Реанимация дольщика. Риелторы отмечают оживление спроса на жилье в Челябинске
4 Октября 2016
Фото: Вячеслав Шишкоедов
В 2016 году объемы ввода жилья в Челябинской области, по прогнозам регионального минстроя, сократятся примерно на треть к уровню 2015‑го. Вместе с тем эксперты отмечают ипотечное оживление и рост спроса на «долевку», которые могут расцениваться как признаки нормализации обстановки в отрасли.
-
За два года в Челябинской области планируют ввести в строй почти 2 300 000 квадратных метров жилья
-
Ипотечное оживление. Кредиты на «квадраты» в Челябинской области снова в цене
По данным Челябинскстата, количество строящихся домов в Челябинской области на сегодняшний день сократилось почти вдвое в сравнении с 2015 годом (в 2016-м заложили фундамент 56 домов, тогда как в предыдущем году эта цифра составила 102). Объемы ввода жилья по итогам этого года, как прогнозируют в областном минстрое, снизятся примерно на треть. Однако региональные власти намерены выполнить план по строительству и ввести в эксплуатацию до конца текущего года 1,1 млн кв. метров жилья.
Жизнь подорожала
Общее снижение спроса на новостройки в Челябинске связывают, в частности, с непредсказуемым поведением некоторых застройщиков. Инциденты на рынке не добавляют уверенности потенциальным покупателям, однако эксперты объясняют падение спроса другими причинами. Так заместитель начальника управления строительства регионального минстроя Лариса Шелюгина называет таковыми ужесточение условий кредитования и низкую платежеспособность населения. Об этом, к примеру, свидетельствует тот факт, что в регионе остается много нереализованного жилья. «Многие не в состоянии оплатить первоначальный взнос, — говорит г-жа Шелюгина. — Жизнь стала дороже, а доходы у людей уменьшились». Впрочем, за последние два-три месяца ипотечное кредитование оживилось, добавляет она. По оценкам участников рынка, сегодня около 60 % продаж нового жилья осуществляется за счет ипотечных сделок, тогда как в конце 2014 года эта цифра составляла 40 %.
Уровень кредитной нагрузки в Челябинской области, как отмечают банкиры, остается одним из самых высоких в стране. Одним из наиболее активных участников на рынке кредитования сделок с недвижимостью остается Сбербанк. По словам заместителя управляющего Челябинским отделением Сбербанка Андрея Антонова, они постоянно работают над тем, чтобы по максимуму сделать комфортным процесс приобретения жилья. Например, этой осенью банк запустил программу «Ипотека в рассрочку», по условиям которой можно купить квартиру в новостройке и платить по ипотеке от 999 рублей в месяц на период строительства дома. Рассрочку предоставляют партнеры банка — аккредитованные застройщики.
Вера вернулась?
Риелторы констатируют и повышение спроса на «долевку». Как рассказала руководитель департамента нового и строящегося жилья ГК «Компаньон» Мария Пономарева, спрос на договоры долевого участия упал еще во втором квартале 2015 года. По ее словам, до лета 2016‑го «было совсем тяжело», а уже сейчас наблюдается повышение интереса. «К людям, похоже, вернулась вера», — отмечает она. Однако люди стали более осторожными, поэтому чаще всего вступают в «долевку» ближе к завершению строительства. «На дома, которые находятся на стадии котлована, покупателей практически нет», — говорит г-жа Пономарева.
В Челябинской области на сегодняшний день насчитывается более 300 строящихся и новых жилых объектов, сданных в эксплуатацию. Для покупателя строящегося жилья «долевка» по-прежнему привлекательна ценами — несмотря на высокие риски, это 20-30 % ниже стоимости готового жилья. По словам Марии Пономаревой, по состоянию на август этого года средний ценник на квадратный метр жилья в Челябинске составил 41 тыс. рублей. В 2015 году в это же время стоимость была немного ниже — 39 тыс. рублей. «Понятно: спрос увеличился — выросли цены», — объясняет эксперт.
Хотеть уехать
Самым ходовым товаром в Челябинске остаются небольшие квартиры-студии общей площадью 28 кв. метров. Вместе с тем набирают популярность так называемые евро-квартиры, то есть студия плюс спальня или две спальни. «Людям понравились большие кухни, совмещенные с гостевой зоной», — объясняет Пономарева. Самым популярным районом в областном центре по-прежнему является северо-запад, в частности, повышенным спросом пользуется комплексная застройка на кременкульском направлении. Что касается активной миграции челябинцев в другие города, то эта тема, по словам эксперта, «скорее придуманная». «У нас есть свои офисы, например, в Сочи, и люди обращаются к нам по поводу переездов, но их не так много, как мы думаем. Одно дело — хотеть уехать, и совсем другое — сделать это», — рассуждает она.
