Арендаторам офисных площадей Челябинска в 2014 году придется раскошелиться

С начала нового года торгово-офисная недвижимость будет облагаться налогом на имущество, исходя из ее кадастровой стоимости. Потяжелевшее налоговое бремя для владельцев бизнес-центров аукнется повышением платы за «квадраты» для арендаторов офисных площадей.

Люксовые апартаменты класса А отныне смогут позволить себе только весьма состоятельные организации, а те, что поскромнее, — вынуждены будут искать бюджетные варианты вроде размещения офиса в обыкновенной квартире.

Налог прежний, расчет иной

В настоящее время налоговой базой служит среднегодовая стоимость имущества (учитывается по остаточной стоимости с учетом амортизации, износа объекта недвижимости), которая обычно существенно ниже реальной. С применением расчета по кадастровой стоимости величина налоговых выплат возрастет.

При этом законодатели четко определили, какой именно объект можно признать административно-деловым либо торговым центром с целью уплаты налога по новому принципу. Таким образом, если 20 процентов от общей площади здания используется в деловых, административных и коммерческих целях, в этом случае налог на имущество организаций рассчитывается по кадастровой стоимости. Площадь считается, включая приемные, переговорные и парковки.

Кроме того, федеральным законодательством установлено, что налоговая ставка для регионов не может превышать: в 2014 году — одного процента, в 2015 году — полутора процентов, в 2016 году и последующие годы — двух процентов. Это позволит планомерно перейти на новую схему уплаты данного налога.

— Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ должен определить конкретный перечень объектов имущества на региональном уровне, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, — говорит Олег Шеповалов, советник государственной гражданской службы РФ 1 класса. — Органами власти Челябинской области прорабатывается вопрос о сроках введения нового порядка на территории региона со следующего года либо позднее.

Без лишних расчетов понятно, что на плечи большинства владельцев офисных зданий ляжет «подросший» налог на имущество по кадастровой стоимости. Однако терпеть убытки от законодательных корректировок владельцы коммерческой недвижимости в одиночку не намерены, а это значит, груз налоговых выплат напрямую отразится на кошельках арендаторов, которых ждет повышение платы за использование офисных площадей.

Сейчас арендная ставка в офисных центрах (ОЦ) Челябинска находится в диапазоне 200 — 1300 рублей за кв. м (601 рубль за «квадрат» — средняя стоимость аренды). Всего с начала 2010 года средняя арендная ставка возросла на 27,9 процента. Темп прироста за последний год составил 5,4 процента.

Офисы на любой кошелек

По мнению экспертов, рынок коммерческой недвижимости в столице Южного Урала переживает бурное развитие: растущая деловая активность в мегаполисе рождает спрос на качественные офисные помещения.

Если еще двадцать лет назад число офисных центров в Челябинске можно было пересчитать по пальцам одной руки, то сегодня в областном центре их насчитывается 95 общей площадью (GBA) 496 561 кв. м. Учитывая темпы строительства ОЦ, вскоре с легкостью удастся взять сотый рубеж.

При этом сегодня девелоперы не преследуют цели занять под ОЦ «лакомые куски» центральной части города, как было ранее, а рассматривают в том числе площадки в «рабочих» районах, к примеру, Тракторозаводском и Ленинском. Еще пять-семь лет назад в них под офисы переоборудовались преимущественно здания научно-исследовательских институтов, советские административные постройки, а также заводские цеха… Один из ярких примеров удачной «переделки» — завод «Теплоприбор», помещения которого претерпели кардинальные изменения, став офисными. Конечно, подобные деловые центры попадают под класс С и D, не выше: в некоторых до сих пор можно встретить охранника на входе, заваривающего доширак, табличку «лифт не работает», и указание бытовой мусор выносить на крыльцо.

При этом львиная доля — 47,4 процента от всей офисной недвижимости — приходится сегодня на класс С, без малого 19 процентов — класс D. Парадокс в том, что наибольшим спросом пользуются офисы совсем иных классов — В+, А, на которые приходится всего 9,5 процента и 3,2 процента площадей соответственно. Но кто присуждает класс тому или иному ОЦ?

— Существует федеральная классификация, которая разработана Гильдией управляющих девелоперов, есть также различные классификаторы крупных зарубежных консалтинговых компаний, — говорит Денис Стукалов, директор по развитию РК «Служба недвижимости». — Но если говорить откровенно, то деление по классам в Челябинске весьма условное. Так как многие федеральные критерии для нашего рынка неприменимы, к примеру, близость офисного центра к метро. К классу А в нашем мегаполисе можно отнести всего лишь несколько бизнес-центров — это «Челябинск-СИТИ», «Аркаим-Плаза» и Гранд Отель «ВИДГОФ». В скором времени в городе ожидается открытие ОЦ «Ньютон» также класса А.

Отметим, критерии классификации ОЦ достаточно жесткие, оказывается, согласно им определено даже время ожидания лифта, наличие собственной крытой многоуровневой или подземной парковки, особый уровень обслуживающего персонала и многое другое.

Делаем деньги из «воздуха»

В настоящий момент в 86 процентах ОЦ Челябинска имеются свободные площади, но, по словам экспертов, это вовсе не означает, что есть проблемы с арендонаполнением. Наоборот, владельцы таких зданий почитаются риелторами как наиболее дальновидные. Большая ошибка искать с первых дней сдачи ОЦ «квартирантов» для каждого закутка, так как 100-процентная заполняемость центра гарантирует скорый крах бизнеса.

