"Вторые города": строительный застой?
19 Мая 2008
В последнее время принято много говорить о строительных успехах Челябинской области. Во многом эти разговоры имеют под собой почву — объемы ввода жилья растут, предприниматели объявляют о новых, с каждым разом все более масштабных проектах. Однако простейший анализ официальных цифр показывает, что львиная доля строительного благополучия области приходится на Челябинск и Магнитогорск.
«ВТОРЫЕ ГОРОДА»: СТРОИТЕЛЬНЫЙ ЗАСТОЙ?
В последнее время принято много говорить о строительных успехах Челябинской области. Во многом эти разговоры имеют под собой почву — объемы ввода жилья растут, предприниматели объявляют о новых, с каждым разом все более масштабных проектах. Однако простейший анализ официальных цифр показывает, что львиная доля строительного благополучия области приходится на Челябинск и Магнитогорск. Они в силу своих размеров развиваются несколько по иным законам — проекты все масштабнее, и рынок практически отдан на откуп нескольким крупным компаниям. А вот в других муниципалитетах Южного Урала, которые в экспертных кругах называют городами второго эшелона или проще — «вторые города», стройка развивается другими темпами и по другим законам. Попробуем разобраться почему.
Неприятные цифры
Как известно, цифры нагляднее всего иллюстрируют положение дел. Цифры официальные — тем более. Так вот, согласно данным регионального министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства, из 1,8 миллиона квадратных метров жилья, что планируется ввести в этом году на территории области, более половины (940 тысяч квадратных метров) приходится на два города — Челябинск и Магнитогорск. Фактический ввод жилья в первом квартале текущего года показал, что на два крупнейших города приходится почти две трети новостроек (182,75 тысячи квадратных метров из 279,5). Если же к Челябинску и Магнитогорску добавить пригородные по отношению к областному центру Копейск и Сосновский район (соответственно третья и четвертая территории области по запланированным объемам строительства), то территориальная концентрация отрасли становится еще более наглядной — на эти четыре муниципалитета приходится более трех четвертей от всего фактически вводимого в области жилья.
Но как же другие города и районы области, добрый десяток из которых принято относить к достаточно крупным и благополучным территориям, обладающим серьезным промышленным и человеческим потенциалом?
В Златоусте из запланированных на год 57,5 тысячи квадратных метров жилья в первом квартале осилили лишь 1800. В Миассе (план на год — 68,6 тысячи метров) за это же время построили чуть более 8 тысяч квадратных метров, что в два раза меньше, чем годом ранее.
Троицк ввел в два с половиной раза меньшее количество квадратов, нежели за тот же период времени в прошлом году (1220 квадратных метров против 3165).
В Саткинском районе из запланированных на год 33 тысяч метров за первые три месяца сдано лишь 1850. Южноуральск, введя в строй более 3,2 тысячи квадратных метров, квартальный план выполнил лишь на 64 процента. Видимо, серьезные проблемы есть в закрытых городах области. Так, на троих Озерск, Снежинск и Трехгорный в первом квартале возвели всего 1200 квадратных метров жилья при совместном годовом плане в 64,6 тысячи квадратов. Причем Трехгорный наряду с Усть-Катавом единственные территории на Южном Урале, где за первые три месяца текущего года вообще не было построено никакого жилья.
Конечно, статистика отражает далеко не все. Да и первый квартал для отрасли -время не самое показательное, основной строительный сезон, как известно, начнется в мае-июне. Тем не менее тревожные тенденции налицо. В чем же их причины? Эксперты, опрошенные корреспондентами «Стройплощадки», называют несколько факторов.
Строить некем, строить нечем?
Первая и самая острая проблема — кадровая. Почти все собеседники «Стройплощадки» отметили, что в кризисные 90-е годы в городах и районах области практически ничего не строилось. Это привело как к оттоку профессиональных кадров практически всех специальностей, задействованных в строительном процессе в Челябинск и Магнитогорск, где в силу размеров хоть что-то, но все же возводилось, так и к уходу специалистов из отрасли.
В результате сегодня на территориях трудно найти хотя бы пару-тройку крепких устойчивых компаний с хорошими кадрами, способных строить достаточные объемы жилья. Те же фирмы, что реально возводят жилье, особенно массовое, как правило, имеют челябинские или магнитогорские корни и зачастую привозят специалистов и даже рабочих с собой.
