Кризис бьет ключом от квартир по головам

25 Октября 2008

Мировой финансовый кризис, зародившийся, как известно, из-за излишне рискованной игры с ипотечными бумагами на фондовых рынках США и Европы, больно ударил по экономике Южного Урала. Строительная отрасль, как наиболее чуткая к изменениям делового климата, пострадала в первую очередь.

Дмитрий Моргулес

Свободное падение


Мировой финансовый кризис, зародившийся, как известно, из-за излишне рискованной игры с ипотечными бумагами на фондовых рынках США и Европы, больно ударил по экономике Южного Урала. Строительная отрасль, как наиболее чуткая к изменениям делового климата, пострадала в первую очередь.
— Первое, что уже «полетело», — промышленное строительство, — делится впечатлениями один из участников рынка. — Пока, правда, никто официально не объявлял об откладывании инвестиционных программ, но и так ясно: тем же металлургам сейчас не до инвестиционной программы и строительства новых объектов — сбыт у многих упал едва ли не наполовину. Кое-кто всерьез думает не о развитии, а о массовых сокращениях. А ведь подряды на проектные и строительные работы в инвестиционных программах крупнейших предприятий области — это многие миллиарды рублей.

Следующий сегмент, также попадающий под «секвестр» кризиса, — коммерческая недвижимость, прежде всего офисные комплексы и торговые центры. Вряд ли в кризис многие компании захотят расширяться и покупать или брать в аренду новые офисы с магазинами. Кто успел завершить стройку или хотя бы большую часть работ — открылся (например, ТРЦ «Куба» в Челябинске) или вот-вот откроется (торговый комплекс «Северо-западный»). Тем же, кто находится на ранних этапах, впору призадуматься. Тем более что офисные центры и торговые комплексы финансируются за счет кредитов куда в большей степени, нежели жилье.

Свои потери и у производителей строительных материалов, прежде всего цемента, а также оконных конструкций. Спрос на их продукцию из-за замораживания строек резко падает. Как и цены.
Если же говорить о возведении жилья, то здесь строительные компании попали в «ножницы», а именно — лишились двух главных источников финансирования. Во-первых, банковских кредитов (как правило, в виде проектного финансирования), позволявших начать процесс возведения объекта до начала активной продажи площадей. И, во-вторых, банковской же ипотеки, с использованием которой, по различным данным, заключалось до половины всего объема сделок по продаже жилья, из них застройщик возвращал кредит банку.

— Мы в последнее время вообще не рассматриваем финансирование проектов, как-либо связанных со строительством, — заявил «Стройплощадке» на условиях анонимности один из ведущих финансистов региона.

Про выросшую же до фактически неподъемных процентов ипотеку и вовсе не рассказывал лишь самый ленивый. Впрочем, кроме выросших ставок во многих банках ввели еще и лимит на количество выдаваемых ипотечных кредитов даже по повышенным процентам.
В итоге Челябинская область, планировавшая общими усилиями сдать к концу года 1,8 миллиона квадратных метров жилья, на 10 сентября имела в активе 937 тысяч квадратов. И хотя около половины жилья традиционно сдается именно в последние три месяца, есть риск, что запланированного показателя достичь все же не удастся. Не говоря уже о планах на 2009 год — 2 миллиона квадратных метров. Хотя бы потому, что многие строительные компании стали отказываться от планов по строительству ранее запланированных проектов. В числе «отказников» есть и крупнейшие застройщики региона.

Падающая звезда в «Гавани роста»

21 октября в редакцию «Южноуральской панорамы» пришел неожиданный пресс-релиз. В нем говорилось о том, что инвестиционная компания «Гавань роста» приняла антикризисные меры по минимизации финансовых рисков. Одной из таких мер стало «решение о приостановке инвестиций в строительство объектов недвижимости, ранее не анонсированных широкой общественности».
Откровенно говоря, инвестиционная компания «Гавань роста» не слишком известное широкому кругу предприятие. Впрочем, разгадка кроется в том же пресс-релизе: «ООО «Гавань роста» занимается инвестированием в строительные проекты, расположенные на территории Уральского федерального округа. В Челябинске ООО «Гавань роста» ведет продажи квартир и нежилых помещений под брендом «Стройком».