— В первые три года работы бизнес-центра только 70-80 процентов площадей должны быть заняты арендаторами, офисному зданию нужен «воздух», то есть свободные площади, так как это возможность зарабатывать деньги, — говорит Денис Стукалов. — Обычно первое время работы ОЦ договор аренды заключается сроком на год, в нем прописано возможное повышение ставок аренды в течение текущего года, но не более 10 процентов. Таким образом, в течение года арендатор будет вносить практически одну и ту же плату за «квадраты», тогда как их можно сдать позже, спустя пару месяцев после открытия ОЦ, но уже по более высоким арендным ставкам. К тому же «воздух» в зданиях необходимо оставлять под «расширение» площадей развивающихся компаний, но опять же по более выгодным расценкам.

Кроме того, во время раскрутки нового офисного здания нужно придержать «лакомые кусочки» для ВИП-клиентов, которые готовы будут платить вдвое больше за нахождение в бизнес-центре, когда он приобретет нужный статус и популярность. Такие расчетливые и маневренные ходы по повышению ставок аренды намного предпочтительнее на рынке недвижимости, чем резкое взвинчивание арендной стоимости, даже если все объясняет увеличившийся налог на имущество.

МНЕНИЯ АРЕНДАТОРОВ:

Виталий Ганцев, директор Уральской региональной дирекции НПФ «Промагрофонд»:

— Любой арендатор нацелен на оптимизацию своих расходов. Кроме того, необходимо учитывать нынешнюю экономическую ситуацию как в стране, так и в регионе, которая не внушает оптимизма. Являясь директором некоммерческой организации, могу с уверенностью сказать, что все расходы у нас очень лимитированы, а доходы весьма незначительны, поэтому повышение аренды для нас крайне нежелательно. У нашей организации 25 офисов в УрФО, сегодня арендуем около двух тысяч квадратных метров офисных площадей, поэтому даже малое повышение арендной платы для нас станет непосильной ношей.

Галина Ивановичева, директор агентства № 151 Челябинска PPF “Страхование жизни”:

— Дело в том, что не все организации положительно смотрят на сам факт смены местоположения офиса, к ним относимся и мы. Постоянные клиенты на протяжении нескольких лет привыкли к нашему месту работы и им удобно. Однако если затраты на уплату аренды с 2014 года будут слишком большие, и московское руководство даст «добро» на переезд в другое помещение, то противиться мы не сможем.

Павел Настенко, директор ООО «Профи»:

— Думаю, вряд ли кто то из владельцев ОЦ решится на существенное повышение арендных ставок в ближайшее время, так как рынок коммерческой недвижимости сегодня переполнен, предложений по аренде офисных площадей очень много, у арендаторов есть выбор.

КОММЕНТАРИИ

Дмитрий Агапкин, директор ООО «Плаза-ДевелопментСервис»:

— Все дополнительные расходы, связанные с увеличением налогообложения, в первую очередь сказываются на уменьшении прибыли компаний, в чей собственности находится офисный центр. Понятно и закономерно желание каждого собственника увеличивать собственные доходы, и если возникают дополнительные траты, также объяснимо желание передвинуть часть затрат на кого либо другого. В данной ситуации в роли «другого» — арендаторы офисов, которым грозит увеличение арендных ставок. Часть владельцев офисных центров уже в этом году в период индексации арендных ставок повысили их на больший процент, пытаясь сработать на опережение, не дожидаясь наступления 2014 года. С другой стороны, рыночная экономика диктует свои правила: если сегодня значительно поднять плату за аренду, можно потерять даже весьма преданных арендаторов, которые сменят местоположение офиса, попросту уйдя к конкурентам. Поэтому резких решений, я считаю, принимать не нужно.

В целом рост налога на имущество организаций может существенно ударить по развитию рынка коммерческой недвижимости региона: планирующие открытие новых ОЦ серьезно задумаются, зачем им это нужно? Дело в том, что срок окупаемости затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию ОЦ еще несколько лет назад составлял пять лет, в настоящее время он достигает 9-10 лет. Это очень длинные деньги, поэтому, думаю, учитывая нюансы законодательства и правила игры на рынке коммерческой недвижимости, желающих открыть новый ОЦ в ближайшие годы не будет, легче положить деньги в банк и получать проценты без лишних хлопот и переживаний.

Анна Крестьянинова, заместитель директора по развитию управляющей компании «Челябинск-СИТИ»:

— В настоящий момент дифференциация арендных ставок нами уже проведена на 2014 год. Напомню, ранее в течение полугода мы не индексировали арендные ставки, это достаточно большой срок, и только потом подняли плату на определенный процент, четко прописанный в договорах с арендаторами.

Текущее повышение арендных ставок связано с увеличением расчета за энергоресурсы, однако, если учитывать грядущий рост платы по налогу на имущество организаций с нового года, то уже сегодня можно говорить о том, что арендные ставки должны будут вырасти вновь. Учитывая непростые экономические условия в стране, считаю, последующее повышение ставок для многих организаций-арендаторов станет крайне нежелательным, а некоторые и вовсе не смогут расплатиться по аренде.

Собственникам офисных зданий также сегодня весьма нелегко прогнозировать развитие своего бизнеса, так как точно нельзя рассчитать, будет ли плата по налогу на имущество меньше, к примеру, через десять лет, когда инженерные коммуникации здания поизносятся, если — да, то никто не гарантирует, что не повысятся вновь арендные ставки на землю… Круговая порука какая то… Дело в том, что государство сегодня старается по максимуму корректировать налоговое законодательство с целью получения наибольших средств как от юридических, так и физических лиц дабы пополнить казну.

Фото Вячеслава Шишкоедова