Метр вместо половины

Некоторые соображения о перспективах развития жилищного строительства в Челябинской области. Нужно строить больше. Но за счет чего?

Ввод жилья в 2007 году составил 1667 тысяч квадратных метров, в том числе более 632 тысяч — в Челябинске. Впервые за последние семнадцать лет достигнут и несколько превзойден уровень ввода жилья 1990 года — пикового показателя советского времени. Но введенных 0,46 квадратных метра в среднем на каждого жителя области явно недостаточно для снижения уровня потребности населения в жилье, обеспеченность которым сегодня составляет лишь 20–21 «квадрат» на человека.

Да, губернатор области Петр Сумин поставил задачу уже в 2008 году построить на одного жителя области не менее 0,5 квадратных метра жилья, то есть построить 1880 тысяч квадратных метров. Но расчетно-необходимым показателем считается ввод не менее одного квадратного метра в год на человека. Только такой объем сможет перекрывать выбывающее ветхо-аварийное жилье и обеспечить предстоящий демографический бум. Это значит, что при сегодняшнем населении Челябинской области порядка 3650 тысяч человек, с учетом предстоящего (судя по всему) его прироста, надо строить 3800–3950 тысяч квадратных метров жилья в год.

Для выхода на этот показатель области потребуется, возможно, не менее двенадцати лет. Достаточно ли этого объема, достижим ли он и в какие сроки, и что для этого надо сделать, где эти земельные участки для застройки, как будут решаться инфраструктура и инженерное обеспечение, откуда появятся строительные изделия и людские ресурсы строителей, каким образом будет решаться финансовая сторона дела? Ответа на эти вопросы пока нет. Решаются только текущие вопросы.

Опросы общественного мнения и статистические данные показывают, что 62 — 65 процентов населения нуждаются в улучшении жилищных условий и что для подавляющего большинства ипотечные кредиты недоступны из-за высоких процентов платы за кредит и все еще низкого заработка. Более 60 процентов женщин продуктивного возраста говорят, что не могут иметь детей из-за отсутствия жилищных условий.

Рыночная стоимость жилья выросла до 37–42 тысяч рублей за один квадратный метр общей площади. Выросла и стоимость строительства жилья, составляющая сегодня порядка 17–20 тысяч рублей. При этом разница между себестоимостью и рыночной ценой жилья не доходит до непосредственных строителей-подрядчиков. Строители получают ровно столько, сколько стоит сама строительная работа. А дельта оседает в карманах застройщиков-монополистов, которые используют эти суммы для работы с нечистоплотными чиновниками и скупки на аукционах земельных участков по завышенным ценам. Пресекая тем самым попытки прихода на строительный рынок дополнительных сил строителей из небольших и средних компаний, не располагающих необходимыми суммами и по этой причине не создающих необходимую конкуренцию на строительном рынке. Как известно, только превышение предложений товара над спросом и конкуренция могут создать условия стабилизации и даже снижения рыночных цен. Это закон экономики.

Дома — проще и дешевле

Аналитики обратили внимание на весьма значительное увеличение в последние годы строительства индивидуальных жилых домов, которое выросло в 20 и более раз по сравнению с 2000 годом и сегодня составляет около половины объема вводимого жилья, и этот объем в дальнейшем будет увеличиваться.

Причин такого роста две: возросший спрос на действительно собственное жилье (а не квартиру, связанную с множеством фактических обременений) и, главное, экономическая составляющая. Куда менее сложное получение земельного участка, отсутствие необходимости тратить деньги и время на проект, его согласование и экспертизу, возможность выполнения строительных работ собственными силами и приглашенными бригадами строителей, отсутствие целого ряда чиновничьих барьеров приводит к тому, что себестоимость домов куда дешевле, чем цена квартиры одинаковой площади. В то же время дома более комфортны, имеют полное инженерное обеспечение, место для стоянки автомобиля, дворовых построек и земельный участок для посадки цветов, овощей и фруктовых деревьев. Дома экологически более защищены и имеют ряд других существенных преимуществ. Посмотрите проспекты риелторских продаж жилья — в них предлагаются квартиры в многоэтажных домах и почти нет индивидуальных домов эконом-класса площадью 100–150 квадратных метров.

Сегодня строительный рынок перегрет и испытывает определенные трудности. Трудности с недостатком рабочих кадров, ожидаются трудности с нехваткой строительных изделий. Состояние рынка свидетельствует, что упала покупательная способность населения, а потребность в жилье остается неудовлетворенной. Недостаточно строится социальное жилье для льготников.

