Ушат воды пойдет на пользу

Раскаты грома мы начали ощущать еще несколько месяцев назад. Кредиты становились все дороже, тревожные разговоры все нарастали. Люди, которые хотели купить жилье, начали испытывать трудности с ипотекой в банках и вовсе полгода назад. Впрочем, несмотря на все трудности, ипотечный кредит можно взять и сегодня. Не далее как на той неделе ко мне приходили представители банков с предложениями о сотрудничестве по одному из наших проектов.

Возвращение блудного инвестора

Если говорить о глобальных причинах происходящего, на мой взгляд, на рынке было слишком много виртуальных денег, которые сейчас превращаются в пыль, в ту же виртуальщину, из которой они и образовались. Реальное производство жило само по себе, а деньги сами по себе. То, что мы принимали за экономический рост, оказалось по большей части лишь надуванием пузырей, которые в итоге и лопнули.

Строительная отрасль стоит на пороге отката на несколько лет назад. В те времена, когда квартиры, дома были средством накопления, инвестиций. Где-то год-два назад инвестиционные деньги начали было уходить с рынка, все больше становилось денег заемных, ипотечных. Жилье покупали для того, чтобы жить. Сейчас дензнаки выводятся из банков и разного рода фондовых инструментов (теми, кто играл на бирже) и в достаточно большой своей части вновь инвестируются (подчеркиваю, именно инвестируются) в жилье. В итоге — очередное замещение покупателя-потребителя покупателем-инвестором, покупающим квартиры не для того, чтобы жить (они и сейчас в большом количестве пустые стоят), а для того, чтобы потом перепродать дороже. Сколько продлится эта тенденция — непонятно.

Корень проблемы, как я думаю, не в ипотеке или банках, а в низком доходе потенциальных покупателей жилья. Квартира слишком дорога, чтобы массовый потребитель с его сравнительно низкой зарплатой мог ее купить. К тому же в нашей стране жилье по-прежнему единственное средство вложения денег. И это очень плохо.

Кризис правильных

Если говорить, на каких из строительных компаний сказался кризис, то в первую очередь проблемы испытывают те (не называю фамилий), кто привлекал деньги так, как это положено по всем правилам нормального бизнеса: брали кредит, на этот кредит строили, потом продавали и возвращали заем с процентами. Знаю, что в числе таких — крупнейшие строительные компании.
Вообще-то этот способ финансирования при нормальном положении вещей самый разумный. Он минимизирует издержки, не вносит суеты и дает потребителю то, что нужно, — не инвестиционные договоры с непонятным результатом и значительными рисками, а готовое жилье. Но по тем нормальным, «правильным», которые накопили подушку, у кого есть залоговая масса — производственная база, активы, непроданное жилье, в конце концов, — кризис и врезал.

Что касается коммерческой недвижимости, то там ситуация еще более плачевная. Знаю об этом не понаслышке — только у нашей компании уже слетело два подписанных контракта на крупные объемы подрядных работ. Причина проста: люди строили коммерческую недвижимость; она не может строиться за счет дольщиков, а возводится именно за счет инвестора и кредитов. Если банки смогут в ближайшее время возобновить кредитование — хорошо, если же нет — получим долгострои.
Впрочем, проекты имеют инерцию. Если застройщик не успел приступить к реализации, к непосредственно возведению объекта, то он это дело отложит, и это в общем-то будет правильно. А вот те, кто оказался, что называется, на полпути, будут кровь из носу пытаться достроить объект. А иначе как он «отобьет» свои деньги арендой или продажей? И таким застройщикам крайне необходимо будет найти деньги на завершение объекта.

Но где и как? Во-первых, он может начать уговаривать поставщиков тех же стройматериалов или подрядчиков продолжить поставки и работу в долг, в счет будущих поступлений. И многие пойдут навстречу: останавливать весь конвейер стройки крайне опасно. Прямо как в металлургии: запускать потом домну заново будет дороже, чем не останавливать выплавку стали. Всем выгоднее завершить стройку, нежели ее бросать. Правда, долговой ком копится, и в финале остается два варианта — либо все со всеми рассчитываются, либо нет. И тогда попадают все: банки, застройщик, поставщики, подрядчики.

Проблема монополий

Другая критически важная проблема — цена жилья, абсолютно не привязанная к его себестоимости. Поясню.
Продается жилье на конкурентном рынке. Со стороны спроса играют: финансовые спекулянты, покупающие жилье с целью выгодной перепродажи; инвесторы — домашние хозяйства, которые видят в жилье нормальный объект вложения (их логика «не продам — так оставлю детям); собственно потребитель жилья, которому квартира нужна сейчас и для жилья. Предложение жилья — такая же конкурентная среда: вторичное жилье, множество компаний-продавцов, застройщики.