Кадровая проблема касается и чиновничьей среды. Грамотных специалистов по архитектуре и градостроительству в городах практически не осталось. Это влияет на темпы и масштабы строительства, особенно на скорость принятия решений и принятого в отрасли документооборота, едва ли не больше, чем отсутствие квалифицированных каменщиков и прорабов.
Недостаток квалифицированных подрядчиков особенно заметен даже не столько в жилищном строительстве, сколько при возведении инфраструктуры как инженерной, так и разного рода объектов соцкультбыта. Неспроста в последние годы одна из основных проблем — неосвоение бюджетных средств, выделяемых областью территориям на те или иные проекты. Экспертные оценки величины неосвоенных на местах средств разные и колеблются от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов рублей в год.
Кроме того, за годы кризиса в разы уменьшилась и значительно устарела материально-техническая база строительных компаний, особенно в городах и районах области. К тому же были фактически развалены многие предприятия стройиндустрии.
Трудные деньги среднего бизнеса
Второй ключевой фактор — вести строительство во «вторых городах» куда менее прибыльно и в то же время порой значительно сложнее.
Уровень доходов в городах и районах области несколько ниже, чем в Магнитогорске и областном центре. И цены на жилье во «вторых городах» региона определяет не только постоянно растущий дефицит, как в Челябинске, а собственно факт наличия хоть какого-то платежеспособного спроса. Даже в Копейске, который едва ли не ближе к центру Челябинска, чем Металлургический район столицы региона, цены на квадратные метры на четверть ниже. В городах же поменьше Златоуста или Миасса построить или приобрести новое качественное жилье и вовсе способны немногие. Как правило, это бизнесмены или менеджеры градообразующих для той или иной территории предприятий. Впрочем, для них дополнительное жилье (а значит, и деньги) в Челябинске также не редкость. (Тенденция «утекания» жителей, прежде всего молодежи, из «вторых городов» региона в областной центр и в другие крупные города страны — Екатеринбург, Санкт-Петербург, Москва — и за рубеж вообще приобретает угрожающий масштаб. Но это тема для отдельного и весьма непростого разговора.— Прим. «Стройплощадки».)
Себестоимость же вновь строящегося жилья во «вторых городах», если и ниже челябинского или магнитогорского квадратного метра, то ненамного. Можно дешевле получить землю под застройку, ниже зарплаты у местной рабочей силы. Впрочем, эту экономию компенсируют подчас немалые затраты на строительство инженерной инфраструктуры.
Строит в городах и районах области (за исключением, может быть, Копейска), как правило, так называемый средний бизнес — компании, которые не относятся к первому эшелону строительных гигантов региона. Пробиться в сверхприбыльный областной центр получается далеко не у всех из них — нет возможности платить высокую цену за земельные участки. Да и административного ресурса, поддержки, которую тем или иным образом получают некоторые крупные компании, середняки не имеют.
Кроме того, средним компаниям, не имеющим административной «крыши», как правило, сложнее договариваться с естественными монополиями о технологических подключениях к инженерным сетям (газ, вода, канализация, электричество). А также с компаниями стройиндустрии, прежде всего, цементными заводами. Последние на фоне сверхдефицита и растущих цен на свою продукцию предпочитают работать с крупными застройщиками, забирающими основной объем товара. Банки, финансирующие строительство, также предпочитают работать с компаниями, возводящими крупные массивы жилья в высокоприбыльных территориях, прежде всего в Челябинске, Магнитогорске, Копейске.
В итоге себестоимость качественного жилья (прежде всего, многоквартирных домов) растет едва ли не быстрее, чем продажные цены, что рано или поздно может привести к тому, что жилье вовсе перестанут покупать даже по себестоимости (что уже происходит в небогатых городах и районах области). А значит, перестанут его и строить. Единственный выход для среднего бизнеса во «вторых городах» — снижать издержки, повышать качество, искать и применять новые, менее затратные по деньгам и необходимым ресурсам технологии, менять структуру возводимого жилья. Многие компании так и поступают, и именно средний бизнес сегодня во многом локомотив технологического развития строительной отрасли Южного Урала.
Способность к планированию
Впрочем, главный вопрос в любом анализе не «Кто виноват?», а «Что делать?». К тому же ситуация не так уж и плоха — все-таки промышленные предприятия региона, градообразующие для многих территорий, пережив 15 кризисных лет, потихоньку восстанавливаются, вырос за эти годы и другой бизнес — торговля, услуги. Все это дает людям работу, а значит, и возможность покупать. В том числе и жилье. И задача по большому счету не столько сохранить спрос (он есть и велик везде), сколько подтянуть его возможности к стоимости жилья. Или, наоборот, за счет тех или иных решений, проектов, технологий снижать цену квадратного метра до уровня возможностей населения.
