Андрей Коршунов: «За дольщиков вступился Верховный суд»
22 Ноября 2016
Фото: Ярослав Наумков
Дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры не освобождает застройщика от обязательства по уплате покупателю неустойки. Разобравшись в нюансах ситуации, к такому решению пришел Верховный суд РФ.
-
Андрей Коршунов: «Челябинские поручители по кредитам стали чаще платить за должников»
-
Андрей Коршунов: «Мировое соглашение может быть выгодным и должнику, и кредитору»
Застройщик, не успевающий завершить строительство в срок, все чаще под разными предлогами предлагает дольщику заключить соглашение об изменении сроков передачи жилья. И дольщики, которым приходилось подписывать соглашения о продлении, были уверены, что они уже не вправе предъявлять к застройщику финансовых претензий.
О том, что следует знать при заключении договора долевого участия, какие прецеденты создают решения Верховного суда и как минимизировать риски, мы поговорили с Андреем Коршуновым, адвокатом, председателем коллегии адвокатов Челябинской области «Экономическая».
— Взаимоотношения застройщиков и дольщиков все чаще переходят в судебную плоскость. Это результат недобросовестности строителей или несовершенства законодательства?
— Я бы назвал это результатом роста правовой культуры граждан. Решение конфликтов средствами правосудия свидетельствует в первую очередь об этом. В отношении вины застройщиков в сложившейся ситуации все непросто. Конечно, те случаи, когда деньги дольщиков пропали из строительной компании в неизвестном направлении, — самые простые и очевидные. От неприкрытой уголовщины дольщиков защищают суды и правоохранительные органы не в гражданско-правовом, а в уголовном порядке. Но есть и масса случаев, когда строительство не завершается в срок и по объективным причинам. Не стоит забывать, что сама схема долевого строительства предполагает в основном получение денег на этапе, когда покупать строительные материалы и оплачивать работы подрядчиков предстоит только в будущем. Т.е. деньги вы собираете сегодня и по сегодняшним ценам, а строить и оплачивать материалы и работы вы будете завтра и послезавтра. И если завтра случится внезапный рост цен, то шансов достроить объект у вас гораздо меньше.
Про несовершенство законодательства говорить не буду. Об этом так часто говорят, что это уже становится неким обязательным пунктом в выступлениях. Я с этим не согласен. Кстати сказать, в законодательство в сфере долевого строительства только за последние два года было внесено достаточное количество изменений. Поэтому если говорить о том, что законодательство несовершенно, то нужно приводить конкретные примеры.
— Верховный суд РФ рассмотрел дело, в котором сформулировал позицию относительно установления сроков в договорах долевого участия в строительстве. Очевидный довод, что в договоре не может быть предполагаемых сроков, а только четкие календарные даты, пришлось доказывать в суде. Можно подробнее об этом прецеденте?
— Рассмотренный ВС РФ спор между дольщиком и застройщиком касался того, как сроки передачи квартиры были сформулированы в договоре долевого участия. Это достаточно распространенная практика, когда застройщики привязывают этот срок к какому-либо событию, с тем чтобы обезопасить себя от претензий дольщиков в случае нарушения сроков строительства.
Застройщика понять можно. Ввод в эксплуатацию жилого дома в немалой степени зависит от конкретных чиновников, осуществляющих соответствующие административные процедуры, на что застройщику повлиять очень непросто. В данном случае таким событием было получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. ВС РФ указал, что в договоре участия в долевом строительстве началом течения срока передачи объекта долевого строительства может являться четко зафиксированная календарная дата или календарный срок наступления события, которыми определено начало течения срока. Т.е. риски взаимодействия с административными органами — это риски застройщика, а не дольщика.
— Какие еще лазейки могут крыться в договорах между дольщиками и застройщиками?
— Я бы не стал утверждать, что в договорах застройщики скрывают какие-то «коварности», которые дольщик должен обязательно выявить. Какие-либо положения, явно нарушающие права дольщика, в договоре в настоящее время уже никто не пишет. Законодательство достаточно неплохо защищает права дольщиков, а все положения договоров, ухудшающие положение дольщиков и не соответствующие законодательству, не дадут застройщику никаких преимуществ, если дело дойдет до суда.
Другое дело, что идет постоянное, если так можно выразиться, противоборство в плане уменьшения рисков каждой из сторон. Понятно, что, поскольку договор составляется юристами застройщика, они стараются переложить как можно больше рисков на дольщика. Иногда им это удается.
— О чем следует знать, когда застройщик предлагает дольщику заключить соглашение об изменении сроков передачи квартиры?
— Небесполезным будет знать о позиции, которую сформулировал Верховный суд РФ осенью этого года относительно возможности взыскания неустойки при заключении такого соглашения между дольщиком и застройщиком. Коротко она заключается в следующем: если такое соглашение заключается после срока передачи квартиры, установленного договором, и в соглашении нет условия об освобождении застройщика от ответственности за уже допущенную просрочку, то дольщик может взыскать с застройщика неустойку за такую просрочку.
— Юристы отговаривают покупать жилье на малой стадии готовности. Предупреждают, что экономия обернется более значительными тратами и судебными тяжбами. Ваше мнение?
— Отговаривать или уговаривать, по большому счету, не дело юристов. А вот указать клиентам на те риски, которые они на себя берут, приобретая жилье на ранних стадиях строительства, это необходимо. Решение о покупке должен принимать сам клиент, взвесив все обстоятельства и соотнеся риски с ценой.
— Вновь, возвращаясь к будущему закону о защите дольщиков, стоит напомнить об алгоритме действий дольщика. Что следует делать и что запрещено при составлении договора и выбора строительной компании?
— Среднестатистический гражданин приобретает в своей жизни недвижимость один раз, в лучшем случае, два. Надеяться, что возможно защитить его от ошибки при совершении сделки, которую он проводит первый раз в жизни, путем неких общих советов, было бы худшей для него помощью. Единственно, что можно посоветовать в данном случае, это понимать, что существует риск того, что дом может быть не достроен или не построен в срок по совершенно разным причинам, в том числе и не зависящим от застройщика, и напомнить о пользе квалифицированной юридической помощи при проведении сделки.
О том, что следует знать при заключении договора долевого участия, какие прецеденты создают решения Верховного суда и как минимизировать риски, мы поговорили с Андреем Коршуновым, адвокатом, председателем коллегии адвокатов Челябинской области «Экономическая».— Взаимоотношения застройщиков и дольщиков все чаще переходят в судебную плоскость. Это результат недобросовестности строителей или несовершенства законодательства?
— Я бы назвал это результатом роста правовой культуры граждан. Решение конфликтов средствами правосудия свидетельствует в первую очередь об этом. В отношении вины застройщиков в сложившейся ситуации все непросто. Конечно, те случаи, когда деньги дольщиков пропали из строительной компании в неизвестном направлении, — самые простые и очевидные. От неприкрытой уголовщины дольщиков защищают суды и правоохранительные органы не в гражданско-правовом, а в уголовном порядке. Но есть и масса случаев, когда строительство не завершается в срок и по объективным причинам. Не стоит забывать, что сама схема долевого строительства предполагает в основном получение денег на этапе, когда покупать строительные материалы и оплачивать работы подрядчиков предстоит только в будущем. Т.е. деньги вы собираете сегодня и по сегодняшним ценам, а строить и оплачивать материалы и работы вы будете завтра и послезавтра. И если завтра случится внезапный рост цен, то шансов достроить объект у вас гораздо меньше.
Про несовершенство законодательства говорить не буду. Об этом так часто говорят, что это уже становится неким обязательным пунктом в выступлениях. Я с этим не согласен. Кстати сказать, в законодательство в сфере долевого строительства только за последние два года было внесено достаточное количество изменений. Поэтому если говорить о том, что законодательство несовершенно, то нужно приводить конкретные примеры.