Сейчас самое удобное время для покупки квартиры, считает ведущий эксперт агентства недвижимости «Дан-Инвест» Максим Молчанов. «Из-за снижения доходности крупные инвесторы, которые покупали квартиры подъездами для перепродажи, ушли с рынка. Если раньше на продаже жилья они могли получить до 70-80 % прибыли, то на сегодняшний день считается высокой доходность в 20 %, — поясняет он. — То есть сейчас можно пойти и купить квартиру по цене застройщика. А если через агентство недвижимости, то можно и дешевле, потому что подрядчики, с которыми застройщик часто рассчитывается квадратными метрами, реализуют недвижимость именно через агентства. Своих отделов продаж ведь у них нет. И если подрядчику деньги нужны как можно скорее, он готов пересматривать стоимость в сторону снижения».
Очень избирательно
В рамках президентской программы «Жилье для российской семьи» («ЖРС») в восьми муниципальных образованиях региона восемь застройщиков реализуют 14 проектов. Одним из наиболее удачных примеров называют новый микрорайон «Вишневая горка» в двух километрах от Челябинска (застройщик — компания «ЭкоСити»). Первые пять домов уже сданы, до конца года планируется ввести еще два. Именно в рамках «ЖРС» здесь реализуется около 85 процентов жилья, остальное — ипотека. По наблюдениям управляющего ООО «ЭкоСити» Андрея Аликина, на фоне ситуации с «Академ Riverside» и проблем у многих других застройщиков люди стали очень избирательно подходить к процессу выбора квартиры — прежде чем принять решение, по нескольку раз приезжают на объект, оценивая динамику строительства. «Поэтому самым сложным был для нас начальный период, когда мы еще не наработали клиентскую базу. Теперь, когда уже набраны темпы строительства, дольщики чувствуют себя более защищенными», — считает Андрей Аликин.
Сама программа «ЖРС», по его словам, представляет собой механизм государственно-частного партнерства, при котором застройщик минимизирует стоимость квадратного метра (речь идет о снижении на 20 % от рыночной цены), а затем компенсирует часть своих расходов путем продажи инженерных сетей государству. «Общий объем строительства по микрорайону составляет 280 тысяч кв. метров жилья, из них 170 тысяч — по программе «ЖРС». Соответственно, мы планируем получить компенсацию за сети в размере 500 млн рублей», — говорит г-н Аликин.
Магнитогорская компания «Трест Магнитострой» на старте строительства десятиэтажного жилого дома по улице Солнечной тоже рассчитывала лишь на свои средства — дольщики начали «подтягиваться» только на стадии 70-процентной готовности объекта. Сейчас все квартиры уже проданы по стоимости в пределах 40 тыс. рублей за квадратный метр. Это пилотный проект компании в Челябинске в формате точечной застройки, а в ближайшем будущем компания планирует приступить к строительству трех 16-этажных домов в 52-м микрорайоне Челябинска. Кстати, именно «Трест Магнитострой» взял на себя завершение строительства домов в микрорайоне «Академ Riverside».
Жизнь подорожала
Общее снижение спроса на новостройки в Челябинске связывают, в частности, с непредсказуемым поведением некоторых застройщиков. Инциденты на рынке не добавляют уверенности потенциальным покупателям, однако эксперты объясняют падение спроса другими причинами. Так заместитель начальника управления строительства регионального минстроя Лариса Шелюгина называет таковыми ужесточение условий кредитования и низкую платежеспособность населения. Об этом, к примеру, свидетельствует тот факт, что в регионе остается много нереализованного жилья. «Многие не в состоянии оплатить первоначальный взнос, — говорит г-жа Шелюгина. — Жизнь стала дороже, а доходы у людей уменьшились». Впрочем, за последние два-три месяца ипотечное кредитование оживилось, добавляет она. По оценкам участников рынка, сегодня около 60 % продаж нового жилья осуществляется за счет ипотечных сделок, тогда как в конце 2014 года эта цифра составляла 40 %.
Уровень кредитной нагрузки в Челябинской области, как отмечают банкиры, остается одним из самых высоких в стране. Одним из наиболее активных участников на рынке кредитования сделок с недвижимостью остается Сбербанк. По словам заместителя управляющего Челябинским отделением Сбербанка Андрея Антонова, они постоянно работают над тем, чтобы по максимуму сделать комфортным процесс приобретения жилья. Например, этой осенью банк запустил программу «Ипотека в рассрочку», по условиям которой можно купить квартиру в новостройке и платить по ипотеке от 999 рублей в месяц на период строительства дома. Рассрочку предоставляют партнеры банка — аккредитованные застройщики.
Вера вернулась?
