«Зеленка» — не гарант неприкосновенности

Свидетельство о регистрации права собственности привычно ассоциируется у нас с гарантией неприкосновенности частного права. Однако судебная практика последних лет показывает, что «зеленка», как по старой памяти называют документ о госрегистрации, в некоторых случаях все же не может защитить собственника земельного участка на сто процентов. И дело здесь не в том, что документ не такой, как положено, и вообще не в нем загвоздка: право на собственность, безусловно, никто не оспаривает — госреестр это госреестр.

Но вот на что именно не по бумагам, а фактически собственник имеет право — от какой березы до какого соседского забора и немного левее — непонятно, потому что границы участка бывают не установлены на местности. Несколько последних лет специалисты сталкиваются со случаями, когда законно оформившие участки люди, построив дом и заложив сад, узнают, что на самом деле сделали это на земле соседа. О причинах, которые могут привести к подобной ситуации, и практике судебных дел в таких случаях «Южноуральской панораме» рассказали в одном из некоммерческих партнерств кадастровых инженеров Челябинской области.

«Дачная амнистия» оказывает медвежью услугу и учит дружить с соседями.

Законодательством установлено, что объекты недвижимости должны быть оформлены в установленном законом порядке — владельцам недвижимости надо зарегистрировать свое право, получив «зеленку», то есть свидетельство о собственности. Сейчас оно, правда, уже не зеленого цвета, но название сохранилось. «Дачная амнистия», как в народе называется 93-й Федеральный закон «Об упрощенном порядке оформления прав на собственность», наряду со всеми плюсами сослужила и плохую службу: граждане, оформив свои права, не могут получить гарантии неприкосновенности частной собственности.

Все потому, что оформляемый объект недвижимости не описан, не установлен, то есть попросту отсутствует на картах. Наша «дачная амнистия», если есть у человека государственный акт, какой-то документ о праве — позволяет зарегистрировать его. Границ того, что он зарегистрировал, в документах нет.

С объектами недвижимости сложнее, суды не очень охотно идут на решение об их сносе и передаче части участка соседям, особенно если объект оформлен (но часто надворные постройки как раз не оформлены).

Вывод: при оформлении участка надо обязательно показать, установить и согласовать границы с теми людьми, которые действительно живут по соседству. Поэтому при покупке земли от продавца обязательно надо просить акт согласования границ — документ, который добавит конкретность. И если были какие-то изменения границ, эта договоренность должна быть зафиксирована на бумаге. Должен быть чертеж участка, вы должны предварительно посмотреть его — все на нем видно (что касается конфигурации), эти чертежи, если их готовит специализированная компания, довольно информационны.

И если соседи все согласовали, чертеж увидели, с границами согласны — этот документ в суде и спасет. Если дойдет до суда. Однозначно лучше затратить немного больше времени и усилий на согласование границ при сделке — желательно (!) это делать силами продавца, потому что речь идет о соседских отношениях между ним и другими людьми, чем потом попасть в ситуацию, когда чей-то зуб на кого-то будет выливаться в слезы добросовестного покупателя.

На практике был не один случай, когда как только дело касается установления границ, возникает спор из-за нескольких квадратных метров. Договориться миром не получается, и вот соседа уведомляют лично, подают объявление через газету, но тот письменно не предоставляет возражений и акт согласования границ тоже не подписывает. Законодательство в таком случае признает границу согласованной. Но все инструкции, которые позволяют считать границы согласованными, если есть личный контакт между соседями, но договоренность не достигнута, суды отменяют. И это — очень обширная практика.

Дружите с соседями — будь это соседи по обычному садовому товариществу или элитному коттеджному поселку. Это лучше судов.

Две «зеленки» на один и тот же участок

«Дачная амнистия» — на самом деле очень хорошая практика, но благодаря ей возникла не одна «зеленка» на один и тот же участок. Это случается, когда при регистрации права представляются разные документы. Для регистратора это не идентичный участок, потому что выписка из похозяйственной книги и государственный акт, выданный земельным комитетом, будут как минимум на разные адреса, будут иметь разные описания; фамилии хозяев, возможно, тоже разные, а участок по факту — один. Конечно, тот кто живет там и кто оформляет землю точно знает, чей участок.

Бывает так, что два человека оформляют один участок, просто не зная о ситуации, но случается, что сосед , забыв про совесть, начинает доказывать, что это его участок — оформленный по новому законодательству. Или гражданин покупает землю, начинает строить дом, и объявляется хозяин, который также оформил этот же участок, но гораздо раньше.

Естественно, у кого раньше возникло право, того и земля. То, что участок фактически уже оформлен на другого человека, регистратор не может увидеть — по документам наложения нет. Это может увидеть только опытный геодезист при выезде на место — он поднимет документы, ранее отводимые архитектурой, земельными комитетами, и все сверит с координатами, которые «здесь и сейчас».

В нашей области есть хорошие, опытные специалисты, которые качественно делают свою работу, но законодательство не обязывает их выходить в поле. В работу идут картометрические материалы. Все, конечно, упирается в затраты. Выезд дает одну сумму, работа по картам — другую. В последнем случае — более низкая цена, сокращенные сроки, все красиво оформлено, и никогда не бывает проблем. Мы часто рассуждаем так: «зеленка» есть, кадастровый план есть — все. Ничего подобного. Все — это когда был качественный выезд, вынесение координат в натуру и акт согласования границ — всеми соседями подписанный.

До определенного времени все границы перемерялись инструментально, техничекие ошибки всегда были, они исправлялись, но на право собтвенности и на отношения между соседями не влияли: геодезисты эти ошибки отлавливали и исправляли сами. Сейчас такого не предусмотрено, исправить ошибку может только сам заявитель. За свой счет. Это достаточно дорого. Но в любом случае дешевле, чем потерять часть участка и потратить нервы.

НАТАЛЬЯ павлова