Офисная распродажа, или Борьба за арендатора

В крупных городах области офисные здания пестрят заманчивыми рекламными плакатами с предложениями арендовать или купить помещение чуть ли не за символическую плату. Лозунги на баннерах «продам офис» или «сдам офис в аренду» встречаются в центре Челябинска чаще, чем названия продуктовых магазинов. Все это говорит о том, что на рынке коммерческой недвижимости региона наступила тотальная распродажа офисов.

Квадраты в полцены
До экономического кризиса на рынке коммерческой недвижимости региона существовал стереотип об остром дефиците офисных площадей. Однако сегодня, когда большинство предприятий области вынуждено безжалостно урезать свои расходы, чтобы не стать банкротами, солидные траты на недешевые помещения офисов стали для многих непозволительными. Массовое переселение арендаторов в лице представителей среднего бизнеса в офисы экономкласса, а то и вовсе на частные квартиры, организуемые под офисы, вызвало на рынке недвижимости обилие свободных офисных площадей в деловых центрах и реконструированных под офисы зданиях. Снижение спроса на офисные площади повлекло за собой как падение арендных ставок — для арендаторов, так и снижение стоимости за квадраты коммерческой недвижимости — для их покупателей. На челябинском рынке офисной недвижимости стартовала распродажа: чтобы вернуть ранее взятые кредиты, девелоперы сегодня отдают квадратные метры за полцены. Например, до начала массового предложения к продаже офисных площадей стоимость одного квадрата в офисных зданиях, расположенных в центральной части Челябинска, составляла в среднем 130 тысяч рублей для класса «А», 100 тысяч рублей для класса «В+» и 85 тысяч рублей — класса «В-».
Напомним, в основе федеральной классификации офисных помещений лежит 20 критериев оценки, среди которых — место расположения, наличие необходимой инфраструктуры, техническое оснащение, охраняемая парковка и даже близость к метро (!). По словам экспертов, такая классификация наиболее проста и удобна в применении: если офисное здание соответствует 16 и более параметрам классификатора, ему присваивается класс «А», свыше десяти — «В+», восьми — «В-». Однако в Челябинске такая классификация офисов весьма условна, поэтому для привлечения клиентов в период временных экономических трудностей есть вероятность понижения класса помещений, расположенных в деловых центрах города.
Сегодня цены за офисные квадраты значительно снизились: помещения класса «А» распродаются в среднем по 110 тысяч рублей, класса «В+» — уходят по 80 тысяч рублей, а стоимость квадратного метра в офисах экономкласса и вовсе достигла 70 тысяч рублей.

Арендные ставки снижены
Размер платы за аренду офисного помещения устанавливается владельцами деловых центров локально, из расчета ситуации на рынке коммерческой недвижимости, существующего спроса и мониторинга расценок конкурентов. В прошлом году размер средней арендной ставки в бизнес-центре класса «А» варьировался от одной до трех тысяч рублей за квадратный метр в месяц. Снять квадрат помещения класса «В+» в мегаполисе можно за 700—1000 рублей, а «В-» — за 550—700 рублей в зависимости от удаленности от центра города. Сегодня арендодатели вынуждены идти на снижение арендных ставок — в среднем плата за съем офиса упала с начала года на 15—20 процентов. Постепенно к снижению арендных ставок приступили и арендодатели элитной коммерческой недвижимости класса «А», однако пока процент подобных скидок для арендаторов невелик. В основном плата за аренду помещений высшего класса осталась на уровне прошлого года.
— Почему-то прошлогодние цены на автомобили воспринимаются сегодня на ура, в то время как аренд¬ные ставки коммерческой недвижимости, замороженные собственниками деловых центров, вызывают всеобщий психоз у арендаторов. Не стоит расценивать арендную плату как наживу для собственника, так как в арендную плату сегодня включены и услуги управляющей компании, налоги на землю и имущество, проценты по кредитам и многое другое, — говорит директор управляющей компании «Плаза — ДевелопментСервис» Дмитрий Агапкин. — Сегодня мы столкнулись с ситуацией, когда рынок коммерческой недвижимости всецело формирует арендатор, требующий снижения платы за аренду офисов.
Однако эксперты рынка офисной недвижимости сегодня убеждены, что снижение арендных ставок и стоимости квадратов офисов — мера как вынужденная, так и временная: при стабилизации ситуации в экономике все вернется на круги своя.