А вот это, что называется, опаньки! «Стройком» — не просто бренд, но крупнейший строительный холдинг Южного Урала, являющийся одним из системообразующих застройщиков областного центра. И многочисленные малопонятные ребрендинги, которые в последнее время проводила эта компания (там, кроме «Гавани роста», еще мелькали названия «СК-developman», «Риэлт-стройком» и другие), никого не ввели в заблуждение: «Стройком» так и остался в массовом сознании «Стройкомом» — компанией Алексея Крикуна.

В пресс-релизе «Гавани роста» указывается все: причина отказа, объект, от возведения которого компания «воздерживается», и обязательства, которые компания продолжает честно выполнять перед своими клиентами. Впрочем, некоторые цитаты из информационного сообщения требуют перевода.
«Антикризисные меры коснулись только тех проектов, для реализации которых планировалось привлекать банковские кредиты… В текущем и следующем годах «Гавань роста» не планирует дополнительного привлечения банковских кредитов, равно как и не надеется на прямую поддержку со стороны государства».

Если говорить нормальным языком, компании не удалось (а в таких условиях, видимо, это и не очень возможно вообще) привлечь кредиты под строительство новых объектов. Кроме того, «Гавань роста» (или все же «Стройком»?) не рассчитывает на то, что сможет получить их и в дальнейшем. Ссылка же на то, что не ждут и помощи от государства, может говорить о том, что властям и рынку подан знак «не волнуйтесь, что сможем — достроим и продадим сами, и никого не кинем» (об этом же говорит и фраза «Гавань роста» предлагает к продаже только квартиры и нежилые помещения с высокой степенью готовности и только в объектах, обеспеченных инвестиционными ресурсами»). Но это говорит и об обратном — о скрытой просьбе об экстренной помощи.
В числе проектов, «ранее не анонсированных широкой общественности», «для реализации которых планировалось привлекать банковские кредиты», «Гавань роста» указывает, в частности, «жилой комплекс «Манхэттен», расположенный вдоль улицы Труда, проектная площадь которого составляет 300 тысяч квадратных метров».

Сам масштаб отложенной стройки — 300 тысяч квадратных метров — почти в два с половиной раза превышает указанный в пресс-релизе уровень планов «Гавани роста» по вводу жилья в 2009 году — 131 тысячу квадратных метров. То есть, застройщик как минимум надолго отложил крупнейший свой проект.

Насчет «неанонсированного» тоже можно поспорить. Очищенный участок вдоль набережной Миасса от гипермаркета «Молния» до Нового моста, поставленный там бетонный узел, а также две уже вовсю росших ввысь высотки и плакат на огораживавшем стройку заборе с фирменной символикой «Стройкома» — это то, что видели и видят многочисленные челябинцы, каждый день проезжающие мимо по одной из самых оживленных транспортных артерий города.

Про профессиональное сообщество и говорить нечего — слишком узок круг и слишком трудно утаить информацию от коллег-конкурентов. В частных беседах участники рынка, хорошо знакомые с господином Крикуном, говорили о том, что тот в последнее время выглядел серьезно обеспокоенным состоянием своего бизнеса. Так это или нет на самом деле, проверить невозможно. Во всяком случае, до личного заявления самого Алексея Крикуна.

