Андрей Коршунов: «Дольщики все чаще злоупотребляют своими правами»

О потребительском «экстремизме», о  том, как удержаться под его натиском строительной отрасли, и насколько успех долевого строительства зависит от спроса граждан на жилье, рассказал Андрей Коршунов, адвокат, председатель коллегии адвокатов Челябинской области «Экономическая».

— Андрей Геннадьевич, долевое строительство в регионе явно «просело». Конечно, в отдельных случаях можно говорить о некомпетентности застройщиков или махинациях с их стороны. Однако проблема превращается в тенденцию и отрицать объективные факторы также нельзя. В связи с чем, если исходить из вашей юридической практики, многим застройщикам не удается вовремя завершить строительство?

— Основная причина, на мой взгляд, имеет экономическую природу. Кризис, падение покупательной способности населения и трудности с ипотечным кредитованием нелучшим образом влияют на жилищное строительство.

Фактически  механизм долевого строительства работает как «пирамида». Застройщик вначале продает квартиры на фундаменте. В итоге  на эти средства дом, к примеру, достраивается до пятого этажа, а если далее спроса на жилье не возникает, и квартиры перестают продаваться, то дальнейшее строительство становится не на что финансировать (ведь у застройщика зачастую не один такой дом, а сразу несколько). Жить в недостроенной «половине дома», естественно, невозможно.

Причем  сама эта схема является реально работающей, однако имеет свои уязвимые места, которые как раз сейчас и проявились.

— Чаще ли стали к вам обращаться за юридической помощью застройщики?

— Нет, хотя в сами компании застройщиков, насколько мне известно, обращений от дольщиков стало поступать больше. С большинством из них, впрочем, хорошо справляются юридические службы самих строительных организаций. К нам же зачастую обращаются, когда ситуация становится более сложной или нестандартной. Нам чаще достаются случаи, когда потребитель пытается активно злоупотреблять своим правом, сознательно искажает действительность, например, представляя в суд, так скажем, не вполне достоверные доказательства. Речь идет о тех случаях, когда обычно говорят о «потребительском экстремизме», хотя мне этот термин и не очень нравится. К примеру, когда дольщик приносит сомнительную экспертизу с явно подтасованными, сознательно искаженными фактами. Однажды с застройщика таким образом пытались взыскать деньги за то, что окна якобы промерзали, но экспертиза была представлена за июнь.

Некоторые вопросы касаются стоимости устранения тех или иных строительных недостатков: встречаются случаи, когда делается такое «экспертное» заключение, что итоговые суммы получаются искусственно завышенными. В такой ситуации в суде происходит так называемая «игра на достоверности доказательств процессуального оппонента».

— Как действовать застройщику в этих ситуациях?

— Для начала необходимо определиться, насколько обоснованны требования дольщика-потребителя и каковы его шансы на успех, если дело дойдет до суда. Если требования в достаточной мере обоснованны, более правильным будет вступить в переговоры и дело до суда не доводить.

Судебная практика по защите прав потребителей в строительстве известна. В случае удовлетворения требований потребителя в судебном порядке  застройщик рискует выплатить не ту сумму, на которой первоначально настаивал покупатель, а значительно большую, включая неустойку, возмещение убытков (если они есть), компенсацию морального вреда, штраф, а также все процессуальные издержки.

Если очевидно, что требования потребителя не имеют под собой оснований, то нужно занимать жесткую позицию. К сожалению, случаи злоупотребления потребителями своими правами последнее время встречаются все чаще. Такое поведение потребителей  нередко  подогревается и большим количеством предложений от представителей юридического сообщества, специализирующихся на такого рода делах.

— Какими правами обладает застройщик в случае, если не может  по тем или иным причинам сдать жилье соответствующего качества вовремя?

— В случае, если застройщик не может передать квартиру в установленный договором срок, он обязан проинформировать дольщика об этом не позднее, чем за два месяца до истечения срока, установленного договором и предложить внести изменения в договор.

Понятно, что далеко не все дольщики согласны на такое изменение сроков. И тенденция такова, что несогласных становится все больше (разница в том, что согласные не будут получать неустойку, а несогласные — будут. — Прим. авт.). Это вопрос уступок. Готовы ли граждане в чем‑то поддержать застройщика или нет. От нарушения же сроков сдачи все равно уже «никуда не денешься».

— Есть ли какие‑либо возможности у застройщика «подстраховаться» еще на стадии заключения договора с дольщиками?

— Возможности есть. Но они не такие большие. Нельзя заключить такой договор, который избавил бы вас от ответственности, если вы строите плохо или не в срок или не строите вообще. Тогда зачем строить? Все писали бы такие договоры, и в этом был бы весь бизнес.

Однако, не нужно забывать, что при рассмотрении споров с потребителями суды все неясности в договоре, по большей части, толкуют в пользу потребителей. Поэтому основная задача на стадии заключения договора: наиболее точно и полно прописывать его условия, избегая в тексте недосказанности и неоднозначности: особенно это касается условий по качеству квартиры и ее характеристикам.

Анкета эксперта: Коршунов Андрей Геннадьевич