Оба варианта возможны, но, по мнению большинства экспертов, второй все же куда реалистичнее в среднесрочной перспективе. Пусть такое развитие событий и зависит от качества и количества значимых административных решений и крупных расходов.
Прежде всего, уровень потенциала любой территории определяет уровень инфраструктурной развитости. Развитая инженерная инфраструктура — это и доступность все новых земель для застройки, и увеличение мобильности как населения (то есть трудовых ресурсов), так и бизнеса, и снижение затрат на строительство, а значит, в перспективе — остановка роста цен и увеличение спроса на жилье. А следовательно, предстоит много тратить на новые дороги, линии электропередач, газопроводы. При этом у муниципалитетов, в силу в том числе особенностей современного российского налогового регулирования, остается не так уж много денег на эти цели. Встает вопрос, на чьи плечи лягут эти немалые траты.
Вторая задача — максимально облегчить доступ к участкам для всех строительных компаний через увеличение аукционов и ускоренный перевод земель в необходимую кадастровую категорию. Да, возможно, местные бюджеты и недополучат средства от продажи участков, зато это с лихвой компенсируется инвестициями в строительство, налогами и новым жильем.
Но все это, даже в случае полного осуществления, будет бесполезно без четкого, грамотного планирования развития каждой территории, особенно «вторых городов». Это планирование, прежде всего в градостроительном разрезе, в свою очередь, немыслимо без четкого понимания возможностей и видения путей развития территории муниципальными элитами, как властными, административными, так и экономическими, способными при этом достичь между собой определенного консенсуса на этот счет. И речь идет не только о том, сколько какого именно жилья где и кому строить.
Во многих городах сегодня ситуация и вовсе скатывается к полной зависимости от широты кругозора и опыта градоначальника и его желания мыслить категориями длиннее собственного срока в кресле мэра или главы района, а также умения его окружения видеть дальше собственного носа или личного бизнеса.
При этом надо четко понимать, что «длинные», на два-три десятилетия, планы порой непосильны небольшим муниципалитетам не столько из-за нежелания, сколько из-за чисто финансового и кадрового дефицита. Значит, области придется более активно помогать городам и районам в организационном и идейном плане, а также при согласовании и увязывании интересов в развитии отдельных городов и региона в целом.
В последнее время принято много говорить о строительных успехах Челябинской области. Во многом эти разговоры имеют под собой почву — объемы ввода жилья растут, предприниматели объявляют о новых, с каждым разом все более масштабных проектах. Однако простейший анализ официальных цифр показывает, что львиная доля строительного благополучия области приходится на Челябинск и Магнитогорск. Они в силу своих размеров развиваются несколько по иным законам — проекты все масштабнее, и рынок практически отдан на откуп нескольким крупным компаниям. А вот в других муниципалитетах Южного Урала, которые в экспертных кругах называют городами второго эшелона или проще — «вторые города», стройка развивается другими темпами и по другим законам. Попробуем разобраться почему.
Неприятные цифры
Как известно, цифры нагляднее всего иллюстрируют положение дел. Цифры официальные — тем более. Так вот, согласно данным регионального министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства, из 1,8 миллиона квадратных метров жилья, что планируется ввести в этом году на территории области, более половины (940 тысяч квадратных метров) приходится на два города — Челябинск и Магнитогорск. Фактический ввод жилья в первом квартале текущего года показал, что на два крупнейших города приходится почти две трети новостроек (182,75 тысячи квадратных метров из 279,5). Если же к Челябинску и Магнитогорску добавить пригородные по отношению к областному центру Копейск и Сосновский район (соответственно третья и четвертая территории области по запланированным объемам строительства), то территориальная концентрация отрасли становится еще более наглядной — на эти четыре муниципалитета приходится более трех четвертей от всего фактически вводимого в области жилья.
Но как же другие города и районы области, добрый десяток из которых принято относить к достаточно крупным и благополучным территориям, обладающим серьезным промышленным и человеческим потенциалом?
В Златоусте из запланированных на год 57,5 тысячи квадратных метров жилья в первом квартале осилили лишь 1800. В Миассе (план на год — 68,6 тысячи метров) за это же время построили чуть более 8 тысяч квадратных метров, что в два раза меньше, чем годом ранее.