И еще один момент. «Стройком» (давайте все же называть этот бизнес его привычным именем) — компания, всегда бывшая одним из крупнейших застройщиков Челябинска. Но новый взлет бизнеса последовал после прихода на пост мэра областного центра Михаила Юревича. По мнению наблюдателей, «Стройком» стал одним из фаворитов нового градоначальника. И, возможно, именно поэтому компания зашла на максимально возможное число земельных участков. В том числе и те, виды на которые до этого имели другие компании (в частности, эксперты утверждают, что это относится и к участку, на котором планировалось возводить «Манхэттен»), а также площадки, чей правовой статус не был до конца урегулирован. Возможно, заход на эти площадки был осуществлен не без помощи кредитных денег. В итоге проблемы, с которыми столкнулся лидер строительной отрасли Челябинска, результат в том числе и политики мэрии города.
Впрочем, мы искренне надеемся, что все свои затруднения и «Гавань роста», и «Стройком» все же успешно преодолеют, и этот случай останется в их истории единичным. Области и городу нужны большие и хорошие застройщики.

Помощь уже идет

Нужно отметить, что руководство Челябинской области, возможно, как никто другой понимает масштаб навалившихся проблем и активнейшим образом ищет пути их решения. Уже принято решение увеличить на полмиллиарда рублей уставный капитал Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки, что должно помочь загибающейся ипотеке. Уже после сдачи «Стройплощадки» в печать прошла встреча представителей банков и строительных компаний с губернатором области Петром Суминым. По всей вероятности, на ней также будут приняты какие-то решения.

Другая мера, активно обсуждавшаяся в последние дни, — выкуп правительством области у строителей недостроенных объектов. Первым об этом рассказало на прошлой неделе издание «Коммерсант — Урал», ссылаясь на первого вице-губернатора Челябинской области Владимира Дятлова.

Такой шаг — попытка убить сразу нескольких зайцев. Во-первых, это даст возможность достроить объекты, а значит, свое жилье получат и все те, кто покупал его у строителей на условиях долевого участия. Обманутых дольщиков, а значит, ненужной социальной напряженности и публичных скандалов не будет. Во-вторых, власти получат шанс решить многие социальные задачи, выполнить хотя бы частично программы по обеспечению жильем различных категорий бюджетников. А заодно и пополнить резервный жилищный фонд. В-третьих, выкуп спасет строительные компании от дефолтов и банкротств, а банки, их кредитовавшие, от невозврата денег по займам.

Цены выкупа назывались разные. Тот же «Коммерсант — Урал» предполагал, ссылаясь на чиновника областного Министерства строительства, два варианта: исходя из методики Минрегионразвития РФ (по которой стоимость одного квадратного метра установлена в 24,25 тысячи рублей), а также из расчета «себестоимость плюс 15 процентов».

— Последнее предложение, о котором шла речь, — 28,3 тысячи рублей за квадратный метр, — делится свежей информацией источник «Стройплощадки» в одном из банков области.
Пока что мнения участников рынка и наблюдателей о том, согласятся ли строители на предлагаемые властями области условия, разные.

Кто-то считает, что строителям даже в условиях кризиса проще любыми способами найти деньги, достроить объекты, которые находятся в высокой степени готовности, и продать жилье по рыночным ценам, которые все не собираются падать и куда выше предлагаемых властями расценок. Те же объекты, что достроить не удастся, проще законсервировать и держать до лучших времен.
— А я думаю, на эту цену (28,3 тысячи рублей) согласятся многие, — считает владелец одной из строительных компаний Челябинска. — Это позволит завершить ключевые объекты без лишних проблем и затем спокойно «выйти в кэш».

Правда, оба высказанных варианта предполагают одно и то же развитие ситуации: строительные компании, завершив за свой счет или за счет области ключевые объекты, будут в любом случае сворачивать бизнес вплоть до наступления ясности на рынке (вышеописанный шаг «Стройкома» лишь подтверждает высокую вероятность такого исхода событий). А выкуп недостроя областью лишь поможет пройти этот процесс безболезненно.

