Замерло все

3 Декабря 2008

Пожалуй, самое заметное, что происходит на строительном рынке, — разговоры о цене на жилье, которая якобы вот-вот должна или резко упасть, или, наоборот, через некоторое время резко пойти вверх. Споры, надо признать, жаркие.
Представители строительных компаний и некоторые из риелторов, видимо защищая свой прямой интерес, изо всех сил пытаются уверить, что цены как минимум останутся на месте. Более того, владелец холдинга «Массив» Леонид Беркович публично объявил о повышении расценок на свою продукцию. То же самое сделали еще несколько застройщиков.

Информационные войны

Пожалуй, самое заметное, что происходит на строительном рынке, — разговоры о цене на жилье, которая якобы вот-вот должна или резко упасть, или, наоборот, через некоторое время резко пойти вверх. Споры, надо признать, жаркие.

Представители строительных компаний и некоторые из риелторов, видимо защищая свой прямой интерес, изо всех сил пытаются уверить, что цены как минимум останутся на месте. Более того, владелец холдинга «Массив» Леонид Беркович публично объявил о повышении расценок на свою продукцию. То же самое сделали еще несколько застройщиков.

В разжигании же слухов про грядущий обвал цен некоторые поспешили обвинить журналистов, которые якобы активно манипулируют общественным мнением и, нагнетая обстановку, создают ситуацию, когда потребители, имеющие деньги, в ожидания «снижения» не идут покупать жилье.
В ответ на упреки строителей хочется заметить, что ругать журналистов — дело сколь общеупотребимое, столь и неблагодарное. Средства массовой информации — зеркало общества (какое бы оно ни было). А пенять на зеркало… дальше сами знаете.

К тому же есть повод думать, что строители лишь строят хорошую мину при плохом спросе. Публично держа цены на старом уровне, они втихую при заключении сделок готовы идти на существенные скидки. Так, знакомому автора этих строк в офисе продаж одной из крупнейших строительных компаний Челябинска удалось сбросить цену на четырехкомнатную квартиру в новом кирпичном доме с 47 до 31 тысячи рублей за квадратный метр при условии полной предоплаты наличными. И этот случай явно не единственный.

— Элитная недвижимость стала абсолютно неликвидна в рамках сегодняшнего кризиса, — уточняет генеральный директор ЗАО «Центр недвижимости «Метрополия» Кирилл Левада. — Она как раз сбрасывается на рынок, и цены здесь могут быть действительно «ниже плинтуса», до 30 тысяч за квадратный метр. А вот маленькие, ликвидные квартиры на первичном рынке — это интересно. Но они идут по рыночной стоимости.

Другая тенденция — сворачивание проектов, сокращение штатов строительных компаний. На рынке массовые, тотальные сокращения (речь, по данным «ЮП», о тысячах уже сокращенных строителей), и люди спокойно идут на снижение заработка, лишь бы сохранить работу. Пока эти сокращения, наложившись на обычные сезонные, не всеми воспринимаются как кризисный процесс: многие рабочие на стройке успели за лето заработать денег, зимой же гастарбайтеры уезжают домой, а каменщики — ложатся на печки. Проблема встанет в полный рост весной, когда все они снова придут на площадки, и выяснится, что стройка-то не работает.

Большинство опрошенных нами экспертов также склоняется к тому, что реальную ситуацию в отрасли покажет февраль-март будущего года. Сейчас же еще идет процесс осознания того, как мы будем жить дальше. Это касается и простых граждан — каждый должен понять новые возможности в новых условиях, — и бизнеса, который также будет корректировать свои планы и деятельность.

Чем поможет государство?

В спорах на тему господдержки строительства экспертами и участниками рынка уже сломано немало копий. Но из публичных выступлений ясно пока что немногое.
Региональные власти заявили об увеличении уставного капитала Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) на 500 миллионов рублей, а также выразили готовность выкупать у строителей недостроенное жилье. Правда, по расценкам Минрегионразвития России, которые, мягко говоря, далеки от рыночных.

— Спрос на жилищном рынке будет поддер­живаться с помощью государственного заказа, — заявил в одном из недавних интервью вице-губернатор Челябинской области Владимир Дятлов.
Целей у этого шага несколько — поддержать на плаву строительные компании, помочь им рассчитаться с кредитами и достроить объекты; избежать ситуации с возникновением «обманутых дольщиков»; прикупить по дешевке жилье, которое может пойти на переселение людей из ветхо-аварийных бараков и на нужды очередников-бюджетников.

— Застройщик, продав государству жилье, скажем, по 27 тысяч за метр, будет долго думать, стоит ли начинать новую стройку. Если он выяснит, что цена спроса, пусть и государственного, близка к себестоимости или выше, но ненамного, он не будет строить, а уйдет с рынка, — считает гендиректор одной из строительных компаний.