Троицк ввел в два с половиной раза меньшее количество квадратов, нежели за тот же период времени в прошлом году (1220 квадратных метров против 3165).
В Саткинском районе из запланированных на год 33 тысяч метров за первые три месяца сдано лишь 1850. Южноуральск, введя в строй более 3,2 тысячи квадратных метров, квартальный план выполнил лишь на 64 процента. Видимо, серьезные проблемы есть в закрытых городах области. Так, на троих Озерск, Снежинск и Трехгорный в первом квартале возвели всего 1200 квадратных метров жилья при совместном годовом плане в 64,6 тысячи квадратов. Причем Трехгорный наряду с Усть-Катавом единственные территории на Южном Урале, где за первые три месяца текущего года вообще не было построено никакого жилья.
Конечно, статистика отражает далеко не все. Да и первый квартал для отрасли -время не самое показательное, основной строительный сезон, как известно, начнется в мае-июне. Тем не менее тревожные тенденции налицо. В чем же их причины? Эксперты, опрошенные корреспондентами «Стройплощадки», называют несколько факторов.
Строить некем, строить нечем?
Первая и самая острая проблема — кадровая. Почти все собеседники «Стройплощадки» отметили, что в кризисные 90-е годы в городах и районах области практически ничего не строилось. Это привело как к оттоку профессиональных кадров практически всех специальностей, задействованных в строительном процессе в Челябинск и Магнитогорск, где в силу размеров хоть что-то, но все же возводилось, так и к уходу специалистов из отрасли.
В результате сегодня на территориях трудно найти хотя бы пару-тройку крепких устойчивых компаний с хорошими кадрами, способных строить достаточные объемы жилья. Те же фирмы, что реально возводят жилье, особенно массовое, как правило, имеют челябинские или магнитогорские корни и зачастую привозят специалистов и даже рабочих с собой.
Кадровая проблема касается и чиновничьей среды. Грамотных специалистов по архитектуре и градостроительству в городах практически не осталось. Это влияет на темпы и масштабы строительства, особенно на скорость принятия решений и принятого в отрасли документооборота, едва ли не больше, чем отсутствие квалифицированных каменщиков и прорабов.
Недостаток квалифицированных подрядчиков особенно заметен даже не столько в жилищном строительстве, сколько при возведении инфраструктуры как инженерной, так и разного рода объектов соцкультбыта. Неспроста в последние годы одна из основных проблем — неосвоение бюджетных средств, выделяемых областью территориям на те или иные проекты. Экспертные оценки величины неосвоенных на местах средств разные и колеблются от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов рублей в год.
Кроме того, за годы кризиса в разы уменьшилась и значительно устарела материально-техническая база строительных компаний, особенно в городах и районах области. К тому же были фактически развалены многие предприятия стройиндустрии.
Трудные деньги среднего бизнеса
Второй ключевой фактор — вести строительство во «вторых городах» куда менее прибыльно и в то же время порой значительно сложнее.
Уровень доходов в городах и районах области несколько ниже, чем в Магнитогорске и областном центре. И цены на жилье во «вторых городах» региона определяет не только постоянно растущий дефицит, как в Челябинске, а собственно факт наличия хоть какого-то платежеспособного спроса. Даже в Копейске, который едва ли не ближе к центру Челябинска, чем Металлургический район столицы региона, цены на квадратные метры на четверть ниже. В городах же поменьше Златоуста или Миасса построить или приобрести новое качественное жилье и вовсе способны немногие. Как правило, это бизнесмены или менеджеры градообразующих для той или иной территории предприятий. Впрочем, для них дополнительное жилье (а значит, и деньги) в Челябинске также не редкость. (Тенденция «утекания» жителей, прежде всего молодежи, из «вторых городов» региона в областной центр и в другие крупные города страны — Екатеринбург, Санкт-Петербург, Москва — и за рубеж вообще приобретает угрожающий масштаб. Но это тема для отдельного и весьма непростого разговора.— Прим. «Стройплощадки».)
Себестоимость же вновь строящегося жилья во «вторых городах», если и ниже челябинского или магнитогорского квадратного метра, то ненамного. Можно дешевле получить землю под застройку, ниже зарплаты у местной рабочей силы. Впрочем, эту экономию компенсируют подчас немалые затраты на строительство инженерной инфраструктуры.