При этом цена на квадратный метр на рынке не упадет — застройщикам и инвесторам проще держать квартиры в загашнике, продавая лишь столько, сколько необходимо для поддержания законсервированных объектов и площадок, а также парка строительной техники в максимально готовом к работе состоянии (практика показывает, что обходится это недорого). А поскольку новых строек начинаться не будет (или будет, но в количестве несравнимо меньшем), компании начнут сокращать штаты сотрудников до минимально необходимого для поддержания функционирования юридического лица (директор, юрист, бухгалтер, секретарь, охранник, — пожалуй, и все).

В масштабах области такое сокращение означает потерю работы десятками тысяч людей, и не только в строительных компаниях, но и на предприятиях стройиндустрии. Мало приятного ждет и крайне многочисленный в последнее время отряд риелторских агентств. К тому же все эти люди, на фоне недавнего строительного бума и весьма неплохих зарплат в отрасли, понабирали потребительских кредитов, в том числе и на покупку жилья, которые непонятно из чего будут отдаваться. Со всеми вытекающими из этого неприятностями.
Впрочем, все вышеописанное — самый неблагоприятный вариант развития событий, который, надеемся, все же не станет реальностью. К тому же все проблемы строительной отрасли касаются, по большому счету, лишь пяти ее территорий: Челябинска, соседних с ним Копейска и Сосновского района, Магнитогорска да Миасса. На них приходится 80 процентов всего возводимого в области жилья. В городах и районах поменьше и поотдаленнее жилье в массовом порядке практически не строится. Его там как толком не было, так и нет.

Будем рады взять подряды

— Те компании и фирмы, что зарабатывают не как инвесторы, а как подрядчики и которым в любом случае надо продолжать работать, в новых условиях всем скопом бросятся на ранее не очень-то выгодные и не всеми любимые государственные, региональные и муниципальные тендеры, — прогнозирует гендиректор компании «Стройальянс» Станислав Садовников.
По его мнению, обилие свободных подрядчиков приведет к острой конкуренции на торгах и резкому падению и без того невысоких расценок на выполнение работ. Это в лучшем случае позволит строителям лишь выживать, а в худшем — все равно приведет к их разорению.

Поскольку основная задача властей в данном случае — сохранить людям рабочие места, еще одна мера поддержки отрасли просто-таки напрашивается. Речь идет о максимальном увеличении, количественном и финансовом, разного рода подрядов на строительство и реконструкцию объектов регионального и муниципального значения. В Челябинской области (прежде всего в райцентрах и поселках) много чего необходимо ремонтировать, реконструировать, строить заново: школы, детсады, инженерные сети, дороги, газопроводы, больницы, физкультурно-оздоровительные комплексы. Самое время этим заняться.

Серьезно увеличив бюджетные расходы на капитальное строительство и реконструкцию, власти могут и помочь строителям выжить в сложные времена, и получить новую или отремонтированную инфраструктуру, будь то инженерные сети или социальные объекты. Их политическую значимость никто не отменял.
Важно только отследить несколько моментов. Первое — не скупиться по ценам на подряды. Иначе сам смысл затеи пропадет. Второе — заниматься подрядами адресно, создав условия для того, чтобы заказы получали реальные строительные компании, способные заниматься тем, за что берутся (как правило, это средний бизнес), а не фирмочки-однодневки, чье единственное «преимущество» — личная близость к тому или иному муниципальному чиновнику. Примеров последнего хватает. Не менее важна и скорость принятия решений, их максимально публичное озвучивание, и, собственно, быстрота реализации.

Инженерные сети, кстати, отдельная и вполне себе «вкусная» тема. Как известно, муниципалитеты обязаны выставлять на торги участки с уже подготовленной инфраструктурой. В большинстве случаев таких участков просто не существует в наличии, но и чиновники, и строители закрывают на это глаза. Теперь самое время властям направить оставшихся без работы строителей (прежде всего, компании инженерно-строительного профиля) на тендеры по подведению инженерных сетей на перспективные участки. И впоследствии, получив вожделенные участки с сетями, муниципалитет их продаст тем же строителям под застройку. Только куда дороже, нежели «пустое место». Выгодно всем: и строителям, получающим работу; и муниципалитету, получающему не только участки, но и неплохой навар в бюджет; и девелоперам, лишающимся мучений со строительством инженерных сетей (цена которых порой доходит до половины всей себестоимости строительства).