А вот формирование себестоимости — почти все сегменты рынка здесь либо монопольные, либо олигопольные. Цемент — олигополия, есть всего несколько производителей в регионе. Металл — то же самое, энергоресурсы — сплошные монополии. Топливо — два крупных поставщика на всю область. Кирпич — все же олигополия из нескольких местных производителей (впрочем, кирпич — такой товар, который далеко везти просто невыгодно). Применительно к Челябинской области олигополии есть также на рынках щебня, асфальта. Абсолютно конкурентные лишь рынки пластиковых окон, электропроводов, услуги по монтажу.

В итоге в себестоимости жилья процентов 80 складывается на монопольных или малоконкурентных рынках. И когда в 2005 году резко скакнул спрос на жилье, а вместе с ним и цена, монополии, увидев трехсотпроцентную маржу у строителей, в свою очередь начали повышать цены. В итоге резкий рост цен на стройматериалы, цемент, металл.

При любом кризисе монополии и олигополии не понижают цены на свою продукцию, а сокращают объемы ее выпуска, увольняя рабочих, закрывая цеха, но до последнего держа свой процент прибыли. Об этом вам скажет любой учебник по экономике. Никто не будет снижать цены и на жилье, поверьте мне. И попытки регулировать рыночными методами (а вливание бюджетных средств — метод вполне рыночный) процессы, которые в своей основе не носят рыночного характера (ведь, повторюсь, цена на жилье имеет мало отношения к себестоимости его строительства). Как только начнутся массовые госвливания в строительство, монополии и олигополии под стимулированный спрос тут же поднимут цены на металл, цемент и все остальное.

Для того чтобы увеличить предложение жилья, мало тупо набить этот рынок деньгами. Нужно еще решать кадровую проблему, проблему внедрения современных технологий, поднять производительность труда. И, что важнее всего, ускорить документооборот, особенно по приемке жилья в эксплуатацию.

Я знаю просто-таки клинические случаи. Есть проекты, которые уже по большей части реализованы. Инженерные сети построены, да и люди уже в домах живут. Но при этом до сих пор нет лимитов по газу. Например, в каком-то поселке, скажем, построены, но не сданы котельные. Для того чтобы их сдать, нужно собрать комиссию из чиновников, а еще нужны аж четыре представителя Ростехнадзора. А представитель Энергонадзора заявляет, что застройщик должен сдать энергохозяйство вместе с проектом. Но отдельные разделы проекта еще не прошли экспертизу, и к ней еще даже не приступали. И так далее, и тому подобное… Но ведь стройка уже третий год как идет! Котельные собраны, сети построены, врезки выполнены — осталось только кнопку нажать. Но юридически это оформить до сих пор не могут.

Строителям проще не ждать годами оформления, а начать работать сразу, без прохождения документов по инстанциям, нарываясь на штрафы и, чего греха таить, взятки. Но иначе проект застревает просто-таки на неопределенное время.

Успокоиться и продолжать строить!

Уверен, если принять меры к сокращению времени прохождения и оформления документов, это приведет к увеличению скорости оборота капитала в отрасли, а значит, как минимум к уменьшению прямых издержек. Например, уже не надо будет содержать специального человека, который только бегает по чиновникам за бумажками (а ведь кое-кто целые отделы так содержит). Не говоря уже об экономии времени. Мы будем успевать больше делать — больше проектировать, больше строить. Если уж содержать орган контроля — управления Госэкспертизы, то в количестве не пяти, а пятидесяти специалистов на область. Или уже совсем ее закройте и разрешите строить строителям, как они могут и умеют. При этом четко сказав: «Если здание рухнет, вы сядете!». Всем проще будет.
Строителям, на мой взгляд, надо успокоиться и продолжать строить, пока есть деньги, заканчивать старые и начинать новые проекты. Построенное жилье все равно будут покупать. Если цена на жилье немного упадет — ничего страшного. Цены на комплектующие жилья — те же стройматериалы — также падают. Главное — продолжать оборачивать капитал, не прекращать процесс.

Кончатся деньги — тоже строителям не впервой. Десять лет назад их тоже не было, но был бартер, был взаимозачет. Что мешает в крайнем случае вернуться к этому? Развиваться можно и в таких условиях. Если не будет спроса на жилье вообще — тоже есть выход. Тот, кто не может строить, все равно способен заниматься ремонтом, реконструкцией. Сейчас все кинулись строить и забыли о ремонтах. А нас ждут давно не ремонтировавшиеся теплотрассы, энергосети, которые никто не чинил, ждет водопровод, канализация, аварийное жилье…
И все же я надеюсь, что грянувший кризис выльет ушат холодной воды на многие головы. И заставит принять хотя бы часть критически необходимых для строительной отрасли решений.

Записал Дмитрий Моргулес