На мой взгляд, трудно судить о возможностях выполнения национальной программы строительства доступного и комфортного жилья и решения демографической проблемы без задействования в полном объеме Градостроительного кодекса. Кодекс и ряд сопутствующих ему законодательных актов, касающихся строительства, радикально поменяли основы градостроительной деятельности, полностью освободили все функциональные надзорные организации от участия в проектировании и строительстве, освободили от выдачи каких-либо условий, заданий, согласований и экспертизы проектной документации. Этими функциями обязаны заниматься только орган архитектуры и градостроительства в пределах его прямой компетенции и органы госстройнадзора и госэкспертизы — по принадлежности строящихся объектов.

К сожалению, кодекс и федеральные законы о строительстве в полную силу у нас в области не работают. Контроль соблюдения и выполнения чиновниками законодательства практически отсутствует, не действует статья 8.1 Градостроительного кодекса.

Пять причин

Как неоднократно отмечают высшие руководители нашего государства, сегодня бедой являются чиновники и терроризм. Это подтверждается и опросами общественного мнения. Дураки, дороги и олигархи уходят в прошлое, с этими бедами научились бороться. Борьбу с коррупцией и чиновниками общество проигрывает. Причины такого состояния строительного рынка, которые надо устранять, следующие:

1. Отсутствие четкого, ясного и прозрачного регламента документооборота, определяющего взаимодействие чиновников органов властных структур, причастных к строительству, застройщиков и строительного сообщества. Недопустимо, чтобы застройщик продолжал многократно ходить по одним и тем же организациям, тратя на это от года до полутора лет, силы и материальные ресурсы. Четкий документооборот, а такой установлен в Градостроительном кодексе — это, в первую очередь, и пресечение коррупции.

2. Отсутствие условий для реальной равнодоступности земельных участков для застройщиков. Нет преград для пресечения скупки монополистами земельных участков, не действует статья 284 Гражданского кодекса. Все это создает такой же барьер, пресекающий приход на строительный рынок дополнительных сил строителей, для них нет льгот. Почти не подготавливаются и не проводятся в достаточном количестве аукционы, соответствующие правовым требованиям Федерального законодательства.

3. Отсутствие условий возникновения конкуренции среди застройщиков и среди строительного сообщества. Необходимо, чтобы на рынок строительства жилья пришли дополнительные силы — существующие и вновь создаваемые строительные организации, а не наблюдался их отток.

4. Нет обнародованной программы: где, на каких земельных участках, сколько и в какие сроки будет строиться жилье. Нет инвестиционной программы строительства и финансирования инфраструктуры и сетей инженерного обеспечения, увязанной с программой строительства жилья. Установленные местные тарифы за подключения к сетям инженерного обеспечения не соответствуют Федеральному законодательству, особенно тарифы за электроподключение. Это, мягко говоря, не способствует развитию жилищного строительства.

Не решен публично вопрос, где аккумулировать и держать средства за подключение, как их расходовать и контролировать расход. На мой взгляд, следует прекратить практику оплаты естественным монополиям непрозрачных сумм за подключение, а также практику бесплатной передачи монополиям созданных за счет средств застройщиков сетей и сооружений. Такая процедура по факту противоречит Гражданскому кодексу.

5. Процветает полный нигилизм в знании и применении законодательства и других нормативных правовых актов. Чиновники в отношениях с лицами строительной сферы подчас руководствуются положениями «по понятиям и желанию», но не законодательными актами, тем самым порой культивируя коррупцию.

Кто занимается законодательным просвещением, где можно купить брошюры с публикацией действующих правовых актов?

СРО — новая реальность

Вступил в действие закон от 22.07.2008 № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и некоторые законодательные акты РФ». Он устанавливает создание самими строителями Саморегулируемых организаций строителей (СРО) — фактически нового института в отрасли, рабочего органа, которому государство передает государственные полномочия по функционированию и регулированию строительного рынка и возлагает на организацию всестороннюю ответственность за качество, безопасность и долговечность построенных зданий, сооружений. Решение соответствует государственной политике и не является простой заменой системы формального лицензирования, органы которой не несли какой-либо ответственности.

Все предприятия, участвующие в строительном производстве, обязаны быть членами этой организации и подлежат переаттестации, по результатам которой Саморегулируемой организацией строителей будут выдаваться Свидетельства о допуске к выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, выполнению строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий, сооружений. Без свидетельств допуска выполнять указанные виды работ с 1 января 2010 года недопустимо и запрещено. Законом ужесточаются санкции к нарушителям запрета. Дело за строительным сообществом и администрацией области.