Кризис — отправная точка роста?

Случившийся в мире кризис ясно проявил критические слабости нашей строительной отрасли. И слабости эти, как ни печально, вовсе не в американских ипотечных шалостях.
Как известно, один из ключевых показателей в экономике — скорость оборота капитала. В строительной отрасли Челябинской области этот показатель жестко зависит от длины строительного цикла — периода времени, который проходит от старта проекта до его полной реализации. Главная слабость всей отрасли — слишком длинный строительный цикл, который для проектов массовой застройки тянется не меньше трех, а в достаточно большом количестве случаев аж до пяти лет.
Главная беда — запутанный и затянутый по времени сверх всякой меры документооборот.
— Я сам сталкивался со случаем, когда необходимо было собрать 73 подписи. Фантастика! — сетовал в конце ноября прошлого года в интервью «Южноуральской панораме» вице-губернатор Владимир Дятлов.

Большая часть строительного цикла (от двух до четырех лет) уходит не на собственно строительство, а на получение всевозможных согласований, экспертиз, оформление землеотвода, технических условий на подключение к инженерным сетям и выбивание лимитов из естественных монополий. Требующих, кстати, за право подключиться к своим сетям очень крупные суммы, значительно увеличивающие себестоимость жилья. При этом суммы эти надо заплатить, как правило, еще до начала строительства.

И это только официальные платежи. «Неофициальная» часть в виде откатов: чиновникам — за «правильно оформленные» условия и проведение тендера, ускоренную процедуру оформления землеотвода, менеджерам естественных монополий — за выделение (и максимально быстрое) лимитов и согласование точек и технических условий подключения, а еще разного рода надзорам, членам экспертных комиссий… Все это давно является секретом Полишинеля, и конкретные персонажи, а также их ставки «решения вопросов» всем, кому надо, известны.

В итоге именно в силу длинного цикла оборота капитала и масштабной коррупции в отрасли строители закладывают 100—150-процентную разницу между себестоимостью и продажной ценой жилья. Если 150 поделить на пять лет, то получается 30 процентов в год — не самая высокая рентабельность в современной России (и это без учета расходов на откаты). Но законы экономики таковы, что чем быстрее оборачиваемость капитала и меньше не относящихся непосредственно к бизнесу затрат, тем выше конкуренция, больше выпускаемой продукции и больше обороты, за счет которых (а не за счет высокой наценки) и берут свою прибыль крупные производители продукции. В нашем случае — застройщики жилья.

Если срок оборота капитала за счет максимально ускоренного документооборота удастся сократить до полутора-двух лет, то и строителям не нужно будет закладывать столь высокую маржу — они возьмут свое за счет увеличения предложения. А чем больше жилья, тем оно дешевле. Это ли не главная цель?

Кризис — отличный повод привести все в порядок. Быстро и жестко. Надолго избавиться от тяжелых болезней, обеспечив тем самым опережающий рост отрасли в средне- и долгосрочной перспективе.
Сделать для этого, по большому счету, нужно немного — проявить высшую политическую волю. Пусть окриком, прокурорским кнутом и показательным процессом или, наоборот, негласным уговором, но ослабить коррупционные издержки и ускорить все необходимые в строительном цикле механизмы и документальные процедуры, везде, где можно, избавляясь от монополизма и создавая реально конкурентную среду. Не до откатов сейчас — выжить бы. Свое коррупционеры возьмут потом, когда отрасль оправится от кризиса.

Публикации на тему
Новости   
Спецпроекты