По мнению авторов «Стройплощадки», если есть задача сохранить промышленный и кадровый потенциал строительной отрасли (а такая задача, по идее, должна быть поставлена властями хотя бы потому, что массовая безработица среди здоровых мужиков — прямой путь к росту преступности), то важнее не столько поддержать деньгами девелоперов (которые, сбросив недострой государству, может быть, будут строить новые дома, а может, и нет), сколько обеспечить работой подрядчиков — тех, на ком, собственно, и держится во многом весь процесс и которые, в отличие от инвестиционно-строительных компаний, никогда не имели сверхприбылей.

— На мой взгляд, государство должно вкладывать деньги в то, за что оно несет ответственность: мосты, дороги, инженерные сети, коммуникации, социальные объекты, — во все, что будет давать долгосрочный и благотворный эффект, — считает гендиректор компании «Стройальянс» Станислав Садовников. — Заказами на инфраструктурное строительство можно помочь выжить подрядчикам. С другой стороны, такие шаги делают более доступной будущую стройку и делают ее себестоимость (а значит, потенциально и рыночную цену квадратного метра) ниже.

— Государство может, затратив куда меньшее количество денег, решить многие проблемы, прежде всего инфраструктурные, — поддер­живает коллегу вице-президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска (АПСО) Владимир Сучилов. — Рынок будет очень конкурентный. Подрядчики будут бороться не за прибыль, а за выживание, за объемы, и они будут готовы работать по себестоимости или близко к ней. Не говоря уже о том, что цена на комплектующие и стройматериалы также будет ниже.

Понятен и основной механизм распределения господдержки — прежде не очень любимые подрядчиками (по многим причинам) региональные и муниципальные тендеры. При этом многие компании вполне будут готовы ехать за работой в любую даль.

— Одна из организаций — членов АПСО очень расстроилась, по формальным признакам не попав в число участников тендеров в Сургуте и Оренбурге. При этом раньше они из Челябинска и носа не совали, — приводит пример Владимир Сучилов. — Что уж говорить, скажем, о Троицке или даже Фершампенуазе. Поедут как миленькие.

Проблему в организации тендеров участники рынка видят лишь одну, зато критическую — масштабную коррупцию на уровне муниципальной власти.

— Есть опасность, что тем более заказы будут «распределять» не среди тех, кто реально сможет сделать работу, а среди «своих», близких к тем, кто распределяет, — предупреждает Владимир Сучилов. — И в кризис этот процесс не прекратится, а, наоборот, может лишь усилиться.

— В сотрудничестве с государством есть серьезные минусы, например жесткая ценовая политика и проблема своевременной оплаты: известны случаи, когда госзаказ не оплачивался вовремя. Плюс несправедливое и некачественное проведение тендеров — заказ отдают не тем, кто лучше себя проявил, а тем, кто ближе к чиновникам, проводящим тендер, — подтверждает в интервью журналу «Эксперт северо-запад» гендиректор санкт-петербургской компании Prolight Виктор Тагеев. А то, что эта компания занимается не строительством, а производством светильников, и не в Челябинске, а в Северной столице, лишь подтверждает масштабность проблемы.
Решить проблему коррупции может лишь высшая политическая воля властей региона и страны.

Крадущиеся тигры, затаившиеся драконы?

Впрочем, и без государственной помощи у строителей даже в условиях кризиса есть возможности для развития. Хотя бы потому, что есть целый класс компаний, которые ничего не потеряли, а потенциал накопили значительный.
Прежде всего, это те компании, в основном не самые крупные, которые строили не так много, но при этом не прибегая к масштабному банковскому финансированию, а в основном за счет собственных средств.

— Те, кто вел продуманную финансовую политику и в меру пользовался смешанным финансированием, могут ничего не опасаться, — говорит в одном из интервью Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-Лен-Спец-СМУ».

Сегодня эти компании располагают всем необходимым для собственного развития и даже прорыва: деньгами, участками, проектами. К тому же имеют возможность забрать с рынка сокращенные в других местах кадры, прикупить (опять-таки по дешевке) необходимую технику. Есть и возможности по снижению себестоимости проектов за счет снижения цен на стройматериалы.
За счет этого вписаться в новый, более низкий уровень платежеспособного спроса и потеснить с рынка «крупняк», не желающий снижать цены и делиться маржой.

Правда, для такого развития событий нужно, чтобы совпали несколько факторов:
— Эта «калитка» будет открыта недолго, пока не кончится кризис и не восстановится положение всех игроков рынка, — считает коммерческий директор ООО «Технополис» Сергей Елизаров. По его мнению, выиграть и снизить затраты смогут лишь те, кто все сделает вовремя.

