Андрей Коршунов: «Права челябинских дольщиков будут защищать новым способом»

О том, как это повлияет на работу южноуральских застройщиков, оказавшихся и без того в непростой ситуации, и сможет ли данный закон снизить риски для дольщиков, мы побеседовали с Андреем Коршуновым, адвокатом, председателем коллегии адвокатов Челябинской области «Экономическая».

Капитал и репутация

— Какие новые требования к застройщикам были введены законом?

— Это требования, в частности, к минимальному размеру уставного капитала застройщиков в зависимости от площади объектов долевого строительства, которые они намерены возводить, а также определенные требования к деловой репутации организации и отдельно руководителя и главного бухгалтера.

Также будет создан единый реестр застройщиков, сведения из которого станут общедоступными. Кроме того, вводятся требования большей информационной открытости застройщиков и обязательного аудита готовой бухгалтерской отчетности.

Расширяются и полномочия контрольных органов, в том числе в части контроля за целевым использованием средств дольщиков и соблюдением сроков строительства. Вполне ожидаемо увеличение числа проверок со стороны контрольно-надзорных органов. Но каких-либо положений, способных сильно осложнить жизнь застройщиков, в этом законе, на первый взгляд, нет.

— Как меняет закон взаимоотношения дольщиков и застройщиков?

— К примеру, предусматривается такой способ обеспечения прав дольщиков, как использование механизма банковского финансирования строительства с использованием счетов эскроу. Такой механизм подразумевает, что деньги дольщиков зачисляются на специальный счет, а объект возводится застройщиком на средства целевого займа. При этом банк переводит деньги застройщику только после того, как будут представлены доказательства завершения очередного этапа строительства.

Кроме того, застройщик теперь будет обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и условиях эффективного и безопасного его использования.

При этом застройщик не несет ответственности за недостатки объекта, если они возникли вследствие нарушения предусмотренных инструкцией правил.

И конечно, одной их самых обсуждаемых мер защиты интересов дольщиков, о необходимости которой высказался в том числе и президент РФ, является создание государственного компенсационного фонда долевого строительства.

На всех не хватит?

— Как будет работать компенсационный фонд?

— Пока в законе идея фонда отражена только в общем виде. Предполагается, что положения о фонде конкретизируют. Сейчас указано только, что фонд планируют создать в целях дополнительной защиты прав дольщиков при возникновении несостоятельности застройщика. Средства фонда будут формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков. Их размер не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости.

— Не приведет ли это к удорожанию строительства, а значит, и к повышению стоимости квадратного метра?

— Специалисты утверждают, что нет. Идея фонда в том, что он должен постепенно заменить страховые компании. То есть статья расходов, связанная с платежами в фонд, появится взамен другой.

Кроме того, если удорожание строительства и произойдет, то тот один процент, который дадут платежи в фонд, вряд ли сильно на него повлияет. Большая часть положений закона, в том числе и положение о компенсационном фонде, начнут действовать с 1 января 2017 года. Но, так или иначе, из текста закона очевидно, что принимался он именно с целью защиты прав дольщиков.

— Какие проблемы во взаимоотношениях застройщиков и дольщиков закон не решает?

— Поскольку размер отчислений в фонд составит не более одного процента, вероятно, предполагается, что несостоятельных застройщиков будет не более одного из ста. Если же их будет больше, а в кризис такое возможно, возникает вопрос: хватит ли денег фонда всем нуждающимся?
Идея фонда основывается на общинных способах поддержки, которые в России имеют большие традиции. Однако не менее важным, как представляется, для развития хозяйственного оборота, является и стимулирование сторон к самостоятельному несению ответственности за принятые решения.