеюсь, что шалашей, землянок и бараков все же не будет, хотя в принципе лучше жить в бараке, чем на вокзале.

На мой взгляд, в ближайшее время при сохранении темпов строительства жилья на первый план выйдет строительство промышленных площадей. Мы уже прошли через бум торговли, настроили кучу торговых комплексов. Сейчас речь пойдет о создании и вводе в строй производств, и все это где-то к 2010–2011 годам плавно перейдет в строительство крупных промышленных комплексов. Этому будет способствовать и масштабное техническое перевооружение промышленности.

Без иностранной рабочей силы нам ничего не построить. У нас сегодня нет рабочих рук, и в ближайшие 20 лет они не появятся. Сейчас идет стимулирование рождаемости, но мы понимаем, что эти люди на рынок придут через 20–25 лет, им еще вырасти надо. А нас впереди ждет огромный демографический провал. Это люди, не родившиеся в эпоху бурных 90-х. Этот провал мы можем заполнить только гастарбайтерами, только продукцией тех стран, которые ничего не производят, кроме рабочей силы. Раз так, то появятся и компактные места проживания иностранцев — армянские, таджикские, китайские, узбекские поселения. Кстати, ничего страшного в этом нет. Это существует во всем мире. Часто в этих районах больше порядка, чем в других.

 

ЧЕМ МЕНЬШЕ ПРИБЫЛЬ, ТЕМ ЛУЧШЕ СТРОЯТ

Елена ГОРНОСТАЕВА, заслуженный экономист Российской Федерации, начальник филиала федерального государственного учреждения «Федеральный центр по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов»:

- Сегодня разрыв между рыночной стоимостью и себестоимостью жилья в спальном районе Челябинска — порядка 10 тысяч рублей за квадратный метр. Это тот предел, который в будущем будет сокращаться. Если тенденция увеличения строительства жилья сохранится, то этот разбег будет сокращаться в пользу производителей строительной продукции и стройматериалов. Эту тенденцию мы начали наблюдать с конца 2007 года и пока считаем ее положительной, так как это позволит нашим двум отраслям строительства развиваться, обновлять свои основные фонды. Хотя то, что производители стройматериалов поднимают цену, вызывает недовольство. Людей пугает, что цены на жилье в этом случае начнут расти еще быстрее.

Критическая точка будет в том месте, когда себестоимость строительства жилья будет равна рыночной стоимости жилья. Это мы уже проходили в 1997–1999 годах, все это может повториться в 2012–2013 годах. Все участники строительства должны уже сейчас подумать о том, как мы будем работать, когда подойдем к этой критической точке. Профессиональное сообщество должно задуматься о том, как экономить свои затраты и издержки.

Резервов для роста много. У нас нет нормальной организации работ на стройке. И пока будет 100 процентов прибыли по продаже квартир, этого никому и не будет надо. Чем меньше будет прибыль у строительных компаний, тем лучше они будут работать. Они будут вынуждены оптимизировать свою деятельность, потому что у них, кроме внутреннего совершенствования, ничего больше не останется. Им надо будет заработать доброе имя, они будут качественно строить. Знаете, как сегодня строят торговые центры с многомиллионными вложениями? Приходит инвестор и говорит: слушай, строим из расчета 40 тысяч на метр. Нормальные затраты. Он ведь будет продавать по 100 тысяч. А когда таких центров будет много, он будет сидеть и говорить: а почему за метр 28, а не 27,5?

В любой китайской бригаде знаете кто главный? Инженер по качеству. А вы найдите такого человека на наших стройках! Почему у нас жилье не продается как товар, чтобы я пришел и посмотрел: вот здесь розовые обои, здесь — зеленые, тут пол паркетный, там ламинат. Так можно было бы выбирать жилье и покупать его как товар, как обувь например. А у нас как происходит? Застройщик застолбил площадку и говорит: «Давайте, дольщики, по дешевке входите. Что будет? Да будет хороший дом!» Но все, что я знаю,— что у меня будет 100 квадратных метров жилья. Иногда я даже этажа не знаю. Пол еще надо выравнивать сантиметров на десять, щели затыкать во всех комнатах, клеить обои, проводить новую проводку взамен неправильно проложенной и так далее. Но я доволен. Я по дешевке ее купил! А потом, когда считаю, сколько я в ремонт убил, так волосы дыбом. Почему сегодня цены на вторичном рынке выше, чем на первичном? Потому что народ по товару соскучился. Ему хочется его увидеть, пощупать. А у нас строители продают услугу вместо товара.

 

ВОПРОСОВ МНОГО. ОТВЕТОВ ПОКА НЕТ

Юрий КАМЕНЕЦ, почетный строитель России:

- То, что в прошлом году строители превысили советский уровень ввода жилья, конечно, приятно. С другой стороны, даже этих рекордных показателей недостаточно для снижения потребности населения области в жилье. Обеспеченность жильем сегодня составляет примерно 12–20 квадратных метров на человека, а надо бы 40–50, как в большинстве развитых стран. Считается, что необходимо строить по одному квадратному метру жилья на человека в год,— только так можно перекрывать и выбывающее из строя ветхо-аварийное жилье, и предстоящий демографический бум. Для нашей области эти цифры означают необходимость увеличивать уровень ввода жилья более чем в два раза — до 3,7 миллиона квадратных метров в год.

Но достижимо ли это, и если да, то в какие сроки? Что для этого надо сделать? Где эти земельные участки для застройки? Как будет решаться проблема инженерного обеспечения и подвода инфраструктуры? Наконец, какова финансовая сторона вопроса? Пока ответов на эти вопросы нет.

Казалось бы, строительство сегодня — вещь суперприбыльная. Рыночная стоимость жилья в том же Челябинске вновь выросла и достигла 37–42 тысяч рублей за квадратный метр. Но рынок перегрет и испытывает определенные трудности. На мой взгляд, одна из причин такого положения дел в том, что разница между себестоимостью и продажной ценой недвижимости не доходит до непосредственных строителей-подрядчиков. Строители получают ровно столько, сколько стоит само строительство. Сверхприбыли же оседают в карманах очень ограниченного круга застройщиков-монополистов, которые используют эти суммы для работы с коррумпированными чиновниками и для скупки на аукционах земельных участков по завышенным ценам. Тем самым на корню пресекаются попытки прихода на рынок дополнительных сил строителей. В итоге не создается и конкурентная среда в отрасли. А ведь только конкуренция может создать условия стабилизации цен и обеспечить рост качества работ. Это закон экономики.

Без создания конкуренции, предоставления равной доступности земельных участков всем застройщикам для строительства жилья и коренной реорганизации сложившейся системы документооборота любые волевые решения власти о существенном увеличении объемов строительства снижения стоимости не дадут желаемого результата.

Публикации на тему
Новости   
Спецпроекты