Строит в городах и районах области (за исключением, может быть, Копейска), как правило, так называемый средний бизнес — компании, которые не относятся к первому эшелону строительных гигантов региона. Пробиться в сверхприбыльный областной центр получается далеко не у всех из них — нет возможности платить высокую цену за земельные участки. Да и административного ресурса, поддержки, которую тем или иным образом получают некоторые крупные компании, середняки не имеют.
Кроме того, средним компаниям, не имеющим административной «крыши», как правило, сложнее договариваться с естественными монополиями о технологических подключениях к инженерным сетям (газ, вода, канализация, электричество). А также с компаниями стройиндустрии, прежде всего, цементными заводами. Последние на фоне сверхдефицита и растущих цен на свою продукцию предпочитают работать с крупными застройщиками, забирающими основной объем товара. Банки, финансирующие строительство, также предпочитают работать с компаниями, возводящими крупные массивы жилья в высокоприбыльных территориях, прежде всего в Челябинске, Магнитогорске, Копейске.
В итоге себестоимость качественного жилья (прежде всего, многоквартирных домов) растет едва ли не быстрее, чем продажные цены, что рано или поздно может привести к тому, что жилье вовсе перестанут покупать даже по себестоимости (что уже происходит в небогатых городах и районах области). А значит, перестанут его и строить. Единственный выход для среднего бизнеса во «вторых городах» — снижать издержки, повышать качество, искать и применять новые, менее затратные по деньгам и необходимым ресурсам технологии, менять структуру возводимого жилья. Многие компании так и поступают, и именно средний бизнес сегодня во многом локомотив технологического развития строительной отрасли Южного Урала.
Способность к планированию
Впрочем, главный вопрос в любом анализе не «Кто виноват?», а «Что делать?». К тому же ситуация не так уж и плоха — все-таки промышленные предприятия региона, градообразующие для многих территорий, пережив 15 кризисных лет, потихоньку восстанавливаются, вырос за эти годы и другой бизнес — торговля, услуги. Все это дает людям работу, а значит, и возможность покупать. В том числе и жилье. И задача по большому счету не столько сохранить спрос (он есть и велик везде), сколько подтянуть его возможности к стоимости жилья. Или, наоборот, за счет тех или иных решений, проектов, технологий снижать цену квадратного метра до уровня возможностей населения.
Оба варианта возможны, но, по мнению большинства экспертов, второй все же куда реалистичнее в среднесрочной перспективе. Пусть такое развитие событий и зависит от качества и количества значимых административных решений и крупных расходов.
Прежде всего, уровень потенциала любой территории определяет уровень инфраструктурной развитости. Развитая инженерная инфраструктура — это и доступность все новых земель для застройки, и увеличение мобильности как населения (то есть трудовых ресурсов), так и бизнеса, и снижение затрат на строительство, а значит, в перспективе — остановка роста цен и увеличение спроса на жилье. А следовательно, предстоит много тратить на новые дороги, линии электропередач, газопроводы. При этом у муниципалитетов, в силу в том числе особенностей современного российского налогового регулирования, остается не так уж много денег на эти цели. Встает вопрос, на чьи плечи лягут эти немалые траты.
Вторая задача — максимально облегчить доступ к участкам для всех строительных компаний через увеличение аукционов и ускоренный перевод земель в необходимую кадастровую категорию. Да, возможно, местные бюджеты и недополучат средства от продажи участков, зато это с лихвой компенсируется инвестициями в строительство, налогами и новым жильем.
Но все это, даже в случае полного осуществления, будет бесполезно без четкого, грамотного планирования развития каждой территории, особенно «вторых городов». Это планирование, прежде всего в градостроительном разрезе, в свою очередь, немыслимо без четкого понимания возможностей и видения путей развития территории муниципальными элитами, как властными, административными, так и экономическими, способными при этом достичь между собой определенного консенсуса на этот счет. И речь идет не только о том, сколько какого именно жилья где и кому строить.
Во многих городах сегодня ситуация и вовсе скатывается к полной зависимости от широты кругозора и опыта градоначальника и его желания мыслить категориями длиннее собственного срока в кресле мэра или главы района, а также умения его окружения видеть дальше собственного носа или личного бизнеса.
При этом надо четко понимать, что «длинные», на два-три десятилетия, планы порой непосильны небольшим муниципалитетам не столько из-за нежелания, сколько из-за чисто финансового и кадрового дефицита. Значит, области придется более активно помогать городам и районам в организационном и идейном плане, а также при согласовании и увязывании интересов в развитии отдельных городов и региона в целом.
Поделиться