Риелторы констатируют и повышение спроса на «долевку». Как рассказала руководитель департамента нового и строящегося жилья ГК «Компаньон» Мария Пономарева, спрос на договоры долевого участия упал еще во втором квартале 2015 года. По ее словам, до лета 2016‑го «было совсем тяжело», а уже сейчас наблюдается повышение интереса. «К людям, похоже, вернулась вера», — отмечает она. Однако люди стали более осторожными, поэтому чаще всего вступают в «долевку» ближе к завершению строительства. «На дома, которые находятся на стадии котлована, покупателей практически нет», — говорит г-жа Пономарева.
В Челябинской области на сегодняшний день насчитывается более 300 строящихся и новых жилых объектов, сданных в эксплуатацию. Для покупателя строящегося жилья «долевка» по-прежнему привлекательна ценами — несмотря на высокие риски, это 20-30 % ниже стоимости готового жилья. По словам Марии Пономаревой, по состоянию на август этого года средний ценник на квадратный метр жилья в Челябинске составил 41 тыс. рублей. В 2015 году в это же время стоимость была немного ниже — 39 тыс. рублей. «Понятно: спрос увеличился — выросли цены», — объясняет эксперт.
Хотеть уехать
Самым ходовым товаром в Челябинске остаются небольшие квартиры-студии общей площадью 28 кв. метров. Вместе с тем набирают популярность так называемые евро-квартиры, то есть студия плюс спальня или две спальни. «Людям понравились большие кухни, совмещенные с гостевой зоной», — объясняет Пономарева. Самым популярным районом в областном центре по-прежнему является северо-запад, в частности, повышенным спросом пользуется комплексная застройка на кременкульском направлении. Что касается активной миграции челябинцев в другие города, то эта тема, по словам эксперта, «скорее придуманная». «У нас есть свои офисы, например, в Сочи, и люди обращаются к нам по поводу переездов, но их не так много, как мы думаем. Одно дело — хотеть уехать, и совсем другое — сделать это», — рассуждает она.
Сейчас самое удобное время для покупки квартиры, считает ведущий эксперт агентства недвижимости «Дан-Инвест» Максим Молчанов. «Из-за снижения доходности крупные инвесторы, которые покупали квартиры подъездами для перепродажи, ушли с рынка. Если раньше на продаже жилья они могли получить до 70-80 % прибыли, то на сегодняшний день считается высокой доходность в 20 %, — поясняет он. — То есть сейчас можно пойти и купить квартиру по цене застройщика. А если через агентство недвижимости, то можно и дешевле, потому что подрядчики, с которыми застройщик часто рассчитывается квадратными метрами, реализуют недвижимость именно через агентства. Своих отделов продаж ведь у них нет. И если подрядчику деньги нужны как можно скорее, он готов пересматривать стоимость в сторону снижения».
Очень избирательно
В рамках президентской программы «Жилье для российской семьи» («ЖРС») в восьми муниципальных образованиях региона восемь застройщиков реализуют 14 проектов. Одним из наиболее удачных примеров называют новый микрорайон «Вишневая горка» в двух километрах от Челябинска (застройщик — компания «ЭкоСити»). Первые пять домов уже сданы, до конца года планируется ввести еще два. Именно в рамках «ЖРС» здесь реализуется около 85 процентов жилья, остальное — ипотека. По наблюдениям управляющего ООО «ЭкоСити» Андрея Аликина, на фоне ситуации с «Академ Riverside» и проблем у многих других застройщиков люди стали очень избирательно подходить к процессу выбора квартиры — прежде чем принять решение, по нескольку раз приезжают на объект, оценивая динамику строительства. «Поэтому самым сложным был для нас начальный период, когда мы еще не наработали клиентскую базу. Теперь, когда уже набраны темпы строительства, дольщики чувствуют себя более защищенными», — считает Андрей Аликин.
Сама программа «ЖРС», по его словам, представляет собой механизм государственно-частного партнерства, при котором застройщик минимизирует стоимость квадратного метра (речь идет о снижении на 20 % от рыночной цены), а затем компенсирует часть своих расходов путем продажи инженерных сетей государству. «Общий объем строительства по микрорайону составляет 280 тысяч кв. метров жилья, из них 170 тысяч — по программе «ЖРС». Соответственно, мы планируем получить компенсацию за сети в размере 500 млн рублей», — говорит г-н Аликин.
Магнитогорская компания «Трест Магнитострой» на старте строительства десятиэтажного жилого дома по улице Солнечной тоже рассчитывала лишь на свои средства — дольщики начали «подтягиваться» только на стадии 70-процентной готовности объекта. Сейчас все квартиры уже проданы по стоимости в пределах 40 тыс. рублей за квадратный метр. Это пилотный проект компании в Челябинске в формате точечной застройки, а в ближайшем будущем компания планирует приступить к строительству трех 16-этажных домов в 52-м микрорайоне Челябинска. Кстати, именно «Трест Магнитострой» взял на себя завершение строительства домов в микрорайоне «Академ Riverside».
Поделиться