Второе условие — наличие проектов, удовлетворяющих запросы покупателей даже при изменении их финансовых возможностей. О том, что строителям придется максимально приспосабливаться к покупателю, его индивидуальным желаниям и возможностям, максимально продумывать концепцию каждого проекта, говорят едва ли не все опрошенные «Стройплощадкой» эксперты.

И третье — все задумки должны быть реализованы в максимально короткий срок. А для этого необходимо максимальное содействие властей всех уровней. Именно поэтому критически важно, чтобы, несмотря на кризис, областные власти не отменяли планы по вводу в 2009 году 2 миллионов квадратных метров жилья и дальнейшему росту объемов строительства и еще сильнее давили в этом плане на муниципалитеты и естественные монополии. Глядишь, те и станут посговорчивее, как в вопросах землеотводов и документооборота, так и в плане подключения к инженерной инфраструктуре. Без этого все планы могут рухнуть.

Пришло время малоэтажки?

Но какое жилье может удовлетворять этим условиям, то есть максимально отвечать индивидуальным пожеланиям каждого покупателя как по цене, так и по своим потребительским качествам, при том, что возведение объекта укладывается в минимальные сроки?
Часть экспертов склоняется к индивидуальному жилью в пригородах, будь то частные дома или коттеджные поселки.

— Для малого и среднего строительного бизнеса, в силу своих размеров куда более гибкого, нежели крупнейшие гиганты-застройщики, малоэтажка — идеальный вариант, — приводит доводы Владимир Сучилов. — Строительство небольшого дома или коттеджа идет всего полгода-год, а то и быстрее. С инженерной точки зрения проектирование проще, учитывая отсутствие необходимости просчитывать конструкционные нагрузки, связанные с большой этажностью. Оборачиваемость проектов малоэтажного жилья быстрее, что позволяет застройщику работать на меньшей марже. Кроме того, есть возможность чутко реагировать на изменения спроса с точки зрения ценового сегмента (можно строить и супердорогие коттеджи, и дома эконом-класса, по цене как минимум сравнимые с городскими квартирами).

Еще один довод в пользу пригородных поселков — автомобилизация населения, случившаяся в последние годы. К тому же все, кто покупает жилье, уже, как правило, имеют машины. Или деньги на них — квартира или дом, как известно, не в пример дороже железного коня.

— Поселки, малоэтажка — все это, конечно, можно строить быстро, — вроде бы соглашается коммерческий директор строительной компании «Магистр» Константин Фрейман. — Но как быть с инженерными сетями под большое количество домов? Да, есть локальные решения по электричеству, воде. Но кому-либо разрешили, например, сбрасывать очищенную после стоков воду в рельеф? Кто-то уже использует небольшие газотурбинные электростанции (использовать электричество от магистральных сетей не в пример дороже, газ проще и дешевле)? Много и других технологических сложностей. К тому же даже в тех регионах, где стройиндустрия попродвинутей нашей, поселки строятся по два года. И еще пара лет — на подготовку проекта и площадки.

Многие проблемы можно решить инфраструктурной подготовкой участков за счет государства. Именно об этом чуть выше уже говорили представители строительных компаний и ассоциаций. И теоретически вполне может сложиться идеальная ситуация: государство, помогая подрядчикам выжить, строит инфраструктуру (дороги, трубы, провода) к планирующимся к постройке малоэтажным поселкам, снижая этим и себестоимость жилья в них. В свою очередь застройщики, пользуясь снижением уровня зарплат и цен на стройматериалы, максимально быстро и относительно дешево возводят дома и коттеджи.

Увы, в реальности это может остаться лишь мечтой. Ведь главный вопрос, по мнению большинства экспертов, не в скорости собственно строительства, а в скорости сопутствующего документооборота.

Дмитрий  МОРГУЛЕС

Публикации на тему
  • Вчера | 16:57
    В Челябинске стартовал большой фестиваль идей и технологий

    С 3 по 4 декабря в областном центре проходит Фестиваль идей и технологий кружкового движения НТИ, который объединяет смелых новаторов и технологических энтузиастов всех возрастов.

  • Вчера | 09:23
    Сделки в онлайн-режиме и «телепортация» документов: как меняется нотариат

    День юриста — праздник по историческим меркам молодой, празднуется в России с 2008 года. И это, безусловно, указывает на повышенное внимание и уважение государства к юристам. Нотариусы — одни из тех представителей юридических профессий, чья роль за последние годы в государстве и обществе заметно выросла благодаря изменениям в законодательстве.

Новости   
Спецпроекты