— Верховный суд РФ рассмотрел дело, в котором сформулировал позицию относительно установления сроков в договорах долевого участия в строительстве. Очевидный довод, что в договоре не может быть предполагаемых сроков, а только четкие календарные даты, пришлось доказывать в суде. Можно подробнее об этом прецеденте?
— Рассмотренный ВС РФ спор между дольщиком и застройщиком касался того, как сроки передачи квартиры были сформулированы в договоре долевого участия. Это достаточно распространенная практика, когда застройщики привязывают этот срок к какому-либо событию, с тем чтобы обезопасить себя от претензий дольщиков в случае нарушения сроков строительства.
Застройщика понять можно. Ввод в эксплуатацию жилого дома в немалой степени зависит от конкретных чиновников, осуществляющих соответствующие административные процедуры, на что застройщику повлиять очень непросто. В данном случае таким событием было получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. ВС РФ указал, что в договоре участия в долевом строительстве началом течения срока передачи объекта долевого строительства может являться четко зафиксированная календарная дата или календарный срок наступления события, которыми определено начало течения срока. Т.е. риски взаимодействия с административными органами — это риски застройщика, а не дольщика.
— Какие еще лазейки могут крыться в договорах между дольщиками и застройщиками?
— Я бы не стал утверждать, что в договорах застройщики скрывают какие-то «коварности», которые дольщик должен обязательно выявить. Какие-либо положения, явно нарушающие права дольщика, в договоре в настоящее время уже никто не пишет. Законодательство достаточно неплохо защищает права дольщиков, а все положения договоров, ухудшающие положение дольщиков и не соответствующие законодательству, не дадут застройщику никаких преимуществ, если дело дойдет до суда.
Другое дело, что идет постоянное, если так можно выразиться, противоборство в плане уменьшения рисков каждой из сторон. Понятно, что, поскольку договор составляется юристами застройщика, они стараются переложить как можно больше рисков на дольщика. Иногда им это удается.
— О чем следует знать, когда застройщик предлагает дольщику заключить соглашение об изменении сроков передачи квартиры?
— Небесполезным будет знать о позиции, которую сформулировал Верховный суд РФ осенью этого года относительно возможности взыскания неустойки при заключении такого соглашения между дольщиком и застройщиком. Коротко она заключается в следующем: если такое соглашение заключается после срока передачи квартиры, установленного договором, и в соглашении нет условия об освобождении застройщика от ответственности за уже допущенную просрочку, то дольщик может взыскать с застройщика неустойку за такую просрочку.
— Юристы отговаривают покупать жилье на малой стадии готовности. Предупреждают, что экономия обернется более значительными тратами и судебными тяжбами. Ваше мнение?
— Отговаривать или уговаривать, по большому счету, не дело юристов. А вот указать клиентам на те риски, которые они на себя берут, приобретая жилье на ранних стадиях строительства, это необходимо. Решение о покупке должен принимать сам клиент, взвесив все обстоятельства и соотнеся риски с ценой.
— Вновь, возвращаясь к будущему закону о защите дольщиков, стоит напомнить об алгоритме действий дольщика. Что следует делать и что запрещено при составлении договора и выбора строительной компании?
— Среднестатистический гражданин приобретает в своей жизни недвижимость один раз, в лучшем случае, два. Надеяться, что возможно защитить его от ошибки при совершении сделки, которую он проводит первый раз в жизни, путем неких общих советов, было бы худшей для него помощью. Единственно, что можно посоветовать в данном случае, это понимать, что существует риск того, что дом может быть не достроен или не построен в срок по совершенно разным причинам, в том числе и не зависящим от застройщика, и напомнить о пользе квалифицированной юридической помощи при проведении сделки.
Поделиться
