Как ремонтировать квартиру по новым правилам

На эти и другие вопросы корреспонденту «Южноуральской панорамы» ответила заместитель руководителя управления Росреестра по Челябинской области Ольга Юрченко.

Стоить отметить, что изменения не затрагивают порядка получения согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме или принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. Порядок оформления перепланировки, как и ранее, требует подготовки документов и обращения в орган власти, а также внесения последующих изменений в сведения о помещении, в отношении которого была проведена перепланировка.

— Ольга Геннадьевна, в декабре 2023 года был принят закон, призванный упорядочить все разногласия в вопросах перепланировки в многоквартирных домах. Он вступил в силу с 1 апреля. И самый главный вопрос: что изменилось для тех, кто решил затеять ремонт?

— Сразу давайте уточним для наших читателей, что установленный порядок согласования перепланировки помещений, расположенных в МКД, не изменился, вместе с тем конкретизировано понятие перепланировки и уточнены сроки и необходимые документы. Перепланировкой теперь считается не просто изменение конфигурации помещения, а любая трансформация его форм и размеров, в том числе создание новых помещений с помощью перегородок внутри квартиры.



— Допустим, я хочу расширить комнату за счет лоджии или перенести дверной проем. Или у меня есть кладовка, я ею не пользуюсь и хочу увеличить за ее счет комнату. Это тоже будет считаться перепланировкой и нужно будет разрешение?

— Да. По новому закону под перепланировку попадают расширение спальни или зала за счет кладовой, расширение или изменение дверных проемов, объединение или разграничение комнат, перенос или разборка перегородок, объединение ванны с санузлом, увеличение зала за счет коридора.

— То есть это все ремонтные работы, в результате которых меняется площадь квартиры или ее конфигурация, которая не предусмотрена изначально в техническом паспорте?

— Совершенно верно. Ранее было предусмотрено, что перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. С принятием закона исключена связь перепланировки с необходимостью внесения изменений в техпаспорт, что также упрощает существовавшие ранее процедуры. Теперь перепланировка представляет собой изменение границ или площади такого помещения, образование новых помещений.

— А вот я хочу вместо двери сделать себе арку. На это тоже нужно получать разрешение?

— Дверной проем остается же на месте. Мне сложно тут ответить на этот вопрос. По сути, это дизайнерские работы, и сложно сказать, можно ли это назвать перепланировкой, если при этом не было заужения или расширения дверного проема. Фактически управление Росреестра не принимает решение об отнесении к перепланировке тех или иных изменений в помещении, так как к полномочиям Росреестра относится внесение изменений в реестр недвижимости в отношении объекта, где перепланировка уже согласована администрацией.



— Кто утверждает перепланировку?

— Если у собственника квартиры есть желание осуществить в ней перепланировку, то правильнее будет сначала согласовать свои действия по изменению конфигурации жилого помещения, получив соответствующее разрешение, и только потом производить перепланировку, а не наоборот! Это поможет избежать проблем в дальнейшем. Собственник должен подготовить документы и обратиться в местную администрацию. Если инициативу одобрят, после завершения ремонта нужно будет вернуться в орган, выдавший разрешение, чтобы он направил комиссию, которая зафиксирует изменения и выдаст акт соответствия.

— Утверждают перепланировку органы местного самоуправления. А если собственник квартиры не сообщит об этом?

— Порой выявить перепланировку бывает сложно, но если об этом стало известно, то могут быть серьезные последствия.

— А как кто-то может узнать, что в квартире сделана перепланировка? Какие последствия несогласованной перепланировки могут быть?

— Например, собственник квартиры захочет взять ипотеку в новом жилом комплексе под залог старой квартиры. Банки, как правило, не принимают квартиры с незаконной планировкой. Чтобы избежать сложностей, проект перепланировки лучше узаконить.

Для получения информации о наличии согласования относительно ранее выполненной перепланировки можно получить выписку об объекте из единого государственного реестра недвижимости, которая будет содержать в том числе и план объекта.



— Какие могут быть штрафы?

— Собственников, которые не будут соблюдать закон, ждут штрафы от 2 тысяч до 2,5 тысяч рублей – для физических лиц, и от 40 тысяч до 50 тысяч рублей — для юридических лиц.

— Но штраф — это не самая большая неприятность? Можно и жилья лишиться.

— В случае, если будет вынесено предписание о необходимости привести такое помещение в прежнее состояние и это предписание не будет выполнено, возможно даже изъятие помещения и продажа его с торгов. Да, в этом случае можно лишиться помещения.

— А что делать, если перепланировка уже была выполнена, но она не узаконена?

— Если перепланировку сделали без получения предусмотренных Жилищным кодексом РФ согласований, то у собственника есть выход — обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении помещения в перепланированном виде.



— Можно ли продать или купить квартиру с неузаконенной перепланировкой? Или тут могут возникнуть трудности?

— Здесь покупателям нужно понимать, что они принимают на себя риски владения таким помещением, которое фактически имеет неузаконенную перепланировку. Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи) и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий. Подчеркну, что изменения направлены на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах.